不动产抵押权善意取得的运用
论抵押权的善意取得
论抵押权的善意(shànyì)取得论抵押权的善意(shànyì)取得抵押权在《物权法》第179条中作了规定(guīdìng)，指债权人对债务(zhàiwù)人或者第三人不转移占有(zhànyǒu)的担保财产(cáichǎn)，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿的权利。
善意取得制度在《物权法》第106条中明文规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定的除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定。
”该条文规定了善意取得制度既适用于动产，也适用于不动产，同时进一步将其适用范围扩大到其他物权，为他物权的善意取得留下了余地。
抵押权作为他物权，理应适用善意取得制度，随着市场经济的快速发展，因抵押权引起的纠纷也逐渐增多。
对抵押权善意取得制度进行研究有利于优化司法资源，为合理地处理该类纠纷提供依据；有利于稳定经济秩序和促进经济发展，有利于保护交易安全，为交易安全、当事人的合法权益提供保障，符合社会价值取向。
在抵押财产中又区分动产和不动产，对于动产财产抵押，只需要签订抵押合同即可成立，登记只是一个对抗要件，不登记不影响抵押权的设立；对于不动产抵押则实行登记生效制度。
由于两者抵押权设立的方式不同，因而，对于动产和不动产抵押权是否适用善意取得就有所区别。
抵押权善意取得指为担保债务的履行，无处分权人以他人的财产设立抵押权，如抵押权人受让该抵押权时出于善意，动产抵押权自抵押合同生效之日起，‘抵押权人取得抵押权；不动产抵押权自办理登记之日起，抵押权人取得抵押权；原所有权人不得对抵押权人行使抗辩权。
我国不动产善意取得制度之
我国不动产善意取得制度之探析摘要：善意取得制度作为物权法上一项重要制度，不仅有利于保护财产安全、加快交易流转，而且有利于稳定社会经济秩序、促进商品经济发展。
本文通过对不动产善意取得制度确立的意义的阐述、构成要件和不动产善意取得的法律效果的分析，以体现不动产善意取得制度之价值。
关键词：意义、构成要件、法律效果2006年我国颁布了《中华人民共和国物权法》，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权（如质权、留置权、抵押权、用益物权），打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。
这对中国的善意取得制度是一个重大的完善和突破，有利于促进不动产交易安全，维护不动产善意第三人利益。
一、确立不动产善意取得制度的重要意义善意取得制度作为现代民法中的一个基本制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险；在商品经济飞速发展的今天，是适应经济发展的一项重要的交易规则。
它有利于保护市场的交易秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，从而有利于交易正常、高效地进行。
善意取得制度从动产领域扩展到不动产领域更有其存在的价值。
（一）有利于保护交易安全，促进市场经济发展在现代市场经济社会里，不动产具有巨大的经济价值，保障不动产的权属流转的安全性与便利性，无疑是一种普遍的社会预期和共识。
要达到这个目的，就必须建立交易安全保障机制。
不动产物权善意取得的司法实践无疑与市场经济的这种需求不谋而合。
善意取得制度在衡量静态的权利人占有和所有的财产权益和动态的当事人基于交易行为所取得的利益时，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护顺畅的交易秩序，促进民事流转。
这样，交易者就不会对交易的安全担忧，这符合社会效益原则，有利于市场经济的发展。
并且，《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，建立起不动产物权善意取得制度，对指导人民法院审判实践亦有重要意义。
不动产的善意取得的制度
不动产的善意取得的制度当今世界各国⼤部分都规定了动产的善意取得制度,但对于不动产是否也适⽤善意取得制度,因各国赋予不动产登记效⼒不⼀⽽异。
我国⽬前没有制定关于不动产善意取得制度的法律,⽽且仅有的善意取得制度的⽴法过于零碎,已明显不适应经济发展的要求,因此建⽴完善的善意取得制度,是⼀个⾮常紧迫的现实问题。
店铺⼩编为您解析⼀下。
不动产的善意取得的制度《民法典》第三百⼀⼗⼀条【善意取得】⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：(⼀)受让⼈受让该不动产或者动产时是善意；(⼆)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。
受让⼈依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求损害赔偿。
当事⼈善意取得其他物权的，参照适⽤前两款规定。
⼀、善意取得制度的概念了解不动产的善意取得应当⾸先了解“善意取得”。
所有权取得⼀般可分为⼀般取得和特别取得，善意取得就是所有权的特别取得。
善意取得⼜称即时取得，传统民法上的善意取得是指⽆权处分⼈将其占有的他⼈动产转让给第三⼈，如果第三⼈取得该动产是基于善意且是有偿，第三⼈就依法取得了该动产的所有权或他物权。
