专业市场发展规律及趋势研判概述
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• 摊位制的交易场所（集市）
只负责交易，众多需求者集中在某个场所，供应者把货卖给需求者，需求者再运给生产地和零 售商，这是低级的市场形态 。如义乌小商品市场早期的原型等
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 5
专业市场三种功能类型
第五代 20第06四~2代007
第三代 第二代 第一代
• 现代专业市场
集企业集群采购、商品展示、电子商务、现代物流于一体 ，是以专业市场为基础的产业综合性 服务平台，国际采购中心 ，如义乌国际小商品市场、萧山中国纺织采购博览城
• 虚拟市场
以阿里巴巴等为代表 ，随着计算机网络和电子商务的发展 ，虚拟市场开始走上了市场经济的 舞台，由于中国人的习惯，不见面的生意不敢，限制了虚拟市场的发展。如红星美凯龙等
什么是专业市场？
定义
专业市场是指同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送； 简单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场
所，它所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位。
与一般商业地产的区别在于，专业市场具备“商业地产+产业地产”的双重属性
产业地产 商业地产
通过产业基础促进市场的发展 ，要了解专业市场所处价值链环 节，还有哪些环节可形成产品、产业要素交易？它们与专业市
•展示为主的交易批发市场
规模比较大，以展示为主，为国内众多的企业提供一个走向国际市场的平台，为众多的国外 企业向中国展示产品，是国内主要发展趋势
• 物流功能专业市场
随着组织化程度的提高，采购者或供应者数量的增多，规模的增大，过去的批发市场已经不能 胜任这个变化，于是开始出现拥有物流功能专业的批发市场
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Code of this report | 12
不同于专业导向型的地产开发模式，红星地产通过植入商业资源驱动人气 ，获得后期地产开发收益。
开发模式
–随着红星美凯龙家居建材市场这一核心商业品牌强大号召力的形成，红星商业地产 开发模式开始由BH（开发+持有）模式向BSH（开发+销售+持有）模式转变，既解 决了短期现金流的问题，又解决了长期收入稳定问题
专业市场发展规律及趋势研判
中原顾问部A组 2014.11.28
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Cop的yrig任ht 何Cen部talin分e G都rou不p, 2可010被擅自引用、复制和传播。
CoCdoedoef othf itshrisepreoprtort| |1 1
定位
随州首座大型现代化商业综合体
1期
业态
暂未规划
商业形式 面积区间
层高 价格 销售情况
集中型、街区型、底商 —— —— —— ——
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ现况
地处城东新城，周边较为偏僻，发展尚不成熟。 目前，项目处于前期咨询状态，进行市场招商摸底阶 段，预计年底左右入市。
项目简介：
项目占地面积约16万平方米，总建筑面积55万㎡，规划了约 21万㎡住宅（红星紫郡），约8.9万㎡建材市场（红星建材 博览中心），约4.2万㎡红星美凯龙家居mall，约2.8万㎡情 景商业街（玫瑰天街），约2.8万㎡配套商业、约4.4万㎡集 中商业（邻里中心、财富中心），约3.3万㎡高端写字楼（红 星财富中心），约1.5万㎡SOHO公寓，以及其他配套物业。
天津红星国际广场2010
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郑州红星·蚂蚁SOHO2009
Code of this report | 14
襄阳首座全方位、多业态商场；9.5万㎡一站式建材家居中心；
地址
体量 开业时 间 定位
业态
商业形 式 面积区
间
层高
价格 销售情
况 租金
场能否形成互补 ······
在市场规模设计上，可运用商圈辐射理论，分析专业市场能的
辐射区域，从而确定市场容量和项目的分期开发规模。 招商方
面，吸引关键驻商入场······
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Code of this report | 4
专业市场的发展阶段——经历五代专业市场
樊宛路与邓城大道交汇处 商业体量约17.4万㎡ 2013年 一站式建材家居中心
沙发、木门、软装、窗帘、吊顶等 集中型+街区
10-60㎡
街区1F层高3.6-6.3米； 0.9-2.7万元/㎡
红街在售，出售情况一般； ——
经营状 预计10开业，家居博览中心已招租约 况 90%
红星美凯龙家 居博览中心
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不同于专业导向型的地产开发模式， 红星美凯龙通过植入商业资源驱动人 气，获得后期地产开发收益；
