房地产开发项目策划课件

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房地产项目全案策划PPT课件

房地产项目全案策划PPT课件

现场销售管理文件
预售许可证、中原代理费 诚意认购书、认购书
楼书 户型单张
来访客户调查表 成交客户调查表
借款协议(针对借首期款客户)
DM单张
来访客户登记表
预售(或现售)合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
销售培训资料(包括价格表、付款方式、促销 等)
查丈报告、最后图纸
折页 投资手册
日报、周报、月报表 销售人员签到本
•优势 •劣势 •机会 •威胁
•定位策略 •定位描述 •产品建议
•定为依据 •客户描述
•定位策略 •定位方法
•静态分析 •动态分析
2021
第四阶段:初步推广方案
首先,给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次,告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点,给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着,告诉甲方有推广能销售的更好
•竞争环境 •房地产环境
•竞争楼盘 •经典楼盘 •成功案例
•区位价值 •项目资源
•周边客群 •历史客群 •特有客群 •投资客群 •新生客群
•市场状况 •可能的产品 •可能的客户
2021
第三阶段:项目定位
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户 投 资 效 益
2021
SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析
2021
中篇 ·传播体系建立
2021
1
品牌传播效应
2
广告投放策略
3
纸质媒体
4
电子媒体
5
户外媒体
6
展销会
2021
1.1 房地产项目品牌规划
品牌外延

房地产策划PPT课件

房地产策划PPT课件
1、功能的有效性(如户型) 2、建筑质量、档次 3、环境
四、市场的选择
分析客户需求,细分市场,选择适当的目标市 场,为自己产品进行价值定位。
1.分析需求(Demand)—分析有能力购买且愿 意购买的某个具体产品欲望的消费者;
2.市场细分(Segmentation)—通过市场细分, 根据住户对产品的需要差异,把整个房地产市 场分割为若干个子市场。
3.确定目标(Targeting)—在对市场细分后, 确定自己的产品所要进入的领域。
4.市场定位(Positioning)—指策划机构为目 标项目设计出自己的产品和形象,从而在目标 用户中确定与众不同的有价值的地位。
房地产市场细分的方法 ●第一轮市场细分
针对房地产市场总的供求关系而进行,以确 定拟投资商品房的性质(住宅、商场、写字楼、 仓库等等)及区位(城市、地区)而进行的。
(三) 项目规划、目标设计: 项目计划经济指标的确定及规划设计。
(四)、投资方案策划: 项目投资经营方案与开发建设方案的计划。
(五)可行性研究: 项目投资经营方案、开发建设方案的技术经 济论证及方案调整优化过程。
(六)评价决策: 对项目方案及可行性研究结论所作的评价, 对项目投资方案作出决策。
二、项目策划程序框图
2、品牌定位:通过产品定位实现的范畴扩展后 的定位。
3、公司定位:由产品、品牌、实力、形象所 形成的公司的公众影响。
4、市场定位 :在新产品或项目开发初期,依 据市场研究所确立的项目(产品)属性特征、 消费群体、价格等基本因素。
即:形象定位、目标客户定位、价格定位。
四、市场定位的原则
1、从众导向原则:为大多数消费者接受信息 的思维方式和心理需求所牵制。
2、差别化原则:追求与众不同,把你的产品 与其他品牌产品区别开来,占据消费者心中 一隅。

房地产开发项目规划设计概述课件(PDF 81页)

房地产开发项目规划设计概述课件(PDF 81页)

