第五章房地产评估
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第5章 房地产评估
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应 用
待估房地产评估价值
参照物交易价值
正常交易情况 参照物交易情况
待估地产区域因素值 待估地产个别因素值 参照物区域因素值 参照物个别因素值
待估地产评估基准日价格指数 参照物交易日价格指数
(5 1)
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应 用
• （1）明确评估基本事项
–①明确评估目的 不同的评估目的下评估结构的价值内涵可能完全不同 –②明确评估对象 实体状态 权益状态 –③明确评估价值类型 市场价值和非市场价值 参数选择不同
5.1 房地产评估概述
–④明确评估基准日 现实性评估 追溯性评估 预测性评估 –⑤签订评估委托协议或合同
5.1 房地产评估概述
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应 用
–2）市场售价类比法的评估步骤
• （1）广泛搜集房地产交易资料。 经常性的积累 表格形式 • （2）选择可供比较的交易实例作为参照物。 同一供需圈 同一交易类型、用途相同、结构相同 属于正常交易或可修正为正常交易 近期交易 区域特征、个别特征相近
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
• 5.2.1市场售价类比法在房地产评估中的应用 –1）市场售价类比法的基本思路与一般数学式 －市场比较法、交易案例比较法 －将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地 产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产 的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的 合理价值的估计值 －公式：交易情况、区域因素、个别因素、交易日期、 容积率、土地使用年限
– 适用条件：
完善的房地产市场，并能在市场上搜集到大量的交 易资料和参照物。
房地产评估PPT课件
24
计算公式：
基本计算公式是： P=P’×A×B×C×D
其中，式中：
P——被评估房地产评估价格 P’——可比交易实例价格 A——交易情况修正系数 B——交易日期修正系数 C——区域因素修正系数 D——个别因素修正系数
25
评估程序：
（一）交易资料收集(略） （二）可比交易案例确定（略） （三）因素修正
4
（2）土地使用权
土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押：
5
（3）建筑物
房屋和构筑物统称为建筑物。
6
建筑物的主要结构：
钢结构
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
其他结构7
2．房地产的特点：
不可移动性：空间位置固定，不可随意移动。 区域差异性：受自然气候和经济发展水平影响。 长期使用性：一般期限较长。 影响因素多样性：土地价格、建设成本、消费者 心理等。 个体差异性：在市场上很难找到两处完全相同的 房产。 投资风险性 政策限制性
30
五、房地产评估中的成本法
概念：成本法是依据开发或建设被评估不动产 或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包 括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对 象价格的方法。 成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的 成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即 以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的 房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再 加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。 该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。
1、交易情况修正 房地产交易中的特殊情况 较为复杂，主要包括： （1）有特殊利害关系的经济主体间的交易； （2）交易时有特别动机，如急买急卖； （3）买方或卖方不了解市场行情，往往使得房 地产交易价格偏高或偏低； （4）其他特殊交易情形，如拍卖。 （5）特殊的交易方式。
计算公式：
基本计算公式是： P=P’×A×B×C×D
其中，式中：
P——被评估房地产评估价格 P’——可比交易实例价格 A——交易情况修正系数 B——交易日期修正系数 C——区域因素修正系数 D——个别因素修正系数
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评估程序：
（一）交易资料收集(略） （二）可比交易案例确定（略） （三）因素修正
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（2）土地使用权
土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押：
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（3）建筑物
房屋和构筑物统称为建筑物。
6
建筑物的主要结构：
钢结构
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
其他结构7
2．房地产的特点：
不可移动性：空间位置固定，不可随意移动。 区域差异性：受自然气候和经济发展水平影响。 长期使用性：一般期限较长。 影响因素多样性：土地价格、建设成本、消费者 心理等。 个体差异性：在市场上很难找到两处完全相同的 房产。 投资风险性 政策限制性
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五、房地产评估中的成本法
概念：成本法是依据开发或建设被评估不动产 或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包 括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对 象价格的方法。 成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的 成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即 以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的 房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再 加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。 该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。
1、交易情况修正 房地产交易中的特殊情况 较为复杂，主要包括： （1）有特殊利害关系的经济主体间的交易； （2）交易时有特别动机，如急买急卖； （3）买方或卖方不了解市场行情，往往使得房 地产交易价格偏高或偏低； （4）其他特殊交易情形，如拍卖。 （5）特殊的交易方式。
资产评估第五章 房地产评估
地产 土地
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
资产评估第五章
西安建筑科技大学管理学院 王娟
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
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二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
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•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
第5章房地产评估
土地使用年期修正后的地价
容积率修正
• 容积率与地价的关系并非呈线性关系 ，需根据具体区域的情况具体分析。 容积率修正可采用下式计算：