在此情况下，原权利⼈不得向第三⼈⾏使物权返还请求权，只能请求占有⼈赔偿损失。
⽽我国的《物权法》所体现出的现代观念更新为：指受让⼈以财产所有权为转移为⽬的的善意，对价受让占有该财产，即使出让⼈⽆转移所有权的权利，受让⼈仍取得其所有权。
⼆、善意取得制度的对象由上述概念我们可以得知，在我过传统民法中，善意取得的对象主要是指动产。
这是因为动产的所有权变更通常要基于公信原则，⽽不动产的所有权变更则要基于登记制度。
但是这⼀对象的范围并⾮绝对限定，⽽应该看到是可以有⼀些外延的。
善意取得既适⽤于动产，⼜可适⽤于不动产。
当事⼈出于善意，从⽆处分权⼈⼿中购买了房屋并登记过户，善意⼈取得房屋所有权；再如不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分，如菜园的蔬菜、果树上的果实等。
不动产抵押权善意取得的司法认定
不动产抵押权善意取得的司法认定叶某宇诉孙某、梁某抵押权案【裁判要旨】一、孙某对涉案1101房的抵押行为是否构成无权处分；二、梁某能否善意取得涉案1101房的抵押权。
【相关法条】《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条。
【案件索引】一审：广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初12493号（2018年9月19日）【基本案情】原告诉称：原告与被告孙某原系夫妻关系，婚内育有一子，并购置位于广州市增城区新塘镇东江大道北8号11幢1101房一套，上述房屋登记在被告孙某名下。
原告于2014年7月9日与被告孙某在办理离婚手续同时约定上述房屋归原告与婚生子所有。
被告孙某在明知其对该房屋已经没有处分权且原告不知情的情况下，于2015年12月21日与被告梁某对该房屋设定登记字号为“15登记12548293”的抵押权登记，严重侵犯了原告的合法权益。
离婚后，被告孙某没有按照约定归还欠原告的款项、支付儿子的抚养费，为此，原告向法院起诉，在案件审理过程中，被告孙某向法院提交该房屋的假房产证，以此蒙蔽原告及法院。
后在法院的主持下，出具（2016）粤0104民初6552、6553号民事调解书，重新确认该房屋归原告所有，被告孙某在偿还银行贷款后，协助原告将该房屋产权过户至原告名下，在该案的审理过程中，原告以及法院都不知道被告孙某私自与被告梁某对该房屋设定抵押权。
综上，自2014年7月9日被告梁某对该房屋就已没有处分权，其在未征得权利人同意的情况下私自与他人对该房屋设定抵押权，属无权处分行为，抵押权无效。
为此，原告请求法院依法判决：1. 两被告在房管局登记的涉及涉案房产广州市增城区新塘镇东江大道北8号11幢1101房的抵押权无效；2、两被告在十日内协助原告办理广州市增城区新塘镇东江大道北8号11幢1101房的抵押权人为梁某、权利面积为166.39平方米、权利价值为1500000元、登记字号为“15登记12548293”的解除抵押登记手续。
试述抵押权的善意取得
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王 丽 娟 ： 述 抵 押 权 的 善 意 取 得 试
只能依据登记簿与登记名义人进行交易， 仅从不动产不能
有学者认为： 就动产抵押权的设定而言， 抵押权人未取 以占有为公示方法， 因而不会发生善意取得来理解是不恰 得任何形式的占 抵押人也未丧失任何形式的占有． 有， 所以 当的。 抵押权变动无法从占有状态中察知； 而且， 抵押人可以利用
的安全的倾斜， 是一种以牺牲财产所有权的静的安全为代 基础。
价来保障财产交易的动的安全的制度。 善意取得理论经历了一个发展过程。传统民法理论认
意取得也逐渐达成了共识， 不仅所有权可以适用善意取得，
二、 抵押权之善意取得分析
关于抵押权的善意取得， 学者们的意见很不一致。最 第 ｌ３ ｌ 条否认抵押权的善意取得， 理论界学者对否认不动产善意取 对抵押物的占有， 不停地无权处分， 不知情的所有人则可能 得的前提下 ， 不动产抵押权当然也不得适用善意取得， 相 因为不能知情， 而无法请求法律保护。但是， 笔者认为． 在设
反， 肯定了不动产善意取得， 也就肯定了不动产抵押权的善 定抵押权时， 与所有人相比， 善意第三人往往更值得保护， 其 意取得。抵押权人可以基于登记的公信力而与抵押人设定 善意信赖足以弥补处分权的欠缺， 应承认抵押权的善意取 抵押 ， 此时， 抵押人虽非真正权利人， 但抵押权人的抵押权 得， 以确保善意第三人不会因其合理的信赖而受到损失。 仍应受到法律保护， 其法理与不动产所有权的善意取得相 对于车辆 、 、 船舶 航空器等采取登记作为公示方法的动 同。同样是基于登记的公信力和保护交易安全的需要 ， 在 产， 善意第三人所信赖者， 系对登记所显示的权利表征所具 承认不动产善意取得的国家， 如德国、 瑞士等均不否认抵押 有的公信力， 即使这一权利表征与真实权利状态不符， 无权
全不动产抵押权之善意取得
全文显示（民事程序、实体法学参考资料：ZM）当前库：民事程序、实体法学参考资料 (ZM) 控制面板6不动产抵押权之善意取得【分类】民法学说与判例研究（3）【作者】王泽鉴【出处】民法学说与判例研究（3）【出版社】中国政法大学出版社【出版日期】199801【页号】354—359一、问题之说明善意取得制度旨在调和所有权之保护与交易之安全，不但在法律理论上饶有趣味，而且在实务上亦极为重要，殊值注意。