城市分 区规划
城市详 控制性 细规划 修建性
7.1 城市规划与房地产开发
7.1.1 城市规划概述
2)城市规划的层次体系
地位和主要职能
★1 城市总体规划
城市总体规划——在较长时期内(一般20年),对城
市性质、发展目标、土地利用、空间布局以及各项建
设的综合部署和实施措施。
块状、带状、环状、
城市的性质、发展目标和规模 串联、组团、星座状
建筑风格
中式建筑风格
北京四合院 江南园林 新徽派建筑
欧陆风格
异域风格
新古典主义风格 现代主义风格
主题风格
四合院
江南园林
徽派建筑
西班牙风格
威尼斯水城
7.1 城市规划与房地产开发 7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容 7.3 房地产开发项目的规划布局 7.4 房地产开发项目的建筑选型
2)城市规划的层次体系
★3 城市详细规划
城市详细规划
控制性详细规划 将城市总体规划的要求具体落实到地块上
如建筑密度、容积率、人口密度等
修建性详细规划
规划总平面图、市政设施的具体位置等
7.1 城市规划与房地产开发
7.1.1 城市规划概述
3)城市规划的特点
城市规划的特点
政策性 前瞻性 区域性 综合性 实践性
房地产开发
7.1 城市规划与房地产开发 7.1.1 城市规划概述
7.1.2 城市规划与房地产开发之间的关系
1)城市规划对房地产开发的影响
★ 城市规划引导房地产开发规划影响土地价值的变动
控制公共投资 控制私人投资
学区、青奥、 地铁、隧道
7.1 城市规划与房地产开发 7.1.1 城市规划概述

【精品课件】房地产开发项目策划

【精品课件】房地产开发项目策划
主要的机电设计由 计算机管理监控其 运行状况,实现部 分管路的自动控制
预 留 OA 电 力 负 荷 预 留 OA 电 力 负 荷
15~30 伏 · 安 · 米 , 5~15伏·安·米,
OA布线采用地面线槽 OA布线采用均布地
或均布地面线盒
面线盒或沿墙布置
插座
客户可以有选择 地加入计算机网 络系统,提供充 足的国际、国内 直拨电话
第四章 房地产开发项目策划
第四章 房地产开发项目策划
※ 本章要求 ▪ 了解房地产开发项目的类型和
特点;
▪ 熟悉风险对投资方向和时机选 择的影响;
▪ 掌握房地产开发项目场地选择、 房地产开发项目产品功能定位 的含义与工作方法。
第四章 房地产开发项目策划
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
房地产开发项目的类型与特点 风险对投资方向和时机选择的影响 房地产开发场地的选择 目标市场的细分及选择 房地产产品功能的定位
中央空调系统, 温湿度可由中央 系统控制
可不设职工餐 厅,提供盒饭 或在附近解决 就餐,选择设 置商务中心, 可设小卖部
可不采用中央 空调系统
智能 化水 平
办公 (OA)
通信 (CA)
设备 (BA)
预 留 OA 电 力 负 荷 30~50伏·安·米, 办公室OA布线采用网 络地板或地面线槽
计算机网络通信系统 到达所有的办公间, 提供其他国际国内长 途语音及数据通信条 件
每90~120平方 米出租面积提供1 个机动车位
每部电梯服务面 积3900~ 4500 平方米/吨·台
零散建设的办 公楼,远离城 市商贸中心区, 交通条件一般
每120平方米出 租面积提供1个 机动车位
每部电梯服务 面积4500~ 5000平方米/ 吨·台

房地产项目策划书PPT

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三、整体规划
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二 、 市场透视
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房地产开发项目策划(共18张PPT)

