土地增值税清算实务课件
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土地增值税处理及清算实务培训.pptx
延长至2000年底。
政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于 认真做好土地增值税征收管理工作的通知 》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前 已签订房地产开发合同或立项并已按规定 投入资金进行开发，其首次转让房地产的 ，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征 税。
二、完善土地增值税的预征办法，各地开 始预征。”
政策梳理
1995年5月25日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》，对于以房地产进行投资、联营， 合作建房，企业兼并转让房地产的征免税 问题等进行了相关规定。
国税发[1995]48号
政策梳理
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发 布《关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人 拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土 地增值税。
政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通 标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： “普通标准住宅”的 认定，可在各省、自治区、直辖市人民政 府根据《国务院办公厅转发建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见的通知》( 国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准” 的范围内从严掌握。
条例第二条所称的收入，包括转让房地 产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字(1995)6号《土地增值税
暂行条例实施细则》）
视同销售收 入的确认
(2)非直接销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非 货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例实施细则》，具 体实施《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》。
政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于 认真做好土地增值税征收管理工作的通知 》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前 已签订房地产开发合同或立项并已按规定 投入资金进行开发，其首次转让房地产的 ，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征 税。
二、完善土地增值税的预征办法，各地开 始预征。”
政策梳理
1995年5月25日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》，对于以房地产进行投资、联营， 合作建房，企业兼并转让房地产的征免税 问题等进行了相关规定。
国税发[1995]48号
政策梳理
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发 布《关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人 拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土 地增值税。
政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通 标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： “普通标准住宅”的 认定，可在各省、自治区、直辖市人民政 府根据《国务院办公厅转发建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见的通知》( 国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准” 的范围内从严掌握。
条例第二条所称的收入，包括转让房地 产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字(1995)6号《土地增值税
暂行条例实施细则》）
视同销售收 入的确认
(2)非直接销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非 货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例实施细则》，具 体实施《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》。
土地增值税清算讲义湖南地方税务局课件
土地增值税清算的风险防范与控制
建立健全内部控制制度
企业应建立健全的内部控制制度，规范财务管理和会计核算，降 低清算风险。
加强信息沟通与协作
企业应加强与税务机关的信息沟通与协作，及时了解相关政策和规 定，确保清算工作的合规性。
实施风险评估与监控
企业应对土地增值税清算过程进行风险评估和监控，及时发现并解 决潜在问题，降低风险损失。
06
土地增值税清算的未来发展趋势与展望
土地增值税清算的发展趋势
1 2 3
信息化趋势 随着信息技术的发展，土地增值税清算将更加依 赖信息化手段，如大数据分析、云计算等，以提 高清算效率和准确性。
专业化趋势 未来土地增值税清算将更加专业化，需要具备税 务、财务、法律等多方面知识的专业人才进行操 作。
规范化趋势 随着税务制度的不断完善，土地增值税清算将更 加规范化，制定更加明确的清算规则和标准。
土地增值税清算的改革方向
01
02
03
简化清算流程
通过优化清算流程，减少 冗余环节，提高清算效率。
加强监管力度
加大对土地增值税清算的 监管力度，防止逃税、避 税行为的发生。
完善法律法规
完善土地增值税相关的法 律法规，为清算工作提供 更加明确的法律依据。
税基确定不合理
扣除项目不准确
土地增值税税基的确定涉及到 诸多因素，如评估方法的选择、 增值额的计算等，部分企业可 能存在税基确定不合理的情况。
清算过程中，扣除项目的确定 和计算可能存在误差，影响清
