目前房地产市场分析与建议
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目前房地产市场分析与建议
宁波（六区）普通商品住宅成交变化图
目前房地产市场分析与建议
温州：
▪ 温州房地产景气指数， 首次跌入了不景气区间。
▪ 今年第二季度有三分之 一的房地产开发企业对 房产开发前景缺乏信心， 开发商信心指数总水平 降到81.34点（100点为 景气与不景气的临界 点），跌至历年来的最 低点。
政策 市
经营城市
推
推
经营土地
高 地
高 房
价
价
政策调整
公众意见
目前房地产市场分析与建议
政策面演变
§ 1998年下半年政策面发生较 大的变化，直接导致房地产
有效需求短期内爆发，造成
供不应求的态势，导致房价
迅速拉升。
•
房改政策
•
金融政策
•
税收政策
•
价格政策
目前房地产市场分析与建议
房地产泡沫逐步形成
§地价与房价相互促动，轮番上扬导 致泡沫越吹越大，从而泡沫破灭的 风险越来越大。
目前房地产市场分析与建议
Fra Baidu bibliotek
3、长三角地区房地产市场出现 四大转变：
①卖方市场转变为买方市场
②投资主导型市场转变为消费主导型市场 ③短期投资为主 转变为中长期投资为主 ④以土地为中心的赢利模式转变为以产品
为中心的赢利模式
目前房地产市场分析与建议
二.现阶段房地产市场的主要特征 --
政策 驱动
有效需求 有效供给
§ 吴山商圈内的8号地块，出让面积为5548.1平方 米，容积率为1.5，经过32轮的竞价，该地块以 2个亿的价格成交，每平方米的楼面地价约为 2.4万元。
§ 位于西湖区留下镇的2号地块以50100万元成交， 每平方米的楼面价达到了7547元。
目前房地产市场分析与建议
§ 7月18日的土地拍卖，位于杭州滨江区的杭政储出 [2005]29号地块，位于钱塘江一桥和四桥之间，北 至钱塘江大堤，出让面积为139.5亩，是名副其实 的一线江景地块。有4家房产公司报名参与该地块 的竞价。但仅仅经过17轮，就被浙江钱江房地产开 发公司和杭州城建发展公司以67120万元拿走，折 合楼面地价为2890元/平方米。而在3月2日的杭州 土地挂牌会上，同样位于滨江区的杭政储[2005]6 号地块，面积有130亩，成交总价达9.4亿元，折合 楼面价为3885元/平方米。
目前房地产市场分析与建议
2、成交量变化的原因
⑴ 市场环境变化（客观原因）
政策面+消息面
市场需求减少(心理预期变化)
成交量下降
目前房地产市场分析与建议
⑵ 市场各方不能适应市场之变化
（主观原因）
卖方：惯性思维 买方：心理障碍 中介：无所适从
• 对总体而言，客观原因是主因 • 对个体而言，主观原因是主因
§上海目前的商品住宅在售1800万平 方米，还有1400万平方米将要上市。
§闵行区4月份以前平均税收5亿元/月， 现在只有2.5亿元/月。
目前房地产市场分析与建议
上海普通商品住宅成交均价变化图
目前房地产市场分析与建议
宁波:
§5月份全市六区商品房销售量达两年来最低， 比4月份减少1229套,销售住宅商品房582套。
目前房地产市场分析与建议
地
其他产业
产 泡 沫
地价上 涨刺激 房价上 涨
金融风 险加大
成本增加， 不利于其 他产业的 发展
的
危 害 性
创业成本增 加，对经济 发展有阻碍 作用
最终买单 者;购房者 的银行资 产流失严 重
目前房地产市场分析与建议
泡沫的危害性实例
▪
目前房地产市场分析与建议
最近 杭州 土地 拍卖 情况
§ 3月2日杭州7块土地拍卖历经5个半小时，88家 单位140多轮抢夺，总成交额26.265亿元。
§ 滨江原“大元地块”。占地129.6亩，经26轮竞 价，以9.4亿元成交，预计楼面地价达3885元/ 平方米，去年3月附近地块出让的楼面地价为 3275元/平方米。而大元曾在2003年8月拿下该 地块时的竞标价仅6.18亿元。
目前房地产市场分析与建议
南京：
§6月份南京单价在万元以上的二手房成 交量为0
§从客户购房动机看，投资、投机购房占 比连续下跌，由4月份的8.7%跌至5月 的4.2%，而6月份更破天荒地为0
§5月份，南京全市成交11幅土地，其中 底价成交7幅，平均地价1773元/平方米， 竞争最激烈的淮海路商业用地也仅有两 家报价。
§5月全市二手房成交1487套比4月份减少25%。 §7月3日，据宁波市城市社会经济调查队发布最
