容积率与建筑分类研究
容积率数值对应的建筑类型
容积率数值对应的建筑类型一、根本概念1．建筑密度：某一基地X围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分比〔％〕计算。
由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比——如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
2．绿化率：某一基地X围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比〔％〕计算。
从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。
3．容积率：工程用地X围内总建筑面积与工程总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积〔当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算〕容积率越低，居民的舒适度越高，反之那么舒适度越低。
4．容积率的内涵与其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度与其利用效益的上下，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的根本单元，是地球外表一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政与公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地〞容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地〞内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数一样，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C•H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购置土地使用权的目的是为了对土地进展开发，建立房屋。
房屋的单方开发本钱＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的上下。
关于容积率和建筑类别关系的经验之谈
关于容积率和建筑类别关系的经验之谈关于容积率和建筑类别关系的经验之谈容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。
而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
衍生出来的容积率内容;1、容积率决定了什么？决定了不同产品类型之间配比决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立、双拼别墅小于0.3 0.3-0.4 0大于0.4TOWNHOUSE联排别墅0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.94、5层叠加0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.16层多层1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.711层小高层1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.518层高层2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.21、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
【购房课堂】容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系
【购房课堂】容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系关系：1、对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例2、对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿地率也是如此3、绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
4、一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
知识补充：容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
）建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积总建筑面积是指你所建造的建筑面积总和，包括走廊和有顶的室外空间建筑基底总面积是指所有建筑底层面积总和，建筑用地总面积是指甲方给你的用地面积，是指用地红线以内（不是建筑红线），建筑退后红线是要求你的建筑基础部分不能超出它。
买房，是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。
如今买房子，大家要仔细关注一个概念：容积率。
这个概念直接关系到您所居住的房子是否真正的舒适？一般情况下容积率越小，生活空间越大，价格也就更贵一些。
它的计算方法为容积率=总建筑面积÷总用地面积。
这个数字不仅和舒适度密切相关，还是判断房子性价比的重要指标。
近几年，一些开发商会用“低密度”来混淆概念，误导买房者以为“低密度”即“低容积率”。
“低密度”说的是建筑密度，指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。
表面看，多层板楼社区的建筑密度要高于塔楼社区。
板楼对楼间距有一定限制，小于塔楼的楼间距，同样面积的小区盖板楼的数量一定比塔楼的数量多。
城市住区设计中的建筑容积率探究
城市住区设计中的建筑容积率探究摘要：随着市场经济下住区建设的不断发展，如何协调处理住区建设中的经济效益与环境效益，贯彻土地的可持续使用，同时恰当的提高容积率显得日益迫切。
本文通过对容积率概念、合理容积率确定方法及容积率对地价的影响规律的回顾，对三种不同类型的国际城市地区的容积率、开发强度进行了比较分析，并简单介绍了实行电子报批的意义。
关键词：住区容积率电子报批分析1、关于容积率的相关研究1.1容积率的基本概念容积率即建筑容积率，指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。
