百强商业项目案例之四--深圳COCO-PARK

百强商业项目案例之四——深圳COCO PARK

深圳COCO PARK——深圳唯一公园版情景式购物中心

COCO Park，深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。于2006年9月30日正式对外开放。总建筑面积85000平方米，共五层，由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交总站。

COCO Park的含义：COCO Park形象标识由设计界“教父”之称的知名华人设计大师陈幼坚为其设计，COCO的C是Creative，创意的意思，而O是代表Original，原创的。COCO Park是一个既具创意，又是原创的新概念。Park即公园，给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉。COCO Park将是深圳最具特色和人气的新生代休闲购物公园，将带给深圳女性万千宠爱在一身的消费快感。”

项目概况

发展商：深圳星河房地产经营有限公司

地理位置：深圳地铁购物公园站

项目规模：建筑面积8.5万平方米，共5层。

国内首个内街式购物中心,有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、400多间独立店铺

宣传概念：深圳唯一公园版情景式购物中心

经营品种：包罗服饰百货、餐饮酒吧、电影院、精品生活超市四大业态，

其中“餐饮业”是项目经营核心。

COCO PARK经营状况

业态比例：餐饮（酒吧）35% ；电影院（娱乐休闲）15% ；精品生活超市：10%

；

主力店：吉之岛超市、百老汇影城、2200多平方米美食广场

各层业态分布

负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店

一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO露天国际酒吧街。

二楼为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影

音礼品店和百老汇影城。

三楼为高档美食概念餐厅、美容护理SPA。

每日客流量：约2万多

出租率：约80%

成功要素

选址得当

COCOPARK位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深圳CBD中央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。周边有140万平方米的甲级写字楼，占深圳三分之一强；中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区紧拥在项目西南侧，常住人口约95万，均由高收入高消费人士组成。与深圳国际会展中心相距仅100米，联动会展商圈。

独特建筑风格

COCOPARK却一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我们呈现了一个敞开式的购物中心。COCOPARK建筑主体共五层，其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配合6000平方米下沉式露天广场，5大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。COCOPARK这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。

业态布局合理

COCOPARK坐落在深圳的CBD，这里有着160万平方米的写字楼，是外企云集的地方。而餐饮早已超出家人朋友聚餐的范畴，它同时是一个理想的商务社交场所，很多商务谈判和公司贸易都是在餐桌上谈成COCOPARK充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮品牌。目前，COCOPARK的业态组合中，餐饮占到35％左右。

COCO Park将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心，从规划、设计、推广到管理，整个团队可谓明星云集，如香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等，因此COCO Park在建筑上就有许多独特的地方：这个建筑面积8.5万平方米的购物中心，有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。COCO Park还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目。运营体现价值

（一）不断改良细节是运营的标准动作

细微之处显功夫，从场内灯光效果、地面清洁程度、停车场指引、货品质量，甚至细到

场内宣传吊旗的绑缚方法。

（二）注重商户关系维护

令商户在宽松和谐有序的空间中共赢。消费者满意度调查中，获得90%满意分。场内人流量也从最初的每日不足万人，提升到月人流量60多万。有人流是前提，能创造出与人流有复合才能真正转化为经济力。

（三）休闲潮流作主，树立时尚风向标

通过调整逐渐丰富优化品牌组合，不断提升市场竞争力。为适应消费需要，不断补充

休闲时尚品牌，已引进了精品数码、韩国进口饰品，以及WESTLINK·西遇、TOMBOY、TB2、等时尚品牌。为满足家庭需求，星河·COCO PARK增开了反斗乐园儿童游乐场等设施。

通过不断与商家搞活动,如百事可乐歌星见面会，足球明星见面会，时装发布会等。将其变成真正的时尚策原地。这些软件活动的打造看来在经营上产生不了直接作用，但是一定让时尚记忆到这个地方代表着时尚前沿，那么在消费者心智中的品牌就会形成。

（四）增值服务

接待咨询服务

开具发票服务

广播寻人服务

失物招领服务

赠品派送服务

大件物品（寄存）服务

顾客意见处理

摄影证办理服务

急救简易药品提供服务

卖场简介及时尚手册拿取服务

免费手提电话充电服务

免费时尚流行报刊阅读

简单缝补针线供应

爱心雨伞租借服务

BB车租借服务

如果对香港观观塘APM商场有所了解的人就会觉得好象定位趋同，也许是近水楼台先得月。它的开发理念带有很重的香港商业地产项目的操作痕迹，这也难怪，只要项目能通过时间考验，拿来主义也未尝不可。在这个天时地利人和的时机节点，它围绕时尚主题进行定位打造战略是值得学习。其规划设计、建筑外形、定位、业态组合、商户选择、运营管理、活动推广无不紧扣主题。特别是其有策略的一系列活动推广更是值得学习。但良好的开端仅仅是成功的前提，见过太多闪亮出场，暗淡收场的项目，对于它的未来命运如何，也许时间才能给出答案，我拭目以待并会持续关注。

我来说一说哈，

一是：星河的这个项目在深圳的知名度很高，从概念上来说档次定位也算不错，因为地理

位置上临近中心区写字楼群和它中高档的定位还是比较的符合的；

二是：周边的居民数量不太多哈，那它负一层引进的吉之岛面积就稍大了哈，白领们不可

能下班买好菜再回家吧，而且深圳中心区的白领收入其实并不高哈，大部分都住的离中心

区比较远，310-315线和320线爆挤就是因为这些白领哥哥姐姐们的加入。。。三是：

它的精品百货其实和茂业的品类差距不大，没有形成差异化，而且关键是它几乎没有太大的折扣，周围又有天虹和购物公园，和吉之岛一样没有形成效果，所以聚客的效应也达不到，所以整场不旺；

四是：餐饮休闲业态作为其主要业态之一，但几乎全是西餐和咖啡，敢问哪来这么多大哥

请小姐喝咖啡啊，当然后街的酒吧在晚上到是起到了很好的聚客作用；

五是：建筑，如果单从建筑规划上来说，copark的确是相当不错的，从建筑风格到动线规划，这个很值得同级商业学习。