成都部分写字楼物业对比分析

成都部分写字楼物业对比分析拉德方斯开发商成都高新投资集团及成都西御大厦有限公司项目位置天府大道1408号物管公司高力国际物管费15元∕月占地面积建筑面积87950建筑密度容积率公摊率20％——27％面市时间2007年9月总层数20 地上：17 地下：3停车位428 地上：142 地下：286标准层面积2200㎡面积区间110~2200㎡大厅层高 5.6m，局部9.3m 大厅面积标准层高 3.7m 物业形态纯写字楼电梯品牌：12部日本三菱速度：2.5 m/s中央空调国际先进水环热泵式环保节能恒温空调系统，独立分户计量计费，24小时冷热自动调节新风系统独立新风系统特设变温除湿，新风量按30m3/人.小时设计销售模式出售销售进度70％出售价格12000—15000元/㎡周边配套交通：，地铁，公交车（501、502、503、115等）金融：建行、农行、中行等行政：高新区管委会餐饮：孵化园员工食堂及其它餐厅、咖啡厅等优劣势分析优势：1.地处高新区软件产业园，商务办公气氛浓厚，低密度办公环境。

2.首个站厦合一式写字楼，未来交通便捷。

劣势：1.现在交通不方便。

2.政府暂停南迁计划，对目前销售带来一定阻力。

特拉克斯开发商特拉克斯海外投资管理(成都)有限责任公司项目位置天府大道出三环左侧物管公司戴德梁行物管费15元∕月占地面积23亩建筑面积80000平米建筑密度50.8% 容积率 5.22公摊率30% 面市时间2007.12总层数22 地上：20 地下：2停车位350 地上：地下：350标准层面积1200㎡面积区间300~1200大厅层高局部23m 大厅面积标准层高 3.8m 物业形态兼容商业的写字楼电梯品牌：18部OTIS（奥的斯）电梯速度：2.5m/s中央空调美国Trane（特灵）中央空调，自主调节功能，空调费用包含物管费里，节假日费用另收，收费标准待定。

新风系统独立新风系统特设变温除湿，新风量按30m3/人.小时设计销售模式出售（半层以上）销售进度50％出售价格8400—13000元/㎡周边配套交通：公交车（501、502、503、115、93、76），地铁金融：天府大道对面有建行、农行、交行（ATM）行政：高新区管委会餐饮：高新区管委会员工食堂、宜家、欧尚优劣势分析优势：1.地处人民南路沿线商务圈内。

1. 该区域内首个配备8000㎡城市广场及商务服务的写字楼。

2. 距地铁出口1000m劣势：1.目前交通不便，大区域配套较少，商务氛围不浓。

2.政府暂停南迁计划，对目前销售带来影响；工业用地性质，不能按揭，且要求购买的面积较大，对资金压力大。

威斯顿联邦大厦开发商四川怡和置业有限公司项目位置成都市领事馆路2号物管公司威斯顿联邦物业管理有限公司物管费17元∕月占地面积9.6亩建筑面积54191㎡建筑密度43.9％容积率8.47公摊率20％——27％面市时间2002年总层数26 地上：23 地下：3停车位350 地上：地下：350标准层面积1181㎡面积区间95㎡—1181㎡大厅层高局部7.8m 大厅面积1000㎡标准层高 3.15m，吊顶：2.4m 物业形态兼容商业的写字楼电梯品牌：4部OTIS 速度：2.5m/s中央空调美国特灵冷水机组3台（冷气），4台锅炉，2台130万卡（暖气）新风系统销售模式售完销售进度100％出售价格6800—11000元/㎡租赁价格115—145元/㎡可租赁面积118—500㎡不等入住率90％周边配套交通：公交车（16、99、300、114、76、），交通便利金融：建行、交行、工行、中行行政：美国领事馆、德国领事馆、四川省建设厅餐饮：银杏、狮子楼、星巴克等，餐饮配套完善优劣势分析优势：1.地处人民南路商圈，紧邻美国领事馆，交通便捷。