房地产开发项目策划(共18张PPT)
通过营造新观念挖掘项目主题
3 房地产开发项目市场细分
本质上讲,策划四就是是筹房划地或产谋策划划,是要一综项合立运足用现实各、种面策向划未手来的段活以动及。创新性思维;五是房地产策划要遵循特定 ⒊⑸能客使 户房群地对产商开品的发房科项特目征学增的程强需序竞求;争;六能力是;房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。
房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用俄客观和主观条件,主要包括图示几个方面。 2房地产市场细分的方法 4 房地产开发项目定位 (1)创新性原则;
4.1 房地产开发项目策划概述
4.1.1 房地产开发项目策划的含义
1.策划的概念
本质上讲,策划就是筹划或谋划,是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况 与信息,判断事物变化的趋势,围绕某一项活动的特定目标,全面构思、设计、选择合理可 行的行动方式,从而形成正确决策和高效工作的过程。
2.房地产项目策划的含义
(4)资金供应;(5)市场条件;(6)开发商思维。
5.产品定位的方法
房地产市场分析方法 SWOT分析方法
建筑策划法
目标客户需求定位法
头脑风暴法
4.4.3 形象定位
1.形象定位的概念
房地产开发项目的主题策划是指开发商(或策划者)对拟建项目提出的一种概念、意图,一种贯穿于整个项目的精神和思想,是一种可以 为人们切实感知到的生活方式和居住理念,体现了项目开发的总体指导思想。
2.目标客户群的研究内容
⑴客户群年龄;
⑵客户群职业特征;
⑶客户群区域结构;
⑷ห้องสมุดไป่ตู้户群的商品房消费能力、消费方式;
⑸客户群对商品房特征的需求; ⑹客户群对环境及配套的需求;
⑺客户群对物业管理的需求; ⑻客户群购买商品房的目的。

房地产项目开发计划精品PPT课件

房地产项目开发计划精品PPT课件
广州改善型客户,以天河、萝岗为主,辐射大广州。
项目定位:拥有稀缺山景的近郊山地别墅大盘,强调舒适、静谧的林语山庄
7
目标客户定位
客户来源
广州市区(尤以天河区为主)客户
• 天河区企业员工:天河区一直属于广州市的核心城区,并且以珠江新城为核心,形成了广州市的CBD区域,该区 域截止2013年,有144家世界500强企业进驻,而且该区域的第三产业(服务业)占全区GDP 的86%,就业需求 量巨大,而目前天河区的房价基本为35000-40000元/平米,因此天河区的大量企业员工的购房需求势必向东释 放,而萝岗区将承接天河区的这部分购房需求。
• 天河区公务员、教师等行政事业单位人员:天河区集中了大量高校,区内有22所高等院校、34间科研院所等,因 此公务员、各类学校的教职员工也将产生大量的购房需求。
萝岗区科学城就职的高端客户
• 广州政府对萝岗进行高起点、国际级规划,萝岗新城孵化的广州“硅谷”“高技、高智”的区域已初现雏形。在 科学城,拥有世界500强企业中的111家进驻于此,外资企业超过290家,有超过3000名海归精英人才在此创业, 产业经济引发巨大的区域潜能不可估量,将为萝岗楼市的发展带来旺盛的中高端客源。
• 普通洋房适宜在项目前期开发, 低价入市,打响知名度,低开高走,为未来别墅打开市场。
对应客户 房改客户
产品类型 普通洋房
面积建议 100-140三居
130-160四居
面积占比 占20%,约6.6万平米
占20%,约6.6万平米
购置动机
前期不做精装修,前期低价入市, 比市场平均价格低20%,打开市场, 拉升价格。
若2015年入市,以广州平均售价年涨幅7%为参考,别墅售价2.9万,洋房售价1.6万合理;