按照《上海市城市规划管理技术规定》，中心区域的容积率指标如下：新建高层建筑商办用房为4，住宅为2.5；新建多层建筑商办用房为2.0，住宅为1.8。
规划控制的是建设基地的综合容积率，综合容积率是各种建筑在基地总建筑面积中的比例，与各自容积率指标的乘积之和，再扣除折减率。
1.2合理容积率的确定方法在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的过大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
目前，已有诸多学者提出了合理容积率的确定方法。
如鲍振洪、李朝奎（2010）从经济条件的约束、环境条件的约束、社会条件的约束等三方面综合取定容积率值；陈昌勇（2006）提出从宏观层次的形成、中观层次的调节、微观层次的修正三个层面最终确定容积率，新近又提出了基于经验、日照、建筑形式、地价、城市地理学的综合平衡法等。
1.3容积率对地价的影响规律容积率对地价的影响规律主要受收益机制和市场供求关系的作用。
总体来说，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，容积率对地价的影响程度愈大。
对于不同城市，容积率对城市地价的影响程度与城市规模成正相关关系；对于同一城市不同地区，容积率对地价的影响表现为从中心向外围逐渐减弱；对于同城同地区，容积率对地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
居住区规划阶段的容积率与建筑分类
PLOT RATIO & BUILDING TYPES,AT PLANNING STAGE OF RESIDENTIAL AREA2008.11.10居住区规划阶段的容积率与建筑分类目录CONTENT1.0 决定建筑体量的因素FACTORS MAKE BUILDING SIZES2.0 不同容积率区间的建筑分类CLASSIFY BUILDING TYPES IN DIFFERENT PR ZONES3.0 高容积率项目案例分析CASE STUDY OF HIGH PR PROJECT4.0 坡地低容积率项目案例分析CASE STUDY OF LOW PR PROJECT IN SLOPING SITEWord版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637建筑体量: 单层面积X 高度因素: 建筑密度建筑层数建筑密度（building density ）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀"Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637绿化率30-50%道路\停车\其它25%建筑密度45-25%影响建筑密度的因素Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637日照间距1.0-1.7影响建筑密度的因素15m 50m(h)85m(1.7h)15m 85m 建筑密度28%(60/215)21%(45/215)50m(1.0h)50m 50mWord 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637建筑进深影响建筑密度的因素15m 50m(h)85m(1.7h)15m85m建筑密度26%(进深20m)21%(进深15m) Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637绿化率是住宅区环境品质的硬指标日照间距南北差异大;与周边建筑有关建筑进深环境品质与个体品质的平衡影响建筑密度的因素Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637建筑体量: 单层面积X 高度Word版文件来自:中国城市规划设计群因素: 建筑密度建筑层数中国城市规划设计群144481637建筑控高层高建筑密度经济性影响建筑层数的因素Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637影响建筑层数的因素建筑密度Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637影响建筑层数的因素经济性----公摊1---5层6层11+1层18层80米(28层)100米Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637建筑体量: 单层面积X 高度Word版文件来自:中国城市规划设计群因素: 建筑密度建筑层数中国城市规划设计群1444816372.0 不同容积率区间的住宅类型CLASSIFY BUILDING TYPES IN DIFFERENT PR ZONES Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型0.3-0.9别墅\多层Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型0.3-1.0别墅\多层联排别墅P R : 0.6-0.7销售单价：￥10000 M 2 Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型1.0-2.0多层\小高层Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型花园洋房P R : 1.0-1.2销售单价：￥8000 M 21.0-2.0多层\小高层Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型1.0-2.0多层\小高层多层、小高层P R : 1.2-2.0销售单价：￥6000 M 2 Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型2.0-3.0高层Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型2.0-3.0高层高层P R : 2.0-2.5销售单价：￥5000 M 2Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型2.0-3.0高层高层总占地面积：5.56万㎡总建筑面积：12.67万㎡PR：2.0总户数:874户建筑密度：14%产品面积比例：一梯两户高层：60%一梯四户高层：40% Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型3.0-5.0高层高层PR：3.0-4.