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房地产企业所得税汇算清缴16个疑难问题解析一、房地产开发企业跨地区项目部经营模式纳税地点问题异地项目部不办理营业执照、不属于独立纳税人，不在项目所在地分税，应汇总由总机构统一汇算清缴所得税。

1.企业违法企业外地项目部收入全部就地缴纳企业所得税如何处理？企业未开具《外管证》，而被项目所在地主管税务机关全额就地预缴所得税，总机构如何处理？答：因企业违反规定未开具该证明，无法提供相关证据证明其二级及以下分支机构身份的，而被所在地主管税务机关全额就地预缴的，预缴税款暂不能到总机构扣除，项目部经营收入、职工工资和资产总额仍应全额汇总到总机构，由总机构按规定申报缴纳企业所得税。

1、竣工证明已报房地产管理部门备案（不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）。

2、开始投入使用：是指开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已实际投入使用。

3、取得初始产权证明。

完工与未完工对所得税的处理是不一样的，未完工所得税是预缴，已完工所得税是汇算清缴。

（二）房地产企业开具正式销售发票，是否可确认完工？房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？答：根据国税发[2009]31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。

三、如何理解房地产企业核定征收的问题国税发[2009]31号文第四条规定：企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

1、房地产企业非正常原因情况下是否核定征收问题。

如：企业已设置账簿，但由于某种原因（如会计资料被盗，有报案记录），导致成本、费用凭证部分丢失、残缺不齐，难以准确核算成本。

对于这种情况，能否适应核定征收，是按核定应税所得进行征收，还是核定毛利率征收？视丢失、残缺不齐程度情况，由主管税务机关确定。

根据征管法规定，如果成本费用不全，应核通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总或成本费用总额的`````3、不允许事先核定的企业。

国税函[2009]377号，以下类型企业不实行：享受优惠政策的企业；汇总纳税企业；上市公司；银行及其它金融企业；经济鉴证类社会中介机构；国家税务总局规定的其他企业。

四、房地产收入确认的若干疑难问题1、国税发[2009]31号文第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

房地产企业所得税收入确认与会计准则收入确认有差异。

准则规定，按合同规定预收的款项，一般通过“预收帐款”核算。

2、项目已竣工仅部分收取或者仅取得定金如何确认收入。

会计房地产企业开发项目办理竣工备案，即达到了完工标准，当年度宣传费（是指在完工年度不得重复作为计提基数）。

一些省市干脆没有出相关文件，只靠口头解释。

4、以租抵售收入额确认问题。

某公司“轻松保租”方式销售，即销售商铺时按合同金额的50%收取楼款，余下50%未收取楼款，但约定由该公司在售楼后的该铺的租金收入来抵顶。

按规定入征税（实质重于形式的原则）。

5、假按揭确认收入问题5年内以50%的保租额也应按销售不动产收某公司以公司内部高层人员名义办理了十套商铺的按揭。

收到银行的按揭款记入“其他应付款—借款”，没有作销售处理。

如果房地产开发企业以虚假的按揭贷款形式取得“售房收入”，同时向“购房人”开具了商品房销售发票或“购房人”办理了《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》等手续，则无论房地产开发企业以后对该房屋是做销售退回国税发[2009]31号文件规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，等签订销售合同（预售）合同后才予以纳税。

应区分为签订合同前（不预征）和签订合同后（预征）。

7、视同销售处理问题（1）视同销售行为：用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币资产等。

开发产品转作自用不视同销售。

(2）确认收入地点：初始登记、取得产权证之前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

财税（2010）121号文件，免租期按原值缴纳房产税。

五、销售未完工开发产品疑难问题处理1、31号文第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（二）开发项目位于地及地级市区及郊区的不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

3%。

（四）属于经济适用房，限价房和危改方的，不得低于2、销售未完工开发产品预缴申报处理销售收入”本年预售收入预计计税成本＝本年结转销售收入预计计税成本——附表二15行“其他视同销售成本”本年预售收入预计计税成本＝预售收入*（1－预计计税毛利率）待摊税金的处理：如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附表三扣除类40行“其他”调增调减。

完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。

征管要求：完工年度汇算清缴申报时，出具报告——完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况，税务机关需要的其他相关资料。

房款乘以预计毛利率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。

第二种不在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，而是在产品完工后，预收房款结转销售收入的那年税前扣除。

上述哪种方式是正确的理解？国家税务总局纳税服务局人，第一种理解是正确的。

六、政府返还土地出让金和返还税收的处理1、土地出让金返还的会计处理企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本。

而后政府给予返还款一般应确认为政府补助的性质。

与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府付部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

问：A企业购买土地，国土局挂牌价100万元并按照100万元开票给企业，企业按照与政府签订的协议缴纳40万元，另外60万40万元的补贴由地方政府与国土局结算，不拨付给企业。

企业按照元计入无形资产—土地并按规定期限摊销，请问政府补贴60万元是否应征所得税？如果征税，是否允许企业按100万元计入土地成本进行摊销？答：根据企业所得税法第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，都应计入收入总根据会计准则来，可以资本化的计入资产，不能资本化的计入财务费用。

3、问：企业将资金无偿借给关联方，同时又向银行支付利息税前扣除问题。

答：企业如果有银行贷款但将资金无偿借给关联企业或个人的，其相当于银行贷款利息支出的部分（与生产经营无关）不得在税前扣除；贷款自有资金出借确实未收取利息的可不计算利息收入。

企业将资金无偿借给关联企业使用，其向银行支付的借款利息中应由关联方负担的部分，不得在税前扣除。

4、房企借款约定几年后一次性支付利息，收入、扣除如何确定？利息收入，按照合同约定的债务应付利息的日期确认收入的实资产损失。

九、企业支付违约赔偿金扣缴个人所得税问题关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复国税函（2006）865号规定：商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房认不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付的违约金，属购房个人的“其他所得”，由房产公司代扣代缴个人所得税。

如因延期交房支付的违约金，不属解除合同之类，不代扣个人所企业是否重复列支成本。

（3）材料和设备的区别，甲供设备施工方不缴纳营业税。

税[2003]16号：其他建筑安装工程的计税营业额也不应包含设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。

财2、甲供材料，发票如何开具？（1）销售自产货物并施工——自产货物发票+工程发票（特殊混合销售）（2）商贸公司销售外购并施工——全额货物发票（一般混合销售）（3）建筑公司销售外购并施工——全额工程发票（包工包料）以上：同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票或者是两票）其发生设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

3、租入并装修的售楼处，租金、装修费用计销售费用。

4、房地产企业利用规划配套设施作为售楼部、样板房设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

5、停车场所的税务处理企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

处理。

十二、房地产开发特殊预提费用的税务处理问题所得税汇算前，房地产开发特殊预提费用的税务处理。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发飘发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（二）公共配套设施尚未建造成尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府直交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

1、出包工程结算款的预提处理。

2、公共配套设施成本的预提（1）预提条件（同时符合）：A已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；B尚未建造或尚未完工的；C企业提取该项费用应以政府相关部门出具的《预算价格审批表》为依据。

（2）预提金额的确定：公共配套设施预提成本＝预算造价-已实际发生的公共配套设施成本3、报批报建费、物业完善费的预提物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其得的，不得计入计税成本，除了前述三项费用在汇算清缴前可以按规定预提。