城镇土地分等定级综述

min

X max ——各分等对象Xij指标的最大值.
举例

已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80， 已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和 20，则采用极值标准化公式进行标准化后得到的指标 值为（ ）。
A 45.5 B 53.3 C 54.5 D 61.5

（3）因子 分值计算

土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
二、城镇土地分等定级的目的与对象

1、城镇土地分等定级的目的： 为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和 合理利用城镇土地，提高土地使用率，为国家和各 级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、 土地税费征收和城镇土地利用规划的制定提供科学 依据。
2、城镇土地分等定级的对象

按上述原则、要求和公式，对个因素对应的因子指标 分别进行标准化处理，得出各因子的分值，将结果填 入相关表格。 如：表3-2-2 城镇设施因素因子分值计算表

表3-2-2 城镇设施因素因子分值计算表
编号 城 镇 名 称 道路状况 （人均铺装 道路面积） 原始 值 标准 化值 供水状况 （人均生活 用水量） 原始 值 标准 化值 供气状况 （气化率） 原始 值 标准 化值 排水状况 （排水管道 密度） 原始 值 标准 化值 城镇 生活 设施 因素 分值
（4）区域经济发展水平资料的整理

GDP综合指数、地方财政收入综合指数、固定资产 投资综合指数、社会消费品零售总额综合指数、外 贸出口额综合指数的原始值和标准化值填入相应表 格。

（5）区域综合服务能力资料的整理

人均年末储蓄余额、人均全年邮电业务量、专业技 术人员比的的原始值和标准化值填入相应表格。

土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。 土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排 列。

2、定级

定级： 根据城镇土地的经济、自然2种属性及其在社会经 济活动中的地位、作用，对土地使用价值进行综合 分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城 镇土地级。

土地级的实质：

反映城镇内部土地的区位条件和利用效益（土地质量）的 差异。
2、各种表格准备

有选择性地从《城镇土地分等定级规程》附录表格中 选择工作表格。

3、工作图件准备

准备有关编制分等成果图和资料图所需的工作底图。
（二）城镇土地分等因素、因子的选择


1、影响城镇土地等次的因素因子层介绍 城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响， 并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、姿态条 件。 因素 分为： 2个层次 因子
7大主要因素、24个因子及选择要求
因素层 选择要求
必选
因子层
交通区位 城镇对外辐射能 力
评价指标
城镇交通条件 指数 城镇对外辐射 能力指数 城镇人口规模 城镇人口密度 城镇二三产业 值 城镇工业销售 收入
选择要求
必选 备选 必选 备选 备选 备选
城镇 区位 因素 城镇 聚集 规模 因素
必选
城镇人口规模 城镇人口密度 城镇非农业规模 城镇工业经济规 模



（4）能反映不同性质城镇之间的土地等差异；
（5）易通过统计资料获取或易量化处理。

3、影响城镇土地等的因素、因子选择方法

一般根据特尔菲法进行，必要时可采用主成分分析法 作为辅助手段来筛选。
4、城镇土地分等因素百度文库子权重的确定

权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。

遵循3条原则： （1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正 比；
第三章
城镇土地分等定级
——从价值角度给土地“论资排辈”
土地分等定级与土地估价的关系
二者从不同角度对土地的特性进行评价： 土地分等定级：


评定土地的使用价值； 评定土地使用价值在市场上反映出的价格。

土地估价：

第一节 概述

一、城镇土地分等定级的概念 1、分等：

通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的 综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量 和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地 等。

（2）权重值在0-1之间，各选定因素的权重值 之和为1； （3）可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或 层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种 方法来确定。

特尔菲法

又称专家打分法，是一种常用的技术测定法，它能对 大量非技术性的、无法定量分析的因素作出概率估算， 并能将概率估算的结果告诉专家，充分发挥信息反馈 和信息控制的作用，使分散的评估意见逐次收敛，最 后集中在一致的评估结果上。 操作方法：对各因素进行多轮次的专家打分，最后按 下式计算权重值： Ei Wi 100

