对深圳近十年房价的分析报告
深圳房价变化调研报告
深圳房价变化调研报告
摘要：
本报告针对深圳房价的变化进行调研分析。
通过收集大量的数据并进行统计分析，在考虑各种因素的基础上，我们得出了以下结论：
1. 过去几年，深圳房价呈现快速上涨的趋势。
这与深圳作为中国经济特区和国际化城市的地位相关。
政府的支持政策、经济发展和人口流入等因素都对房价起到了推动作用。
2. 深圳房价的上涨主要集中在核心区域，如福田、罗湖和南山等地。
这些区域的地段优势、交通便利性和商业配套设施造成了房价上涨的主要原因。
3. 尽管深圳房价一直呈上涨趋势，但最近几个月，市场开始出现了一些波动。
这主要受到政府调控政策的影响，以及购房者对高房价的抵触情绪增加。
4. 未来，深圳房价的发展趋势仍然不确定。
政府调控政策的影响、经济发展的稳定性以及人口流入的情况都会对房价产生重要影响。
结论：
综上所述，深圳房价的变化受到多种因素的影响，包括政府政策、经济发展和人口流入等。
在未来，购房者需要密切关注市场的变化，同时也需要注意政府的调控政策，以便做出明智的购房决策。
房地产价格10年走势详解
房地产价格10年走势详解人们总是习惯从过去的房价变迁中总结房价走势规律，房地产价格近10年走势如何?到底购房者该如何选择?下面是店铺带来关于房地产价格10年走势详解的内容，希望能让大家有所收获!房地产价格10年走势详解1、城市之间房价差距将更大政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。
但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。
过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。
资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。
上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。
2、大城市房屋日益资产化一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。
中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。
对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。
绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。
3、小户型将机械化在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。
20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。
开发商，越来越像客机、游轮的生产商。
4、逆城市化很难出现很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。
也就是城里人到农村买地，建别墅。
未来10到20年，中国很难出现这种局面。
因为中国人多，耕地少，土地国家所有。
此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。
5、大城市很难“去中心化”欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。
目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。
但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。
国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。
加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。
深圳楼市现状和发展趋势
深圳楼市现状和发展趋势一、2003年深圳楼市发展平稳2003年深圳房地产市场是大调整的一年，政府加大了对市场尤其是土地市场的宏观管理，并且取得了显著效果，产品供应结构较上一年更加合理，市场处于平稳的发展态势。
1、房价涨幅不大深圳2003年商品房销售面积达868.46万平方米，比上年的791.70万平方米增长9.7％；其中，商品住宅销售面积806.56万平方米，增长11.34％。
2003年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5677元/平方米，同比上涨2.55％，低于全国房价4.8％的增长幅度，考虑到高端产品的入市和产品质量的提升，这样的增幅还是合理的。
从各区住宅销售价格来看，2003年各区住宅价格有所上涨。
福田区、罗湖区、南山区住宅均价分别为8211元/平方米、7746元/平方米、6282元/平方米，分别上涨6.5％、16.1％、4.3％；特区外的宝安、龙岗两区住宅价格分别为3768元/平方米、3487元/平方米，分别上涨2.3％和3.23％。
虽然各区价格都有所上涨，但由于特区外住宅价格相对较低，交易量所占比例大，且价格增长幅度小，导致全市房地产总体价格水平上涨幅度不大。
深圳目前的房价经过了几年的理性调整已经渐趋理性，基本能够为政府、开发商和大部分消费者所接受。