新报告显示，今年二季度房价涨幅比去年同期 回落13.7%，一季度涨幅同比回落0.3％。 市 区商品房销售均价为7416元/平方米，涨幅同 比回落11.8％；二手房涨幅同比回落22.8％。 §目前宁波市区商品房空置率超过20％。
目前房地产市场分析与 建议
2020/11/29
目前房地产市场分析与建议
一、宏观调控对长三角 地区房地产市场的影响
目前房地产市场分析与建议
1、成交量的变化
成交量 （套） 2334
环比 %
1294 ↓45%
432 ↓67%
716 948 1008 ↑ 66% ↑33% ↑6%
目前房地产市场分析与建议
房价泡沫 地价泡沫
需求泡沫
资金泡沫
目前房地产市场分析与建议
§ 2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格 同比涨幅超过10%的城市有9个，长三角独 占鳌头，由上海、南京、杭州、宁波4个城 市进入。
§ 长三角开发商的利润至少在30%-50%之间， 远高于珠江三角7%-10%的平均利润水平。
§ 2004年，全国完成房地产投资13158亿元， 江浙沪占了28%。
§ 江浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和 建筑业（不包括相关产业）所占比例都在 30%左右
目前房地产市场分析与建议
九大城市房价收入比
位次 1 2 3 4 5 6 7 8 9
城市 上海 杭州 南京 苏州 扬州 南通 常州 无锡 镇江
收入/房价比 1:13.8 1:12.35 1:9.8 1:9 1:8.6 1:8.4 1:7.7 1:7.4 1:7
杭州市（2005年3月—8月）新房（商品住宅房）成交均价
成交均价 (元/㎡）
9226
环比 %
9078 8534 ↓2% ↓6%
7440 ↓13%
6422 ↓14%
8600 ↑34%
目前房地产市场分析与建议
上海商品住宅成交量变化图
目前房地产市场分析与建议
§上海今年1月份普通商品住宅销售约 240万平方米，2月份约400万平方 米。
宁波（六区）普通商品住宅成交变化图
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温州：
▪ 温州房地产景气指数， 首次跌入了不景气区间。
▪ 今年第二季度有三分之 一的房地产开发企业对 房产开发前景缺乏信心， 开发商信心指数总水平 降到81.34点（100点为 景气与不景气的临界 点），跌至历年来的最 低点。
政策 市
经营城市
推
推
经营土地
高 地
高 房
价
价
政策调整
公众意见
目前房地产市场分析与建议
政策面演变
§ 1998年下半年政策面发生较 大的变化，直接导致房地产
有效需求短期内爆发，造成
供不应求的态势，导致房价
迅速拉升。
•
房改政策
•
金融政策
•
税收政策
•
价格政策
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房地产泡沫逐步形成
§地价与房价相互促动，轮番上扬导 致泡沫越吹越大，从而泡沫破灭的 风险越来越大。
目前房地产市场分析与建议
Fra Baidu bibliotek
3、长三角地区房地产市场出现 四大转变：
①卖方市场转变为买方市场
②投资主导型市场转变为消费主导型市场 ③短期投资为主 转变为中长期投资为主 ④以土地为中心的赢利模式转变为以产品
为中心的赢利模式
目前房地产市场分析与建议
二.现阶段房地产市场的主要特征 --
政策 驱动
有效需求 有效供给
§ 吴山商圈内的8号地块，出让面积为5548.1平方 米，容积率为1.5，经过32轮的竞价，该地块以 2个亿的价格成交，每平方米的楼面地价约为 2.4万元。
§ 位于西湖区留下镇的2号地块以50100万元成交， 每平方米的楼面价达到了7547元。
目前房地产市场分析与建议
§ 7月18日的土地拍卖，位于杭州滨江区的杭政储出 [2005]29号地块，位于钱塘江一桥和四桥之间，北 至钱塘江大堤，出让面积为139.5亩，是名副其实 的一线江景地块。有4家房产公司报名参与该地块 的竞价。但仅仅经过17轮，就被浙江钱江房地产开 发公司和杭州城建发展公司以67120万元拿走，折 合楼面地价为2890元/平方米。而在3月2日的杭州 土地挂牌会上，同样位于滨江区的杭政储[2005]6 号地块，面积有130亩，成交总价达9.4亿元，折合 楼面价为3885元/平方米。