算结果。
税务人员素质参差不齐
部分税务人员的专业素质和业 务能力可能不足，影响清算工 作的准确性和效率。
土地增值税清算问题的解决方案
04
土地增值税清算PPT资料21页
（六）开发企业房屋价格明显偏低又无正当理由的，
以及视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确 认：
（1）按本企业清算项目当月或最近月份同类 开发产品市场销售的平均价格确认。
（2）按本企业在同一地区，同一年度销售的 同类开发产品市场销售的平均价格确认。
（3）由主管税务机关参照当地、当年同类开 发产品市场售价或评估价格确认。
例题
1、房屋转让收入500万元，扣除项目金额400万元，计算土 地增值税税额？
答:增值额=500-400=100 增值率=100/400=25%<50%
土地增值税税额=100*30%=30 2、房屋转让收入500万元，扣除项目金额200万元，计算土
地增值税税额？ 答:增值额=500-200=300
（三）应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算 征收。
可以用查表法。查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例， 直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增 值税税额。
第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额 第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣 除项目金额 第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去 扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额 = 增值额×30％ (二)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额 = 增值额×40％-扣除项目金额×5％ (三)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额 = 增值额×50％-扣除项目金额×15％ (四)增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额 = 增值额×60％-扣除项目金额×35％ 公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
房地产开发企业土地增值税清算实务66页PPT
房地产开发企业土地增值税 清算实务
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
Байду номын сангаас 谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
Байду номын сангаас 谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
土地增值税清算实务教育课件
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税 应税项目；
纳税人俱乐部 400-650-9936
•（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利 或者个人消费； （六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投 资，提供给其他单位或者个体工商户； （七）将自产、委托加工或者购进的货物分配 给股东或者投资者； （八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿 赠送其他单位或者个人。
纳税人俱乐部 400-650-9936
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•《增值税暂行条例实施细则》第四条：8 •（一）将货物交付其他单位或者个人代销； （二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税 人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售， 但相关机构设在同一县（市）的除外
纳税人俱乐部 400-650-9936
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规 程>的通知》（国税发[2009]91号）文第十七条： “清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家 有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于 分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对 不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴 纳土地增值税。” 未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本 着实质重于形式的原则分期确定清算单位。
纳税人俱乐部 400-650-9936
• 拓展：企业所得税完工条件 • 《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企 业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）第 三条 ：除土地开发之外，其他开发产品符合下 列条件之一的，应视为已经完工： • （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理 部门备案。 • （二） 开发产品已开始投入使用。 • （三） 开发产品已取得了初始产权证明。
纳税人俱乐部 400-650-9936
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•（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利 或者个人消费； （六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投 资，提供给其他单位或者个体工商户； （七）将自产、委托加工或者购进的货物分配 给股东或者投资者； （八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿 赠送其他单位或者个人。