• 经容积率修正后价格=可比实例价格×(待 估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积 率修正系数)
• 注意：修正系数不是容积率的比，而 是容积率修正系数的比
【例】某城市某用途土地容积率修正系数见表。 表 容积率修正系数表
y r r [ 1 ( 1 1) n] [ 1 ( 1 1) N]
( 8 9 )
式中：y 为年限修正系数； N为参照物土地使用权剩余年限； n为待估土地使用权剩余年限； r为折现率。
【例】若选择的比较案例成交地价为每平方 米1000元，对应土地使用年期为30年，而待 估宗地出让年期为20年，土地折现率为8%， 则年期修正如下：
(2)面积因素、宽度因素、深度因素。 一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小 都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。 (3)形状因素。 土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯 形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地 价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街 道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高 。
(3)土地权利
1)土地所有权的归属
我国城市土地的所有权属于国家； 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于 国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。
2)土地使用权出让最高年限按下列用途由国 务院确定：(掌握)
1.居住用地70年； 2.工业用地50年； 3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4.商业、旅游、娱乐用地40年； 5.综合或者其他用地50年。
容积率=建筑总面积/土地总面积
容积率修正
• 容积率与地价的关系并非呈线性关系 ，需根据具体区域的情况具体分析。 容积率修正可采用下式计算：
• 经容积率修正后价格=可比实例价格×(待 估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积 率修正系数)
• 注意：修正系数不是容积率的比，而 是容积率修正系数的比
【例】某城市某用途土地容积率修正系数见表。 表 容积率修正系数表
y r r [ 1 ( 1 1) n] [ 1 ( 1 1) N]
( 8 9 )
式中：y 为年限修正系数； N为参照物土地使用权剩余年限； n为待估土地使用权剩余年限； r为折现率。
【例】若选择的比较案例成交地价为每平方 米1000元，对应土地使用年期为30年，而待 估宗地出让年期为20年，土地折现率为8%， 则年期修正如下：
(2)面积因素、宽度因素、深度因素。 一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小 都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。 (3)形状因素。 土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯 形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地 价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街 道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高 。
(3)土地权利
1)土地所有权的归属
我国城市土地的所有权属于国家； 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于 国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。
2)土地使用权出让最高年限按下列用途由国 务院确定：(掌握)
1.居住用地70年； 2.工业用地50年； 3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4.商业、旅游、娱乐用地40年； 5.综合或者其他用地50年。
容积率=建筑总面积/土地总面积
资产评估——房地产评估
（二）房地产价格影响因素
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实 行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社 会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自 身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定 地价、交易地价、课税价格、房地产总 价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取 得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上 建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平 方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建 筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到 租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金 一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置 价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方 米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率 为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该 宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资 金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里 应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫 付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余 占用期间。
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实 行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社 会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自 身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定 地价、交易地价、课税价格、房地产总 价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取 得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上 建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平 方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建 筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到 租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金 一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置 价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方 米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率 为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该 宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资 金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里 应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫 付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余 占用期间。
