宅基地使用权纠纷法律归纳

本文系《物权法规范与指导案例适用集成》系列推文之二。《物权法》中关于宅基地使用权的规定共有四条，分别规定了宅基地使用权的权利内容，宅基地使用权的取得、行使和转让以及宅基地使用权的消灭和宅基地使用权的变更、注销登记等。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，是新中国成立以来在中国土地政策基础上形成的一个固有制度。本文集合了涉及宅基地使用权纠纷的27条法律规定、5个指导案例和14条裁判规则。

作者：徐忠兴（作者授权转发）

来源：ilawyer（xzx-lawyer微信公号）

一、宅基地使用权的权利内容

【法律规定】

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）：第一百五十二条。

2.《中华人民共和国宪法》（2004年3月14日修正）：第十条。

3.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）：第二条、第八条、第六十二条。

【裁判规则】

1.宅基地使用权仅指农村的宅基地使用权。

广义的宅基地使用权包括城镇宅基地使用权和农村宅基地使用权，但城镇宅基地使用权属于历史遗留问题，现实中已经非常少见。《物权法》规定的宅基地使用权只是针对农村的宅基地使用权，即是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第455页。

2.宅基地使用权的主体是特定的农村居民。

作为宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，同时，特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第456页。

3.宅基地使用权没有期限的限制。

不同于建设用地使用权和土地承包经营权，宅基地使用权没有期限的限制，即只要宅基地使用权人活着，就始终享有依法取得的宅基地使用权。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第460页。

二、宅基地使用权的取得、行使和转让

【法律规定】

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）：第一百五十三条。

2.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）：第六十二条、第六十三条、第六十五条、第七十七条。

3.《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日）：第三十七条。

4.《中华人民共和国妇女权益保障法》（2005年8月28日）：第三十二条。

5.《最高人民法院关于李理河与潘继伙宅基地租赁纠纷一案的批复》（1985年11月21日〔1985〕法民字第11号）：全文。

6.《最高人民法院关于郭玉兰与任秀梅宅基纠纷案的电话答复》（1986年10月30日〔1986〕民他字第31号）：全文。

7.《最高人民法院民事审判庭关于董文忠与郑明德宅基地纠纷案的电话答复》（1988年11月30日〔1988〕民他字第48号）：全文。

8.《最高人民法院民事审判庭关于翟忠元与巴彦淖尔盟运输公司宅基地纠纷案的电话答复》（1989年11月7日〔1989〕民他字第34号）：全文。

9.《最高人民法院关于任惠温与任乡锁地基纠纷一案如何处理的复函》（1992年7月6日〔91〕民他字第61号）：全文。

10.《最高人民法院印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（2008年12月3日法发〔2008〕36号）：二、（二）。

11.《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日国办发〔1999〕39号）：第二条。

12.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年12月24日国发〔2004〕28号）：二、（十）。

【指导案例】

1.马海涛诉李玉兰农村房屋买卖合同纠纷案（北京市第二中级人民法院〔2007〕二中民终字第13692号）

裁判要旨：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。城镇居民购买农村房屋的合同标的不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权，该买卖合同无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。

案例索引：见李馨：《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》，载最高人民法院《人民司法·案例》2008年第10期（总第549期）。

2.陈忠进诉杨立志腾房纠纷案（江苏省南通市中级人民法院〔2009〕通中民一终字第0087号）

裁判要旨：农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时，往往约定房屋产权分配份额。但由于政策禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋，共建人中只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权

证，另一方对房屋的权利则处于不确定状态。我国的法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋，因此，此类共建合同应认定合法有效，其应能取得共建房屋分得份额的所有权。

案例索引：见周舜隆：《农村宅基地上共建房屋的产权归属》，载最高人民法院《人民司法•案例》2010年第22期（总第609期）。

3.王淑琼诉钟凤娇、海南明发实业开发总公司、陈明宅基地使用权纠纷案（海南省海南中级人民法院〔2005〕海南民再终字第19号）

裁判要旨：政府将宅基地补偿给房地产开发公司，并允许房地产开发公司自行出售该宅基地，在此基础上，房地产开发公司与买受人通过签订合同的方式将该宅基地转让的，该行为合法有效。买受人支付转让款后，房地产开发公司未能依约办理宅基地使用权证的，应当向买受人返还转让款及利息。

案例索引：载最高人民检察院民事行政检察厅编：《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十集。

4.汪增恒诉贺显贵农村房屋买卖合同纠纷案（重庆市第二中级人民法院〔2011〕渝二中法民终字第1026号）

裁判要旨：农村房屋买卖双方虽属不同村民小组，但属同一农村集体经济组织成员。该同村不同组的村民之间签订的农村房屋买卖合同井未违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。

案例索引：载《人民法院报》2012年1月5日。

5.孙德林诉赵振江农村房屋买卖合同纠纷案（北京市石景山区人民法院〔2008〕石民初字第3804号）

裁判要旨：城镇居民购买村民私有房屋已有二十多年的历史，购房合同在当时已经政府房地产管理部门审核井登记备案。买受人已经对房屋进行了翻、扩建，原房屋已不存在，出卖人主张确认买卖行为无效并由买受人返还房屋已无法实现，从尊重历史、照顾现实出发，该买卖行为有效。

案例索引：载国家法官学院编：《中国审判案例要览》（2009年民事审判案例卷）。

【裁判规则】

1.宅基地使用权人不得以出卖、赠与、入股、联营等方式处分宅基地。

宅基地使用权人应依法使用所占有的宅基地，但宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移，但宅基地使用权不得单独转移。农户迁出、死亡或放弃宅基地使用权时，宅基地所有权人收回宅基地使用权，宅基地使用权人所占有的宅基地被国家依法征用后，可取得补偿。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第460页。

2.本集体经济组织内部允许宅基地使用权转让。