2009年，集居住、商务办公和投资三 位一体的郑州红星·蚂蚁SOHO标志 着红星集团从“家居到地产”完美跨 界的第一步，也是“红星美凯龙系” 运营全国的开始；
城市综合体案例——天津河东区红星 国际广场项目：总建面91万平米，规 划有15万平米家具建材Mall（1期产 品）和15万平米Shopping Mall（2 期产品）、两条Block商业休闲步行 街、高档酒店、5A级写字楼、20万平 米铂金级公寓
Code of this report | 15
红街——1-3F，2-3F通过16条连廊与家居博览中心相衔接，并辅助打造部分建 材家居类、餐饮类、休闲娱乐类和社区服务类； 家居博览中心——共3F，业态涵盖建材家居，目前已完成90%招商；
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销售地型
产地型
集散地型
➢基础：当地有巨大的消费需求 ➢特征：产品绝大部分来源于外地，销
售给当地的个人用户与企业 ➢案例：嘉兴蔬菜批发交易市场
➢基础：当地具足够规模的产业基础 ➢特征：商品绝大部分以本地产商品为主 ，
销往下游市场 ➢案例：绍兴中国轻纺城
➢基础：当地具备物流或信息集散中心的 基础
➢特征：生产和销售都集中在外地，本地 只是中转，“买全国货、卖全国货”，由
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Code of this report | 19
55万㎡，随州首座大型现代化商业综合体；13.1万㎡，建材+家居类商业；
地址
随州迎宾大道与季梁大道交汇处
体量
商业体量27.9万㎡，建材家居类13.1万㎡
开业时间
暂不详，预计2014年年底入市
案例点评
优点—— ✓本地开发商投资，加盟红星美凯龙品牌，让其全程参与家居卖场的运营管理，目前家居 博览中心招商已完成90%； ✓家居博览中心全部自持，占比85%，统一经营管理，只租不售； ✓形象设计及配套打造均较为出彩，营造出了较好的体验式购物环境； 缺点—— ✓红街即底商部分1拖2销售，因产品面积段较大，去化情况较为一般； ✓开发商实力不足，资金链出现问题，工程进度进展十分缓慢，屡次拖延卖场开业时间；
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案例篇
© Copyright Centaline Group, 20104
CoCdoedoef othf itshrisepreoprtort| |7 7
案例分析
红星美凯龙 南国城市广场 三清国际华城
产品战略
–主推三种产品：一是大型城市综合体，即在重点发展城市开发，以家居MALL为主体， 融合百货MALL、商业街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂金公寓等复合 型物业；二是SOHO公寓，将在每个家居MALL配建3万~4万平方米；三是中高档住 宅，今后每个项目体量都将达到几十万平方米
开发时序
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目前售楼处正在建设中，一期含玫瑰天街、8.9万㎡纯街区式建材博览中心、紫郡3栋
。 住宅 2.8万㎡玫瑰天街先行开发，预计年底入市。
捆绑客户—与知名品牌建立合 作联盟
美凯龙自己买地、建商场，提 高可信度
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Code of this rep1o1rt | 11
一般运营管理模式——①定位中高端收入群体；②强调体验式购物模式；③ 与知名企业等结成战略联盟；④售后客户服务四大核心承诺；
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红星美凯龙发展历程
品牌优化—优胜劣汰 统一品牌定位—精品经营、绿色生
态、休闲观光
统一建筑装饰理念—长方体外形、 黄蓝相见色彩
统一企业CI
统一品牌形象宣传—企业文化 宣传
规范管理—商场化管理、市场 负全责
Code of this report | 16
红街——约1.5万㎡，产品区间38-246㎡左右，1拖2销售，6年返租； 家居博览中心——约8万㎡，占比商业总量85%，全部自持，只租不售；
楼层
1F 2F 3F
销售 价格（万元）
2.7 1.7
0.9
红街
销售 方式
销售情况
1拖2
由于产品面积 段比较大，高 总价，整体去 化情况较一般
此形成低成本流通
➢案例：武汉汉正街
越来越多的集散地型专业市场转向 “集散地＋产地型”市场，他们依靠强大的辐射力带动当地产业的发展。强大的产业支撑利
于大幅降低产品成本，强大的集散功能利于形成市场的巨大辐射力。市场要规模化发展，只有通过集散加产地这两条腿，才能获得可 持续发展的动力，如义乌小商品城、石家庄南三条市场。
形象设计及配套——玻璃幕墙+LED立面、5部观光电梯、8部手扶梯、16个连廊、 内部点式商业景观等共同打造出现代化体验式家居卖场；
规划效果图，由于开发商资金链出现问题，项目工程进度推进较缓慢，目前立面初步呈 现；
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Code of this report | 18