2. 专业物业管理公司，客户评价较高。

劣势：1.烂尾楼，大楼硬件配套设施局限性大。

电梯和中央空调设施明显落后，层高低，压抑；地下车库通道狭窄、车位小，进出不易。

国航世纪中心开发商中国航空（集团）建设开发有限西南分公司项目位置人民南路航空路1号物管公司高力国际物管费18元∕月占地面积38亩建筑面积180000㎡建筑密度％容积率7.11公摊率33％面市时间2007年总层数26 地上：23 地下：3停车位488 地上：地下：488标准层面积1788㎡面积区间95㎡—1181㎡大厅层高局部19.6m 大厅面积300㎡标准层高 3.7m，吊顶：2.6m 物业形态兼容商业的写字楼电梯品牌：7部瑞士迅达速度：3.5m/s中央空调美国特灵新风系统销售模式在售销售进度60％出售价格11000—14000元/㎡租赁价格100—130元/㎡可租赁面积118—500㎡不等入住率40％周边配套交通：公交车（16、99、300、114、76、115），地铁，交通便利金融：上海银行、华夏银行、建行、交行、工行、中行中信银行，渣打银行行政：四川省建设厅餐饮：华尔兹广场、丰德广场商业街、大世界广场等，餐饮配套完善优劣势分析优势：1.地处人民南路商圈，一环与二环之前，交通便捷。

2.项目环境设计：747“折尺型”纯板式设计、8000㎡生态广场、每5层360㎡空中平台。

独特新颖设计成为该项目的亮点。

劣势：1. 将来的中航大厅及机场大巴将设在广场内，人流量大，比较嘈杂。

2.目前销售不开零（至少半层起），对客户的资金压力很大。

商鼎国际开发商岷江新希望房地产开发有限公司项目位置人民南路4段27号物管公司锦官新城物业管理公司物管费7.5元∕月占地面积38亩建筑面积143222㎡建筑密度20％容积率 5.65公摊率23％面市时间2007年总层数26 地上：23 地下：3停车位734 地上：100 地下：630标准层面积3000㎡面积区间95㎡—3000㎡大厅层高局部18.4m 大厅面积800㎡标准层高 3.3m，吊顶：3m 物业形态写字楼加公寓电梯品牌：10部德国蒂森时速：3m/s中央空调预留分体式空调机位新风系统销售模式售完销售进度100％出售价格7000—11000元/㎡租赁价格70—110元/㎡可租赁面积90—3000㎡不等入住率30％周边配套交通：公交车（16、99、300、114、76、115），地铁，交通便利金融：建行、交行、工行、中行、中信银行，渣打银行、华夏、上海行政：四川省建设厅餐饮：华尔兹广场、丰德广场商业街、大世界广场等优劣势分析优势：1.地处人民南路商圈，二环与三环之前，地段优越，交通便捷。

劣势：1.项目硬件配置不完善，没有中央空调。

2.产权性质为住宅，影响部分高端客户选址。

汇日央扩国际开发商四川央扩扩置业有限公司项目位置人民南路三段3号物管公司瑞地物业为顾问物管费15元∕月占地面积9.2亩建筑面积54268m2建筑密度20％容积率8.85公摊率29％面市时间2004年总层数29 地上：26 地下：3停车位400 地上：地下：400标准层面积1600㎡面积区间100㎡—1600㎡大厅层高局部13.9m 大厅面积300㎡标准层高 3.8m，吊顶：2.6m 物业形态写字楼电梯品牌：7部瑞士迅达时速：3m/s （智能分层）中央空调美国美意新风系统24小时新风系统，不低于50立方/人销售模式售完销售进度100％出售价格8000—13000元/㎡租赁价格130—160元/㎡可租赁面积暂时没有入住率100％周边配套交通：公交车（16、99、28、61、8、78、45、300），交通便利金融：民生银行、汇丰银行、农业银行商业：锦江宾馆、岷山饭店、万达索菲特饭店餐饮：1F咖啡厅、泰国菜、高飞披萨等。