2003年深圳楼市供应量有所减少，销售量却有所增加，市场的供需比为0.85:1，明显低于北京、上海等地，显示深圳房地产需求旺盛。
但是2003年的旺盛需求里也暗含隐忧，一方面低首期透支了大量还不成熟的消费力；另一方面户型小型化趋势明显，中低收入和投资型购房人群增加。
同时由于房地产开发市场化程度提高，风险加大，开发商的压力增大，缩短销售期成为规避市场风险的良方。
这些市场发展的特点和趋势也决定总体房价的稳健发展。
2、供小于求，市场平稳2003年，深圳市商品房批准预售面积854.35万平方米，同比下降19.3％，其中住宅批准预售面积为694.42万平方米，同比减少112.14万平方米，下降27.77％，供给下降幅度较大，求大于供。
深圳房地产月度统计分析报告(2015年4月)
深圳房地产月度统计分析报告（2015年4月）来源：深圳房地产信息网新闻与研究部作者：吴上锦张粉层林上康目录第一部分：土地市场第二部分：新房市场1、供应分析2、成交分析2.1、4月份新房成交均价分析2.2、4月份新房成交量分析附：深圳市各行政区14年4月～15年4月新房成交走势图第三部分：二手楼市1、出售部分1.1、4月份各区二手住宅挂牌均价附：深圳市各行政区14年4月～15年4月二手住宅挂牌均价走势图2、出租部分2.1、4月份各区二手住宅租金均价附：深圳市各行政区14年4月～15年4月二手住宅租赁均价走势图3、成交分析1、4月份全市二手商品房成交概况附：深圳市14年4月～15年4月二手商品房成交走势图第四部分：商业一、一手商业1、商业新增批售分析附：4月份预售的商业项目2、一手商业成交分析附：4月份一手商业成交TOP10二、二手商业1、出售部分2、出租部分3、二手商业成交分析第五部分：写字楼一、一手写字楼1、写字楼新增批售分析附：4月份预售的写字楼项目2、一手写字楼成交分析附：4月份一手写字楼成交TOP10二、二手写字楼1、出售部分2、出租部分3、二手写字楼成交分析第六部分：小结第一部分：土地市场根据深圳房地产信息网的监测，2015年4月深圳全市出让1块商业用地，编号为B302-0115的商业用地位于福田区，本地块属于公开出让，用地面积6941.25平方米，建筑面积5890平方米，由深圳深中润投资控股有限公司和深圳前海君临融资租赁有限公司以45800万元联合竟得，折合楼面地价77759元/平方米。
第二部分：新房市场1、供应分析降准降息、降二套首付等多重利好因素不断刺激楼市，4月深圳楼市继续回暖，开发商推盘步伐加快。
根据深圳房地产信息网的监测，2015年4月深圳住宅预售面积610406平方米，环比暴增2.7倍，住宅预售套数5076套，环比暴增近4倍。
2015年4月取得预售许可证的项目分布在南山、宝安、龙岗三个区域，南山区2个楼盘取得预售许可证，预售量为157492.7平方米/675套；宝安区港铁?天颂一个楼盘取得预售许可证，预售量为118941.09平方米/896套；龙岗区9个楼盘取得预售许可证，预售量为333972.37平方米/3505套。
“疯狂的深圳房价”-5页word资料
“疯狂的深圳房价”一、前言当前我国各地区房地产市场发展十分不均衡，首先是一线城市和三、四线城市有明显的分化。
2000 年～2010 年，每次房价波动，一线城市和三、四线城市都是齐涨共跌，只是幅度不同。
但是这次不同，四个一线城市房价上涨，平均涨幅超过 10%，但是三、四线城市房价大部分是下跌的，最大跌幅超过 5%。
其次，一线城市中的领涨城市也出现变化。
在以往房价上涨的过程中，领涨的城市是北京或上海，但是这次深圳的房价涨幅遥遥领先，并且与其他三个城市的差距非常大。
以深圳为典例，探究其房价疯长背后的动因及应对政策对于调控整个房地产市场和维持房地产市场乃至整个宏观经济的稳定意义重大。
二、深圳房价疯狂的脉络从房地产市场报告显示的数据看，深圳房价以芝麻开花节节高走势，从2004年的平均6385元/平米飙升到2013年的21595元/平米，10年间上涨了2.38倍。
在民众叹息房价花样上涨时，深圳房价在2015年更是以井喷的速度从均价“3“字头直逼”5“字头。
2016年2月份深圳房价继续保持上涨态势，二手房均价为46130元/平方米，环比增长6.46%，同比增长61.72%；新房均价47248元/平方米，环比增长5.41%，同比增长52.55%。
报道称“一觉醒来住房又涨了上十万”，房价疯狂可见一斑。
三、深圳房价疯狂的特点深圳房价上涨呈现四大特征：一是学位房、前海和自贸区为代表的概念性房价上涨。
去年10月份启动新一轮上涨以来，学位房和自贸区概念的房价分别涨15%和10%。
二是原特区外住房供应密集区房价快速上涨，其中以占据全市供应超过40%的宝安和龙华为甚。
这两个片区的房价从2012年的2.0-2.2万元/平米上涨到目前的3.5-4万元/平米，去年四季度到目前，两个片区的房价每平米上涨了1万元，有报道称宝安中心区的房价10年翻了10倍。
三是价格洼地的房价迅速上涨，比如龙岗中心区、坂田、福田南等处于价格洼地的房价，去年四季度以来上涨了20%以上。
对深圳近十年房价的分析报告
对深圳近十年房价的分析报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期:ﻩ深圳房价分析报告一、引言都说北上广深房价贵如上天，那么，北上广深的房价究竟有多贵呢？造成北上广深房价高企的原因是什么呢？这种高房价还会持续吗？本文以深圳为例,详细剖析深圳近十年的房价，并预测以后的房价走势。