第四章-房地产开发项目规划设计PPT课件

第四章-房地产开发项目规划设计PPT课件
13
一、城市规划的层次体系
3.控制性详细规划 • 控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为
依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度 的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空 间环境控制的规划要求。 • 控制性详细规划的任务是:将城市总体规划所明 确的城市土地使用性质、发展方向、各项需要配 套建设的公共服务设施和市政公用设施项目,具 体明确地落实到每一块需要开发建设的土地上; 落实每一块需要开发的土地建筑数量(包括容积 率、建筑间距、建筑高度、建筑密度)、人口数 量(人口密度)、道路红线(包括道路宽度和退 缩要求)及其控制点的坐标;具体明确组织城市 环境、城市特色的规划设计要求。
(二)住宅选型
3.错层式住宅
25
二、居住区规划的内容
(二)住宅选型
3.错层式住宅 • 一套房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、
卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上, 但都在同一层楼层。 • 优点:节约楼梯间所占面积,住户干扰小。 • 缺点:施工较复杂,抗震能力较差。
26
二、居住区规划的内容
(二)住宅选型
29
30
二、居住区规划的内容
(二)住宅选型
7.花园别墅 • 带有花园草坪的独院式低层高级住宅,建
筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪 华,富有变化,水、电、暖供给一应俱全, 带有车库甚至游泳池,一般选址在环境幽 静的郊外和风景旅游区。
31
二、居住区规划的内容
(二)住宅选型
8.综合性商住楼 • 将写字楼、商场、旅馆、饭店等不同用途
150~250
40
德国住宅区各项设施的时间距离服务半径图

5分钟 1、2 10分钟
3、4
15分钟

房地产项目整体策划方案PPT课件

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站在市场大势与区域的高度,进行形象推广,以磅礴的气势贯穿 积聚过程。
二、展示。
开盘日实现井喷,而后全方位展示产品价值,实 施全面渗透。
.
三、形象。
1.项目前后推广调性保持一致,市场识别度高度统一; 2.阶段性推广重点明确,重点户型重点引导。
5
第一阶段:能量积聚,高度蓄势
营销强度
营销节点
2003.8~2003.10,蓄客期两个月。
两条推广主线
.
销售战线
••••
客户维系 认筹、开盘 价格策略 销售安排
销售分析分析 客户细分
22
营销策略
项目总攻略图
形象领先,强势入市
销售攻略
•建立产品的价值体系 •价格策略 •产品推售引导市场
.
展示攻略
•造场,卖场营造 •都市新生活体验之旅 •展示优势资源
推广攻略
•全方位推广 •媒体策略 •关键事件和活动
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营销策略
核心策略: 形象领先 强势入市
形象展示与销售价格的关系
我们要的是展示形象高于销售价格,价格低于市场预估,低于客户预 估,使一期开盘销售迅速聚集人气,火爆开盘
形象展示
物超所值
平衡点 物有所值
.
物所不值 汤臣一品
价格
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策划方案 框架
营销策划方案
大盘启示录
本案营销策划方案
大大大大 盘盘盘盘 运运运运 作作作作 优战八启 劣略大示 势及关结 分策键论 析略点点
报告 背景
项目定位
项客项 目户目 分分定 析析位
.
整体营销策略
营市营 销场销 目攻策 标击略
线之 销 售
营营 销销 策策 略略 之之 推营 广销

房地产项目策划方案ppt课件

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场机械设备安全管理工作;由张磊负责。 办公室蔡炜负责公司文件资料上传下达及后勤服务工作; 另:现场树木移植工作以毛宁牵头、张磊、赵肃召、杜腾飞配合,确保5月底
全部移植完成,杨超5月15日前上报移植方案及报价。
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15
第五部分 工程重点难点及应对措施
1、施工场地管理难度大:由于该工程涉及专业多,专业施工作业队伍繁杂, 给施工现场的安全、环境卫生、消防保卫和总体协调等各方面的管理带来极 大困难。因此,必须对整个施工现场总体规划、合理布局,高标准以满足肥 东县相关部门要求。
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童乐负责工程实验沟通,项目质量检测、建筑、门窗、保温等资料的收集, 编制,归档至档案馆。
项目施工具体实施: 毛宁、赵肃召、杜腾飞负责商铺、别墅具体施工管理; 陈玉峰负责质检的同时兼水、电、消防具体施工管理 器材设备管理由杨超负责; 项目安全管理、现场安全文明管理及人员教育工作、安全资料收集整理及现
面的布置协调以及细节的把控。筹划要高标准、严要求。本工程计划质
量目标:检验批合格率达100%,分项工程合格达到100%,分部工程的质
量均验收合格,质量控制资料完整,有关的安全和功能的检测资料完整,
功能项目的抽检结果符合质量验收规范的规定,观感质量验收符合要求。
确保工程的形象、模式、进度、质量不能有瑕疵。做到内外有区分、打
2、质量标准高、工期紧: 工程质量目标:在合格的基础上争创建工杯。 工程工期要求:1、主体工程9月底基本结束,水电、消防同步跟进。2、装饰
及配套工程施工2015年春节前基本结束。详见工程进度横道图)。
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施工进度计划横道图
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3、该工程单体多、占线较长,工期紧,必须一次性投入大量的模板及周转工 具,加大了该工程的施工难度。项目部要和施工班组沟通合理方案,在不影 响施工进度和质量的同时,组织好模板等周转材料的使用。