关于动产物权之善意取得，“民法”设有规定，即以动产物权之移转或设定为目的，而善意受让动产之交付者，除法律另有规定外，纵为移转或设定之人，无移转或设定之权利，受移转或受设定之人，仍取得其权利（参阅第801条（注：文中法律条文如无特别注明，皆为“台湾现行民法”之规定。
——编者注）、第886条及第948条以下规定）。
例如甲出借某画供乙观赏，乙擅自出卖该画给丙，并移转其所有权（或设定质权），如丙系善意受让该画之交付者，虽乙无移转所有权（或设定质权）之权利，丙仍能取得该画之所有权（或质权）。
关于不动产物权之善意取得，未设规定，其他法律亦乏直接明文，不无疑义。
1972年台上字第656号判决涉及不动产抵──────354页──────押权之善意取得之问题，堪称为绝妙好例，（注：关于此一判决全文及对该判决理由之批评，参阅拙著：“善意取得权利之抛弃与损害赔偿”，《民法学说与判例研究》第1册。
）深具启示性，可作为讨论之基础。
其事实简述如下：某甲所有某处之土地一笔为某水利局乙所征收，征收手续已毕，甲已收领补偿金，惟未办理土地所有权移转登记。
甲死，其子丙不知该笔土地已被征收之事实，仍办理继承，并将该地登记为己有，其后并以该地为其债权人丁设定抵押权。
为期明了，兹将上述案例图示如下：征收（父）甲┌────────────────→乙（水利局）│（土地）继│承│登│记↓└────────────────→丁（善意第三人）设定抵押权（子）丙就上举案例而言，其所涉及之基本法律问题有三：1.该笔土地之所有权属于何人？2.丁于土地上是否取得抵押权，其法律依据何在？3.倘丁实行其抵押权时，土地之所有人有何救济方法？二、土地所有权之变动（一）土地之征收、登记与所有权之移转在上举案例，甲为土地所有权人，其后该地为水利局乙所──────355页──────征收，手续已毕，但未办理所有权移转登记。
抵押权善意取得争议问题研究
抵押权善意取得争议问题研究冉克平【摘要】不动产抵押权的善意取得与动产抵押权的善意取得均可证立.前者的构成要件包括:债务人或第三人无权处分、债权人为善意以及完成抵押登记,并不包括债权人\"支付合理价格或履行主要义务\";后者仅指经由设定而产生的动产抵押权,而经由主债权让与而受让的情形则不可适用.动产抵押权应当以抵押登记为构成要件,占有状态仅限于直接占有,而排除间接占有.冒名不动产抵押行为不应适用善意取得,而应类推适用于无权代理,并可有条件地类推适用表见代理.对于借名登记行为,如果出名人仅是登记名义人而借名人为真实权利人,出名人则可将该不动产抵押给债权人,可构成不动产抵押权的善意取得.【期刊名称】《暨南学报（哲学社会科学版）》【年(卷),期】2018(040)011【总页数】13页(P34-46)【关键词】不动产抵押权;善意取得;公信力;动产抵押;冒名抵押;借名登记【作者】冉克平【作者单位】武汉大学法学院【正文语种】中文【中图分类】D9一、问题的提出善意取得是现代民法为维护交易安全而设置的重要制度，集中体现了法律规范的利益衡量与价值判断。
[注] Westermann, Sachenrecht, Band I, Grundlagen und Recht der beweglichen Sachen, 1990, S. 330.《物权法》第106条第1款和第2款分别规定了不动产与动产所有权的善意取得及其法律效果，但是并未规定抵押权的善意取得。
虽然最高人民法院在有关答复中指出：“抵押权的实现是物权变更的原因和方式之一，同样可以适用善意取得制度。
”[注]参见2011 年12月13日最高人民法院行政审判庭《关于其他财产共有人起诉期限计算以及对抵押权人是否适用善意取得问题的答复》(〔2011〕行他字第 75 号)。
然而，答复属于针对具体个案的请示答复，其法律拘束力仅限于个案本身，而不具有普遍的法律效力，在其他案件中法官不能将上述答复直接作为裁判依据。
不动产善意取得的构成要件分析
不动产善意取得的构成要件分析吴兴浩201222040185摘要:善意取得，是指无权处分人在转让标的物给第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求第三人返还原物。
根据我国物权法的规定，善意取得不限于所有权，其他物权也可以适用善意取得制度。
按照所有权的物权的效力，所有权人完全可以对任何占有其物的人请求返还原物。
但是，如果允许所有权人在任何情况下都可以请求返还原物则对善意第三人的保护不周，有害于交易的安全和快捷。
因此，法律从保护交易的安全和快捷的角度出发，规定善意第三人在符合法律规定的情况下可以取得无权处分人转让的物的所有权。
可见，善意取得制度作为所有权保护的一种例外是无权处分的特别规定，是对所有权的效力的一种限制，它是法律在所有权的保护与交易的安全和快捷之间予以平衡的结果。
我国《物权法》第106 条确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的取得。
该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定，从而简化了善意取得的构成要件。
《物权法》实施以来，该制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。