第三代至第八代：购地洽 谈、设计建造、招商、经
营管理
地价升值+租金 收入
销售收入（自有产品 部分）+赚取差价（集
中采购其它产品）
产品销售收入
第一二代：产销者
商业 地产
生产与 流通
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Code of this report | 9
红星美凯龙发展历程
。
租金水平 （元/㎡·
月）
出租方式
——
6年返租， 前3年一次 性返还，后 每年返。
出租 情况
——
红街商铺平面图
红星美凯龙家居博览中心
楼 租金水平（ 出租 层 元/㎡·月） 情况
1F
80
整体
2F
60
约
90%
3F
40
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Code of this report | 17
绿色环保商场
品牌商场
家居大卖场
综合性大卖场 前店后厂的家具
专营店 家具门市部
物业操作手法
买地自建商场+ 租赁+与宜家等 联合买地+委托 管理+电商“星
易家”
土地价格的 非理性上涨
买地自建商场+ 租赁
相比传统建材市场 面积大，受租赁价 格波动影响明显
改造租赁场地
大棚式市场
盈利模式
角色定位
地价升值+租金 收入+利润分成
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Code of this report | 8
红星美凯龙发展历程
08年 第八代
至今
06年 第七代 03年 第六代 00年 第五代
99年 第四代 97年 第三代 91年 第二代
第一代
88年
产品
文化公园式 shopping mall 家居情景体验 shopping mall
–先做家居建材市场、超市、五星级酒店等业态，集聚人气，增加地方政府税收收入， 后期大量住宅开发、shopping mall。
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Code of this report | 13
在家居专业市场发展成熟的基础上，红星集团开始践行从“家居到地产”的 跨界，并致力于城市新核高端综合体。
概念篇 案例篇 实战篇 畅想篇
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CoCdoedoef othf itshrisepreoprtort| |2 2
概念篇
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CoCdoedoef othf itshrisepreoprtort| |3 3
只负责交易，众多需求者集中在某个场所，供应者把货卖给需求者，需求者再运给生产地和零 售商，这是低级的市场形态 。如义乌小商品市场早期的原型等
© Copyright Centaline Group, 2010
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专业市场三种功能类型
第五代 20第06四~2代007
第三代 第二代 第一代
• 现代专业市场
集企业集群采购、商品展示、电子商务、现代物流于一体 ，是以专业市场为基础的产业综合性 服务平台，国际采购中心 ，如义乌国际小商品市场、萧山中国纺织采购博览城
• 虚拟市场
以阿里巴巴等为代表 ，随着计算机网络和电子商务的发展 ，虚拟市场开始走上了市场经济的 舞台，由于中国人的习惯，不见面的生意不敢，限制了虚拟市场的发展。如红星美凯龙等
什么是专业市场？
定义
专业市场是指同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送； 简单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场
所，它所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位。
与一般商业地产的区别在于，专业市场具备“商业地产+产业地产”的双重属性
产业地产 商业地产
通过产业基础促进市场的发展 ，要了解专业市场所处价值链环 节，还有哪些环节可形成产品、产业要素交易？它们与专业市
•展示为主的交易批发市场
规模比较大，以展示为主，为国内众多的企业提供一个走向国际市场的平台，为众多的国外 企业向中国展示产品，是国内主要发展趋势
• 物流功能专业市场
随着组织化程度的提高，采购者或供应者数量的增多，规模的增大，过去的批发市场已经不能 胜任这个变化，于是开始出现拥有物流功能专业的批发市场
© Copyright Centaline Group, 2010
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不同于专业导向型的地产开发模式，红星地产通过植入商业资源驱动人气 ，获得后期地产开发收益。
开发模式
–随着红星美凯龙家居建材市场这一核心商业品牌强大号召力的形成，红星商业地产 开发模式开始由BH（开发+持有）模式向BSH（开发+销售+持有）模式转变，既解 决了短期现金流的问题，又解决了长期收入稳定问题
专业市场发展规律及趋势研判
中原顾问部A组 2014.11.28