对因素/因子的相对重要性进行判断，组成判断矩阵， 计算权重值。
要求： 因素相对重要性的判别最好使用特尔菲法测定的数 据； 判断矩阵必须通过一致性检验。

（三）城镇土地分等资料调查与整理

1、调查的内容 （1）分等的基本资料 （2）城区区位资料 （3）城镇积聚规模资料 （4）城镇基础设施资料 （5）城镇用地投入产出水平资料 （6）区域经济发展水平资料 （7）区域综合服务能力资料 （8）区域土地供应潜力资料
综合定级 级 分类定级
商业用地定级
住宅用地定级
工业用地定级
四、土地定级原则


1、综合分析原则 诸要素与土地质量和效益的关系 2、主导因素原则 3、地域分异原则 分析由于区位条件不同形成的土地质量差异 4、土地级差收益原则 5、定量与定性分析结合原则 经验性的分析尽量量化；初步方案以定量分析为主。最终定 案宜依靠定性分析。

城镇土地分等的对象是：

城市市区、建制镇镇区土地；

土地定级的对象：


城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有 土地。 城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同 进行评定。
三、城镇土地分等定级的体系
城 镇 土 地 分 等 定 级 体 系
分层次进行
等
市区非农业人口50万以上的大城市，宜 进行综合定级和分类定级。
（2）极值标准化公式
yij 100 ( j) ( xij x j ) /( xmax xmin )
Yij——第i个分等对象的第j项因子分值； α (j)，Xj—— 当第 j 项因子指标与土地利用效益呈正相关 时，α (j)=1且Xј= X min ；当第j项因子指标与土地利用效 益呈负相关时，α (j)=-1且Xј= X max ； Xij ——第i个分等对象的第j项指标值； ——各分等对象Xij指标的最小值； X
（四）城镇土地等的初步划分

1、初步划分的要求 （1）是在运用多因素综合评价方法计算分等对象 的综合分值的基础上确定的；

（2）在一个分等初步方案的形成过程中，因子指 标的标准化方法应保持一致。
2、因子分值计算的原则

（1）在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位 序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的 因子分值，因子分值∈( 0-100)。 因子分值越大，其对土地质量的影响越大。
城镇劳动力投入强 度
备选
备选
因素层 选择要求 因子层 区域经 必选 济发展 水平因 素 区域GDP
财政状况
评价指标
GDP综合指数
地方财政收入综合指数 数
选择要求
必选
必选
固定资产投资状况 全社会固定资产投资综合指 必选
商业活动
社会消费品零售总额综合指 必选 数
外贸活动
区域综 必选 合服务 能力因 素 区域土 备选 地供应 潜力因 素 区域科技水平
二、城镇土地分等的具体方法

（一）城镇土地分等准备工作 土地分等工作由土地行政主管部门组织实施。 1、计划方案准备 编写城镇土地分等任务书 内容包括：

开展城镇土地分等的区域和范围； 分等工作的组织和领导； 时间划分和经费预算； 需要的技术资料和图件资料； 分等成果图； 分等技术方案。
（2）因子评价指标与土地质量之间存在正相关关系或 负相关关系。 只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关， 其余因子与土地质量都是正相关。

3、因子分值计算的公式

（1）位序标准化的公式
Yij 100 X ij / n
Yij


Yij——第i个分等对象的第j项因子分值； Xij ——第i个分等对象的位序（各分等对象按第j项因 子指标值大小进行排序，当指标值与土地质量呈正相 关时，排序从大到小进行；反之亦反。）； n——参加分等的城镇个数。



第二节

城镇土地分等
一、城镇土地分等的程序


1、城镇土地分等准备工作及外业调查 2、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化 3、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等 4、验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等 5、编制城镇土地分等成果 6、城镇土地分等成果验收 7、成果应用和更新