第5章 房地产评估 《资产评估》PPT课件
5.1.6 房地产评估的程序
1）明确评估的基本事项 2）拟订评估工作方案 3）实地查勘收集资料 4）选用评估方法评定估算 5）确定评估结果，撰写评估说明或报告5.2 土地使用权的评估
5.2.1 土地使用权价格的特征
土地的不可再生性、供给的稀缺性、位置的固定性 使土地使用权价格具有不同于一般商品价格的特征。
土地使用权出让合同约定的住宅建设用地 使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用 地使用权期间届满、使用者需要继续使用土地 的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据 社会公共利益需要收回土地的，出让人应当予 以批准。出让人同意续期的，受让人应当与出 让人重新签订土地使用权出让合同，并依照规 定支付土地有偿使用费。土地使用权出让合同 约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期 或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的， 土地使用权由国家无偿收回。
房地产评估中的最佳使用原则是指，房地产评估应以估价对象的最佳使用 为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。 3）法律、法规约束严格
我国关于房地产价格方面的法律、法规和政策有很多，如《中华人民共和 国城市规划法》《中华人民共和国土地管理法》《城市私有房屋管理条例》 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房屋完损等级 评定标准》等。因此，对房地产进行评估必须以房地产的合法取得、合法使用、 合法交易、合法处分为前提。
无论是房地产中的土地还是建筑物，对其投资的数额都是较大的； 无论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大 数额的资金。房地产投资的大量性不仅说明了投资者对于房地产投资应事 先做好可行性研究，要有的放矢、有效进行，也说明了房地产具有变现风 险。 5）价值的保值增值性
第五章 房地产评估(第二讲)
适用范围
在下列情况下，市场法往往难以适用： 没发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区； 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 风景名胜区土地； 图书馆、体育馆、学校用地等。
基本思路
在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将 被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照 比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等 因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
适用范围 基本公式 基本参数取得 应用案例★
适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即 可应用。在同一地区或同一供求范围内的类 似地区中，与被估房地产类似的房地产交易 越多，市场法应用越有效。 市场法通常是非收益性房地产市场价值评估 的首选方法，比如：房地产开发用地、普通 商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准 工业厂房等。
1 1 /(1 8%) 交易实例A及C的使用年限修正系数 0.9659 35 1 1 /(1 8%)
（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同， 故不作修正，交易实例B、C 的容积率与待估宗地不同，应进行修 正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的 关系是：容积率在4.5～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1
案例
某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估 基准日为2014年10月,先根据该地条件,选择了与之类似 的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:
已知:该城市地价指数在2013年1月为100,以后上涨每月均 为1% 表5-4 容积率修正系数 容积率 修正系数 1 1 2 1． 8 3 2．1 4 2．3 5 2．4
资产评估课件第五章_房地产评估
• 三、房地产的特性 • 1.位置固定性 • 2.供求区域性 • 3.长期使用性 • 4.大量投资性 • 5.保值增值性 • 6.投资风险性 • 7.不易变现性 • 8.政策限制性
• 四、房地产评估原则 • 1.最有效使用原则 • 2.合法使用原则 • 五、房地产价格的特征 • 1.房地产价格是权益价格 • 2.房地产价格与用途相关 • 3.房地产价格具有个别性 • 4.房地产价格具有可比性
• 补充资料：
• 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米５０元，空置率为１０％，每年需支付管 理费为年租金的３.５%，维修费为建筑重置价格的１.５％，土地使用税及房产税合计为每建 筑平方米２０元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为７％，建筑资本化率为８％。
• 假设条件：土地使用权期满时土地使用权及地上建筑物由国家收回。 • 要求：计算该宗地２００３年３月的土地使用权价值。 • 评估过程： • １. 计算总收益 • 年总收益＝５０ × １２ × ９００ × （１-１０％）=４８６０００（元） • 2 . 计算总费用 • 年管理费＝４８６０００ ×３.５％
二、资本化率（折现率）
• （一）资本化率的确定方法： • １.净收益与售价比率法 • ２.无风险利率加风险调整法 • ３.各种投资收益率排序插入法 • （二）土地折现率、建筑物折现率与综合折现率（以土地和建筑物价值为权数）
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• 三、常用计算公式 • １.房地产价值＝房地产净收益×年金现值系数 • 房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用 • 房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金 • 2.土地价值＝土地净收益×年金现值系数 • 土地净收益＝土地总收益－土地总费用 • 土地总费用＝管理费＋维护费＋税金 •或 • 土地价值＝房地产价值－建筑物价值 • 建筑物价值＝建筑物重置成本－年贬值×已使用年限 • 年贬值＝建筑物重置成本×（1-残值率）/耐用年限
《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估
《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估第五章房地产评估知识⽬标理解和掌握房地产的概念及特征；明确房地产评估的程序、原则；正确理解房地产价格的种类及影响因素；掌握房地产价值评估的收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法；学会评估在建⼯程价值。
能⼒⽬标能够灵活运⽤所学知识，解决实际⼟地使⽤权评估、建筑物评估、以及房地合⼀的评估问题；能够运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法评估房地产价值。
教学重点把握房地产的概念及特征，明确房地产评估的程序、原则；正确理解房地产价格的种类及影响因素；教学难点在建⼯程价值的评估；收益法在房地产评估中的应⽤；市场法在房地产评估中的应⽤；成本法在房地产评估中的应⽤；假设开发法在房地产评估中的应⽤。