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Cop的yrig任ht 何Cen部talin分e G都rou不p, 2可010被擅自引用、复制和传播。
CoCdoedoef othf itshrisepreoprtort| |1 1
定位
随州首座大型现代化商业综合体
1期
业态
暂未规划
商业形式 面积区间
层高 价格 销售情况
集中型、街区型、底商 —— —— —— ——
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ现况
地处城东新城，周边较为偏僻，发展尚不成熟。 目前，项目处于前期咨询状态，进行市场招商摸底阶 段，预计年底左右入市。
项目简介：
项目占地面积约16万平方米，总建筑面积55万㎡，规划了约 21万㎡住宅（红星紫郡），约8.9万㎡建材市场（红星建材 博览中心），约4.2万㎡红星美凯龙家居mall，约2.8万㎡情 景商业街（玫瑰天街），约2.8万㎡配套商业、约4.4万㎡集 中商业（邻里中心、财富中心），约3.3万㎡高端写字楼（红 星财富中心），约1.5万㎡SOHO公寓，以及其他配套物业。
天津红星国际广场2010
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郑州红星·蚂蚁SOHO2009
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襄阳首座全方位、多业态商场；9.5万㎡一站式建材家居中心；
地址
体量 开业时 间 定位
业态
商业形 式 面积区
间
层高
价格 销售情
况 租金
场能否形成互补 ······
在市场规模设计上，可运用商圈辐射理论，分析专业市场能的
辐射区域，从而确定市场容量和项目的分期开发规模。 招商方
面，吸引关键驻商入场······
© Copyright Centaline Group, 2010
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专业市场的发展阶段——经历五代专业市场
樊宛路与邓城大道交汇处 商业体量约17.4万㎡ 2013年 一站式建材家居中心
沙发、木门、软装、窗帘、吊顶等 集中型+街区
10-60㎡
街区1F层高3.6-6.3米； 0.9-2.7万元/㎡
红街在售，出售情况一般； ——
经营状 预计10开业，家居博览中心已招租约 况 90%
红星美凯龙家 居博览中心
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不同于专业导向型的地产开发模式， 红星美凯龙通过植入商业资源驱动人 气，获得后期地产开发收益；
2009年，集居住、商务办公和投资三 位一体的郑州红星·蚂蚁SOHO标志 着红星集团从“家居到地产”完美跨 界的第一步，也是“红星美凯龙系” 运营全国的开始；
城市综合体案例——天津河东区红星 国际广场项目：总建面91万平米，规 划有15万平米家具建材Mall（1期产 品）和15万平米Shopping Mall（2 期产品）、两条Block商业休闲步行 街、高档酒店、5A级写字楼、20万平 米铂金级公寓
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红街——1-3F，2-3F通过16条连廊与家居博览中心相衔接，并辅助打造部分建 材家居类、餐饮类、休闲娱乐类和社区服务类； 家居博览中心——共3F，业态涵盖建材家居，目前已完成90%招商；
© Copyright Centaline Group, 2010
销售地型
产地型
集散地型
➢基础：当地有巨大的消费需求 ➢特征：产品绝大部分来源于外地，销
售给当地的个人用户与企业 ➢案例：嘉兴蔬菜批发交易市场
➢基础：当地具足够规模的产业基础 ➢特征：商品绝大部分以本地产商品为主 ，
销往下游市场 ➢案例：绍兴中国轻纺城
➢基础：当地具备物流或信息集散中心的 基础
➢特征：生产和销售都集中在外地，本地 只是中转，“买全国货、卖全国货”，由
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55万㎡，随州首座大型现代化商业综合体；13.1万㎡，建材+家居类商业；
地址
随州迎宾大道与季梁大道交汇处
体量
商业体量27.9万㎡，建材家居类13.1万㎡
开业时间
暂不详，预计2014年年底入市
案例点评
优点—— ✓本地开发商投资，加盟红星美凯龙品牌，让其全程参与家居卖场的运营管理，目前家居 博览中心招商已完成90%； ✓家居博览中心全部自持，占比85%，统一经营管理，只租不售； ✓形象设计及配套打造均较为出彩，营造出了较好的体验式购物环境； 缺点—— ✓红街即底商部分1拖2销售，因产品面积段较大，去化情况较为一般； ✓开发商实力不足，资金链出现问题，工程进度进展十分缓慢，屡次拖延卖场开业时间；
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 6
案例篇
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CoCdoedoef othf itshrisepreoprtort| |7 7
案例分析
