房地产开发税费种类

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房地产开发税费种类

房地产是目前国经济发展的支柱产业,也是审计部门重点关照的企业,是很多人心目中的暴利行业。那么他的税费自然不会少,通常的,项目再开发过程中会需要缴纳以下几种税费:

1. 契税

2. 印花税

3. 土地使用税

4. 房产税

5. 城建税

6. 教育费附加

7. 地方教育费附加

8. 增值税

9. 土地增值税

10. 企业所得税

NO.1 契税

契税,是一种一次性税收,是当土地产权发生转移变动时,向新业主征收的一种税收。

契税本身也很好理解,我们在投资过程中,不管是什么形式获得的,都会与原业主之间会形成一份合同或者协议,这类合同或者协议改变了土地产权归属,可以把他看作一种契约,不是财务、税务的专业人员,契税我们就可以理解为契约税。

税率方面,目前国实行的是3%-5%(计算基数为土地总价)的幅度比例税率,根据地方经济不同,由当地政府自行确定。计算公式如下:

应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%)

简单么?很简单。好给你来个有难度的,前面我们介绍过了投资拓展中的一些二手地交易方式,那么:

股权收购的项目,它的契税怎么算?

资产收购的项目,它的契税怎么算?

问:例如A项目公司现在本市有一块存量工业用地,当年摘牌价5亿,目前所有土地款及契税已全部缴清,现在B公司欲10亿收购A公司的地块,那么B采用股权收购或者资产收购分别应该补缴多少契税?

解:这个问题搞不清的同学记住了(敲黑板),契税针对的是单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属发生转移了,需要征收契税。

而股权收购不存在上述权属发生转移,不收税。资产收购中,土地产权发生改变,当然要补缴契税了。

NO.2 印花税

印花税呢,官方的概念是领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。一般的在财务测算中,表上能够具体体现出来的是土地出让合同的印花税,税率万分之三。然而实际过程中,印花税还有以下几个:

开发环节

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱+建筑安装工程承包合同金额×0.3‱+借款合同金额×0.05‱

销售环节

印花税税额=商品房销售合同金额×5‱

印花税这个税种的税负压力比较小,对整体开发环节影响不大。

NO.3 城建税教育费附加地方教育费附加

以上三种都是一些比较小的税种,也没有必要对其进行深入了解,一般的,了解它的计税依据、税率就可以,对最后项目的测算结果影响不大。

计税依据:预征及清算时实际缴纳的增值税额{实际计算公式=(增值税+营业税+消费税)*征收率,只不过后两项在房地产开发过程中基本绝迹了}。

城建税:1% or 5% or 7% (以为例,市区7%、县城建制镇5%)

教育费附加:3%

地方教育费附加:2%

NO.4 土地使用税

土地使用税是对使用国有土地的单位和个人,按使用土地面积定额征收的税。

注意几点:

1. 开征围:土地使用税只在县以上城市开征,非开征地区城镇使用土地则不征税。

2. 土地使用税有免征:一般公共基建用地、农、林、牧、渔、果生产基地用地及个人非营业建房用地,免征。

3. 缴税时间:从土地交付的次月开始缴纳,在取得预售证后,取得预售证的房产所占用的土地,从次月开始不用再缴纳土地使用税。

土地使用税的计税依据是实际使用的土地面积,按当地规定的单位税额进行缴纳,计算公式如下:

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

一般的单位税额为*元/㎡的年税额,大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。具体交多少,可以咨询各位当地的地税局。

NO.5 房产税

1. 缴税对象

房产税,对于房地产开发企业来说,缴税的情况比较少,但并不是都不用缴。

根据国税发[2003]89号文件之规定,房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

因此,产生房产税的,一般是自持或自用的商品房

2. 缴税计算口径

根据《房产税暂行条例》第三条规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区直辖市人民政府规定。

根据《房产税暂行条例》第四条规定,房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

3. 案例分析

某房地产开发公司于2016年12月完成了A项目商品房的开发建造和装修,商品房建筑面积为50000平方米,造价10亿元,其中200平方米暂作公司办公之用;500平方米对外出租,年租金60万元。计算该公司年应缴纳的房产税(减除幅度为20%)。

从价计征的房产税=400×(1-20%)×1.2%=3.84万元。

从租计征的房产税=60×12%=7.2万元。

土增税和增值税区别

土地增值税、增值税,两者听名字有点像对不对,对于刚入门的同志们说不定傻傻分不清。

对于这两种税,区别主要在以下几点:

➢纳税、扣缴义务人区别

增值税纳税义务人是指在我国境销售产品或提供加工、修理劳务及进出口货物的单位和个人。此外增值税纳税人按照经营规模的大小,可以分为一般纳税人和小规模纳税人。

土增税纳税人是指装让国有土地使用权或地上建筑物及其附着物后,取得收入的单位或个人。

另外由于增值税涉及进应税劳务,部分在境未设经营机构,需设置代理人作为扣缴义务人,没有代理人的,购买者作为扣缴义务人。

土增税则不涉及扣缴义务人。

➢征税围:

税增值税征税围包括货物的生产、批发、零售和进口4个环节,此外,加工和修理修配劳务也属于增值税的征税围。

土增税则是对有偿转让房地产产权所取得的增值额进行征税。

➢税率、扣除项目、计税方式不同

老鸟们都知道,增值税和土增税在测算过程中的计算方式是完全不同的,这取决于两种课税在税率、扣除项目、计税方式上截然不同,一会下文会着重分析。

➢纳税地点不同

土增税纳税地点相对固定,只需向房地产开发业务所在地区申报纳税即可;

增值税征收围更广,因此纳税地区也更加多样;

增值税属于国税管理围,土增税属于地税管理围。

➢纳税期限不同

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