尽管动产和不动产的善意取得都会发生物权的变动，但是，动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，这也就决定了二者的善意取得的适用要件存在区别。
既有的研究大多围绕动产的善意取得展开，而对不动产善意取得没有给予应有的重视。
这里拟对不动产善意取得制度中的构成要件进行初步的探讨。
关键字:不动产善意取得构成一、不动产善意取得的适用前提------无权处分我国《物权法》为了适应我国社会和经济发展的客观需要，并在借鉴发达国家和地区的立法经验的基础上，对善意取得制度作了规定。
《物权法》第106条首先规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。
在此基础上，同条对善意取得及其构成作出了较为系统的规定，即：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
善意取得的 适用范围 和构成要件
善意取得的适用范围和构成要件善意取得制度是一项古老的民法制度，也是物权法的一项基本制度，是适应市场经济的发展而产生的一项交易规则，旨在保护交易安全、解决民事纠纷、稳定经济秩序、促进经济的发展。
2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》在我国立法史上第一次系统全面地规定了善意取得制度。
善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。
善意取得制度的基础，在于对可信赖利益的保护。
从社会学的角度看，对可信赖利益的保护，是社会存在与发展的基础，可信赖利益得不到保护，社会生活便动荡不安，秩序难以建立，主体的安全感也荡然无存，法律应当保护可信赖利益，而善意取得就属于应当保护的可信赖利益。
一、善意取得的适用范围《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:"无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
"从这一规定可以看出善意取得制度适用于以下几个方面:(一)动产所有权传统上善意取得制度主要适用动产所有权，因为动产的公示以占有为原则，登记例外，通过交付可以发生动产占有的转移，从而完成动产物权的变动，因而各国一般规定动产适用善意取得制度。
(二)不动产所有权《物权法》出台以前善意取得制度不适用于不动产所有权。
但是，在现代社会中，不动产交易数量及交易频率远非过去所可比拟，无论现在不动产登记制度多么独立、完善，仍不可避免的发生登记权利内容与实际权利状态不一致的情况，对于登记簿上的权利人非法处分登记簿上不动产的行为，唯采善意取得制度才能兼顾交易的动态安全与静态安全，致力于保护善意受让人的合法权益。
物权法关于物权善意取得的规定与检讨 以抵押权的善意取得为核心
参考内容二
在现实生活中，不动产抵押权善意取得问题备受。本次演示将深入探讨不动产 抵押权的善意取得，并对最高人民法院物权法司法解释的相关规定进行评价。
不动产抵押权善意取得是指第三人善意、无过失地取得了不动产抵押权，而且 根据法律规定，该第三人因此而成为不动产抵押权的合法所有人。不动产抵押 权善意取得制度旨在保护善意第三人的合法权益，维护交易安全和稳定。
正文三：对物权法关于物权善意取得规定的建议与未来改进方向
1、完善举证责任制度：为了更好地保障原所有权人的利益，建议在未来的法 律修订中，明确规定受让人在受让时应当对抵押财产的权属状况进行充分了解 和调查。如果受让人未能尽到此义务而导致原所有权人损失的，应当由受让人 承担相应的法律责任。
2、明确合理价款标准：为了减少合理价款认定不公的现象，建议在未来的法 律修订中，明确规定合理价款的判断标准，可以参考市场价格、专业评估机构 的评估意见等因素综合判断。
2、完善善意第三人的认定标准，制定更加具体、可行的操作规范，以便更好 地指导实践。
3、加强对于不动产抵押权善意取得制度的宣传和教育，提高人民群众的法律 意识和风险意识，从而更好地发挥该制度的作用。
谢谢观看
针对上述问题，建议在未来的法律修订中，对于举证责任和风险分配等方面进 行明确规定，以保障各方当事人的合法权益。例如，可以规定受让人在申请办 理抵押登记时应当对抵押财产的权属状况进行充分了解和调查，以降低原所有 权人的风险；同时，对于合理价款的认定，可以参考市场价格等因素综合判断， 以避免出现不公现象。
物权法关于物权善意取得的规 定与检讨 以抵押权的善意取
得为核心
引言
物权善意取得制度是物权法中的重要规定，旨在保障善意第三人的合法权益， 维护交易安全。在抵押权的善意取得方面，物权法的规定体现了对抵押权人和 其他利害关系人的利益平衡。本次演示以抵押权的善意取得为切入点，对物权 法中物权善意取得的规定进行探讨和检讨。
不动产的善意取得案例
不动产的善意取得案例「案情介绍」某县某村居民王某于1997年3月申请到一块宅基地，决定建造一栋二层共12间房屋的楼房。
同年7月，王某因资金不足，遂找到邻居刘某借款，双方书面合同约定，刘某借给王某8万元建房，1年后如王某不能归还本金和利息8千元，则房屋为双方共有，各人得一半房屋;且该房建成后，王某要留出几间给刘某堆放杂物。
1998年3月该房建成，王某将第二层的三间房交给了刘某。
同年4月初，王某在登记产权时，将产权登记为自己单独所有。