特约评论员陈宝存在接受房产频道的记者采访是表示,北上广深至少还应该涨2．５倍！陈宝存表示，北上广深这四大城市,从2013年至今楼面地价增长了２00％,现在就算是消化这三年半的楼面地价的增长,那楼价也至少应该增长两倍半以上。
现在一直都在压制着，北上广对房价的压制都是完全没有道理的。
特别是深圳在过去一年半的时间内上涨了150%。
高么？不高! 因为至少还有100%的房价涨幅还没有落实。
二、深圳房价深圳10月新房均价495５7 元/m²环比上月增长↑０.91%深圳9月新房均价4911２元／ｍ²深圳当前在售楼盘169 个当前待售楼盘124 个那么,问题来了,均价49５５７元/m²是什么概念呢?如果按照90m²的房价算,总价4４60130元。
4４6万元!也就是说,如果你每个月月薪一万元,你需要446个月（３７.16年）的不吃不喝才能买的起（还不考虑货币贬值和房价的上涨)！考虑到目前都是采用房贷，我们算一下哈,贷款三十年,利息４.9%，首付10%，那么你每个月将要还215４7.５元!我们再来参考下深圳的收入水平，2016年上半年,深圳居民主要收支数据继续呈现平稳增长态势,收入增幅继续高于全国、全省平均水平。
上半年,深圳居民人均可支配收入为25２81.88元,较2015年同期增加218２.25元，增长9．４％。
也就是说，如果买房的话,深圳平均半年的收入刚好还一个月的房贷。
说完了一手房，我们来看看二手房:可以看出,深圳的房价真不是吹的。
深圳房地产现状、发展趋势和对策分析
深圳房地产现状、发展趋势和对策分析【摘要】深圳作为中国改革开放的前沿城市之一，房地产市场一直备受关注。
本文通过对深圳房地产现状的分析，探讨了当前市场的特点和问题。
对未来深圳房地产发展趋势进行了预测，提出了一些可能的发展方向。
在对策分析部分，针对现有问题提出了一些应对措施和建议，希望能够引导市场朝着更健康、可持续的方向发展。
总结回顾部分对前文进行了概括，展望未来，指明了深圳房地产市场可能的发展方向。
通过建议措施部分，提出了一些建议，希望能够对深圳房地产市场的发展起到一定的助推作用。
通过本文的分析，可以更全面地了解深圳房地产市场的现状、发展趋势和对策分析，为相关领域的决策者提供参考和借鉴。
【关键词】深圳、房地产、现状、发展趋势、对策分析、引言、背景介绍、研究目的、研究范围、正文、总结回顾、展望未来、建议措施。
1. 引言1.1 背景介绍深圳作为中国改革开放的前沿城市之一，房地产市场一直备受关注。
近年来，随着经济的快速发展和人口的持续增加，深圳的房地产市场也呈现出一系列新的特点和趋势。
从政府调控政策到市场需求变化，都对深圳房地产市场产生了深远影响。
深圳的房地产市场发展与城市经济的密切相关，因此需要深入了解深圳的经济状况和产业布局。
房地产市场的发展也直接关系到居民的生活质量和城市的可持续发展，因此对深圳房地产市场的背景介绍有助于我们更好地理解市场的现状和未来发展趋势。
1.2 研究目的深圳房地产的研究目的是为了更好地了解目前市场状况，预测未来发展趋势，提出有效的对策和措施，推动深圳房地产行业的健康发展。
通过对现状的分析，可以发现市场存在的问题和挑战，为制定合理的发展计划和政策提供依据。
预测发展趋势可以帮助投资者和开发商做出合理的决策，降低风险，把握机遇。
对策分析则是针对市场现状和未来趋势，提出针对性的解决方案，以达到促进行业健康发展的目的。
深圳房地产的研究目的不仅在于了解行业发展的规律，更重要的是为政府和企业提供参考，指导其未来的发展策略和规划，促进深圳房地产市场的可持续发展。
2010年深圳房地产市场总结及2011年市场预测
5
成交回顾
2010深圳全年成交新房321万平方米，同比减少51%，创新低
1000 800 600 400 200 0
万平方米
901 812 724 803 706 650 474
594 409
321
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
6
成交回顾
2010年成交量暴跌，主要有两方面原因，一是可售住宅较少，特别是在 调控政策出台前的1季度，市场火爆，但无房可售； 截至2010年底，深圳可售住宅约169万平方米左右，远远低于2008年 及2009年初
12
价格回顾
受别墅影响，盐田均价最高；南山和福田均价在30000元/平方米左右； 宝安均价已接近20000元/平方米；龙岗房价仍最低； 房价的同比涨幅看，除盐田外，南山涨幅最大，前海片区表现最为突出； 宝安和龙岗均价涨幅均超4成，龙坂区域以及布吉片区房价上涨幅度大； 从2010年末与2009年年末的对比看，由于成交结构的变化，多数区域 2010年12月同比价格回落，仅福田和龙岗均价上涨
价格回顾
2010年深圳全市一手住宅成交均价20163元/平方米，同比大涨33%； 除了2008年外，深圳房价呈现的是持续上涨走势，其中2005-2007年 和2009-2010年上涨速度快
21000 18000 15000 12000 9000 6000 3000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 5531 5570 5680 5980 7040 9230 13370 15143 12658
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深圳房地产市场分析报告
