开盘经验总结及案场开放心得体会分享

开盘经验总结及案场 开放心得体会分享
述职人：鄢建军 日 期：2015年3月
目录
• PART1：开盘经验总结
• PART2：案场开放心得体会
01
开盘经验总结
Trading experience
开盘经验总结
01
开盘前期筹备工作 开盘期间统筹工作
02
03
开盘后期的工作总结
开盘节点工作计划
序号 1 2 3 4 5 6 项目 前期物业人员进驻时间 分公司前期人员编制申报完成时间 营业执照完成时间 财务预算、前期市场调研初步定价完成时间 案场人员招聘完成时间 《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《 临时管理规约》完成时间 协助发布招标公告（与相关政府部门对接确认是否需 要招投标） 税务登记证、组织机构代码证、分公司公章完成时间 前期进驻人员食宿安排完成时间 普通物业管理员招聘完成时间 要求完成时间 实际完成时间
启 东
营业执照 8 月1 日
组织机构代码证 8月5日
税务登记证 8月5日
1、开盘前期筹备工作
（12）分公司公章刻制
（需在公安局备案）
合同章
B
（需在公安局备案）
公章办理
A 分公司成立注册
C
（需在公安局备案）
人事章
（需在公安局备案）
财务章
E
D
部门章
（无需备案）
注：以上公章均需提供法人代表的身份证原件
1、开盘前期筹备工作
全国物业管理从业人员岗位证书（原件和复印件）； 5、管理项目情况，已承接项目的，提供物业服务合同（原 件和复印件）；
6、企业简介（原件）；
7、企业注册地所属物业行政主管部门（市级以上，含市级） 出具的物业服务企业诚信证明(原件)。
1、开盘前期筹备工作
（9）物业招投标
一、招标原则 遵守"公开、公平、公正和诚实信用“的原则
1
开盘前期筹备工作
1、开盘前期筹备工作
（1）前期物业人员进驻
与项目及时沟通， 选定前期
人员 进驻
收集相应联系方 式形成通讯录
筹备人员
1、开盘前期筹备工作
（2）人员编制申报与定编——组织架构划分
1、开盘前期筹备工作
睢宁、贾汪、徐州、启东组织架构划分均属于D级
1、开盘前期筹备工作
（2）编制申报与定编——申报流程
二、招标形式
（1 ） （2 ） （3 ）
（不具有公开性和竞争性）
1、开盘前期筹备工作
（9）物业招投标——投标报名：（条件/资料）
1、依法注册登记、具有独立法人资格，并持有物业管理贰级或贰 级以上资质证书及外省、市持有物业管理壹级资质证书的物业服务 企业（外地企业须已在市城管局备案），守法诚信； 2、拟选派的项目经理必须具有全国物业管理从业人员岗位证书； 3、具有经营管理相似物业 20万平方米以上的管理经验；
1、开盘前期筹备工作
（11）组织机构代码证办理 到质监局了解办证所需材料
1、相关证明材料； 2、需分公司负责人身份证原件；（徐州、贾汪、睢宁） 3、经办人身份证原件和复印件； 4、在申报表加盖公章或组织机构授权经办人办理登记的
证明。
1、开盘前期筹备工作
（11）税务登记证办理 到税务局（国税和地税）了解办证所需材料
1、工商部门核发的营业执照副本原件、或其他有权部门核发的核准 执业证件原件，提供其复印件一式两份。 2、工商部门核发的公司名称核准通知书原件（不是预先核准通知 书）、或公司设立登记申请书原件，提供其复印件一式两份。 3、技术监督部门核发的组织机构统一代码证书副本原件，提供其复 印件一式两份。 4、注册地址及生产、经营地址证明原件，租赁协议原件（如出租人 是自然人的，还必须另外提供产权证复印件），提供其复印件一 式两份。 5、公司章程复印件一式两份。 6、有权部门出具的验资报告原件、或资金缴存证明原件、或评估报 告原件，提供其复印件一式两份（外商投资企业分支机构、外国 企业常驻代表机构除外）。 7、分公司负责人居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件 （徐州、贾汪），并提供其复印件一式三份，分别粘贴在三份《税务 登记 表》的相应位置上。 8、提供法定代表人（负责人）的近期免冠1寸照片三份，分别粘贴 在三份《税务登记表》的相应位置上。 9、已填写、粘贴、加盖公章、准备完毕的《税务登记表》一式三份。 10、外经贸局批文复印件。 11、提供总机构税务登记证副本（国、地税）复印件一式两份（仅 外商投资企业分支机构必须提供）