同年7月底，王某因到期不能偿还借款，刘某提出要按原协议分割房屋，双方各得一半，并要求办理登记手续，王某表示同意，并且又在一层拨出三间房给刘某，但一直未办理产权变更登记手续。
刘某也未实际搬进该房。
同年10月，王某找到于某，提出愿以22万元出售该房屋，并向于某出示了房屋产权证，于某表示同意购买。
同年10月底，王某收到于某交付的房款后，将自己占用的房屋全部交给了于某，并到刘某家要求偿还借款本金，同时要求刘某为于某腾房。
刘某认为该房已属于他和王某共有，王某无权将该房全部卖给于某。
双方因不能达成协议，刘某遂在法院提起诉讼，请求确认王某与于某之间的转让房屋协议无效。
「审判结果」法院经依法开庭审理，认定该房屋应确认为王某和刘某双方共有，王某单独转让该房屋构成无权处分，但由于于某购买该房屋时是善意无过失的，因此于某可基于善意取得制度获得该房屋的所有权。
故某县法院于99年2月作出判决，驳回刘某的诉讼请求，认定王某与于某之间的房屋转让行为有效，同时判决王某于判决生效之日起10日内给付刘某售房所得50%即11万元。
「本案评析」本案中王某因无足够的资金建房，遂找邻居刘某借款。
双方订立了一份书面合同，合同中规定， 1年后如王某不能归还本金和利息，则房屋为双方共有，各人得一半房屋。
该协议内容是由借款和以房抵债合同及借房合同构成的，那么这些合同内容是否合法、有效?我们认为它们是有效的。
其根据在于：(1)从借款内容来看，公民借款建房是公民之间互助建房的主要形式，国家是允许的。
不动产抵押权善意取得是怎样的
不动产抵押权善意取得是怎样的民法典对善意取得制度是有明确的规定的，对于不动产来说，如果要实现权利的转移的，是需要办理相应的登记的。
有的不动产可能上⾯是有抵押权的。
那么，在这种情况下，不动产抵押权善意取得是怎样的呢?下⾯，店铺⼩编详细为您介绍具体内容。
不动产抵押权善意取得根据《中华⼈民共和国民法典》第九章所有权取得的相关规定，⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回。
但符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：(⼀)受让⼈受让该不动产或者动产时是善意的;(⼆)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。
受让⼈依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求赔偿损失。
当事⼈善意取得其他物权的，参照前两款规定。
个⼈认为，其中最后⼀款善意取得其他物权，就包括善意取得抵押权，因此，善意取得抵押权是受法律保护的。
善意取得构成要件：⼀、抵押⼈⽆权处分不动产抵押⼈⽆权处分不动产是不动产抵押权善意取得适⽤的前提。
所谓⽆权处分，是指没有处分权⽽处分他⼈的财产。
不动产的⽆权处分，不仅包括处分⼈没有处分权⽽处分财产，还包括登记权利⼈明知登记错误存在⽽处分财产。
从实践来看，不动产抵押权的⽆权处分主要是发⽣在登记错误的情形下，登记权利⼈将其不动产抵押给他⼈。
虽然《民法典》中规定了权利推定规则，但不应适⽤于登记权利⼈和抵押权⼈的交易中，⽽应当依据真实的权利状况来判断登记权利⼈是否构成⽆权处分。
登记权利⼈虽然记载的是抵押⼈的名字，但是，他明知该登记错误的存在，⽽仍然处分他⼈的财产，从其处分⾏为⽽⾔，是已经意识到⾃⼰的⾏为构成⽆权处分。
⼆、抵押权⼈已对不动产办理登记即抵押双⽅已就抵押⾏为依照法律规定办理了登记，并将抵押事项记载于不动产登记簿上。
《民法典》第⼆百零九条规定“不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒;未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。
不动产抵押权善意取得制度在银行信贷业务中的应用
摘 要 ：９ ５年《 １９ 担保法》 颁布后 ， 不动产抵押贷款业务得到 了长足发展 ， 因在 于金 融机 构充分信任 以政 府公权 原
力 为 基 础 的抵 押 登 记 制 度 ， 赖 所 有 权 及 担 保 物 权 登记 的 真 实性 及 法律 效 力 性 。 而 ， 府 权 力 并不 能保 证 抵押 登记 信 然 政 的 完全 准 确 性 ， 使 发 生银 行 在 办理 完 不动 产抵 押 登 记 手 续 并 发 放 贷 款 后 ， 假 出现 登 记 簿上 的抵 押 人 并 非 真 正 权 利 人
字 １３ 号土地使用权证” 海房权证海字第 ２ ０ ７０ 和“ ３ ５号房 实有效 的。３ 上诉人作为贷款人 、 （） 抵押权人 ， 合法处置抵
后 王 兴 业无 力 还款 ， 商 银 行 琼 海 支 行 诉 至 法 院 ， 过 处 工 通 物 权 法 第 一 百 零 六 条 的 规 定 ，善 意 占有 人 可 以取 得 权 利 的类 型 不 仅 仅 限 于 动 产 所 有 权 ， 还包 括 了不 动 产 所 有 权 ， 以及 动 产 或 不 动 产 的 其 他 物权 。上 诉 人 善 意 取 得 不 动 产
诉 人 在 与 被上 诉 人 （ 审被 告 ） 兴 业 签 订 《 押 合 同 》 原 王 抵 的
收 稿 日期 ： ０ １ ０ — ７ ２ １－ ７ ２
（ ） 动产 抵 押 权 善 意 取 得 制 度 的 法律 变迁 一 不 １ 物权 法》 布 前善 意取 得 制度 评 价 。传统 的善意 取 ． 《 颁
２ １年 第 ９期 ０１
缮 南