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•《增值税暂行条例实施细则》第四条：8 •（一）将货物交付其他单位或者个人代销； （二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税 人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售， 但相关机构设在同一县（市）的除外
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《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规 程>的通知》（国税发[2009]91号）文第十七条： “清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家 有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于 分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对 不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴 纳土地增值税。” 未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本 着实质重于形式的原则分期确定清算单位。
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• 拓展：企业所得税完工条件 • 《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企 业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）第 三条 ：除土地开发之外，其他开发产品符合下 列条件之一的，应视为已经完工： • （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理 部门备案。 • （二） 开发产品已开始投入使用。 • （三） 开发产品已取得了初始产权证明。
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土地增值税清算实务ppt课件
《实施细则
》第八 闽地税发〔2005〕195号 条：土地增值税以 第五条 土地增值税以纳税 纳税人房地产成本 人房地产成本核算的最基 核算的最基本的核 本的核算项目或核算对象 算项目或核算对象 为单位计算。纳税人在取 得施工许可证后的30日内 为单位计算。 ，应按每一成本核算项目 或对象向主管税务机关办 理项目登记 。
M经济开发发展公司是否缴纳土地增值 税？
甲市M经济开发发展公司将下属A酒店的经营
权及全部资产以9000万元价格转让给乙市B商 行。双方签订的转让协议书规定， A酒店“转 让前产生的债权债务由甲方(M公司)处理并承担 ，与乙方(B商行)无关”；B商行则“协助甲方 (M公司)做好楼宇及酒店原管理从业人员的去留 工作”。
《中华人民共和国物权法》 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公 共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇 公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要。
国税函[1997]573号
某开发商销售的车库、车位没有产权， 预售证也没有体现车库、车位，某地税部门 认为车库、车位属于建设用地使用权，有土 地证，转让土地使用权就要缴纳土地增值税。 是否正确？
公共配套设施费
公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清 算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车 场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水 厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、 邮电通讯等公共设施。
1、清算单位和项目
2、 3、
清算条件
清算手续办理的时限及违规处罚
4、住宅和非住宅问题
土地增值税清算实务课件
包括利息支出和其他房地产开发费用，其 中利息支出应按房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明。
土地增值税税额计算
税额计算方法
土地增值税税额的计算公式为 “应纳税额=增值额×适用税率 -扣除项目金额×速算扣除系数
”。
增值额
增值额是指纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项 目金额后的余额。
适用税率
案例分析
根据相关税法规定，对该住宅小区进 行土地增值税清算，计算出应纳税额 。
05
CATALOGUE
土地增值税清算风险防范
土地增值税清算风险识别
土地增值税清算风险定义
01
指在土地增值税清算过程中，因各种原因导致清算结果不符合
预期目标的风险。
土地增值税清算风险来源
02
包括政策法规变化、税务机关监管、企业财务管理不规范、市
房地产开发项目全部竣工、完 成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开 发项目的；
直接转让土地使用权的。
土地增值税清算步骤
01
02
03
04
确定清算时间
在达到清算条件后，纳税人应 在30日内向主管税务机关提 出清算申请，并提交相关资料
。
编制清算报告
纳税人应按照主管税务机关的 要求，编制土地增值税清算报
告，并提交相关资料。
案例概述
某商业地产项目需要进行 土地增值税清算。
案例分析
根据相关税法规定，对该 商业地产项目进行土地增 值税清算，计算出应纳税 额。
案例结论
该商业地产项目需要缴纳 土地增值税税款。
案例三：某住宅小区土地增值税清算案例
案例概述案例结论某 Nhomakorabea宅小区需要进行土地增值税清算 。
土地增值税清算95PPT课件
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 政策理解：举例土地增值税纳税鉴定表.xls
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （五）清算资料的报送 u 凡符合土地增值税清算条件的纳税人，
应当依照有关税收政策规定在90日内自行 清算完毕，然后及时向主管税务机关报送 清算的相关资料。主管税务机关对土地增 值税清算情况进行审核和评估，据实征收。 (湘地税发[2010]25号)