课时安排本章安排理论学时8课时；能⼒训练2课时。
学习要求房地产是⼀种特殊商品，其特殊性表现在：房地不可分割性、⼤量投资性、区域性和价格互动性。
其特殊性造成了影响房产和地产价格的因素具有多样性，房地产评估除了要遵循我国资产评估的⼀般原则以外，还必须遵循符合其⾃⾝特点的特殊原则，诸如合法原则、不完全可替代原则、房地分估合⼀原则、地域原则、最佳使⽤原则等。
评估房地产，除了对房地产进⾏实地勘察应作为评估⼯作的重点外，明确评估对象、产权主体的基本情况也⼗分的重要。
房地产评估的技术⽅法除了包括成本法、市场法、收益法三种最常⽤的⽅法外，还包括假设开发法、基准地价法，每种⽅法各有其优缺点；房地产评估应按照⼀定的科学程序和技术⽅法进⾏，房地产评估程序反映了整个房地产评估过程中各项⼯作之间内在的逻辑联系。
本章系统地介绍了房地产的概念及特征，全⾯地阐述了房地产评估的程序、原则，剖析了房地产价格的种类及影响因素，介绍了在建⼯程的评估，重点研究了运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价法评估房地产价值的评估原理和技术。
教学情境设计⼀座⼤厦被评出10个价格近⽇某市这样⼀件事情引起舆论热议：该市的⼀座标志性建筑——创业⼤厦，竟先后由6个单位评估出10个价格以⾄于最⾼价和最低价竟相差近两倍！据悉，创业⼤厦建成于2004年12⽉，是中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的，该⼤厦总建筑⾯积达4.4万平⽅⽶，因其设计标准和建筑质量最髙⽽成为本市标志性建筑。
房地产及在建工程评估
第二节 市场法评估房地产
• 市场售价类比法 • 基准地价修正法
市场售价类比法
• 含义 • 基本原理 • 实施步骤
含义
市场售价类比法的基本思路与一般数学式 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例 比较法等。它是将待估房地产与在较近时期 内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根 据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素 修正得出待估房地产可能实现的合理价值的 估计值的一种方法。
(1)房地产价格是房地产权益的价格。 (2)房地产的价格有两种基本表现形式,即 房地产交易价格和房地产租金价格。 (3)房地产价格易受个别因素的影响,一般 情况下容易受到买卖双方的偏好、讨价还价 能力,以及感情因素的影响。
房地产价值的影响因素
从经济学的角度来看:
①房地产的使用价值,即房地产的有用性；② 房地产的稀缺性和房地产的有效需求等。
建筑物
• 从建筑学的角度来看,建筑物是指人工建筑而 成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是 指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物 品或进行其它活动的工程建筑,一般由基础、 墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构 筑物则指除房屋以外的建筑,如道路、桥梁、 水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产 评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构 筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其 附带的各种权利。
一般因素
• 主要包括经济因素、社会因素、政治因素、行 政因素和心理因素等
①经济因素。国民经济增长速度、国民生产 总值、居民收入水平、物价指数等因素都会对 房地产价格和评估价值产生影响
②社会因素。社会因素对房地产价格和评估 价值的影响主要是由人口因素、社会福利水平、 家庭结构、社会治安状况等因素构成。
房地产价格及其种类
资产评估第五章。房地产评估案例
资产评估第五章。
房地产评估案例房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米;一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
(一)采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元,7方米，平房造价为 400元,7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4,。
楼房重置成本=800×4800=384(万元) 楼房评估值=384,[384×(1,4,)?40]×10=384,92.16=291.84(万元)平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5,。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2(万元)铺面、门卫房估价=7.2,[7.2×(1—5,)?25]×8=7.2,2.2=5(万元) 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为:291.84+5=296.84(万元) 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为: 土地价格=宗地所在区域基准地价×(宗地地价影响因素修正值)根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元,平方米。
第五章第 房地产估价原则
（2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成 本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 （3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低 估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 （4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开 发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利 润。
第一节 房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中， 逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，总 结、提炼出了一些进行房地产估价应当依据的法则 或标准——房地产估价原则。
二、房地产估价原则的种类
①独立、客观、公正原则 ——— 基本原则 ②合法原则 ③最高最佳使用原则 普适技术 性原则 ④估价时点原则 ⑤替代原则 ——— 特殊原则 ⑥谨慎原则
（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到 相近效用的房地产价格的牵掣。
第七节 谨 慎 原 则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一 项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出 估价相关判断时，应当保持必要的谨慎。 遵守谨慎原则的要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明 显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对 可比实例进行必要地实地查看。
三、房地产估价原则的作用
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于 房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于 同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评 估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去 思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评 估价值首先界定到一个合理的较小的范围内，然后 结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确 的价值。