ＨＡＩ ＮＡ Ｎ ＮＡＮ ＣＥ ＦＩ
ＮＯ． ２ １ ９， ０１ Ｓ ｒａ ． ４ ｅ ｉｌＮｏ２７
总 第 ２ ４期 ７
善意取得制度的适用范围是什么
善意取得制度的适用范围是什么1.不动产善意取得：根据我国《物权法》的规定，不动产的所有权可以通过合法的取得方式获得。
善意取得制度适用于那些在购买或者获得不动产时，合理相信自己的获得是合法有效的情况下，获得不动产的所有权。
比如，在购买房屋时，购买人以房屋产权证明为凭证，并且无法知道该房屋是否存在其他权利人的情况下，购买人可以依法认为自己是善意取得该房屋的所有权，而对抗其他可能存在的权利人。
2.动产善意取得：动产一般指可以移动的物品，如货物、车辆等。
在我国法律上，善意取得制度也适用于动产的所有权的取得。
根据《物权法》的规定，善意购买交付的动产，买受人成为该动产的所有权人。
即在合理相信自己购买的动产是合法有效的情况下，买受人可以取得该动产的所有权，而对抗其他可能存在的权利人。
3.依法登记取得的物权：除了购买和交付的方式，善意取得制度还适用于通过依法登记取得物权的情况。
在我国法律上，很多不动产的所有权是通过依法登记取得的，比如房屋产权登记、土地使用权登记等。
在这些情况下，如果善意取得人在合理相信自己的登记是合法有效的情况下，取得不动产所有权，也可以对抗其他可能存在的权利人。
总的来说，善意取得制度的适用范围是指在异议登记、不合法手段等情况下，取得不动产和动产的所有权的方法。
在以上情况下，法律赋予了善意取得人一定的保护，以保障其合法获得财产权益。
但是，善意取得制度并非是完全无懈可击的，法律也会对特定情况下的不当取得行为进行限制和制约，以维护社会公平正义，保护权益受损方的合法权益。
因此，善意取得制度的适用范围并非一劳永逸，具体的适用条件和限制还需要根据不同法律规定的具体要求来确定，并且在实践中需要考虑到公平、合理和公共利益等多方面的因素。
不动产善意取得的例子
不动产善意取得的例子以下是 9 条关于不动产善意取得的例子：1. 你说神奇不神奇，就好比小明啊，他从不知情的王五手里买了一套房子，价格合理，手续也都齐全，他哪里会想到这房子之前有啥问题呀。
等后来真正的房主找来，小明一脸懵啊，这不就是典型的不动产善意取得嘛！2. 咱想想看啊，小李开开心心买了个商铺，办理过程都顺顺利利的。
结果后来冒出个人说那是他的，哎呀呀，可小李完全是不知情的呀，正常交易来的，这可不就是不动产善意取得的例子嘛！3. 哇塞，你听这个，老张看中一套别墅，正常付钱过户，住进去都好好的。
哪知道过了一阵子有纠纷了，可老张啥也不知道呀，他就是正常买的呀，这不就和不动产善意取得对上号了嘛！4. 嘿，就像小赵买了个厂房，一切都是规规矩矩的呀。
突然有人来闹，小赵能咋办呢，他可是无辜的呀，这就是不动产善意取得在生活中的实例呀！5. 你看啊，小王在不知情的情况下买了别人抵押出去的房产，他完全是善意的呀，所有流程都合法合理，这不是不动产善意取得是啥呀！6. 哎呀呀，比如说老孙买了个写字楼，该走的程序都走了。
后来才知道这中间有复杂情况，但老孙是无辜的呀，这可不就是活生生的不动产善意取得！7. 哟呵，小刘买了块地准备盖房子，等他开始动工了才有人来说有问题，可小刘真的啥也不知道哇，这难道不是不动产善意取得吗？8. 想想看哦，陈女士买了一处四合院，手续啥的都全，住得好好的。
后面突然有人找来理论，陈女士委屈死了，她完全不知情呀，这就是不动产善意取得的范例呀！9. 哇，就如同林先生买了个仓库，价格啥的都合适，也过户了。
结果后来才晓得这里头有故事，但林先生是善意购买的呀，这就是明显的不动产善意取得呀！总之，不动产善意取得在生活中时有发生，它保障了那些善意购买者的合法权益呀。
不动产善意取得善意的界定
不动产善意取得善意的界定摘要：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第14条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定为受让人善意。
”因而，笔者认为认定受让人为善意，首先得有时间限制，在受让时没有主观恶意。
其次，转让人没有处分权，但是具有处分的权利外观。
权利外观即不动产登记簿记载的有关事项，使受让人有权相信出让人具有所有权。
最后，受让人没有重大过失，即不知且不应当知道出让人没有处分权。
以上三个条件缺一不可。
这既体现出我国不动产善意取得制度适用不动产登记公信力制度，也要求善意受让人“不知且不应知”，与我国现实国情相适应。
关键词：不动产善意取得不动产登记簿公信力重大过失不知且不应知善意取得是当代民法为了维护交易安全与稳定所做的制度设计。
善意取得制度在不动产领域的适用，保护了善意第三人的合法权益。
在所有权与交易安全发生冲突时，较好的找到二者的平衡点。
不动产善意取得取得制度符合我国社会经济发展规律，回应司法不动产善意第三人地位问题的争议，具有现实意义。
自2007年《物权法》第106条确认不动产适用善意第三人制度以来，不断地推进实践的发展，也与国际司法相接轨。
2021年《民法典》物权编第311条的规定也延续以往制度的规定，继续推进善意第三人制度的进步。
一、不动产善意取得制度善意的理论基础在传统的大陆法系国家，对于不动产善意第三人的案件大多采取不动产登记的公信力制度来处理。
尤以德国与瑞士为代表，德国民法典第892条第一款规定：“为以法律行为取得土地上的某些权力或者此种权利上的某项权利人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议已被登记或者不正确性为取得人所知视为除外。