u 1、纳税人符合下列情形之一的，应进行土 地增值税的清算。
u （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；
u （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；
u （3）直接转让土地使用权的。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要 求纳税人进行土地增值税税款清算。
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （4）单纯转让土地使用权5%； u （5）对房地产开发公司既开发建造普通标
准住宅，又开发建造其他类型商品房的， 其销售收入应分别核算，否则一律从高计 税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政 策。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
第一部分土地增值税清算相关概念
u 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的 地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷 款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品 房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等 与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资 料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳 税人还应提供记账凭证复印件；
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 政策理解：举例土地增值税纳税鉴定表.xls
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （五）清算资料的报送 u 凡符合土地增值税清算条件的纳税人，
应当依照有关税收政策规定在90日内自行 清算完毕，然后及时向主管税务机关报送 清算的相关资料。主管税务机关对土地增 值税清算情况进行审核和评估，据实征收。 (湘地税发[2010]25号)
u 1、纳税人符合下列情形之一的，应进行土 地增值税的清算。
u （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；
u （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；
u （3）直接转让土地使用权的。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要 求纳税人进行土地增值税税款清算。
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （4）单纯转让土地使用权5%； u （5）对房地产开发公司既开发建造普通标
准住宅，又开发建造其他类型商品房的， 其销售收入应分别核算，否则一律从高计 税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政 策。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
第一部分土地增值税清算相关概念
u 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的 地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷 款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品 房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等 与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资 料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳 税人还应提供记账凭证复印件；
土地增值税清算案例PPT课件
二期1-2层商场 (投 44000000 资)
合计
371800000
5000 90000
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
单价（元/平 米） 2900 4000 4200 8800
16
说明：
1、一期人防收入300万元，系永安公司将地下人防设施改为 车库出售，（记入其他业务收入科目）。 2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米 退款，已开具红字发票。 3、二期1-2层商场收入44000000元，系永安公司将二期1-2层 商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开 超市。投资协议规定：商场投资协议价格为44000000元，占 投资比例15%。（视同销售）
国家税务总局讲师团 辛连珠
27
土地征用拆迁补偿费在一期分摊表 （第二次） 计算表
分清算单位
占地面积
分摊率 分摊金额
一期普通住宅
10000
一期三栋非普通 合计
10000 20000
50%
244920
50%
244920
1
489840
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
28
土地征用拆迁补偿费在二期分摊表 （第三次）
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
21
土地价款在一二期分摊（第一次分摊）
可售面积
分期
占地面积 分摊率
分摊金额
一期
20000
40.82%
29816153
二期 合计
2020/12/9
29000（1000 59.18% 为会所）
49000
1
国家税务总局讲师团 辛连珠
土地增值税实务曲靖地方税务局PPT课件
地产有关的税金”，是否包括“地方教育附加”？
• 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税 清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕 187号）第四条第一项规定，房地产开发企业办 理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除 项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及 其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外， 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发 成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合 法有效凭证。不能提供合法有效凭证的，不予扣 除。