③适合原理。是以估价对象与其外部环境是否协调， 来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助 确定估价对象的最佳用途。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理， 即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部 各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。
第五章 房地产评估 《资产评估》 PPT课件
▪ 市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 替代原理说明，作为一个理性的投资者，在市场上购置一宗房 地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已经成 交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易价格。
▪ 从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交 易实例的交易价格便可作为确定房地产评估价值的基本依据， 即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估 对象房地产的评估价值。
算所需要的资料数据进行。
第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
▪ 一、市场售价类比法 ▪ （一）市场售价类比法的基本思路 ▪ 1.市场售价类比法的含义 ▪ 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它
是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房地产加 以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因 素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值 的评估方法。 ▪ 该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可 以单独对土地价值进行评估。
分，如后来增加的装修； ▪ （9）房地产局部，如某栋公寓中的某套房；
▪ （10）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产； ▪ （11）作为企业整体的一部分的房地产。 ▪ 2.明确评估对象的实体状况 ▪ 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业
建筑、公共建筑等）； ▪ 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、
▪ 这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房 地产的风险程度对应的社会平均收益率。
▪ （四）明确评估基准日 ▪ 评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常
用公历年、月、日表示。
▪ 评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确 定，一般选择与评估目的实现日较近的某个日期。房地产评估 基准日的确定可有以下3种情形：
房地产估价-第五章
转售时的价格比2001年10月上涨10％，转售时卖方应交
纳的税费为售价的6％。若该类房地产的投资报酬率为9
％，试测算该宗房地产2001年10月的价格。 1、设现在价格为p。 2、2004年转售价格为p×1.1 3、未来收益：三年300万收益＋转售价格－应交税费
《房地 产估价》
为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅 楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5 个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下 表： 另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1 月1日该类住宅楼市场价格每月递增1．5％， 其后至2002年11月1日则每月递减0．5％， 而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场 价格基本不变，以后每月递增1法的区别 1、直接资本化法的优缺点：
（1）不需要预测多年收益、只预测一年的 （2）计算较为简单 2、报酬资本化法的优缺点： （1）考虑未来收益、又考虑时间价值、理论基础扎实严密 （2）对未来收益的考虑未必准确
《房地 产估价》
第七节：收益法总结与运用举例： 一、总结： 1、报酬资本化法：现金流量折现法
《房地 产估价》
一、解题思路：
1、求取未来44年净收益的现值和：： 2、求取未来16年净收益的现值和：： 3、求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天 的价值
《房地 产估价》
练习题一：某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，
预测未来3年的年收益仍然保持这一水平，2004年10月
2、直接资本化：收益乘数法法 例一：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，
平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空置率30％，
该旅馆营业平均每月花费14万元，当地同档次旅馆一般 房价为45元，年平均空置率为20％，正常运营费用平均 占每月总收入的30％，该类房地产的报酬率为10％，估 算其价格。
纳的税费为售价的6％。若该类房地产的投资报酬率为9
％，试测算该宗房地产2001年10月的价格。 1、设现在价格为p。 2、2004年转售价格为p×1.1 3、未来收益：三年300万收益＋转售价格－应交税费
《房地 产估价》
为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅 楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5 个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下 表： 另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1 月1日该类住宅楼市场价格每月递增1．5％， 其后至2002年11月1日则每月递减0．5％， 而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场 价格基本不变，以后每月递增1法的区别 1、直接资本化法的优缺点：
（1）不需要预测多年收益、只预测一年的 （2）计算较为简单 2、报酬资本化法的优缺点： （1）考虑未来收益、又考虑时间价值、理论基础扎实严密 （2）对未来收益的考虑未必准确
《房地 产估价》
第七节：收益法总结与运用举例： 一、总结： 1、报酬资本化法：现金流量折现法
《房地 产估价》
一、解题思路：
1、求取未来44年净收益的现值和：： 2、求取未来16年净收益的现值和：： 3、求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天 的价值
《房地 产估价》
练习题一：某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，
预测未来3年的年收益仍然保持这一水平，2004年10月
2、直接资本化：收益乘数法法 例一：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，
平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空置率30％，
该旅馆营业平均每月花费14万元，当地同档次旅馆一般 房价为45元，年平均空置率为20％，正常运营费用平均 占每月总收入的30％，该类房地产的报酬率为10％，估 算其价格。
《资产评估学》练习题：第五章房地产评估