目前房地产市场分析与建议
2、成交量变化的原因
⑴ 市场环境变化（客观原因）
政策面+消息面
市场需求减少(心理预期变化)
成交量下降
目前房地产市场分析与建议
⑵ 市场各方不能适应市场之变化
（主观原因）
卖方：惯性思维 买方：心理障碍 中介：无所适从
• 对总体而言，客观原因是主因 • 对个体而言，主观原因是主因
§上海目前的商品住宅在售1800万平 方米，还有1400万平方米将要上市。
§闵行区4月份以前平均税收5亿元/月， 现在只有2.5亿元/月。
目前房地产市场分析与建议
上海普通商品住宅成交均价变化图
目前房地产市场分析与建议
宁波:
§5月份全市六区商品房销售量达两年来最低， 比4月份减少1229套,销售住宅商品房582套。
目前房地产市场分析与建议
地
其他产业
产 泡 沫
地价上 涨刺激 房价上 涨
金融风 险加大
成本增加， 不利于其 他产业的 发展
的
危 害 性
创业成本增 加，对经济 发展有阻碍 作用
最终买单 者;购房者 的银行资 产流失严 重
目前房地产市场分析与建议
泡沫的危害性实例
▪
目前房地产市场分析与建议
最近 杭州 土地 拍卖 情况
§ 3月2日杭州7块土地拍卖历经5个半小时，88家 单位140多轮抢夺，总成交额26.265亿元。
§ 滨江原“大元地块”。占地129.6亩，经26轮竞 价，以9.4亿元成交，预计楼面地价达3885元/ 平方米，去年3月附近地块出让的楼面地价为 3275元/平方米。而大元曾在2003年8月拿下该 地块时的竞标价仅6.18亿元。
目前房地产市场分析与建议
南京：
§6月份南京单价在万元以上的二手房成 交量为0
§从客户购房动机看，投资、投机购房占 比连续下跌，由4月份的8.7%跌至5月 的4.2%，而6月份更破天荒地为0
§5月份，南京全市成交11幅土地，其中 底价成交7幅，平均地价1773元/平方米， 竞争最激烈的淮海路商业用地也仅有两 家报价。
§5月全市二手房成交1487套比4月份减少25%。 §7月3日，据宁波市城市社会经济调查队发布最
新报告显示，今年二季度房价涨幅比去年同期 回落13.7%，一季度涨幅同比回落0.3％。 市 区商品房销售均价为7416元/平方米，涨幅同 比回落11.8％；二手房涨幅同比回落22.8％。 §目前宁波市区商品房空置率超过20％。
目前房地产市场分析与 建议
2020/11/29
目前房地产市场分析与建议
一、宏观调控对长三角 地区房地产市场的影响
目前房地产市场分析与建议
1、成交量的变化
成交量 （套） 2334
环比 %
1294 ↓45%
432 ↓67%
716 948 1008 ↑ 66% ↑33% ↑6%
目前房地产市场分析与建议
房价泡沫 地价泡沫
需求泡沫
资金泡沫
目前房地产市场分析与建议
§ 2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格 同比涨幅超过10%的城市有9个，长三角独 占鳌头，由上海、南京、杭州、宁波4个城 市进入。
§ 长三角开发商的利润至少在30%-50%之间， 远高于珠江三角7%-10%的平均利润水平。
§ 2004年，全国完成房地产投资13158亿元， 江浙沪占了28%。
§ 江浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和 建筑业（不包括相关产业）所占比例都在 30%左右
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九大城市房价收入比
位次 1 2 3 4 5 6 7 8 9
城市 上海 杭州 南京 苏州 扬州 南通 常州 无锡 镇江
收入/房价比 1:13.8 1:12.35 1:9.8 1:9 1:8.6 1:8.4 1:7.7 1:7.4 1:7
杭州市（2005年3月—8月）新房（商品住宅房）成交均价
成交均价 (元/㎡）
9226
环比 %
9078 8534 ↓2% ↓6%
7440 ↓13%
6422 ↓14%
8600 ↑34%
目前房地产市场分析与建议
上海商品住宅成交量变化图
目前房地产市场分析与建议
§上海今年1月份普通商品住宅销售约 240万平方米，2月份约400万平方 米。