深圳房地产三级市场分析报告一、市场的前景及成长性深圳市房地产二级市场从 1997 年到 2005 年，销售面积增长的比例为 295%，而同期的三级市场却增长了 1523%，为二级市场的 5 倍，且二三级的销售比例也慢慢缩小，接近 1：1 的比例。
表 1 深圳市房地产二三级市场销售面积增长对照表2005 年虽然是政策年，政府出台了许多调控房地产发展的政策和措施，但还是不能抑制三级市场高速的发展。
2005 年三级市场的楼价比上年增长了 10.1%，二手住宅交易面积为 595.67 万平方米，比上年同期增长 25.53％，且商业性的物业面积和价格也大幅度上升，各区域增幅超过20%。
从历年销售对照的数据及发展趋势来看， 2022 年三级市场销售面积有望超过二级市场。
深圳改革开放以来，城市化进程日新月异，城市经济稳定快速增长,良好的教育体系逐渐形成，且深港一体化进程加速，再加之珠三角二小时生活圈的概念，都给这个城市注入了强有力的竞争力，同时完善的城市配套设施，良好的景观优势，都吸引了大批的置业者。
随着深圳土地资源的日渐稀缺，房地产价值凸显，其具有的保值、升值功能被众多客户所看好，需求量大增，造成阶段性的供不应求，二级市场价格在2004、2005 年大幅走高，未来新房价格也将继续高企。
在对二级市资源的争夺中，经济较弱的群体将被挤出，而将目光投向价格相对实惠的三级市场。
相关数据表明深圳总人口在 1200 万摆布，人口的快速增长为三级市场的长远发展带来强有力的需求支撑。
从盘源来看， 1997 年至 2005 年二级市场共销售 5730.85 万平方米，而三级市场销售面积为 2654.31 万平方米为其 46％。
在价格走高，有利可图及对高品质居住条件的追求下，未来将有更多业主出售房屋，三级市场盘源将持续活跃。
2005 年 4 月 5 日,国土局售房中心发布,全市存量 22 万套公房,2001 年开始我市办理了“绿转红”的手续可以交易的安居房达 5 万套，这也给三级市场提供了大量的盘源。
2014年深圳房地产统计分析报告
2014年深圳房地产统计分析报告来源：深圳房地产信息网研究中心目录第一部分：土地市场附一：2014年成交地块分布情况附二：2014年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2014年新房供应分析附：2014年住宅预售项目汇总2、2014年新房成交分析2.1 成交均价分析附：2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2.2 成交量分析2.3 热点片区分析2.3.1蛇口片区2.3.2西丽片区2.3.3龙华片区2.3.4西乡片区2.3.5新安片区2.3.6光明片区2.3.7龙岗中心城2.3.8布吉片区2.3.9坪山新区2.3.10坂田片区2.4 2014年深圳新房供求比2.5 2014年深圳房价收入比2.6 2014年深圳租售比2.7 2014年1－12月深圳新房量价走势分析2.8 2000－2014年深圳住宅供求及价格走势回顾3、2014年深圳楼市龙虎榜3.1 2014年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP103.2 2014年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP103.3 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP103.4 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10二、二手房市场1、2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图2、2014年深圳各行政区二手房成交分析3、2014年1-12月深圳二手房量价走势分析4、2014年深圳住宅租金附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月租金走势图5、2014年1-12月深圳各行政区租金走势图三、2014年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较第三部分：商业一、一手商业1、新增预售分析附：2014年商业预售项目汇总2、一手商业成交分析附：2014年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10二、二手商业1、二手商业挂牌均价附：2014年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图2、商业租金附：2014年1-12月深圳各行政区商业租金走势图3、二手商业成交分析第四部分：写字楼一、一手写字楼1、新增预售分析附：2014年写字楼预售项目汇总2、一手写字楼成交分析附：2014年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10二、二手写字楼1、二手写字楼挂牌均价附：2014年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图2、写字楼租金附：2014年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图3、二手写字楼成分分析第五部分：政策点评第六部分：2014年小结第七部分：2015年预测【内容摘要】2014年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。