1、开盘前期筹备工作
睢
宁
营业执照 7月16日 组织机构代码证 8月15日 税务登记证 8月27日
1、开盘前期筹备工作
贾 汪
营业执照 4月24日
组织机构代码证 5月4日
税务登记证 5月15日
1、开盘前期筹备工作
徐 州
营业执照
组织机构代码证
税务登记证
4月2日
4月21日
4月29日
1、开盘前期筹备工作
《物业管理条例》 1 2
《物业服务收费管理办法》
3
了解当地省、 市物业管理相 关法律文件
《住宅小区室内装饰装修管理办法》
4
《小区机动车停车收费管理办法》
1、开盘前期筹备工作
（7）《前期物业服务合同》审批流程
01
分公司发起流程
02
物业服务公司 区域总监审批
03
法务审计监察中 心行政专员接收
04 05
详细地址：徐州市睢宁县中央大街66号
天河御景
物业费定价：电梯洋房 0.65元/㎡/月
内部配套：将文化韵味和景观艺术的精髓融 入到社区建设中
周边设施：学校、超市、酒店、餐饮、休闲
娱乐等生活配套一应俱全。
1、开盘前期筹备工作
（4）新项目踩盘 —— 预算发起流程
6 商业部 7 产品定价组负责人 流程 8 区域总裁 9 执行懂事秘书审批 10 执行董事审批
法务审计监察中 心经理审批
06
物业服务公司总经理审批
属地财务资金部 主管经理审批
1、开盘前期筹备工作
（8）外来企业资质备案
1、总公司营业执照正副本（原件、复印件）； 2、总公司资质证书正、副本（原件、复印件）； 3、分公司营业执照正、副本（原件、复印件）；
4、项目负责人委托授权书、工作简介、联系电话、建设部
4、授权委托书及被委托人身份证及复印件
5、营业执照副本（经年审合格）及复印件; 6、物业管理企业资质证书及复印件; 7、项目经理的全国物业管理从业人员岗位证书及复印件； 8、经营业绩。
1、开盘前期筹备工作
（9）物业招投标——公开招标
拟定标书、标书编册、投标
公开招投标
1、与开发公司保 持顺畅的沟通， 了解招标信息。 2、根据开发公司 的要求进行编制 标书 3、在招标网站上 或招标中心进行 投标报名
1、完成投标报名后， 随时关注其他竞标 单位的报名情况 2、准备相关投标所 需的资料（包括原 件、复印件等) 3、联系好相关需要 参加投标辩论的人 员 4、根据后续实际投 标方式进行后续工 作跟进（中标或是 直接议标等)
拟定标书 标书编册 投标
中标
1、开盘前期筹备工作
（9）物业招投标——邀请招标
A B
修服务
组
理服务
组
理服务
部
理服务
部
职厨
人力
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
仓库
合计
睢宁
1
1
2
11
10
14
3
1
1
44
贾汪
1
0
1
7
8
9
2
1
0
29
徐州
2
2
1
16
15
29
3
1
1
70
启东
1
1
1
14
9
19
3
0
1
49
1、开盘前期筹备工作
（3）营业执照办理
证 件 办 理
到市民服务中心或工商局办理
1、开盘前期筹备工作
到工商局了解办证所需材料
1、隶属公司法定代表人签署的《外商投资企业分支机构设立登记申请书》； 2、《指定代表或者共同委托代理人的证明》； 3、审批机关的批准文件；(适用于法律、行政法规和国务院决定规定设立
（13）前期进驻人员食宿安排
1、开盘前期筹备工作
（14）普通物业管理员招聘完成时间
徐州新城
2014年6月12日
01
02
贾汪
2014年7月31日
启东
2014年8月28日
03
04
睢宁
2014年8月29日
1、开盘前期筹备工作
（15）家政、水电招聘完成时间
2014年6月20日
徐州 新城
睢宁
2014年8月15日
2014年9月2日 启东
贾汪
2014年8月20日
1、开盘前期筹备工作
（16）如皋公司定价完成 2015年9月5日 如皋物业服务费定价
收费项目
类型 高层（电梯）洋房
建议的收费标准 1.8元/㎡/月
备注说明
物业服务费
包含公摊费用
商用物业
2.5元/㎡/月
1、开盘前期筹备工作
（17）物业服务费备案
1、物业核准或备案申请报告（表）；
分公司发起流程 1 属地营销经理 2 项目总经理审批 3 物业服务公司区域总监审批 4 区域营销总经理 5
1、开盘前期筹备工作
（5）案场人员招聘
1、开盘前期筹备工作