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型3.0-5.0高层高层PR：4.0控高: 100米Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型0.1-0.3 0.3-0.6 0.6-1.0 1.0-1.2 1.2-2.0 2.0-3.0 3.0-5.0 >5.0独栋独\拼\联拼\联\叠联\洋房多层\小高层中高层高层超高密度注: 此表仅描述大多数可能性,不涵盖全部住宅类型.一梯二,11+1一梯四,18层一梯六,80米Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间1.0-3.0 同一地块多种可能性经济指标：总建筑面积:19.09万M 2栋数:6+38容积率: 1.78建筑密度:13.4%四分之三的一梯两户二分之一一梯两户住宅,景观完整经济指标：总建筑面积:18.96万M 2栋数:10+27容积率: 1.77建筑密度:12.2%经济指标：总建筑面积:19.03万M 2栋数:22容积率: 1.78建筑密度:9.4%纯高层方案经济指标：总建筑面积:19.27万M 2栋数:16+26容积率: 1.80建筑密度:14.9%四周高层,中央花园洋房Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性经济指标：总建筑面积:19.27万M 2栋数:16+26容积率: 1.80建筑密度:14.9%四周高层,中央花园洋房地块指标推算S1 x K1 + S2 x K2 = S*K （总建筑面积）S1 + S2 =S （总用地面积）总销售额＝Ｙ１*（S1*K1）＋Ｙ２*（S ２*K ２）1、K1 =产品1容积率2、S1 =产品1用地面积K2 =产品2容积率S2 =产品2用地面积K =总容积率S =总用地面积Ｙ１=产品1销售单价Ｙ２=产品2销售单价为实现销售金额最高应尽量提高单价高的产品建筑面积Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景:产品需求量大房价增长空间较大位于城市中心的成熟地段\交通便利市场对高层产品接受度高Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：成都市建筑面积：288233.48m²容积率：5.0建筑基地面积：11641.85m²绿地率：>=25%成都金域蓝湾Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：成都市建筑面积：321960m²容积率：5.0绿地率：25.1%总用地面积：55087m²成都龙湖虹波Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：成都市建筑面积：207922.26m²容积率：3.5绿地率：31.63%总用地面积：50821.2m²中海格林威治Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：深圳市建筑面积：182663m²容积率：2.63建筑覆盖率：16.8%总用地面积：53530m²深圳中旅国际公馆Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：天津市建筑面积：263583m²容积率：2.6总用地面积：10.46hm²住宅平均层数：24海河新天地Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：天津市建筑面积：263583m²容积率：2.6总用地面积：10.46hm²住宅平均层数：24海河新天地Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：常州市建筑面积：493400m²容积率：2.8绿地率：30.58%总用地面积：17.59hm²常州蔷薇园Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：常州市建筑面积：493400m²容积率：2.8绿地率：30.58%总用地面积：17.59hm²常州蔷薇园Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：沈阳市建筑面积：100万容积率：3.0沈阳新世界Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：西安市容积率：4.0西安华远住宅Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：西安市容积率：4.0西安华远住宅Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：北京市容积率：3.18北京上元Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0 土地价值分析产品分类Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0 土地价值分析产品分类地貌分析: 辨别用地基本状况: 坡地\台地\冲沟\坑洞\填土\石块\植被,等坡度分析:建造与交通的难易程度坡向分析: 明确用地与日照的关系交通分析: 停车方式\通达程度Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0 土地价值分析产品分类1.按产品面积分类: 套面积小-密度高;套面积大,密度低2.按坡地状况分类: 平行等高线;垂直等高线3.按交通条件分类: 有\无私家车位,有\无私家道路4.按景观条件分类: 公共绿化\私家庭院Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637。
建筑密度、容积率、绿地率
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
容积率建筑密度绿化率容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
简介容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。
项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
计算公式容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔2006〕851号，2006年7月10日）但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算各个地区或城市有各自相关规定)。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