为特定人的利益，权利人在处分已经登记于土地登记簿中的权利方面受限制的，仅在该项限制可由土地登记簿看出或为取得人所知时，该项限制才对权利人有效。
”同时，第893条规定：“某项权利被为某人的利益而登记于土地登记簿，且给付于基于该项权利而向此人履行，或者，就该项权利而言，在此人和他人之间，实施不在第892条规定之列的、包含权利处分的行为，准用第892条的规定。
浅析善意取得在不动产物权中的应用
（一 ）原权利人的保护 原权 利人是 最大受 害者 。为维护 公平 正
义 ， 法 律对 原权 利 人 提 供 如 下 救 济 ：
根本 目的一 维护 交易 安全 所 决定 的。然 而 ，
我们承认 其根 本性质 为原始 取得并 不能否认 它具有 继受取 得的某 些特征 ，如交 易行为 为
为必 须为有 效，否 则，不得 适用善 意取得 。
既然 为原始取 得 ，又何 须交 易为有 效？该 说
另一 方面认 为不动产 善意取 得为原 始取得 ， 而 另 一 方 面 却 又 强 调 该 交 易 行 为 为 有 偿 ， 善 意 取 得 人 必 须 支 付 价 款 。该 说 一 方 面 坚 持 不 动 产 善 意 取 得 为 原 始 取 得 ， 而 另 一 方 面 却 不
而与之 交 易。该相对人 支付合 理对价 ，即 为 善意 第三人 。法律应 当保 护此善 意第三 人的 合法 的、信赖 利益。 因不动产善 意取得 而丧
失物权 的真正权 利人 ，可以通 过异议登 记 、 更 正 、起 诉 登 记 名 义 人 赔 偿 损 失 要 求 国 家
义人 处取得物 权 的人。根据 物权 登记的公信
中国社会科学》。
【］ ３ 王泽鉴著 ， 《 民法总则》 ，中国政法
大 学 出版 社 ，２ ０ 年 版 。 ０１ ［］ 泽 鉴 著 ， ４王 民 法 总 则 》 ， 中 国政 法
大学出版社 ，２ ０ 年版。 ０１
ｌ２ ７
致 ， 法 律 亦 视 登 记 内 容 为 正 确 ， 从 而 发 生 与
真 实的权利 状况一 样的法律 效 果。善意 取得 便 是 以登记 公示推 定力与 公信 力为其理 论基 二 、不 动产善 意取得 的性质—— 兼有 继 受取得的原始取得
浅谈不动产善意取得制度的措施
浅谈不动产善意取得制度的措施[摘要]善意取得是一项法律制度，其传统的适用领域是动产所有权，随着时代发展的需要，现实生活中开始越来越多地关注不动产的善意取得。
我国也在经历了长期的学界争论后，终于在《物权法》中确立了不动产善意取得制度。
但是，就现今我国确立的不动产善意取得制度来看，在个别问题上仍存在不足之处，文章拟对相关问题进行探讨。
[关键词]不动产善意取得；登记；完善《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）正式颁布，是我国完善社会主义民法体系的一项重要举措。
《物权法》在修改完善原有民事法律法规的同时，新增了诸多重要的法律制度，不动产善意取得制度即是其中之一。
本文拟就《物权法》已确立的不动产善意取得制度，对其中的不足和完善略作探讨。
一、《物权法》关于不动产善意取得及其相关制度的规定（一）不动产善意取得构成要件1.受让人必须为善意。
即指受让人在交易前不知道也不应该知道，让与人转让财产时没有处分该财产的权限。
2.处分人必须是无处分权人，即非财产的所有人。
3.交易行为必须有效、有偿。
这是说交易的主体、客体以及交易合同，必须合法有效，且双方是等价交易，非赠予。
4.不动产的受让人已完成物权变更登记。
（二）不动产善意取得制度适用的扩张2000年施行的《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》中规定了质权和留置权的善意取得制度，这对于维护交易安全和促进经济贸易增长有较大的推动作用。
而今，物权法已将善意取得制度的适用范围扩大到抵押权、质权、留置权、用益物权。
（三）与不动产善意取得有关的制度的完善不动产物权登记制度作为不动产善意取得制度的基础，是国家强化不动产管理，确认不动产物权归属的最重要的根据，而不动产的瑕疵登记常常成为不动产善意取得的因素，造成权利人的损失。
因此，不动产善意取得制度的确立，离不开登记制度的完善。
二、《物权法》确立不动产善意取得制度的重大价值善意取得是一项古老的法律制度，其传统的适用领域是动产所有权，现今《物权法》确立不动产也可以善意取得制度，这是适应时代的要求的。
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江苏省南通市中级人民法院经 审理认为， 港闸支行与陆建国订立 的借款合同合法有效。 陆建国自 2009 年 2 月 起 连 续 3 个 月 以 上 未 能按约还本付息，显属违约，港闸支 行有权按合同约定要求其提前归还 全部借款及支付相应利息及罚息。 抵押权作为物权的种类之一， 按照 物权法第一百零六条第三款规定， 可以适用善意取得制度。 而涉案抵 押权能否成立， 需要审查港闸支行 在设立抵押权时是否善意及有无过 失， 即港闸支行在办理涉案抵押贷 款过程中有无尽到审慎义务。 港闸 支行依据借款人陆建国提供的单身 证明、购房合同、房产证等，可以确
案例 100 研究 文/马 荣
案例
10/2012
不动产抵押权善意取得的运用