《资产评估学》练习题：第五章房地产评估上海财经⼤学《资产评估学》课程各章习题和参考答案第五章房地产评估⼀、单项选择题1．某可⽐交易实例成交地价为3000元/m2，对应使⽤年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，⼟地资本化率为7%，则通过年限修正该宗⼟地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2B．3223元/m2C．3322元/m2D．4000元/m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么⼟地的资本化率最接近于（）。
A．9%B．12.5%C．7.5%D．5%3．某评估机构采⽤市场法对⼀房地产进⾏评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元B．157.5万元C．141.4万元D．148.5万元4．某评估机构采⽤统计分析法对⼀企业的固定资产进⾏评估。
其中砖混结构建筑物10栋，账⾯原值500万元；设备100台，账⾯原值1000万元。
评估中对3栋具有代表性的建筑物进⾏估算，其重置成本为180万元，⽽该3栋建筑物的账⾯原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进⾏了评估，其重置成本为150万元，⽽该10台设备的账⾯原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。
A．1736.85万元B．1795.45万元C．1818.36万元D．2100万元5．被评估建筑物账⾯价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑⾏业价格环⽐指数从1995年到1998年每年⽐上年提⾼分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
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申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未 申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由 国家无偿收回。
三、房地产的特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。
房地产一般具有如下特性：（熟悉） 1.位置固定性。 2.供求区域性。 3.使用长期性。 4.大量投资性。 5.保值与增值性。 6.难以变现性。 7.政策限制性
房地产单位价格有三种情况：
单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的 建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格
楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
容积率=建筑总面积/土地总面积 =土地单价/容积率
二、房地产价格的影响因素（掌握）
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、 区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。
局等设施。 （3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文
化馆等设施。 5.环境状况因素。 若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格
水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水 平较低。
（三）个别因素
1.土地的个别因素。 （1）区位因素。 （2）面积因素、宽度因素、深度因素。 （3）形状因素。 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 （5）容积率格的种类
（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权 价格、其他权利价格
一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价 格。
抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要 比市场交易价格低。
租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付 的价格。
（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、 建筑物价格和房地产价格。
1.土地价格。 包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。 2.建筑物价格 指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的
价格。 3.房地产价格 指建筑物连同其占用的土地的价格。
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格
差异导致土地级差地租的产生。
2.土地的经济特性。 （1）土地经济供给的稀缺性
（2）土地产权的可垄断性 （3）土地效益的级差性。 土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→
经济效益上具有级差性 （4）土地利用的多方向性。 一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工
业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向 性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳 用途。
容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。 容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
（6）用途因素。 （7）土地使用年期因素。 在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
一、基本思路：同评估 方法一章
P
n t 1
Rt (1 r)t
其中：Rt——未来第i 年
二、土地使用权 ㈠土地所有权的归属
小产权房
国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让， 因此地价一般是土地使用权的价格。
㈡土地使用权出让（土地使用权首次交易）
土地使用权出让到期续期的相关规定 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间
届满的，自动续期； 非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年
土地带来的预期纯收益额
t ——收益期限
i——土地还原率
（折现率）
二、 适用范围：
有收益（如商场、写字楼、旅馆、公寓等）地产。
三、纯收益
运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收 益进行修正，其中特殊的剔除、偶然的因素，取得 在正常市场条件下房地产用于法律上允许最佳利 用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益 和风险的预期。我们把这个收益称为客观纯收益， 只有客观纯收益才能作为评估的依据。
（二）区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技 术等因素相结合所产生的特性。
1.商服繁华因素。 2.道路通达因素。 3.交通便捷因素。 4.城市设施状况因素。 （1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设
施。 （2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮
本章主要内容： 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估方法在房地产评估中的应用
了解土地的自然特性和经济特性 理解房地产的特性、房地产价格影响因素 掌握收益法和市场法在房地产评估中的应用 了解假设开发法、路线开发对房地产的评估
（一）一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素。 （1）经济发展因素。 （2）财政金融因素。 （3）产业结构因素。 2.社会因素。 （1）人口因素。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。 3.行政因素。 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。 4.心理因素。