(三)土地增值税扣除项目包括哪些内容？
• 根据现行有效政策的规定，计算土地增值额的 扣除项目金额包括：
开发土地和新建房及配套设施的成本包括取得 土地成本吗？
• 开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税
人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征 用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、公共配套设施费、 开发间接费用。
• 所以，“转让房地产有关税金”包括地方教育附 加。
（六）房地产企业“生地”变“熟地”再转让 如何征收土地增值税？
• 国税函发〔1995〕110号第六条第 (二)项规定：对 取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让 的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时 支付的地价款、交纳的有关费用和开发土地所需成
• 3、地上建筑物。《细则》第四条规定，地上建筑物是指 建于土地上的一切建筑物，包括地上和地下的各种附属设 施，各种附属设施是指与房屋不可分割的设施，如电梯、 中央空调、暖气和各种管道、线路等。
• 4.其他附着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建 筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离后不经 济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值 或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到影响的物。 如假山、树木、花草等。
• 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税 清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕 187号）第四条第一项规定，房地产开发企业办 理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除 项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及 其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外， 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发 成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合 法有效凭证。不能提供合法有效凭证的，不予扣 除。
(三)土地增值税扣除项目包括哪些内容？
• 根据现行有效政策的规定，计算土地增值额的 扣除项目金额包括：
开发土地和新建房及配套设施的成本包括取得 土地成本吗？
• 开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税
人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征 用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、公共配套设施费、 开发间接费用。
• 所以，“转让房地产有关税金”包括地方教育附 加。
（六）房地产企业“生地”变“熟地”再转让 如何征收土地增值税？
• 国税函发〔1995〕110号第六条第 (二)项规定：对 取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让 的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时 支付的地价款、交纳的有关费用和开发土地所需成
• 3、地上建筑物。《细则》第四条规定，地上建筑物是指 建于土地上的一切建筑物，包括地上和地下的各种附属设 施，各种附属设施是指与房屋不可分割的设施，如电梯、 中央空调、暖气和各种管道、线路等。
• 4.其他附着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建 筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离后不经 济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值 或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到影响的物。 如假山、树木、花草等。
土地增值税清算操作培训课件
第一，清算项目如是净地，审定应缴和已缴的土地 出让金及相关税费； 第二，清算项目如为毛地，除审定土地出让金及相 关税费，还有在开发成本中核算的土地征用和搬迁补偿 费，动迁费等。
开发成本的审核
第一，审定清算项目账面发生的开发成本，按房地产企 业土地征用及搬迁补偿费，前期工程费，基础设施费，公共 配套设施费，建筑安装工程费，开发间接费用的核算内容归 集账面数据，对于账面核算数据与明细科目的核算范围不符 的问题，或是应计入开发费用而计入开发成本的账面数据， 逐项做计税重分类调整。
求的逐项做计税重分类调减，或计税扣除调减； 第五，审定的开发成本各项计税扣除金额，按清算项目 已售面积的比例应分摊计算，结转清算项目开发成本计税扣 除金额。
开发费用及加计20%的审核
第一，清算项目如采用土地价款与开发成本之和的 10%计算扣除，审定清算项目土地成本与开发成本的计税扣 除金额，在此基础上按已售面积比例计算清算面积开发费用 和加计20%的扣除金额。 第二，清算项目如采用利息单独计算，其他开发费 用按土地价款与开发成本之和5%计算扣除的方式，。一是借 款利息的审核，二是销售和管理费用计税扣除的审核。
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清算土地增值税时应提供的清算资料
2.项目资料 （1）规划设计意见书/选址意见书； （2）建设用地规划许可证复印件； （3）建设工程规划许可证复印件； （4）建筑工程施工许可证复印件； （5）国有土地使用权出让或转让合同 （6）国有土地使用权证 （7）合作开发协议书； （8）委托拆迁协议书、拆迁补偿协议书和拆迁 补偿明细；