（6）《前期物业服务合同》等文本制定
依据相关法律文件结合项目自身 实际情况来制定相应的前期物业服务 合同、临时管理规约等合同文本，制 定完成后交由法务部审核。
初步拟定物 业收费标准

预算收入

结合项目自身情况， 了解项目相关数据及人员 薪资状况，制定前期财务预算
1、开盘前期筹备工作
（4） 新项目踩盘——睢宁
水岸馨都
详细地址：睢宁县文学南路2号 物业费定价：电梯洋房 0.8元/㎡/月
内部配套：门卫安防 中央花园
周边设施：南门小学
1、开盘前期筹备工作
（4） 新项目踩盘——睢宁
2、企业法人营业执照或事业单位法人证书（原件及复印
件）； 3、物业服务资质证书（原件及复印件）； 4、组织机构代码证复印件； 5、成本测算材料(含平面图）； 6、物业服务委托管理合同（原件及复印件）； 7、中标通知书或选聘决定书； 8、申请人身份证原件及复印件； 9、申请人联系电话。
1、开盘前期筹备工作
7 8 9 10
开盘节点工作计划
序号 项目 要求完成时间 实际完成时间
11
12
家政、水电人员招聘完成时间
公司定价完成时间
13
14 15 16 17 18 19 20 21
投标书完成时间
招投标完成时间 物业服务费等相关费用至相关部门备案完成时 间 《物业管理方案》完成时间 开盘方案及所需物料到位完成时间 人员培训上岗完成时间 展厅开放时间 销售中心及样板房开放时间 计划开盘时间
物业服务公司总经理审批
物业服务公司人 力资源部审批
物业区域 总监审批
区域人力资源部负 责人审批
项目总经理审批
分公司负责人审批
分公司人力与前期驻场人员定编申报
1、开盘前期筹备工作
（2）编制申报与定编——申报流程
1、开盘前期筹备工作
（2）人员编制申报与定编——部门人员定编
开盘前 期申报 经理办 公室 物业服 务中心 工程维 环境管 物业管 案场管
分公司须报经审批部门审批的)
4、隶属公司章程复印件（加盖隶属公司公章）； 5、隶属公司营业执照复印件（加盖隶属公司公章）； 6、隶属公司出具的分公司负责人的任职文件及身份证原件；（徐州、贾汪、 睢宁） 7、分公司营业场所合法使用证明；(自有房产提交产权证复印件；租赁房 屋提交租赁协议；无偿使用房屋，提交产权人允许使用的证明文件。使用
（18）物业服务合同备案
1、物业服务合同备案申请表 2、《物业服务合同》;
3、企业资质证书正、副本;
4、企业法人营业执照副本、分支机构营业执照副本; 5、组织机构代码证; 6、项目负责人身份证明、项目负责人与物业服务企 业之间的劳动合同、社会保险缴纳情况证明原件、聘任 证明材料及项目负责人考试合格证书; 7、物业项目的合法来源证明文件; 8、事实服务的项目需提供原物业服务合同、服务现 状的情况说明、仲裁或司法文书等相关材料。
1、开盘前期筹备工作
（10）《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《临 时管理规约》备案
协议合同备案
1、物业服务合同备案申请书（加盖公章）； 2、营业执照复印件（加盖公章）； 3、资质证书复印件（加盖公章）； 4、法人代表身份证复印件（加盖公章）； 5、组织机构代码证复印件（加盖公章）； 6、物业服务合同原件。
军队房产作为住所的，还须另外提交《军队房地产租赁许可证》复印件)
8、其它有关文件。
1、开盘前期筹备工作
旧营业执照
徐州营 业执照 正副本
新营业执照
徐州南湖 湾营业执 照正副本
1、开盘前期筹备工作
（4）新项目踩盘 —— 财务预算，物业费标准定价
1
2 3
踩盘报告

了解周边项目的规划、产品类型、客户群类型、 产品价格、物业相关收费标准、物业服务内容、 周边环境配套及人员薪资标准 了解当地物价局物业服务内容规定和相关收费标准， 依据当地物业管理相关的法律政策性文件，按照物 业一、二、三、四、五等级划分标准，结合项目自 身情况完成财务预算制定物业收费标准
邀请招标应当公开发布资 格预审公告，进行资格预审， 通过评审从合格投标人中以随 机方式选择三家以上的投标人， 向其发出投标邀请书。
C
注：除在上述方面邀请招标与公开招标在程序上略有不同之 外，其他程序基本相同。
1、开盘前期筹备工作
（9）物业招投标——议标
议标允许就报价等进行一
对一的谈判，准备合同文本即可 签订。因此，项目采用议标方式 目标明确，省时省力，比较灵活。