【要点提示】 抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。 按照物权法第一百零六条第三款 的规定，抵押权可以适用善意取得。 对不动产抵押物权利是否真实完整的审查义务在房屋登记部门，作为债权 人 ，在 设 置 抵 押 权时 其 审 查 义 务 不 应 含 括债 务 人 在 办 理 他 项 权 证 过程 中 的 违 法 或 者 犯 罪 行为 。
■案号 一审：（2009）港民二初字第 0194 号 二审：（2009）通中民二终字第 0452 号
【案情】
原告： 中国银行股份有限公司 南通港闸支行（以下简称港闸支行）。
被告：陆建国。 第三人：石李萍。 2006 年 2 月 1 日，港闸支行与 陆建国签订了购房借款合同一份。 双方在合同中约定：港闸支行向陆 建国提供贷款 35 万元， 由陆建国 提供其名下的某处房产作抵押担 保，借款用途为购房，借款期限为 20 年。 签订合同后，港闸支行于 4 月 12 日 向 陆 建 国 发 放 了 贷 款 35 万元。 从 2009 年 2 月起，陆建国未 按约履行还款义务。 法院另查明，陆建国与石李萍 原系夫妻关系。2005 年 12 月 8 日， 双方在民政局办理了离婚登记手 续， 并约定涉案房屋归石李萍所 有，该产权至诉讼时仍登记在陆建 国名下。 陆建国为办理上述抵押物 登记手续， 伪造离婚协议书内容， 将已经约定归石李萍所有的上述 房产篡改为归自己所有，并加盖了 伪造的民政局婚姻登记专用章，还 于 2006 年 4 月 12 日 向 房 产 部 门 办理了抵押登记手续。 原告港闸支行诉称，自 2009 年 2 月起， 陆建国未能偿还贷款本息 已有 3 个月， 根据合同约定视为贷 款自动全部提前到期， 请求法院判
登记手续， 但港闸支行未能审查陆 建国所提供离婚协议书的真实性， 对导致抵押行为无效的后果负有一 定的过错责任， 故港闸支行认为其 是善意取得抵押权的主张不能成 立。 遂判决：一、被告陆建国于判决 书生效之日起 10 日内偿还原告港 闸 支 行 借 款 本 金 322197.57 元 ， 并 支付相应的利息（截至 2009 年 8 月 12 日为 9819.70 元，从 2009 年 8 月 13 日起 至 本 判 决 生 效 之 日 止的 利 息计算方法为以实际发生额按中国 人民银行公布的同期法定利率的 1.7 倍计算）。 二、驳回原告港闸支行 的其他诉讼请求。
案例
10/2012
案例 研究 101
认陆建国符合基本抵押贷款条件。 而抵押贷款能够成立并生效的条件 是以陆建国办理涉案房屋的他项权 证为 前 提 。 参 照 建 设 部 、中 国人 民 银 行联合下发的 《关于加强与银行贷 款业务相关的房地产抵押和评估管 理工作的通知》（建房[1995]152 号） 第一条规定， 房地产管理部门要依 法对抵押物进行严格审查， 审查的 内容包括： 抵押物是否符合准许进 入抵押交易市场的条件； 抵押物是 否已抵押； 抵押人提供的房产证明 文件与权证存根及档案记录内容是 否相符； 查对权证号与印章的真伪 等，并由审核人签字在案。 据此，对 设置抵押权的抵押物权利是否完整 的审查义务在房屋登记部门， 而非 港闸支行。 陆建国在办理他项权证 过程中， 通过伪造崇川区民政局印 章的方法， 制作了与石李萍的假离 婚协议书内容， 从而骗取了抵押权 登 记 。 作为 港 闸 支 行 而 言 ，审 查 义务 不应含括陆建国办理他项权证过程 中的 违 法 或 者 犯 罪 行 为 。 因此 ，港 闸 支行在发放涉案贷款时已尽到审慎 审查义务，即在取得抵押权时，属于 善意取得。 遂判决：一、维持江苏省 南通市港闸区人民法院（2009）港民 二初字第 0194 号民事判决第一项， 即陆 建 国 在 本 判 决 生 效 之日 起 10 日内偿还港闸支行借款本金 322197.57 元， 并支付相应的利息。 二、 撤销江苏省南通市港闸区人民 法 院 （2009）港 民二 初 字 第 0194 号 民事判决第二项， 即驳回港闸支行 的 其他 诉 讼 请 求 。 三 、如 果 陆 建国 不 能履行上述债务， 港闸支行有权就 已取得抵押权的房产以折价或者拍 卖、变卖的价款优先受偿。
令陆建国立即偿还全部贷款本金及 利息，由原告对抵押物优先受偿。
被告陆建国同意原告的诉讼 请求。
第三人石李萍异议称，陆建国 与其离婚时，协议将陆建国名下的 房屋归其所有， 并经民政局备案。 陆建国未经其同意以该房产作抵 押，侵犯了其合法权益，抵押无效。
【审判】
江苏省南通市港闸区人民法院 经审理认为， 港闸支行与陆建国签 订的借款合同，除担保条款外，其内 容 不 违反 法 律 规 定 ，合 法 有 效 。 陆 建 国借款后， 应当按照合同的约定履 行还款义务，自 2009 年 2 月起已有 3 个月未能还款， 所有借款应当视 为提前到期， 港闸支行要求陆建国 还本付息的诉讼请求应予支持。 陆 建国用涉案房屋为借款进行抵押， 为证明其有权利将该房屋进行抵 押， 不仅向港闸支行提供了该房屋 的所有权证， 还提供了伪造的离婚 协议书， 将已经约定归第三人石李 萍所有的房产篡改为归陆建国自己 所有， 显然陆建国用该房产进行抵 押的行为属无权处分行为， 侵害了 他 人 的权 利 。 因 此 ，港 闸 支 行 与 陆 建 国所签订的抵押保证条款因违反了 法律 规 定 ，为 无 效 条 款 。 尽 管港 闸 支 行和陆建国将上述房屋办理了抵押