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清算土地增值税时应提供的清算资料
3.财务资料 （1）商品房购销合同统计明细表、商品房买卖 合同和商品房销售发票； （2）地价款支付凭证； （3）基础设施配套费缴款收据 （4）土地征用及拆迁补偿费支付凭据； （5）契税完税凭证； （6）开发成本明细表，与开发成本相关合同、 已付款、已取得发票明细表； （7）成本费用分摊依据；
开发成本的审核
第一，审定清算项目账面发生的开发成本，按房地产企 业土地征用及搬迁补偿费，前期工程费，基础设施费，公共 配套设施费，建筑安装工程费，开发间接费用的核算内容归 集账面数据，对于账面核算数据与明细科目的核算范围不符 的问题，或是应计入开发费用而计入开发成本的账面数据， 逐项做计税重分类调整。
求的逐项做计税重分类调减，或计税扣除调减； 第五，审定的开发成本各项计税扣除金额，按清算项目 已售面积的比例应分摊计算，结转清算项目开发成本计税扣 除金额。
开发费用及加计20%的审核
第一，清算项目如采用土地价款与开发成本之和的 10%计算扣除，审定清算项目土地成本与开发成本的计税扣 除金额，在此基础上按已售面积比例计算清算面积开发费用 和加计20%的扣除金额。 第二，清算项目如采用利息单独计算，其他开发费 用按土地价款与开发成本之和5%计算扣除的方式，。一是借 款利息的审核，二是销售和管理费用计税扣除的审核。
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2.项目资料 （1）规划设计意见书/选址意见书； （2）建设用地规划许可证复印件； （3）建设工程规划许可证复印件； （4）建筑工程施工许可证复印件； （5）国有土地使用权出让或转让合同 （6）国有土地使用权证 （7）合作开发协议书； （8）委托拆迁协议书、拆迁补偿协议书和拆迁 补偿明细；
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清算土地增值税时应提供的清算资料
3.财务资料 （1）商品房购销合同统计明细表、商品房买卖 合同和商品房销售发票； （2）地价款支付凭证； （3）基础设施配套费缴款收据 （4）土地征用及拆迁补偿费支付凭据； （5）契税完税凭证； （6）开发成本明细表，与开发成本相关合同、 已付款、已取得发票明细表； （7）成本费用分摊依据；
土地增值税清算ppt课件
加强宣传和培训
加大对土地增值税政策的宣传力度，提高纳税人的知晓率和遵从度； 同时加强对税务人员的培训，提高其业务水平和服务质量。
THANKS
谢谢
拓展思考：如何优化土地增值税清算流程
加强信息化建设
通过建设电子税务局等线上平台，实现土地增值税清算流程的信息化 、数字化，提高办税效率。
简化办税程序
在保证税收安全的前提下，简化土地增值税的办税程序，减少不必要 的环节和资料要求，降低纳税人办税成本。
强化部门协作
加强税务部门与其他相关部门的协作配合，实现信息共享和互联互通 ，提高土地增值税清算工作的整体效率。
土地增值税清算包括申报、审核、评估、 征收等环节，要求纳税人提供完整的资料 并按照规定的程序进行。
学员心得体会分享
1 2 3
加深了对土地增值税的理解
通过课程学习，学员们对土地增值税的基本概念 、纳税人义务、征税范围等有了更深入的理解。
掌握了清算流程及要求
学员们表示通过课程学习，熟悉了土地增值税的 清算流程及要求，为今后的实际工作打下了基础 。
清算结果
经过清算，该项目实际缴纳土地增值 税8000万元，符合税法规定。
工业用地项目清算案例
01
案例背景
某工业用地项目位于工业园区内，总用地面积100亩，总 投资2亿元。
02 03
清算过程
工业用地项目的销售额和扣除项目金额主要包括土地出让 金、基础设施建设费用、厂房建设费用等。经过核算，该 项目销售额为2.5亿元，扣除项目金额为2亿元，增值额为 5000万元，应缴纳土地增值税1000万元。
实际发生
扣除项目金额必须是实际发生的 ，与取得收入有关的、合理的支
出。
扣除顺序
按照规定的顺序进行扣除，如先 扣除土地成本、再扣除开发成本
加大对土地增值税政策的宣传力度，提高纳税人的知晓率和遵从度； 同时加强对税务人员的培训，提高其业务水平和服务质量。
THANKS
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拓展思考：如何优化土地增值税清算流程
加强信息化建设
通过建设电子税务局等线上平台，实现土地增值税清算流程的信息化 、数字化，提高办税效率。
简化办税程序
在保证税收安全的前提下，简化土地增值税的办税程序，减少不必要 的环节和资料要求，降低纳税人办税成本。
强化部门协作
加强税务部门与其他相关部门的协作配合，实现信息共享和互联互通 ，提高土地增值税清算工作的整体效率。
土地增值税清算包括申报、审核、评估、 征收等环节，要求纳税人提供完整的资料 并按照规定的程序进行。
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加深了对土地增值税的理解
通过课程学习，学员们对土地增值税的基本概念 、纳税人义务、征税范围等有了更深入的理解。
掌握了清算流程及要求
学员们表示通过课程学习，熟悉了土地增值税的 清算流程及要求，为今后的实际工作打下了基础 。
清算结果
经过清算，该项目实际缴纳土地增值 税8000万元，符合税法规定。
工业用地项目清算案例
01
案例背景
某工业用地项目位于工业园区内，总用地面积100亩，总 投资2亿元。
02 03
清算过程
工业用地项目的销售额和扣除项目金额主要包括土地出让 金、基础设施建设费用、厂房建设费用等。经过核算，该 项目销售额为2.5亿元，扣除项目金额为2亿元，增值额为 5000万元，应缴纳土地增值税1000万元。
实际发生
扣除项目金额必须是实际发生的 ，与取得收入有关的、合理的支
出。
扣除顺序
按照规定的顺序进行扣除，如先 扣除土地成本、再扣除开发成本
土地增值税清算实务ppt课件
用什么材料体现“开发 项目已竣工”。
闽地税发〔2007〕24号
二、根据国税发［2006］187号第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的 房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开 发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单 位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进 行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未 超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手 续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他 情况。 前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地 增值税清算。
