2013年中国房地产市场形势总结

1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。

年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。

下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。

不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

(1)中央新思路：坚持调控整体平稳，推进全面深化改革年初国五条加码调控，坚持从紧遏制房价快速上涨“国五条”为全年调控定调，力保房价平稳。

2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】），表明中央政府高度重视坚持房地产调控，彰显调控决心，“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定市场预期。

两会前后中央及部委密集表态坚持调控不放松，彰显调控决心。

2010年《政府工作报告》中表态“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，2011-2012年分别为“坚定不移地搞好房地产市场调控”和“继续搞好房地产市场调控”后，2013年更是提出“加强”房地产市场调控。

两会期间，住建部多次表态一定严格执行“国五条”；前国土资源部部长徐绍史表示今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数；央行行长周小川答记者问时表示可以通过结构性的信贷政策实现控制房价的目标。

年末三中全会定调全面深化改革，更加注重长效机制建设三中全会强调全面深化改革，促进房地产长效机制建立健全。

11月12日，十八届三中全会胜利闭幕。

会议审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，强调进行全面深化改革，放眼于房地产市场的长期健康发展，从顶层设计上为房地产长效机制建立建全指明方向。

未来政府将更多的集中在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置。

在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，保障行业的长期健康发展。

(2)地方新局面：市场分化推动政策调整，地方调控导向分化各地落实“国五条”力度不一，北京最为严厉年初“国五条”出台后，北京、广州等热点城市随之出台地方细则，而大多数城市仅公布了本年度的房价控制目标。

在公布细则的城市中，对国五条各项调控政策的落实力度也存在差异，仅有北京、上海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。

同时，部分城市继“国五条”细则落地后调控政策进一步细化加码。

北京提高二套房首付比例、限制开发商资金、调高非普通住宅的预售许可门槛，广州、郑州加强住宅预售价格和预售许可控制发放，上海、厦门、天津、等十余城市相继出台政策收紧公积金贷款。

三中全会前后市场走势不同促地方政策调整分化一线城市调控政策全面升级，二线城市扎堆加码。

热点城市房价持续高位，年度控制目标难以达成，在此压力下，一线城市和部分二线城市调控政策陆续收紧，地方政府继续加大调控力度，通过各种方式平抑市场预期。

9月郑州首先对调控加码，开启政策收紧的大幕。

继10月深圳、北京出台“深八条”、“京七条”加码调控后，11月上海和广州分别出台“沪七条”和“穗五条”，至此一线城市调控政策全面收紧。

随后这一趋势蔓延至二线城市。

11月25-27日短短三天内，七个二线城市扎堆颁布相关措施。

纵观各地调控内容，可以看出，地方政府调控思路有所转变，除部分城市提高二套房首付要求外，绝大多数城市更加强调增加土地和普通房供应，改善供需平稳房价。

图：各城市出台收紧政策时间表资料来源：中国指数研究院整理少数三四线城市灵活调整，适时松绑政策。

与热点一二线城市不同的是，三四线城市更多面临的是市场发展问题。

受前期房地产市场相对低迷影响，8月温州首先放松限购人群，成为46个限购城市中首个对限购令调整并得到中央默许的城市。

其后芜湖也对政策松绑，规定本科生买房可免契税并获2万元补助。

11月徐州对限购进行调整，不仅提出通过区域上的放宽来推动本地购买需求，还尝试从限购户型和限购人群的调整来刺激市场，在保证自住型需求的同时释放高档需求以推动市场发展。

2.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高(1)价格：今年以来百城价格指数持续上涨，一线及少数二线城市涨幅尤为突出百城均价绝对水平持续上扬，11月环比涨幅明显缩小图：百城住宅均价及环比变化数据来源：CREIS中指数据，百城均价绝对水平创新高，今年累计涨幅明显高于去年，但11月涨幅降至今年以来最低。

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月止跌后连续18个月环比上涨，今年以来整体涨幅明显高于去年。

具体来看，一季度百城均价涨幅明显，环比上涨1%左右，二季度涨幅逐渐收窄，7月涨幅进一步扩大，至10月环比上涨1.24%，涨幅达到今年以来的最高水平。

随着10-11月多个城市房地产调控政策的相继出台，市场看涨预期得到有效控制，11月均价达10758元/平方米，为2010年6月以来的最高水平，但环比涨幅明显收窄至0.68%，为今年以来的最低水平，分别比10月和今年以来的平均水平（0.93%）低0.56和0.25个百分点。

