第五章房地产评估
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差异导致土地级差地租的产生。
2.土地的经济特性。 （1）土地经济供给的稀缺性
（2）土地产权的可垄断性 （3）土地效益的级差性。 土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→
经济效益上具有级差性 （4）土地利用的多方向性。 一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工
业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向 性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳 用途。
土地带来的预期纯收益额
t ——收益期限
i——土地还原率
（折现率）
二、 适用范围：
有收益（如商场、写字楼、旅馆、公寓等）地产。
三、纯收益
运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收 益进行修正，其中特殊的剔除、偶然的因素，取得 在正常市场条件下房地产用于法律上允许最佳利 用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益 和风险的预期。我们把这个收益称为客观纯收益， 只有客观纯收益才能作为评估的依据。
（一）一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素。 （1）经济发展因素。 （2）财政金融因素。 （3）产业结构因素。 2.社会因素。 （1）人口因素。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。 3.行政因素。 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。 4.心理因素。
1、最有效使用原则 2、合法原则
一、房地产价格的种类
（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权 价格、其他权利价格
一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价 格。
抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要 比市场交易价格低。
租赁价Fra Baidu bibliotek是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付 的价格。
（二）区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技 术等因素相结合所产生的特性。
1.商服繁华因素。 2.道路通达因素。 3.交通便捷因素。 4.城市设施状况因素。 （1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设
施。 （2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮
第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性。 土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性
特征。 （2）土地效用的永续性 只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延
续。 （3）土地资源的不可再生性。 （4）土地质量的差异性。 土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此
局等设施。 （3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文
化馆等设施。 5.环境状况因素。 若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格
水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水 平较低。
（三）个别因素
1.土地的个别因素。 （1）区位因素。 （2）面积因素、宽度因素、深度因素。 （3）形状因素。 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 （5）容积率因素。
本章主要内容： 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估方法在房地产评估中的应用
了解土地的自然特性和经济特性 理解房地产的特性、房地产价格影响因素 掌握收益法和市场法在房地产评估中的应用 了解假设开发法、路线开发对房地产的评估
房地产单位价格有三种情况：
单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的 建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格
楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
容积率=建筑总面积/土地总面积 =土地单价/容积率
二、房地产价格的影响因素（掌握）
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、 区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。
纯收益=客观总收益-客观总费用
在确定纯收益时, 需进行收益修正：类似房地产收 益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性。
容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。 容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
（6）用途因素。 （7）土地使用年期因素。 在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
一、基本思路：同评估 方法一章
P
n t 1
Rt (1 r)t
其中：Rt——未来第i 年
（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、 建筑物价格和房地产价格。
1.土地价格。 包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。 2.建筑物价格 指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的
价格。 3.房地产价格 指建筑物连同其占用的土地的价格。
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格
二、土地使用权 ㈠土地所有权的归属
小产权房
国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让， 因此地价一般是土地使用权的价格。
㈡土地使用权出让（土地使用权首次交易）
土地使用权出让到期续期的相关规定 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间
届满的，自动续期； 非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年
申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未 申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由 国家无偿收回。
三、房地产的特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。
房地产一般具有如下特性：（熟悉） 1.位置固定性。 2.供求区域性。 3.使用长期性。 4.大量投资性。 5.保值与增值性。 6.难以变现性。 7.政策限制性
2.土地的经济特性。 （1）土地经济供给的稀缺性
（2）土地产权的可垄断性 （3）土地效益的级差性。 土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→
经济效益上具有级差性 （4）土地利用的多方向性。 一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工
业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向 性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳 用途。
土地带来的预期纯收益额
t ——收益期限
i——土地还原率
（折现率）
二、 适用范围：
有收益（如商场、写字楼、旅馆、公寓等）地产。
三、纯收益
运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收 益进行修正，其中特殊的剔除、偶然的因素，取得 在正常市场条件下房地产用于法律上允许最佳利 用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益 和风险的预期。我们把这个收益称为客观纯收益， 只有客观纯收益才能作为评估的依据。
（一）一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素。 （1）经济发展因素。 （2）财政金融因素。 （3）产业结构因素。 2.社会因素。 （1）人口因素。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。 3.行政因素。 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。 4.心理因素。
1、最有效使用原则 2、合法原则
一、房地产价格的种类
（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权 价格、其他权利价格
一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价 格。
抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要 比市场交易价格低。
租赁价Fra Baidu bibliotek是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付 的价格。
（二）区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技 术等因素相结合所产生的特性。
1.商服繁华因素。 2.道路通达因素。 3.交通便捷因素。 4.城市设施状况因素。 （1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设
施。 （2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮
第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性。 土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性
特征。 （2）土地效用的永续性 只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延
续。 （3）土地资源的不可再生性。 （4）土地质量的差异性。 土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此
局等设施。 （3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文
化馆等设施。 5.环境状况因素。 若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格
水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水 平较低。
（三）个别因素
1.土地的个别因素。 （1）区位因素。 （2）面积因素、宽度因素、深度因素。 （3）形状因素。 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 （5）容积率因素。
本章主要内容： 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估方法在房地产评估中的应用
了解土地的自然特性和经济特性 理解房地产的特性、房地产价格影响因素 掌握收益法和市场法在房地产评估中的应用 了解假设开发法、路线开发对房地产的评估
房地产单位价格有三种情况：
单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的 建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格
楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
容积率=建筑总面积/土地总面积 =土地单价/容积率
二、房地产价格的影响因素（掌握）
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、 区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。
纯收益=客观总收益-客观总费用
在确定纯收益时, 需进行收益修正：类似房地产收 益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性。
容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。 容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
（6）用途因素。 （7）土地使用年期因素。 在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
一、基本思路：同评估 方法一章
P
n t 1
Rt (1 r)t
其中：Rt——未来第i 年
（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、 建筑物价格和房地产价格。
1.土地价格。 包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。 2.建筑物价格 指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的
价格。 3.房地产价格 指建筑物连同其占用的土地的价格。
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格
二、土地使用权 ㈠土地所有权的归属
小产权房
国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让， 因此地价一般是土地使用权的价格。
㈡土地使用权出让（土地使用权首次交易）
土地使用权出让到期续期的相关规定 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间
届满的，自动续期； 非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年
申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未 申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由 国家无偿收回。
三、房地产的特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。
房地产一般具有如下特性：（熟悉） 1.位置固定性。 2.供求区域性。 3.使用长期性。 4.大量投资性。 5.保值与增值性。 6.难以变现性。 7.政策限制性