国税发〔2006 〕187号第一条： 土地增值税以国家 有关部门审批的房 地产开发项目为单 位进行清算，对于 分期开发的项目， 以分期项目为单位 清算。
国税发[2009]91号第 十七条 清算审核时，应 审核房地产开发项目是否 以国家有关部门审批、备 案的项目为单位进行清算 ；对于分期开发的项目， 是否以分期项目为单位清 算；对不同类型房地产是 否分别计算增值额、增值 率，缴纳土地增值税。
国税函[2003]922号 房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为， 应按最基本的核算项目，
国税发[2009]91号第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税 的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
土地增值税清算培训演示课件.ppt
土地增值税清算培训
肇庆高新区地方税务局
vjghkjh
1
一、土地增值税基本政策
目
二、房地产开发项目土地增值税清算内容
录
三、土地增值税清算管理
vjghkjh
2
• 一、土地增值税基本政策
vjghkjh
3
土地增值税的纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人。
vjghkjh
3、企业兼并中转让房地产 暂免 （财税字〔1995〕048号第三条）
4、房地产抵押
抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。
5、房地产交换 6、以房地产投资、联营
7、合作建房 8、出租 9、vjg代hk建jh 房 10、房地产重新评估
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。 （财税字〔1995〕048号第五条）
2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的 税额：
土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除率
vjghkjh
11
• （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%
• （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
vjghkjh
13
普通住宅的标准《国务院办公厅转发建设部等 部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知》（国办发[2006]37号）
• 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
• 2、单套建筑面积在144平方米以下
• 根据《国家税务总局关于房地产税收政策执 行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕 172 号）第六条“对于以套内面积进行计量的， 应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通 住房标准。”
肇庆高新区地方税务局
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一、土地增值税基本政策
目
二、房地产开发项目土地增值税清算内容
录
三、土地增值税清算管理
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• 一、土地增值税基本政策
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土地增值税的纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人。
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3、企业兼并中转让房地产 暂免 （财税字〔1995〕048号第三条）
4、房地产抵押
抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。
5、房地产交换 6、以房地产投资、联营
7、合作建房 8、出租 9、vjg代hk建jh 房 10、房地产重新评估
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。 （财税字〔1995〕048号第五条）
2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的 税额：
土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除率
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• （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%
• （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
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普通住宅的标准《国务院办公厅转发建设部等 部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知》（国办发[2006]37号）
• 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
• 2、单套建筑面积在144平方米以下
• 根据《国家税务总局关于房地产税收政策执 行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕 172 号）第六条“对于以套内面积进行计量的， 应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通 住房标准。”
土地增值税清算实务PPT课件
.
10
（五）税务初核
1、符合性审核 （1）是否以项目或分期项目为清算单位 （2）是否符合清算条件 （3）是否明确普通标准住宅申请或放弃申请免税 （4）报送资料是否完备 （5）有关声明是否明确 2、逻辑性审核 （1）主表与附表的逻辑关系是否对应 （2）报表内部的逻辑关系是否对应 （3）数据计算是否准确
.