优劣势分析优势：1.地处人民南路商圈，原生态临河稀缺办公环境，交通便捷。

2.项目环境设计：每两层100㎡空中花园。

劣势：1.项目缺乏高档次的餐饮和商业配套。

2．车场入口在滨江路，是单行道。

川信大厦开发商四川信托投资有限公司项目位置人民南路2段18号物管公司川信物业物管费15元∕月占地面积9.2亩建筑面积65749m2建筑密度％容积率10.72公摊率30％面市时间1998年总层数40 地上：38 地下：2停车位220 地上：30 地下：200标准层面积1367㎡面积区间100㎡—1367㎡大厅层高局部6m 大厅面积300㎡标准层高 3.3m，吊顶：2.5m 物业形态兼容商业的写字楼电梯品牌：6部三菱、2部LG 时速：2.5m/s中央空调美国约克风冷热泵机组新风系统没有销售模式仅有少量出售销售进度租赁价格95—120元/㎡可租赁面积120—1367㎡不等入住率80％周边配套交通：公交车（16、99、28、61、8、78、45、300），交通便利金融：招商银行、建设银行、农业银行行政：四川省公安厅、餐饮：7F员工餐厅、谭氏官府菜、菜根香、夫妻肺片等。

优劣势分析优势：1.地处人民南路商圈，紧邻天府广场，交通便捷。

商务气氛浓厚。

2.开发商持大部分物业便于统一管理。

劣势：1.项目是成都的老三甲，部分硬件设施老化。

2.项目的物业管理水平不如以前。

宏达国际开发商成都江南房地产发展公司项目位置下南大街2号物管公司江南物业物管费12元∕月占地面积10亩建筑面积45728m2建筑密度29％容积率 6.86公摊率25％面市时间2007年总层数30 地上：28 地下：2停车位310 地上：地下：310标准层面积1128㎡面积区间90㎡—1128㎡大厅层高局部7.8m 大厅面积300㎡标准层高 3.8m，吊顶：2.6m 物业形态写字楼电梯品牌：6部瑞士迅达时速：3m/s中央空调分户式中央空调新风系统没有销售模式出售（少量），后出租出售20％出售价格8000—13000元/㎡租赁价格90—120元/㎡可租赁面积90㎡—1128㎡入住率40％周边配套交通：公交车（1、26、35、503），交通便利金融：建设银行、农业银行商业：世代锦江商务酒店、餐饮：1.谭氏官府菜、菜根香等。

优劣势分析优势：1.地处人民南路商圈边缘，临近市中心，交通便捷。

2．“笼中对”等高端餐饮入驻。

劣势：1夹在宏达大厦和天府绿洲之间，不容易被看到。

2.电梯厅窄小，部分房间采光不好。

力宝大厦开发商四川盛唐投资置业有限公司及力宝集团项目位置成都市科华北路62号物管公司世邦魏理仕物管费16元∕月占地面积11.33亩建筑面积72252m2建筑密度％容积率9.56公摊率30％面市时间2007年总层数25 地上：23 地下：2停车位408 地上：地下：408标准层面积14F以下2902㎡14F以上1084㎡面积区间90㎡—2902㎡大厅层高局部19.2m 大厅面积1F南北600㎡，2F1000㎡标准层高 3.4m，吊顶：2.5m 物业形态兼容商业的写字楼电梯品牌：8部迅达、4部扶梯时速：2.5m/s中央空调美国特灵水环热泵新风系统分量达到60立方/人销售模式可租可售销售进度50％租赁价格85—130元/㎡可租赁面积90㎡—2902㎡不等入住率20％周边配套交通：公交车（55、110、92、342、45、6），交通便利金融：招商银行、建设银行、农业银行、工商银行、浦发银行商业：百联天府、好又多、SOHO、蓝色加勒比广场餐饮：美国猫头鹰餐厅、KFC、公馆菜、欧洲房子、牡丹阁等。