房产涨跌数据分析报告(3篇)
第1篇一、报告概述随着我国经济的快速发展，房地产市场一直备受关注。
本报告通过对近五年全国及各大城市房产市场的涨跌数据进行分析，旨在揭示房地产市场的发展趋势，为投资者、购房者及政府部门提供决策参考。
二、数据来源与处理本报告所使用的数据来源于国家统计局、各城市统计局以及各大房地产研究机构发布的官方数据。
在数据整理过程中，我们对原始数据进行清洗、筛选和整理，确保数据的准确性和可靠性。
三、全国房地产市场涨跌分析1. 整体趋势近五年来，全国房地产市场整体呈现波动上升的趋势。
从2016年开始，全国房价进入快速上涨阶段，到2021年，全国平均房价较2016年上涨约30%。
2. 城市分类（1）一线城市：一线城市房价波动较大，但整体呈上升趋势。
其中，北京、上海、广州、深圳等城市房价持续上涨，但涨幅逐渐放缓。
（2）二线城市：二线城市房价增长较快，成为推动全国房价上涨的主要力量。
其中，成都、杭州、南京等城市房价涨幅明显。
（3）三线城市：三线城市房价涨幅相对较小，但部分城市如洛阳、包头等出现较快增长。
3. 区域差异（1）东部地区：东部地区房价整体较高，且涨幅较大。
其中，长三角、珠三角地区房价涨幅明显。
（2）中部地区：中部地区房价涨幅相对较小，但部分城市如郑州、武汉等房价增长较快。
（3）西部地区：西部地区房价整体较低，但部分城市如重庆、西安等房价增长较快。
四、城市房地产市场涨跌分析1. 北京近年来，北京市房地产市场波动较大。
2016年至2017年，北京市房价持续上涨，但2018年开始，受政策调控影响，房价逐渐趋于稳定。
2. 上海上海市房地产市场整体呈上升趋势，但涨幅逐渐放缓。
2016年至2018年，上海市房价涨幅明显，但2019年以来，涨幅有所收窄。
3. 广州广州市房地产市场整体呈上升趋势，但涨幅逐渐放缓。
2016年至2018年，广州市房价涨幅明显，但2019年以来，涨幅有所收窄。
4. 深圳深圳市房地产市场波动较大，但整体呈上升趋势。
深圳房地产市场研究报告
深圳房地产市场研究报告一、引言1978年十一届三中全会召开，我国开始实行对内改革、对外开放的政策。
力争通过确立以经济建设为中心的政策与方针，为我国国民经济发展寻求新的增长点。
房地产业作为国民经济的支柱产业，产业关联性强，一直是促进和推动相关产业甚至整个国家市场经济发展的强劲内生动力。
深圳作为改革开放的前沿之地，是我国房地产市场发展历程的见证和缩影，研究和分析深圳房地产市场发展变化具有重要的指导和现实意义。
改革开放四十年间，深圳始终贯彻中央政府的政策方针，从中国首家物业管理公司的成立到第一部全国地方性物业管理法规出台，深圳房地产市场的发展和改革一直走在全国前列。
进入城市3.0时代，深圳房地产业将承接起建设社会主义先行示范区和助力打造粤港澳世界级湾区的两大时代任务。
然而，城市化发展带来的城市开发过度、房地产市场发展不均导致的区域分级固化以及商品房租售比的不合理上升不断催生房地产经济泡沫等问题的日益严重，深圳房地产市场迫切需要革新目前市场调节先行、政府政策后入的房地产市场机制，寻求新的发展策略。
二、国家政策下的深圳房地产市场（一）改革开放初深圳房地产市场初步形成时期。
1978年中国GDP总量为3，645.2亿元，城镇新建住房面积0.38亿平方米，人均住房建筑面积仅为6.7平方米，人均GDP不到全球平均水平的1/10。
住房问题牵扯到社会与民生，发展房地产市场是解决民生之本的有效途径之一。
随着改革开放这一政策的施行，住房商品化、土地产权等理论开始被提出，房地产市场发展开始被政府所重视。
1980年8月26日，五届全国人大第十五次会议批准设立深圳为经济特区，意味着深圳将作为改革开放的窗口和试验田。
作为国内首个房地产市场改革的先例，深圳房地产市场的探索受多方面因素的制约和影响。
一方面是对于房地产方面的专业人才和市场资金的匮乏，另一方面则是面临着旧住房制度、社会保障制度以及计划经济等多方面制度、观念的束缚和制约。
深圳房地产现状、发展趋势和对策分析
深圳房地产现状、发展趋势和对策分析【论文报告】一、深圳房地产现状分析二、深圳房地产发展趋势分析三、深圳房地产政策对策分析四、深圳房地产市场风险分析五、深圳房地产投资分析一、深圳房地产现状分析深圳作为中国改革开放的前沿城市，房地产行业一直是其支柱产业之一。
近年来，深圳房地产市场持续火爆，成交量逐年攀升，因此也成为全国房价暴涨的代表城市之一。
1、供需格局深圳房地产供需格局呈现出供不应求的情况。
蓝筹地段的房地产市场，包括福田、罗湖、南山区等均为热门地段，房价普遍较高。
而相对较为偏远地段的房价则较为低廉。
2、投资回报率深圳房价高企，投资回报率低。
基本上是呈现逐年下降趋势。
即便是投资于高端房产也是如此。
3、商业配套深圳商业配套设施较为完善。
各种大型购物中心、超市、餐饮场所等均能满足市民的日常需求。
二、深圳房地产发展趋势分析1、TPP21战略深圳市发布了TPP21战略，即“三品一品、两个中心、一条主干道”，涉及“7+2”新区、深圳湾超级总部、前海深港现代服务业合作区、罗湖金融商务区四个大型区域以及桥头、光明、横岗、大鹏新区、观澜两个中心等“7+2”重点区域。
这些项目在未来将会成为经济增长的核心驱动力。