房地产开发项目策划课件.ppt

房地产开发项目策划课件.ppt
房地产开发项目的可行性研究是可行性研究方法在房地产 开发项目上的一种应用。具体地讲,房地产开发项目的可行性 研究是对开发项目的必要性、实施项目的外部条件、项目选址 、规模、企业的投资能力、项目实施方式、开发经营周期、项 目的投资效益等方面所进行的周密调查和研究分析。
项目建议书的作用主要有三个方面:
(1)是国家选择建设项目的依据,项目建议 书批准后即为立项。
(2)批准立项的项目,可以Hale Waihona Puke 入项目前期工 作计划,开展可行性研究。
(3)涉及利用外资的项目,在批准立项后, 方可对外开展工作。
2.3.2 房地产开发项目建议书的内容
按国家计委1984年发布的《关于简化基本建设 项目的审批手续》规定,项目建议书的内容应包 括:①建设项目提出的必要性和依据;②产品方 案、拟建规模和建设地点的初步设想;③资源情 况、建设条件、协作关系及引进国别、厂商和初 步分析;④投资估算和资金筹措设想;⑤项目的 进度安排;⑥经济效果和社会效益的初步估计, 包括初步的财务评价和国民经济评价。
①能够预测一个社会的需求,并在这个需求来临时,提 供现成的房地产销售;
②确定具体开发建设地点,并且开发项目符合城市规划 的要求;
③有基本可行的建设渠道和管理经验; ④同土地所有者进行联络,得到能使土地脱离市场的承 诺,但需注意,这时并不一定非要把土地买下,因为在以后 的各种谈判中,对方可能会利用你已投入大量资金押在土地 上而着急的心理来提出比较苛刻的合作条件;
2.2.2 房地产市场研究的内容
住房市场研究,一般应解决以下几个问题: (1)间接的经济限制因素问题 (2)潜在市场容量和开发后能吸引的顾客比率问题 (3)房屋可以出租或出售的价格范围问题 (4)房屋单元类型问题 (5)单元大小问题 (6)需要什么样的附属设施问题