技术规定附表(建筑密度与容积率控制指标表)
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
建筑密度与容积率控制指标表附表5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
注：（一）本表中居住用地、公共设施用地的容积率、建筑密度指标为上限，工业用地、仓储用地的容积率、建筑密度指标为下限。
（二）酒店式公寓按住宅建筑处理；公寓式酒店按旅馆建筑处理；公寓式办公楼按办公建筑处理。
（三）特殊建设用地的建设容量控制指标须经市规划委员会审查同意。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
广西容积率计算规则
广西容积率计算规则引言：容积率是城市规划中的一个重要指标，它反映了建筑物在单位土地面积上的容积大小。
广西容积率计算规则是根据广西地区的城市规划要求和建筑物的空间利用情况而制定的一套计算方法。
本文将详细介绍广西容积率计算规则的相关内容。
一、容积率的概念和意义容积率是指建筑物总体积与占地面积的比值。
它反映了建筑物的密度和高度，能够直观地衡量城市空间的利用效率。
合理的容积率设计可以使土地资源得到最大程度的利用，提高城市的居住和工作环境质量。
二、广西容积率计算规则广西容积率计算规则主要包括以下几个方面的内容：1. 建筑物分类根据建筑物的性质和用途，广西将建筑物分为住宅建筑、商业建筑、办公建筑、工业建筑以及公共建筑等不同类型。
每种类型的建筑物都有相应的容积率计算规则。
2. 容积率计算公式广西容积率计算公式采用了建筑物总体积与占地面积的比值来表示。
具体的计算公式根据建筑物的类型和用途而有所不同，但基本原则是相同的。
3. 容积率限制为了控制建筑物的高度和密度，广西规定了不同区域和不同类型建筑物的容积率限制。
这些限制旨在保障城市的空气质量、采光条件和居民生活质量。
4. 容积率计算参数在容积率的计算中，需要考虑建筑物的总体积、占地面积、建筑高度、绿化率等参数。
这些参数对于容积率的计算有着重要的影响。
三、广西容积率计算实例为了更好地理解广西容积率计算规则，下面以住宅建筑为例进行说明。
1. 假设某住宅小区占地面积为10000平方米，总建筑面积为20000平方米，建筑高度为30米，绿化率为30%。
2. 根据广西容积率计算规则，首先计算建筑物的总体积，即建筑面积乘以建筑高度，得到600000立方米。
3. 然后计算容积率，即总体积除以占地面积，得到60。
4. 最后计算绿化率，即绿化面积除以占地面积，得到0.3。
5. 根据广西容积率计算规则，该住宅小区的容积率为60，绿化率为0.3，符合广西的规定。
结论：广西容积率计算规则是根据广西地区的城市规划要求和建筑物的空间利用情况而制定的一套计算方法。
建筑中各种面积、绿化率、容积率及建筑高度的定义
总建筑面积简介指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。
计算方法在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。
单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。
大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过 2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。
无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
占地面积主要有两种意义：1，占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积2，地块总面积可以分为两类理解：一。
对于建筑物而言，占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。
通常用于计划地块的建筑密度，计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面积。
二。
可以指到手的空白地皮的平米面积，即地块总面积。
容积率建筑密度及面积详解
容积率建筑密度及面积详解
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挑廊
容积率建筑密度及面积详解
走廊
檐廊
15.门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑 面积，且结构层高在2.20ｍ及以上的，应计算全 面积；结构层高在2.20ｍ以下的，应计算1/2 面积，如图所示。
容积率建筑密度及面积详解
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16.门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建 筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2 计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外 边线的宽度在2.10ｍ及以上的，应按雨篷结构板的水 平投影面积的1/2计算，如图所示。
13.窗台与室内楼地面高差在0.45ｍ以下且结构净 高在2.10ｍ及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外 围水平面积计算1/2面积。
容积率建筑密度及面积详解
46
14.有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底 板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施（或柱） 的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算 1/2面积，如图所示。
容积率建筑密度及面积详解
28
4.2 建筑面积计算规则
辅助面积：建筑物各层平面中，为 辅助生产或生活活动所占的净面积 的总和。
有效面积：使用面积和辅助面积之 和。
2021年5月25日
容积率建筑密度及面积详解
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一、计算建筑面积的范围
1.单层建筑物的建筑面积应按外墙勒脚以上结构外围水
平面积之和计算。层高在2.20ｍ及以上的，应计算全面积； 层高在2.20ｍ以下的，应计算1/2面积。
