资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法

第04讲不动产评估的收益法

（三）应用举例

1.估价对象概况

估价对象位于××市××区××街××大厦A座12层1206号，建成年代为1999年，用途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下3层，估价对象位于地上12层，建筑面积为139平方米。

（1）位置状况。估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路46号，东至月坛南街甲1号院内，北至月坛北街。

（2）权益状况。根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为办公。地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27日止，土地使用权面积为17557.0平方米。估价对象在评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下：

结构：评估对象为钢混结构。

外装修：评估对象外墙贴挂石材。

内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。

设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。

（4）基础设施状况。评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。

通路：西临南礼士路，北临月坛北街；

通电：接市政供电管网；

通讯：接市政通讯网络；

通上水：接市政供水管网；

通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；

通热力：接市政供暖。

通燃气：接市政燃气。

2.评估计算过程

（1）收集交易案例（略）。

（2）选取可比实例

本次估价选取近期同一供需圈内三个用途相同的交易实例作为可比实例进行比较（见图4-9、表4-1）。

表4-1可比实例基本情况表

（3）建立比较基础

经过统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一计价单位处理后，形成标淮

化处理后的价格。

（4）建立比较因素条件说明表

参与比较的因素应是对不动产影响较大并具有代表性的主要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。评估对象与可比实例基本情况详见表4-2。

表4-2比较因素情况描述表

（5）建立比较因素条件指数表和因素比较修正系数表

根据对评估对象和可比实例情况的分析，把各可比实例的自身状况按照参比因素分别与评估对象的相应状况进行比较，编制比较因素条件指数表。详见表4-3。

表4-3因素条件指数表

（6）编制因素比准系数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数，详见表4-4。表4-4

（7）求取不动产比准价格

采用各因素修正系数连乘法，求算各可比实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。

经过比较分析，各可比实例的各项不动产状况与估价对象较相似。经过测算，以上三个可比实例的比准价格差异在正常范围内。

考虑到评估对象所在区域的实际状况并结合不动产市场价格水平，本次估价确定取以上三个可比实例比准价格的简单算术平均值作为评估对象比准价格。

不动产建筑面积单价

＝（131466.56＋117797.33＋127312.76）÷3

＝125525.55（元/平方米）

不动产总价＝125525.55×139＝17448051.45（元）

二、收益法

（一）概述

1.基本思路

（1）基本原理

（2）基本计算公式

情形1：收益为无限年期

不动产价值＝净收益/资本化率（4-8）

情形2：收益为有限年期

（3）评估待估不动产的价值的思路

首先确定净收益（通过总收益减去总费用）；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估不动产的价值。

2.适用范围

收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用。

3.前提条件

运用收益法对不动产进行评估，需满足其使用的前提条件：

（1）不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的；

（2）收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，并可用货币来衡量；

（3）不动产预期获利年限可以预测。

4.评估步骤

运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：

（1）搜集有关不动产租赁及经营方面的合同及财务资料；

（2）搜集有关不动产收入、成本、税费、利润等资料；

（3）确定不动产净收益；

（4）确定不动产收益期限；

（5）采用适当的收益法模型估算不动产收益价格。