4房地产开发项目策划

4房地产开发项目策划

年度土地供应计划
征地、 农转用、 拆迁和市 政道路等 基础设施 建设
2020/1/6
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第二节 风险对投资方向 和时机选择的影响
由于投资收益是对投资者所承担投资风险 的回报,因此正常情况下投资收益与投资风 险是相匹配的。高收益伴随高风险。
2020/1/6
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风险对房地产投资方向和时机选择的影响, 主要包括以下几个方面:
从1999年广州的“运动就在家门口”到 “生活就像高尔夫”,然后到了上海和天 津的“新生活领跑者”,再到北京奥林匹 克花园的“在运动中享受健康生活”。
当时(99年)提到了房地产和体育嫁接的 复合的房地产的概念,在那个阶段,起到 了领先的作用
2020/1/6
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广州光大花园的“大榕树下,健康人家” 的生态概念。
光大花园占地面积43万平方米,建筑面积100万 平方米,而园林绿化面积就超过15万平方米。发 展商还特意保留了原地块中1000多棵树龄达四五 十年的大榕树,使整个小区成为天然的大氧吧。 光大花园牺牲两栋楼、保留两棵大榕树的开发理 念众所周知。
针对目标使用者群体设计
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万科的战略核心要素与市场定位
1.以拥有稳定收入,讲求生活品味和质量的中等收 入家庭为目标客户;
2.小区规划注重人与自然,人与人的和谐相处 3.设计以满足人的舒适需要为第一,先室内后室外 4.以今后服务增加物业的附加值
专业化服务 完善的住宅配套 共管式管理 营造社区文化,倡导新型生活方式
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(三)零售商业项目
1. 住宅区的发展 2. 商业辐射区域及消费者分析(购买力分析) 3. 竞争性物业分析 4. 项目易接近性 5. 交通通达程度、停车等
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(9)国民经济评价
重大的开发项目,除进行财务评价外,还应进行国 民经济评价。国民经济评价中使用的静态指标主要有两 个,即项目净产值(或国民收人)与社会纯收入;动态 指标主要有净产值现值、净产值现值率、净产值内部收 益率、纯收入内部收益率等。当财务评价与国民经济评 价发生矛盾时,应按国民经济评价的结论决定项目是否 实施。
其中,政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益 角度进行核准,其他项目无论规模大小,均改为备案制,项 目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等均由 企业自主决策、自担风险,并依法办理环境保护、土地使用 、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认 手续。对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目 ,政府只审批资金申请报告。
专项市场研究是指为了满足某一专门需要而进行的房地产 市场研究。这种研究没有一个特定的地点,一般是研究一个区 域或一个区域的某类房地产市场。常见的房地产专项市场研究 有:①某一居住区多层住宅需求的市场研究;②某一居住区花 园公寓需求的市场研究;③某一区域写字楼需求的市场研究; ④某一居住区商业房地产需求的市场研究;⑤某一区域工业房 地产需求的市场研究等等。
房地产开发项目的设想,不是凭空想象,而是在综合考 虑各种有关信息之后的基础上的创造性构思。
实例分析:招商地产番禺项目开发设想
2.2 房地产市场研究 2.2.1 房地产市场研究的类型 2.2.2 房地产市场研究的内容
2.2.1 房地产市场研究的类型
房地产市场研究一般分为两种类型:一种是专项市场研究 ,另一种是定点综合研究。
⑤研究开发建设地点的自然条件,如开发经营的环境、 土地承载力等;
⑥与投资者和建筑施工单位进行接触,明确他们在开发 经营该项目时的态度和初步打算;