积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其 利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、 坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不 应计算面积。
建筑工程建筑面积、容积率、建筑密度计算规则
建筑工程建筑面积、容积率、建筑密度计算规则摘要：一、建筑面积的计算规则二、容积率的计算规则三、建筑密度的计算规则正文：一、建筑面积的计算规则建筑面积是指建筑物的总面积，包括建筑外墙所包围的所有空间。
在计算建筑面积时，需要注意以下几点规则：1.计算建筑面积时，应包括所有建筑外墙所包围的空间，不论其用途如何。
2.建筑物的屋顶、露台、阳台、外廊、室内楼梯等构筑物，应按其水平投影面积计算。
3.建筑物内的门厅、大厅、过道、走廊等部分，应按其顶棚和墙面的面积计算。
4.建筑物内的厕所、厨房、浴室等附属设施，应按其独立空间的面积计算。
5.地下室、半地下室、架空层等部分，应按其净面积计算。
二、容积率的计算规则容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
在计算容积率时，需要注意以下几点规则：1.容积率的计算公式为：容积率= 总建筑面积/ 总用地面积。
2.容积率是衡量土地利用强度的重要指标，一般情况下，容积率越高，表示土地利用强度越大。
3.容积率的计算应按照建筑物的实际建筑面积进行，不应包括公共设施、绿地等部分。
4.容积率应按照不同用途的土地进行分类计算，如住宅用地、商业用地、工业用地等。
三、建筑密度的计算规则建筑密度是指项目规划建设用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比。
在计算建筑密度时，需要注意以下几点规则：1.建筑密度的计算公式为：建筑密度= 基底总面积/ 总用地面积。
2.建筑密度是反映建筑用地使用强度的重要指标，一般情况下，建筑密度越高，表示建筑用地使用强度越大。
3.建筑密度的计算应包括所有建筑物的基底面积，不论其用途如何。
4.建筑密度应按照不同用途的土地进行分类计算，如住宅用地、商业用地、工业用地等。
建筑面积、用地、容积率
12.有柱的车棚、货棚站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的1/2计算建筑面积。
13.突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
2. 高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。
3.多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算；二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
1.套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、餐厅、前室、壁柜等的使用面积的总和；
2.跃层住宅的户内楼梯按自然层数的面积计入使用面积；
3.烟囱、通风道、管井均不计入使用面积；
4.室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；
18.两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的1/2计算建筑面积。
19.室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。
20.跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
4.地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
规划专题研究 容积率2.5-4.5
社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 （通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置， 沿 道路布置地下车库的出入口，以及地 面的零时停车位等； 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观， 以及一个中心景观构成，5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被； 中心会所景观打造二维高低变化 空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 （楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流，人车分设入口； 车辆直接人进入地下车库，到达 单元地下车库大堂； 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口，及地下车库入口，提升其与 属性的同时，也方便社区的管理及私 密性；
人车完全分流，人车分设入口； 西南向的服务式公寓与门设置入 口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性；
建筑密度、容积率、绿地率
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
容积率建筑密度绿化率容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
简介容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。
项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
计算公式容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔2006〕851号，2006年7月10日）但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算各个地区或城市有各自相关规定)。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
城市建筑容积率研究进展
398
地
理
科
学
进
展
29 卷
等多种因素的作用 ， 使容积率与地价之间形成复杂 的变化规律 ， 不同城市规模 ， 同一城市不同区位 ， 不 同用地类型下 ， 容积率对地价的影响程度不同 ， 且 遵循报酬递增递减规律 。 开始时随着容积率的增
[10]