2、利好政策随着国家经济形势不佳，政府对于房地产行业的支持力度也逐步加大。
据统计，近期多省份出台了一系列房企扶持政策，如安徽出台“巨无霸”房企扶持新政、广东出台21政策等。
这种政策的推出为深圳房产市场的稳健发展提供了坚实保障。
3、城市化随着全国城市化进程的不断加速，深圳房地产市场领域将不断扩大，市场竞争会日益激烈，房产企业将面临越来越多的挑战。
但是，城市化的发展也让深圳的经济发展呈现出强劲的动能，未来也将会成为深圳的核心驱动力。
三、深圳房地产政策对策分析1、人才引入随着深圳经济的不断发展，许多优秀的人才在外地工作，因此招聘海外人才以及优秀人才回流是深圳房地产企业需要关注的重要问题。
需要提供更多的福利条件，优异的工作环境和完善的生活配套等方面的支持。
深圳房价暴涨[深圳2007房价暴涨背后的秘密]
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深圳房价暴涨[深圳２００７房价暴涨背后的秘密]素来以速度和财富著称的深圳，如今却发觉速度与财富的结合令它眩晕：这个城市以前所未有的速度诞生着百万富翁、千万富翁、亿万富翁，同时以前所未有的速度让更多的人远离住房梦想。
癫狂的深圳楼市18个月以来，深圳经历了一次史无前例的房价狂飙：平均房价从2005年的7000元／平方米上涨到接近*****元／平方米，仅今年头6个月，房价就上涨了50%。
2006年底，观澜高尔夫推出160多套别墅，600多户闻讯抢购，近千万元一套的豪宅每两三分钟成交一套――或许不比卖白菜更慢。
眼看可能出局的买家竟然高呼：“别抽签了，干脆现场拍卖吧！”2007年6月底，深圳福田区欢乐谷附近一个叫“纯水岸”的楼盘到达了它的巅峰，那里卖出了一套单价7300多万的别墅，每平米价格高达14万元。
房价的上涨，已把太多自住需求抛离。
楼市，已是投资者的盛宴。
他们对上涨的预期，甚至强于地产商――只要继续上涨，就意味着获利。
“像炒股票一样，他们一波一波地在炒房子。
现在的房产证就跟烫手山芋一样，过不了几个月就转一道手。
”深圳发展银行高级业务经理高黑告诉记者，他见过一套房子，半年内转了三道手。
深圳市房地产协会秘书长张文华则表示，“根据调查的结果，有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70%。
”根据他的推测，全市范围内这一比例约为35%。
“香港因素”也是深圳楼市猛涨的动因之一。
2007年，香港听到了领跑全国楼市的深圳贴身追赶的脚步声。
今年7月1日，从海上连接香港和深圳的公路桥“西部通道”正式通车。
深圳这一侧，邻近的高级住宅区后海片区和红树湾区，新房价格从每平方米2万多元，上涨到3万、4万，甚至5万元。
在另一处同样毗邻深圳湾的高档小区“红树西岸”，新开盘的二期的停车场停满了来看房的私家车，去年11月才入住的一期均价是*****元，而正在销售的二期均价已经达到*****元。
销售价格已经超过对面香港新界的房屋整整一倍，并且已经接近了香港楼市的平均价格。
2006-2016年深圳房价走势：10年上涨620%
2006-2016年深圳房价走势：10年上涨620%•••腾讯房产•中商情报网•2016-04-19 16:23•( 0)纵观近期深圳楼市，“325新政”调控效应开始显现：二手房成交暴跌6成，近7成二手业主下调放盘价格，楼盘高备低开，感觉房价下跌终于有谱了？但是政策年年有，房价到底怎么变还是让数据告诉你真相吧！2006年均价：6757元/平米调控政策：70/90政策“国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
同一天，“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。
市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。
2007年均价：12358元/平米调控政策：9?27房贷新政9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9?27房贷新政”。
市场反应：当年楼市价格暴涨、地王频现。
政策出台后，深圳楼市“集体坐过山车”，在疯狂中倒下。
2008年全年房价明显下跌，当年深圳新房成交量全年“垫底”，低迷一直持续到当年12月。
2008年均价：10091元/平米调控政策：放宽二套房贷对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。
12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。
市场反应：金融危机之下，中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。
因此下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后继续大涨。
2008年深圳房价一路暴跌，业主维权潮遍地开花。
“降价”、“特价”、“促销”、“救市”……“关外4988元/平方米起”、“关内7380元/平方米起”等表述，现在看来让大家恍若做梦。
“五一”黄金周期间，深圳新房成交均价2008年来首次连续三天跌破万元/平方米。
2009年均价：11618元/平米调控政策：国四条出台四万亿救市，降准、降息、降首付。