8
____税务局
责令限期改正通知书
税限改〔 〕 号
_______________：（纳税人识别号：
）
你（单位）开发的
房地产项目，已符合土地增值税清算
的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据《中华人
民共和国税收征收管理法》，限你（单位）于接到本通知之日起30日
内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手
征管法的规定
• 第六十二条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料 的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代 收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处
二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚
款。
• 第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证， 或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申 报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的， 是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、 滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；
税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计 算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清 算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手 续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 • 第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申 报的真实性、准确性和完整性。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
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10
• 拓展：企业所得税完工条件
• 《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企 业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）第 三条 ：除土地开发之外，其他开发产品符合下 列条件之一的，应视为已经完工：
• （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理 部门备案。
• （二） 开发产品已开始投入使用。
3
• 以《2017年税务稽查重点工作安排》为指导 纲领，《全国税务稽查规范（1.0版）》为 行为准则，金三系统+增值税发票新系统+出 口退税系统+协查管理系统等多系统联合为 手段的大数据，信息共享稽查体系，
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4
• 税总稽便函〔2017〕29号《2017年税务稽查重点 工作安排》
• 一、依法严厉打击各类税收违法行为
• （一）严厉打击骗取出口退税违法行为（纺织、服装、 家具、手机、黄金等行业）
• （二）严厉打击虚开增值税专用发票违法行为（黄金票、 海关完税凭证、农产品发票、成品油发票等）
• （三）创新开展综合整治发票违法犯罪工作
• （四）开展行业和区域性税收专项整治（建筑安装业、 房地产业、生活服务业及交通运输业等行业）
国家税务总局
2010/09/26
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14
•后营改增时代土地增值税清 算收入疑难问题及应对策略
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15
• 营改增对土地增值税收入的影响及争议分析
• 70号公告第一条：营改增后，纳税人转让房 地产的土地增值税应税收入不含增值税。适 用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房 地产的土地增值税应税收入不含增值税销项 税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让 房地产的土地增值税应税收入不含增值税应 纳税工作提出的新要求 • 金三上线及稽查二包使企业无形可遁
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7
营改增后如何把握土地增值税清 算的对象、清算条件及应对策略
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8
国税发[2006]187号 （1）符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增 值税清算： ①房地产开发项目全部竣工，完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ③直接转让土地使用权的。
土地增值税 政策调整与清算实务
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1
营改增对土地增值税影响及应对策略
• 财税〔2016〕43号：契税、房产税的租金、土地 增值税收入、地增值税扣除项目、个人转让房屋
的个人所得税应税收入为不含增值税收入。
• 所得税、自用房房产税等
• 70号公告：房地产开发企业在营改增后进行房地 产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定
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18
• 营改增抵减的增值税销项税金调增土地增值 税清算收入。
• 营改增抵减的增值税销项税金是否调减土地 增值税土地成本？
• 土地增值税税前扣除的土地成本为纳税人取 得土地使用权所支付的地价款和按国家统一 规定缴纳的有关费用。
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19
• 财会〔2016〕22号： • 借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）
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5
• 《全国税务稽查规范（1.0版）》
• 包括13大类94小类730项税务稽查事项，引用各 类法律法规及规范性文件119件，提示各类风险 点307条，涉及税收执法文书及内部管理文书 211种，包括13大类94小类730项税务稽查事项， 引用各类法律法规及规范性文件119件，提示各 类风险点307条，涉及税收执法文书及内部管理 文书211种。
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9
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求 纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收，且销售面积达到可售面积85%以上， 或虽未达到85%，但剩余面积已经出租或自用的； ②取得销售（预售）许可证满三年未销售完毕的； ③纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清 算手续的； ④省税务机关规定的其他情形。
相关金额：
• （一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地
产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含
增值税收入
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2
• 2017年国税总局稽查方向及项目解析
• 营改增和所得税管辖权的变更
• 地税：移交后的秋后算账
•
殃及池鱼：其他税种（残余税种）
• 专项整治的稽查工作
• 以票控税
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16
• 案例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售 收入为1110万，假设对应的土地成本为400万， 则纳税人如何确定土地增值税收入？
• 简易计税：
• 土地增值税应税收入=1110/（1+5%） =1057.14万
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17
• 一般计税： • 销售额=（1110-400）/（1+11%）=639.64万 • 增值税销项税额=639.64×11%=70.36万 • 土地增值税应税收入=1110-70.36=1039.64万
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13
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规 程>的通知》（国税发[2009]91号）文第十七条： “清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家 有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于 分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对 不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴 纳土地增值税。” 未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本 着实质重于形式的原则分期确定清算单位。
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12
“清算单位” 《土地增值税暂行条例实施细则》： 第八条：土 地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算 项目或核算对象为单位。 （国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国 家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算， 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 各地具体规定：
• （三） 开发产品已取得了初始产权证明。
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11
• 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工 条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）：房 地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质 量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备 案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产 品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入 使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产 品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开 发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。