现状容积率和规划容积率 ， 利用样点地价法编制了 整个济南市容积率修正体系 。 王冰寒 [16]则根据西安 市商业用地样点地价和容积率的散点图 ， 建立两者 之间的回归模型 ， 最后得出西安市商业用地容积率 修正系数表 。 2005 年马文明等 [4]首次提出了复合系 数法 ， 并用该方法计算了平顶山市一级商业用地容 积率修正系数表 。 之后申琪 [14]利用复合系数法计算 了金华市住宅用地容积率修正系价规程 》[7]， 我国土地价格
0.1 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0
1.50 0 1.37 4 1.23 2 1.10 7 1.00 0 0.91 0 0.83 7 0.78 2 0.74 3 0.72 4 0.70 6
R=F/A
2
(1)
式中 ：F 为地块内允许修建的总建筑面积 (m ) ；A 为 地块面积 (m2) 。 容积率反映了一块土地上总的建筑 容量 ，可用来衡量土地开发强度 。 一般来讲 ，容积率 越高 ，土地开发强度越大 。
， 并使得 容积率越
来越符合中国国情 。 容积率是控制性详细规划中定 量控制指标的核心 ， 是衡量土地开发强度的 “ 敏感 ” 因子 ， 也是城市规划中 有研究价值 的 “ 微观 ” 问题 。 在建筑市场并不十分完善的当前 ， 建筑容积率已经 成为政府 、 开发商和公众三者之间博弈的焦点 。 由 于突出的人口和土地资源之间的矛盾 ， 提高建筑容 积率似乎成为我国城市发展的必然选择 。 如何合理 确定建筑容积率成为当前的难点问题 。 文章试图通 过对建筑容积率的研究 ， 寻找一种合理确定建筑容 积率的方法 。
容积率、建筑密度和面积详解
垂直距离。
新增术语
• 2．0．7 围护设施 enclosure facilities • 为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。 • 2．0．4 围护结构 building enclosure • 围合建筑空间的墙体、门、窗。 • 2．0．13 结构层 structure layer • 整体结构体系中承重的楼板层。 • 2．0．23 主体结构 major structure • 接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部
14
门廊 15
17
檐廊：设置在建筑物底层檐下的水平交通空间。廊 的一边与房屋相依，而另一边有柱的柱廊。
18
检修梯
无柱雨篷
台阶
勒脚
图1 凸出墙面的构配件示意图
19
三、计算建筑面积的规定
飘窗
20
1.总建筑面积的定义？ 2.建筑用地面积？ 3.建筑密度和容积率是否可能大于或等于1？ 4.建筑面积与结构面积、辅助面积、使用面积以 及有效面积之间的关系？ 5.门廊、挑廊、檐廊、走廊、过道，地下室、架 空层
计算一半 不计
上
全计
33
4.多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以 利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在 1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；当设计不 利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。
34
4.有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖 水平投影面积的1/2计算。
46
挑廊
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4.0 项目案例分析
案例2 南昌中海朝阳郡
项目类型：联排+小高层+高层 排列方式：行列式 道路规划：人车分流 景观规划：宅间景观 建筑面积：198,772平方米 占地面积：90，351平方米 容积率: 2.2 建筑密度: 25%
1
4.0 项目案例分析
案例2 南昌中海朝阳郡
高层区 65%
联排别墅区 20%
七/九合院别墅
关键词： 合法的“独立别墅” 小间距下的绝对私密 无限的生长式组合 复杂地形的适应性 产品模块化
七合院由7个类独立的Townhouse围合连接而成， 结合中心庭院以及地下车库构成一个共生体。 一个单元包括： Townhouse -7户（2780m2）
地下层平面
一层平面
产品价值（一般）
沿街商铺（1~2F) 洋房 联排/叠墅（3~4F） 高层 洋房底跃/顶跃 小高层（11F）
产品类型
1，沿街商铺做足指标，尽量多做。 2，联排别墅价值高，溢价空间最大。但占地面积大，不出容积率。 3，高层占地少，出容积率，用来补足容积率的最佳产品。
3.0产品价值—产品类底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是电 梯洋房，最后高层。
3.0产品价值—产品类型
各业态容积率及密度分析
各业态指标比对
业态 社区商业 2层 合理容积率 2~3 建筑密度 55~100% 高层占地少，出容积率 商业价值最高，做足商业.
普通联排2.5层
底跃1~2层（5层） 电梯4~5顶跃（5层） 无电梯花园洋房（6 层） 电梯花园洋房≥7 （小高层） 高层（12~33层）
4.0 项目案例分析
不同产品类型的收益比较
产品类 别 套数 大院别 墅 176 其中： 联排88 叠拼 88 180-240 38187 花园洋 房 240 其中： 平层120 跃层120 120-180 38165 小户型高 层 1008 洋房高层 商业区车 位
案例1 重庆睿城项目
商铺 地下 超市 经济型酒 店
3.0产品价值—产品类型
某地区各业态市场分析
含金量高 ＝容积率面积收益 容积率面积收益＝预计建面价格－预计地价外成本 地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费
各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表
业态
社区商铺 50~250㎡ 普通联排 亲地底跃 200~250㎡ 电梯顶跃 200~250㎡ 电梯洋房 100~130㎡ 34高层83~130㎡
为实现销售金额最高应尽量提高单价高的产品建筑面积
2.0不同容积率区间的建筑分类
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍
背景:
产品需求量大 房价增长空间较大 位于城市中心的成熟地段\交通便利 市场对高层产品接受度高
2.0不同容积率区间的建筑分类
高容积率(3.0-5.0)项目的不同处理方式:
典型高层的规划方式: 对高层产品接受度高 对朝向不敏感 对景观要求高
项目地点：成都市 建筑面积：207922.26m² 容积率：3.5 绿地率：31.63% 总用地面积：50821.2m²
2.0不同容积率区间的建筑分类
高容积率(3.0-5.0)项目的不同处理方式:
典型居住的规划方式: 对纯高层社区存在抗性 对朝向要求高 产品多样性要求高 注重景观均好