同比来看，百城住宅均价自2012年12月以来连续12个月上涨，涨幅持续扩大至10.98%。

(2)需求：政策预期加速市场变化，全年成交总量为近四年最高整体表现：全年总量为近四年同期最高，3月成交量创2010年调控以来高点图：2010年至今代表城市月度成交量走势数据来源：CREIS中指数据，全年总成交量为近四年同期最高，3月为2010年调控以来高点。

2013年1-11月，50个代表城市住宅月均成交2626万平方米，同比增长16%，比2011年和2010年同期均高出25%以上，处于近四年同期最高水平。

具体来看，1-2月房地产市场淡季不淡，市场趋热导致“国五条”政策出台，在政策预期和推盘量低位回升等多重因素带动下，3月成交量超过3000万平方米，达到2010年调控以来单月最高。

二季度以来，“国五条”细则落地促使成交量高位持续回落，新政出台后3个月内代表城市月均成交量较出台当月（3月）下降18%，明显低于“国十条”的42%和“国八条”的39%。

伴随政策效应的逐渐淡化以及供应加大，成交量自8月起止降回升，10月成交量比3月高点仅低4%，达到年内次高水平。

11月，受部分热点城市调控政策陆续升级影响，成交量小幅回落，但仍处于较高水平。

(3)供应：新增供应为近四年最高，多数城市高于上年整体表现：新增供应为近四年最高，“金九”仍为年内高点图：2010年至今代表城市新批上市面积走势数据来源：CREIS中指数据，新增供应总量为近四年同期最高，“金九”达年内高峰。

2013年1-11月，20个代表城市住宅月均新批上市1419万平方米，同比增长15%，比2011年和2010年同期分别高9%和17%，为近四年同期最高水平。

单月来看，今年以来新增供应逐步回升，供应量在4月达到阶段性高点后持续回落，7月起供应量止跌反弹并于“金九”达到全年最高峰，单月新批上市面积近2000万平方米，10月供应量季节性回落（回落幅度低于历年同期），11月受企业年底加大推盘带动，新增供应量环比增长6.5%，超过1800万平方米，为年内第二高，处于最近四年的较高水平。

1、重点城市共50个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。

2、重点城市一共20个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括杭州、武汉、南昌、苏州、大连、重庆、天津、长沙、无锡、沈阳、郑州等11个城市；三线城市包括芜湖、东莞、扬州、南通、惠州5个城市。

(4)供求对比：不同城市供求关系表现分化，库存小幅回升，出清周期略有延长销供比：总体接近于1，下半年供应逐渐超过需求，不同城市表现分化图：重点城市销供比数据来源：CREIS中指数据，2013年下半年新增供应逐渐超过需求，使得今年成交量增速略低于供应量。

今年1-11月，10个代表城市成交量同比增长10%，供应量同比增长12%，销供比达到1.02。

其中，受供应不足影响，北京今年市场供不应求矛盾加剧，销供比提高至1.55；大连销供比也明显提高，达到1.44；上海、广州、武汉、长沙虽销供比略有提高，但市场整体供需基本均衡；苏州由于去年大量保障性住房入市，今年成交量明显下降，销供比由去年的1.87大幅降至0.92；惠州和杭州销供比下降，由上年供不应求态势转为供过于求；尽管深圳销供比略有提高，但在代表城市中仍为最低，为0.78。

库存及去化：可售面积较年初小幅上升，出清周期略有延长但仍处低位图：2010年以来代表城市库存量与出清周期对比数据来源：CREIS中指数据，2013年上半年，代表城市库存高位盘整；下半年，随着供应量的增长和成交量的小幅下滑，库存逐步回升。

截至11月底，10个代表城市可售面积为7894万平方米，环比增长2.5%，与年初相比增长9.1%，比2012年底增长3.5%，已高于2012年阶段性高点。

从出清周期来看，截至11月底，代表城市平均出清周期为11.1个月，较今年年初延长2.0个月，但仍处2010年来的较低水平。

3.二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳(1)价格：持续上涨但下半年渐趋平稳，绝对水平创新高，热点城市涨幅尤为突出图：十大城市主城区二手住宅均价环比涨跌幅注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都。

数据来源：CREIS中指数据，十大城市二手住宅均价环比连续第21个月上涨，同比连续第15个月上涨，价格创历史新高。

根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。