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一、引言都说北上广深房价贵如上天，那么，北上广深的房价究竟有多贵呢？造成北上广深房价高企的原因是什么呢？这种高房价还会持续吗？本文以深圳为例，详细剖析深圳近十年的房价，并预测以后的房价走势。
特约评论员陈宝存在接受房产频道的记者采访是表示，北上广深至少还应该涨倍！陈宝存表示，北上广深这四大城市，从2013年至今楼面地价增长了200%，现在就算是消化这三年半的楼面地价的增长，那楼价也至少应该增长两倍半以上。
现在一直都在压制着，北上广对房价的压制都是完全没有道理的。
特别是深圳在过去一年半的时间内上涨了150%。
高么？不高！因为至少还有100%的房价涨幅还没有落实。
二、深圳房价深圳10月新房均价?49557?元/m2?环比上月增长?↑?%深圳9月新房均价?49112?元/m2深圳当前在售楼盘?169?个当前待售楼盘?124?个那么，问题来了，均价?49557?元/m2是什么概念呢？如果按照90m2的房价算，总价4460130元。
446万元！也就是说，如果你每个月月薪一万元，你需要446个月（年）的不吃不喝才能买的起（还不考虑货币贬值和房价的上涨）！考虑到目前都是采用房贷，我们算一下哈，贷款三十年，利息%，首付10%，那么你每个月将要还元！我们再来参考下深圳的收入水平，2016年上半年，深圳居民主要收支数据继续呈现平稳增长态势，收入增幅继续高于全国、全省平均水平。
上半年，深圳居民人均可支配收入为元，较2015年同期增加元，增长%。
也就是说，如果买房的话，深圳平均半年的收入刚好还一个月的房贷。
说完了一手房，我们来看看二手房：可以看出，深圳的房价真不是吹的。
三、深圳的历史房价可以看出，深圳这十年来房价一直在走高。
仔细观察，可以发现，2006年到2007年的上升幅度十分剧烈，直接突破了万元大关。
其次是2009年到2010年，突破了两万元大关。
最后是2014年到2015年，突破了三万元大关。
另外我们注意到，2010年在房价经历了飞涨之后，略微有所下调，跌下了两万元。
后文将重点以这四个时期为例，分析深圳房价的影响因素。
下面我们再分别看深圳中心区和偏远地区的房价变化福田区，隶属于广东省深圳市，位于深圳经济特区中部，是深圳市的中心城区，市委市政府所在地，坐拥深圳中央商务区，是深圳的行政、文化、金融、信息和国际展览中心。
我们可以发现，深圳福田中心城区的房价趋势，基本和整个深圳的房价趋势是一致地。
深圳的房价，也呈现出一种中心带动四周的情形，先是中心城区的房价上涨，然后紧接着就是周围卫星城的房价跟着上涨。
龙岗中心城是龙岗区政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一。
除了离市区远一点，龙岗中心城还是挺好的：环境好、配套齐全，最重要是价格还很美丽，2万以下的地铁房随便挑!(当然是一两年前，因为今年开始连龙岗中心城也沦陷了...)据统计，10月份第四周龙岗中心城新房成交均价为29630元/平。
可以发现，深圳龙岗区的房价涨势基本和深圳的房价涨势一致，但是价格低于平均房价。
也正因为其较低的房价，导致需求增加，从而促进了房价的上涨。
总体来说，深圳的房价都是高涨的。
四、深圳房价走势分析（一）06-07年首先我们来分析一下06到07年深圳房价的大涨。
06到07年间，深圳平均房价从9228元/㎡涨到13279元/㎡，一举突破了万元大关。
涨价4051元/㎡，涨幅%。
如此高的涨幅，大概也只有股票期货等风险投资才能媲美了吧。
我们先来看下06到07年间国家出台的调控措施：06年调控政策：70/90政策“国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
同一天，“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。
市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。
07年调控政策：9/27房贷新政9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9/27房贷新政”。
市场反应：当年楼市价格暴涨、地王频现。
政策出台后，深圳楼市“集体坐过山车”，在疯狂中倒下。
2008年全年房价明显下跌，当年深圳新房成交量全年“垫底”，低迷一直持续到当年12月。
2007年深圳房地产市场在政府持续的调控下呈现出“一个依旧''、“两个极端”、“三个阶段'' 的总体特征, 市场由此开始进入整固期。
与此同时,在“十七大”精神和建设“和谐社会”思想的指导下,政府加大对中低收人者住房保障的关注, 加快经济适用房和廉租房等公共住房的建设和供应, 诺多的住房保障政策和措施相继责彻和落实。
一个依旧：房价持续飙升，年底较年初商品房均价上升幅度超过60%整体来讲, 2007年深圳商品房价格持续上升, 较2006年上升46%。
看完这些数据，我们似乎赶到深圳的房价“有毒”。
的确，这些年来，深圳的房价一直呈现国家越调控，房价越上涨的趋势。
之所以会出现这种情况，是因为房产拥有两种性质：它既是使用品又是投资品。
“8000个炒家控制了深圳将近３０％的二手豪宅。
”在中介圈内，这句话被广为流传。
股票投资具有“买涨杀跌”的情形，但是对于房产来说，由于房产的流动性远不如股票，所以很多人选择的都是“买涨”。
而作为改革开放的窗口，作为中国最富有的城市之一，深圳最不缺的就是有钱人，不管多贵的房产，都有人买的起。