项目地点：深圳市 建筑面积：182663m² 容积率：2.63 建筑覆盖率：16.8% 总用地面积： 53530m²
规划阶段的容积率与建筑分类 研究
设计管理中心
2013.2.18
1
目录
1.0 2.0 3.0 4.0 决定建筑体量的因素 不同容积率区间的建筑分类 产品价值分析—产品类型 项目案例分析
1
1.0 决定建筑体量的因素
容积率： 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地 面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则 舒适度越低
1.2-2.0 25~30%
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
2.0-3.0 25~30%
0.6-1.0 30~35% 拼\联\叠
3.0-5.0 20~25%
1.0-1.2 35~40% 联\洋房(6F)
>5.0 15~20%
多层\小高层 一梯二 11+1F
中高层 一梯四,18层
高层 一梯六,80米
1
1.0 决定建筑体量的因素
建筑密度： 是指建筑物的覆盖率，具体指项 目用地范围内所有建筑的基底总面积与规 划建设用地面积之比（％），它可以反映 出一定用地范围内的空地率和建筑密集程 度。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一 个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得" 满",反之则说明房子盖得"稀"
建筑用地
建筑密度
绿 地 率
4.0 项目案例分析
容积率分析
以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有： 1、商业＋洋房 2、商业＋联排/大院＋高层 3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
案例1 重庆睿城项目
7层 7层 7层 7层
洋房
洋房
洋房
洋房
各业态对应的容积率及密度：
业态 社区商业 3层 普通联排 3层 大院别墅 2~4层 洋房 7层 容积率 2~3 0.6~0.7 0.8 1.2~1.5 建筑密度 67~100% 25~30% 32% 23%
4.0 项目案例分析
规划要点及地形
地 块 经 济 技 术 指 标 总用地面积（算容积率 的基数） 虎溪河及周边绿地（不 计入绿地率） 可建设用地面积 可建设地上面积 容 积 率
案例1 重庆睿城项目
106690㎡
8395㎡ 98295㎡ 160035㎡ 1.5 ≤30％ ≥30%
1
虎 溪 河 建筑用地 市政停车场
影响建筑层数的因素--经济性 层数 产品类型 1--5层 独/联/叠 6层 多层/情景洋房 11+1层 小高层 18层 中高层 80米（26层） 高层 100米 高层 120米 超高层
1
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型 容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20% 独栋
0.6~0.75
30~35%
1、联排别墅占地较大，但不 易出面积。
1.3~1.5 1.5~2.0 2.5~6
28~32% 25~30% 15~20%
2、一般底跃虽然可类别墅， 但只有1~2层的面积可溢价。 3、电梯洋房比多层在相同覆 盖率下更易出面积，产品价值 溢价比较高。
3.0产品价值—产品类型
商 业 高 层
别墅 大院
利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。 既满足各业态的需求，也保证了其品质。 南北分区－大院别墅 vs 花园洋房 商业vs小户型高层
多层 洋房 洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影 响。商业尽量接近学校大门、公交站点。 高层布置在远端。
1
4.0 项目案例分析
总图鸟瞰及经济技术指标
2.5~4.5
1.超/高层 2.超高层+小 高层/高层 3.超高层/高 层+多层 4.高层+别墅 5.多种组合 1.集约式 2.围合式 3.轴线式
规划排布 1.岛屿式 方式 2.行列式 3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率区间1.0-3.0 同一地块多种可能性
案例1 重庆睿城项目
用地面积: 106688 m2
地上建筑面积: 160035 m2
总建筑面积: 215671 m2 容积率:1.5 绿化率:30% 建筑密度:30% 住宅: 136052 m2 (计容) 14410 m2 (不计容） 商业: 22788 m2 (计容) 车库: 38326 m2 (车位) 地下超市: 2918 m2 (不计容) 其他:1195 m2 (计容)
二层平面
三层平面
3.0产品价值—产品类型
提升容积率手段-高层
1标准层消化——扩大标准层面积：增加
进深 、增加梯户比、增加户型面积定位
提升容积 率手段
2拔高楼宇高度——超高层 3功能转换——利用容易出高容积率的
物业形态，帮助住宅消化容积率压力
4东西向围合排布——增加东西向拍
布产品，增大整体进深同时满足日照
地块指标推算 S1 x K1 + S2 x K2 +…= S*K （总建筑面积） S1 + S2+… = S （总用地面积）
总销售额＝Ｙ１*（S1*K1）＋Ｙ２*（S２*K２）+…
1、K1 K2 K Ｙ１ = = = = 产品1容积率 产品2容积率 总容积率 产品1销售单价 2、S1 S2 S Ｙ２ = = = = 产品1用地面积 产品2用地面积 总用地面积 产品2销售单价 3、…
1.叠加+其 他别墅 2.多层/洋 房 3.多层+别 墅 4.小高层+ 别墅/多层 1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
1
1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合 1.围合式 2.轴线式 3.行列式 4.向心式 1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合 1.围合式 2.轴线式 3.行列式
各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表 预计建面价格 10000/ ㎡ 5000/ ㎡ 8000/ ㎡ 5500/ ㎡ 4200/ ㎡（清水） 预计地价外成本 2700 / ㎡ 2600 / ㎡ 3450 / ㎡ 2750 / ㎡ 3000 / ㎡ 容积率面积收益 7300元 2400元 4550元 2750元 1200元
20.5层