红星美凯龙 南国城市广场 三清国际华城
产品战略
–主推三种产品：一是大型城市综合体，即在重点发展城市开发，以家居MALL为主体， 融合百货MALL、商业街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂金公寓等复合 型物业；二是SOHO公寓，将在每个家居MALL配建3万~4万平方米；三是中高档住 宅，今后每个项目体量都将达到几十万平方米
开发时序
© Copyright Centaline Group, 2010
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目前售楼处正在建设中，一期含玫瑰天街、8.9万㎡纯街区式建材博览中心、紫郡3栋
。 住宅 2.8万㎡玫瑰天街先行开发，预计年底入市。
捆绑客户—与知名品牌建立合 作联盟
美凯龙自己买地、建商场，提 高可信度
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this rep1o1rt | 11
一般运营管理模式——①定位中高端收入群体；②强调体验式购物模式；③ 与知名企业等结成战略联盟；④售后客户服务四大核心承诺；
© Copyright Centaline Group, 2010
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红星美凯龙发展历程
品牌优化—优胜劣汰 统一品牌定位—精品经营、绿色生
态、休闲观光
统一建筑装饰理念—长方体外形、 黄蓝相见色彩
统一企业CI
统一品牌形象宣传—企业文化 宣传
规范管理—商场化管理、市场 负全责
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红街——约1.5万㎡，产品区间38-246㎡左右，1拖2销售，6年返租； 家居博览中心——约8万㎡，占比商业总量85%，全部自持，只租不售；
楼层
1F 2F 3F
销售 价格（万元）
2.7 1.7
0.9
红街
销售 方式
销售情况
1拖2
由于产品面积 段比较大，高 总价，整体去 化情况较一般
此形成低成本流通
➢案例：武汉汉正街
越来越多的集散地型专业市场转向 “集散地＋产地型”市场，他们依靠强大的辐射力带动当地产业的发展。强大的产业支撑利
于大幅降低产品成本，强大的集散功能利于形成市场的巨大辐射力。市场要规模化发展，只有通过集散加产地这两条腿，才能获得可 持续发展的动力，如义乌小商品城、石家庄南三条市场。
形象设计及配套——玻璃幕墙+LED立面、5部观光电梯、8部手扶梯、16个连廊、 内部点式商业景观等共同打造出现代化体验式家居卖场；
规划效果图，由于开发商资金链出现问题，项目工程进度推进较缓慢，目前立面初步呈 现；
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 18
第三代至第八代：购地洽 谈、设计建造、招商、经
营管理
地价升值+租金 收入
销售收入（自有产品 部分）+赚取差价（集
中采购其它产品）
产品销售收入
第一二代：产销者
商业 地产
生产与 流通
© Copyright Centaline Group, 2010
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红星美凯龙发展历程
。
租金水平 （元/㎡·
月）
出租方式
——
6年返租， 前3年一次 性返还，后 每年返。
出租 情况
——
红街商铺平面图
红星美凯龙家居博览中心
楼 租金水平（ 出租 层 元/㎡·月） 情况
1F
80
整体
2F
60
约
90%
3F
40
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绿色环保商场
品牌商场
家居大卖场
综合性大卖场 前店后厂的家具
专营店 家具门市部
物业操作手法
买地自建商场+ 租赁+与宜家等 联合买地+委托 管理+电商“星
易家”
土地价格的 非理性上涨
买地自建商场+ 租赁
相比传统建材市场 面积大，受租赁价 格波动影响明显
改造租赁场地
大棚式市场
盈利模式
角色定位
地价升值+租金 收入+利润分成
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 8
红星美凯龙发展历程
08年 第八代
至今
06年 第七代 03年 第六代 00年 第五代
99年 第四代 97年 第三代 91年 第二代
第一代
88年
产品
文化公园式 shopping mall 家居情景体验 shopping mall
–先做家居建材市场、超市、五星级酒店等业态，集聚人气，增加地方政府税收收入， 后期大量住宅开发、shopping mall。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 13
在家居专业市场发展成熟的基础上，红星集团开始践行从“家居到地产”的 跨界，并致力于城市新核高端综合体。
概念篇 案例篇 实战篇 畅想篇
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概念篇
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