纯收益=客观总收益-客观总费用
在确定纯收益时, 需进行收益修正：类似房地产收 益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性。
第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性。 土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性
特征。 （2）土地效用的永续性 只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延
续。 （3）土地资源的不可再生性。 （4）土地质量的差异性。 土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此
三、房地产的特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。
房地产一般具有如下特性：（熟悉） 1.位置固定性。 2.供求区域性。 3.使用长期性。 4.大量投资性。 5.保值与增值性。 6.难以变现性。 7.政策限制性
房地产单位价格有三种情况：
单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的 建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格
楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
容积率=建筑总面积/土地总面积 =土地单价/容积率
二、房地产价格的影响因素（掌握）
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、 区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。
局等设施。 （3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文
化馆等设施。 5.环境状况因素。 若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格
水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水 平较低。
（三）个别因素
1.土地的个别因素。 （1）区位因素。 （2）面积因素、宽度因素、深度因素。 （3）形状因素。 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 （5）容积率格的种类
（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权 价格、其他权利价格
一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价 格。
抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要 比市场交易价格低。
租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付 的价格。
（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、 建筑物价格和房地产价格。
1.土地价格。 包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。 2.建筑物价格 指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的
价格。 3.房地产价格 指建筑物连同其占用的土地的价格。
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格
差异导致土地级差地租的产生。
2.土地的经济特性。 （1）土地经济供给的稀缺性
（2）土地产权的可垄断性 （3）土地效益的级差性。 土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→
经济效益上具有级差性 （4）土地利用的多方向性。 一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工
业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向 性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳 用途。
容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。 容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
（6）用途因素。 （7）土地使用年期因素。 在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
一、基本思路：同评估 方法一章
P
n t 1
Rt (1 r)t
其中：Rt——未来第i 年
二、土地使用权 ㈠土地所有权的归属
小产权房
国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让， 因此地价一般是土地使用权的价格。
㈡土地使用权出让（土地使用权首次交易）
土地使用权出让到期续期的相关规定 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间
届满的，自动续期； 非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年
土地带来的预期纯收益额
t ——收益期限
i——土地还原率
（折现率）
二、 适用范围：
有收益（如商场、写字楼、旅馆、公寓等）地产。
三、纯收益
运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收 益进行修正，其中特殊的剔除、偶然的因素，取得 在正常市场条件下房地产用于法律上允许最佳利 用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益 和风险的预期。我们把这个收益称为客观纯收益， 只有客观纯收益才能作为评估的依据。
（二）区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技 术等因素相结合所产生的特性。
1.商服繁华因素。 2.道路通达因素。 3.交通便捷因素。 4.城市设施状况因素。 （1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设
施。 （2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮
本章主要内容： 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估方法在房地产评估中的应用
了解土地的自然特性和经济特性 理解房地产的特性、房地产价格影响因素 掌握收益法和市场法在房地产评估中的应用 了解假设开发法、路线开发对房地产的评估
（一）一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素。 （1）经济发展因素。 （2）财政金融因素。 （3）产业结构因素。 2.社会因素。 （1）人口因素。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。 3.行政因素。 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。 4.心理因素。
纯收益=客观总收益-客观总费用
在确定纯收益时, 需进行收益修正：类似房地产收 益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性。
第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性。 土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性
特征。 （2）土地效用的永续性 只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延
续。 （3）土地资源的不可再生性。 （4）土地质量的差异性。 土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此