⑦其他应该确定的问题。在“设想”阶段,一旦发现开发 经营某项房地产的前景不妙,就应该停止工作,这样做既有 利于集中精力去研究其他“设想”,又利于避免浪费。房地产 开发项目设想阶段以后的工作量将会很大且很费钱,所以, 房地产开发公司在此阶段结束时,必须有清楚的认识,要果 断做出是否继续进行该项目的决定。
(4)项目开工、竣工日期和进度的初步安排。
(5)资源供给
①资金筹措和使用计划。
②建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。
③施工力量的组织计划。 ④项目施工期间的动力、水等的供应。 ⑤项目建成投入使用后,水、电、热力、煤气、交 通通讯等的供应条件。
(6)市场分析
包括市场需求预测、销售价格分析、销售对象以及 销售计划。
第二章 房地产开发项目策划
2.1 房地产开发项目设想 2.2 房地产开发市场研究 2.3 房地产开发项目建议书 2.4 房地产开发项目可行性研究 2.5 房地产开发项目流程设计
实际问题:
某大学土木工程专业本科毕业生小张毕业 后就职于某房地产开发公司开发部,开发部经 理分配小张负责办理公司新开发项目的立项报 批工作。小张应怎样开展立项报批工作?小张 在进行立项报批工作的同时,又得到了一项设 计小户型市场需求调查表的工作,小张应如何 设计小户型市场需求调查表?
此外,可行性研究还可作为征地拆迁补偿、组织施工管 理、物业管理、编制商品房销售计划、编制国民经济计划的 依据等等。
2.4.2 房地产开发项目可行性研究的内容
常见的可行性研究报告10个方面的内容:
(1)项目的背景与概况
①项目名称。 ②项目的地理位置。 ③项目所在地周围环境。 ④开发建设该项目的社会经济意义,即项目的必要性。对 于项目的必要性的阐述,一定要有详实的资料做依据,立论 要建立在客观、科学的基础上。
(10)结论
在上述分析的基础上,对项目作出总体评价,明确表述项目 是否可行。
2.4.3 房地产开发项目可行性研究 的编制与审批
房地产开发项目可行性研究的编制工作,可以由房地产综 合开发公司自己完成,也可以委托有资格的咨询公司或设计院 来完成。
根据国务院2004年7月25号发布的《国务院关于投资体制 改革的决定》中规定:对于企业不使用政府投资建设的项目, 一律不再实行审批制,区别不同情况实行核准制和备案制。
2.1 房地产开发项目设想
房地产开发项目设想的含义:
房地产开发项目的设想是房地产开发公司对有关 信息进行综合考虑后产生的关于开发特定房地产项目 满足市场需要的初步打算。它是房地产开发公司开发 经营某一项具体房地产项目的第一步,是房地产开发 经营过程中最富于创造性的工作。
房地产开发项目设想的主要目的是提出投资开发意向 ,形成初步打算。在一般情况下,房地产开发项目设想阶 段应确定以下问题:
房地产开发项目的可行性研究是可行性研究方法在房地产 开发项目上的一种应用。具体地讲,房地产开发项目的可行性 研究是对开发项目的必要性、实施项目的外部条件、项目选址 、规模、企业的投资能力、项目实施方式、开发经营周期、项 目的投资效益等方面所进行的周密调查和研究分析。
房地产开发项目的可行性研究主要作用如下: (1)保证房地产开发投资决策的合理 (2)是筹划开发资金的依据 (3)作为与有关部门签订协议或合同的依据 (4)作为编制详细规划设计的依据
房地产开发项目建议书实例
实例1:志惠花园项目建议书 实例2:琼海某地产项目建议书
2.4 房地产开发项目可行性研究
2.4.1 房地产开发项目可行性研究的含义 2.4.2 房地产开发项目可行性研究的内容 2.4.3 房地产开发项目可行性研究的编制
与审批
2.4.1 房地产开发项目可行性研究的含义
可行性研究的概念就是运用多种科学研究成果,对建设项 目在投资决策前进行技术经济论证的一门综合学科。其主要任 务是研究兴建或改建某个建设项目在技术上是否先进、适用、 可靠,在经济上是否合理,在财务上是否盈利。它的根本目的 是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资的盲目性 和风险性,提高经济效益、社会效益和环境效益。
(7)财务评价 包括销售收入、税金、利润预测,偿还贷款及偿还
平衡计算,现金流量分析,财务平衡分析,经济评价指标 计算分析,敏感性分析,盈亏平衡分析等。对于较小的项 目,也可将成本估算、市场分析并入财务评价中进行。