通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序。 即： 对所选因素/因子的相对重要性进行两两比较、赋 值、计算权重。 要求： 对因素赋值范围应在0-1之间，同时，两因素之和 等于1； 对比结果要符合A因素大于因素B、B因素大于C因 素，则A因素大于C因素的关系。
层次分析法（AHP法）
外贸出口额综合指数
备选
备选
专业技术人员比
金融状况
邮电服务能力
人均年末银行储蓄率存 款余额
人均优点业务量
必选
备选 备选 备选
区域农业人口人均 农业人口人均耕地 耕地 区域人口密度 区域人口密度
2、因素、因子的选择原则

（1）指标值变化对城镇土地质量有显著影响；
（2）指标值有较大的变化范围； （3）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未 来土地等产生影响；
标准化处理的方法有2种： 位序标准化或极值标准化。

（1）城镇区位资料的整理

1）城镇交通条件指数求取 统计各种对外交通手段 分 加总各项得分

对各种交通方式分别赋 计算城镇交通条件指数
赋分的标准可选用2种方式之一：

一是用特尔菲法或因素成对比较法确定赋分标准； 二是参照《城镇土地分等规程》提供的赋分标准：
因素层
选择要求
因子层
评价指标
选择要求
城镇基 础设施 因素
必选
道路状况 供水状况
供气状况 排水状况
城镇人均铺装道 路面积 城镇人均生活用 水量
城镇气化率 城镇排水管道密 度
必选 备选
备选 备选
城镇用 地投入 产出水 平因素
备选
城镇非农业产出效 果
城镇商业活动强度
单位用地二、三 产业增加值
备选
备选
建筑规定资产投资 强度


Wi——第i个因素或因子的权重； Ei——第i个因素或因子经多轮打分后的均值。
要求

1）专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等 有关行业的技术专家、管理专家以及高层次决策者， 专家总体权威程度较高，总数为10-40人； 2）按照表格3-2-1进行打分。专家打分时应根据相应 工作的背景和打分说明进行，并在不协商的情况独立 打分；

极值标准化公式
yij 100 ( j) ( xij x j ) /( xmax xmin )
（2）城镇集聚规模资料整理

将城镇人口规模、城镇人口密度、城镇二三产业增加 值、城镇工业销售收入的原始值和标准化值填入有关 表格。

（3）城镇基础设施资料的整理

将城镇年末人均铺装道路面积、全年人均生活用水 量、城镇气化率、排水管道密度的原始值和标准化 值填入相应表格。


3）从第一轮打分起，必须参考上一轮打分的结果进行；
4）打分轮次一般为2-3轮。

表3-2-1 城镇土地分等因素因子权重调查表
因素或 因素/ 因子 因子A
上一轮 平均分 上轮方 差 重要性 排序 权重值
因素/ 因子B
因素/ 因子C
因素/ 因子D
因素/ 因子E
因素/ 因子F
因素/ 因子G
因素成对比较法

有铁路站点的城镇每拥有1条国家干线铁路得6分 每拥有一个跨省际告诉公路出入口得5分 。。。。。。
2）城镇辐射能力指数求取

通过城镇所在区位的货运总量和客运总量来计算。 按照极值标准化公式，对城镇所在区域的货运总量 和客运总量分别进行标准化处理 用特尔菲 法或因素成对比较法确定货运总量和客运总量的权 重 加权计算城镇对外辐射能力指数 把结果填入相应表格
2、城镇土地分等资料调查的一般要 求

（1）除反映增长率的资料外，其他资料时限应在前2 年内；应统一时限。
（2）同一因素/因子的数据应口径一致。 （3）调查资料应填入《城镇土地分等定级规程》规定 的相应表格或调查手簿中。 （4）必要的实地考察、补充校核工作。



3、城镇土地分等资料的整理

主要内容： 选取合适的方法对资料进行标准化处理，为以后因 素分值计算工作做准备。