而且，07年正值北京奥运会前夕，人民币升值，深圳又是以出口导向型的城市，于是很多富豪将外汇兑换成人民币进而购置房产以求增值。
于是资本露出饕餮本性，再多、再贵的新房推出，总是一吞而空。
房价不断刷新历史纪录，买者依旧如云，人们似乎对数字失去了感觉；“只要楼王，不论价格”的预订已经不让地产商感到惊喜；投资者并不抱怨价格，他们的愤怒在于——并不总能买到新房。
随着购买的人越来越多，需求量的增大使得需求曲线左移，价格上涨。
但是作为投资品，价格的上涨非但没有抑制人们的购买欲望，反而刺激了人们的购买欲望，导致出现了价格越高需求越大的情况，进一步推高了房价。
同时，让我们观察一下08年的房价，可以发现经历了07年的房价疯涨后，08年的房价几乎没变，区域稳定。
这是因为此时投机者已经发现07年的房价疯涨，将房价推到了一个岌岌可危的地步。
如果此时继续扩大投资，可能会血本无归。
于是，明智的投资者们开始选择抛售一部分房源。
此时，真正需要房的中低收入者终于有机会买到房（在资金充足的投资者们面前，他们想抢到房几乎不可能，但是经历了07年的房价疯涨，他们心中仍担心房价还会再涨，而且他们是属于真正需要房的人，所以此时虽说房价高企，他们还是会拼了命买）。
他们接过投资者们抛售的房源。
此时市场供需平衡，于是深圳房价迎来了难得的稳定。
（二）09-10年09-10年期间，平均房价从16063元/㎡涨到20471元/㎡，涨价4408元/㎡，涨幅%。
让我们来看下10年的成交数据：一级市场: 2010年,深圳土地市场全年供应土地76宗,其中住宅用地7宗;全年共成交土地94宗,其中成交住宅用地7宗, 土地面积万平米。
二级市场: 2010年,深:i1l[一手住房批售面积万平米,同比减少%;成交面积321万平米,同比下降%;供销比：1。
成交均价为20164元/平米,同比上涨%。
三级市场: 2010年,深:明二手住房成交面积为万平米,同比下降30%;成交均价为15679元/平米,同比上涨%。
我们可以看到，10年间。
深圳批售的土地减少，这直接导致了房源的供应减少，出现了短期的房源供应紧张，从而导致供给曲线左移，房价上涨也就理所当然了。
总的来说，09-10年间的房价上涨没有多少投机因素在里面，房产市场总体上符合供需规律。
（三）10-12年这几年，深圳房价出现了少有的下跌趋势。
原因是经历了09-10年的供应紧张导致房价上涨后，政府开始介入房产市场，调控房市。
10年末出台的相关政策如下：我们可以看到，政府这一次采用了抑制不合理需求，同时扩大供应量的方式，双管齐下，使得需求曲线左移，供给曲线右移，导致房价下降。
同时政府相应地发布了限购令，抑制了投机者的炒作，使得房价区域稳定并略有下降。
（四）14-15年14-15年，深圳房价又一次迎来了飞涨。
我们以下面一张图感受下：经过对比，深圳的房价涨幅又一次领跑全国。
这一轮的涨价，最大的原因来自于政府及银行机构。
要说深圳房价暴涨的直接导火索，自然就是“3·30”救市新政了，其中深圳市规定公积金购首套房首付仅需2成；拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的，首付款比例也降到了30%。
加上房贷优惠利率在市场上重新出现，一下子激活了市场的买气。
毕竟过去几年的楼市调控抑制了太多的改善性需求，当楼市调控渐渐松绑以后，银行“钱荒”又导致银行惜贷，让房贷成本大幅提高。
如今政策放开后需求突然爆发也就不足为奇了。
而且，伴随着房价的飞涨，资本再次回归（这再次验证了房产只“买涨”的特性）与北上广还有一点不同的是，由于深圳紧邻香港，预期逆转之下，深圳楼市的投资客也出现明显抬头，其中有相当数量是香港人，毕竟与香港房价相比，深圳房价依然还不算贵。
根据中联链家地产统计，近期投资客入市积极性明显回升，深圳二手房成交中投资客比例已近三成，达到%。
而在市场低迷期时，投资客占比只有一成。
部分区域投资置业的客户占到近一半，投资客主要集中于罗湖、南山、宝安和龙华4个区域。
在深圳，投资者占购房者的比例一直被业内视为楼市的晴雨表。
据悉，深圳楼市过去上涨最火爆的时候，投资客占比一度超过五成；而市场最为低迷的时候，投资客的比例则在一成左右。
尽管深圳限购仍未松绑，但这不妨碍深圳投资客曲线入市。
在龙华中海锦城开盘现场，记者询问的6人中有4人是购买二套房。
而部分买二套房的购房者，无法分清是投资还是改善需求。
此外，即使想买第三套房，也可以通过“假离婚”、以公司名义购房等办法规避限购政策。
五、未来深圳房价走势分析2016年以后，深圳的房价是否会疯涨呢？据深圳市场和质量监管局官方微信，为贯彻落实国家房地产市场调控要求，规范市场秩序，进一步促进房地产市场平稳健康发展，深圳市市场和质量监管委结合工作职能，于2016年10月13日在深圳全市范围内开展了一场大型的房地产行业违法专项整治统一执法行动，深圳市市场稽查局局长、副局长、各辖区局领导亲自带队，共派出12个检查组，分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查。
通过政府近期的动作，我们可以发现，政府已经开始有针对性地打击投机性炒房。
而且通过这个活动暗示，投资人们会对未来的深圳房价看空，从而抛售房源，这将导致供求曲线右移，房价下降。
但是深圳目前仍保持着高速发展，它仍吸引着大量的外来人口，而这巨量的外来人口将带来巨大的房产需求量，从而导致需求曲线右移，房价上升。