(8)风险分析 包括对社会、经济、政策各方面可能出现的影响,资
源供给可能出现的不协调,成本、市场方面可能出现的变 化等问题进行的分析。主要应计算各因素在效益分析中可 容忍的变动极限,分析超极限变动的可能性,并提出超极 限变动时的对策。 准确、详细。对成本估算除了必要的文字阐述,一般应列出 成本计算表,分项估算成本。内容包括:
①士地征用费,主要有征地费、青苗及其他地上附着物 补偿费、菜地再造费、劳动力安置费、耕地占用税等。
②拆迁安置费,包括各种拆迁费用、赔偿费用及安置拆 迁用户建设费用。
2.2.1 房地产市场研究的类型
定点综合研究指研究一块特定土地的最佳经济利用。它研 究某一块土地的各种利用方式及其经济效益,最后确定哪种利 用方式能获得最大的经济效益。常见的房地产综合定点综合研 究有:①某地块的最佳经济利用研究;②某地块开发住宅的市 场潜力研究;③某地块开发写字楼的市场潜力研究;④某地块 开发商业房地产的市场潜力研究;⑤某地块开发工业房地产的 市场潜力研究等等。
2.3 房地产开发项目建议书
2.3.1 房地产开发项目建议书的含义 2.3.2 房地产开发项目建议书的内容
2.3.1 房地产开发项目建议书的含义
房地产开发项目建议书是对房地产开发项 目提出的一个轮廓设想,主要是从宏观角度来 考察房地产项目开发建设的必要性,看其是否 符合国家长远规划的方针和要求,同时初步分 析开发建设房地产的条件是否具备,项目建议 书是国家选择建设项目和有根据地进行可行性 研究的依据,虽然这一阶段的工作比较粗糙, 对量化的精确度要求不很高,但是从定性的角 度看,这一步是十分重要的,是从总体上、宏 观上对项目作出选择。
③前期工程费,包括勘察设计费、“三通一平”费等。 ④房屋建筑工程费,一般应对不同类型的房屋分别列出 其费用。
⑤基础设施建设费,应按不同类别的基础设施列出 其费用。
⑥公共配套设施建设费。 ⑦管理费。 ⑧其他必要的成本支出。 成本估算应充分考虑各项费用在项目实施期间可能发生 的变化。必要时为保证成本估算的一定精度,应进一步接 材料消耗列出成本计算表。
房地产开发项目,除经济效益可以定量计算外,社会效益 和环境效益较难用定量表示,但它们又是项目总体效益中不可 缺少的部分。虽然对于社会效益和环境效益尚无恰当统一的评 价标准,但在房地产开发项目的可行性研究中,这部分评价是 必要的。当社会效益和环境效益分析的结论与经济效益分析的 结论有重大冲突时,应如实反映,并以极其慎重的态度决定项 目的取舍,或对项目进行修正。
2.2.2 房地产市场研究的内容
住房市场研究,一般应解决以下几个问题: (1)间接的经济限制因素问题 (2)潜在市场容量和开发后能吸引的顾客比率问题 (3)房屋可以出租或出售的价格范围问题 (4)房屋单元类型问题 (5)单元大小问题 (6)需要什么样的附属设施问题
房地产市场研究实例分析(开发豪宅)
①能够预测一个社会的需求,并在这个需求来临时,提 供现成的房地产销售;
②确定具体开发建设地点,并且开发项目符合城市规划 的要求;
③有基本可行的建设渠道和管理经验; ④同土地所有者进行联络,得到能使土地脱离市场的承 诺,但需注意,这时并不一定非要把土地买下,因为在以后 的各种谈判中,对方可能会利用你已投入大量资金押在土地 上而着急的心理来提出比较苛刻的合作条件;
房地产开发简单流程 房地产开发项目基本流程 实际问题解决方案 思考与习题
房地产开发项目流程设计主要依据有:①可行性研究报 告;②房地产综合开发公司优势条件;③房地产开发项目的自 身条件、外部可利用及限制性条件;④国家和上级有关指示; ⑤房地产综合开发公司习惯做法;⑥国家有关规定、规范、规 程等。
房地产开发项目流程设计的基本原则 ①坚持基本建设程序和开发经营程序; ②充分挖掘潜力,发挥企业优势; ③从实际可能出发,积极稳妥地安排; ④积极采用各种开拓性措施; ⑤主要部分明确规定,一般部分大致要求。 房地产开发项目流程设计的作用 ①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排; ②作为纲领性文件,利于指导房地产开发的其他具体性 计划的编制; ③有利于筹措资金和其他协作配合工作的谈判; ④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。
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