试谈企业改制土地资产处置审批意见(doc 9页)
福建省人民政府关于批转福建省国有企业改革土地资产处置意见的通知
福建省人民政府关于批转福建省国有企业改革土地资产处置意见的通知闽政[2002]33号各市、县(区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校:省国土资源厅制定的《福建省国有企业改革土地资产处置意见》已经省人民政府研究同意，现批转给你们，请认真贯彻执行。
福建省人民政府二○○二年七月五日福建省国有企业改革土地资产处置意见为进一步加快我省国有企业建立现代企业制度，盘活和显化国有企业土地资产，增强我省经济发展后劲，促进国有经济布局战略调整和国有企业战略性改组，增强国有企业竞争力，根据国家有关国有企业土地资产管理的规定，结合我省实际，现就国有企业改革中土地资产处置提出如下意见：一、处置原则国有企业改革中土地资产处置应坚持以下原则：一是分类处置原则。
根据我省国有企业不同的行业、类型和改制的要求，采用不同的土地资产处置方式和管理政策，促进国有经济布局的战略性调整和国有企业的战略性改组。
二是分级管理原则。
依照国家所有、政府分级管理的要求，明晰产权关系，显化土地资产，明确土地权益，鼓励国有企业运用各种方式实现土地资产价值。
三是合理分配收益原则。
发挥土地资产效益，优化资产结构，帮助国有企业增资减债和职工安置。
四是规范管理原则。
按照《公司法》的要求，规范国有企业改革中土地资产管理，简化处置程序，降低国有企业改革的直接成本，加快国有企业的改制步伐。
二、处置方式（一）国有企业（包括国有企业兼并国有企业、非国有企业，或国有企业合并或兼并中的一方属于濒临破产企业）原使用的划拨土地，改制后其土地用途符合法定划拨用地目录的，可继续以划拨方式使用。
（二）经省国资委批准实行国有资产授权经营的公司（国家控股公司、国有独资公司、集团公司，下同），其划拨土地使用权经重新评估作价后，采取授权经营方式处置。
（三）对自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中重要骨干企业所使用划拨土地，主要采用国家作价出资（入股）方式处置，其划拨土地使用权应以出让价格评估后，作为国家资本金，进入企业实收资本，也可采取出租或保留划拨方式进行处置。
浅谈国有企业改制土地资产处置
浅谈国有企业改制土地资产处置发布时间：2022-09-29T06:49:32.122Z 来源：《中国建设信息化》2022年5月第10期作者：姚秀才[导读] 近年来，我国经济体制的全方位改革带动了国有企业开展一系列体制改革，在国有企业改制中，土地资产处置问题是社会各界广泛关注的一个重点对象。
姚秀才广西壮族自治区自然资源生态修复中心广西南宁 530000摘要：近年来，我国经济体制的全方位改革带动了国有企业开展一系列体制改革，在国有企业改制中，土地资产处置问题是社会各界广泛关注的一个重点对象。
本文以国有企业改制中土地资产处置的现状为参考对象，对现存的土地资产处置方式进行分析讨论。
关键词：国有企业改制；土地资产；处置方式国有企业改制是国家完善经济市场体系的关键环节，也是我国进行经济体制改革重中之重的任务。
现代商品经济与市场经济不断更新的需求催生了国有企业经营机制的改革和现代化国有企业制度的建立，这一过程又衍生出国有土地资产的处置问题，而其中的关键就在于如何合理地处理土地资产。
一直以来，国家常采用行政划拨的方式赋予国有企业土地使用权，这种分配方法让国有企业得以无限期且无偿使用土地，但作为土地资产持有者，国家的权益却很难得到实现。
另一方面，就资产的性质而言，即使国家授权了国有企业土地划拨使用权，但划拨土地在真正意义上并不属于国有企业自身的资产，这就会导致国家和国有企业在有关土地的利益与责任关系不明确、土地的产权问题不清楚等问题。
所以，为了使现代化国有企业制度与现代经济体系的需求相适应，国有企业改制过程中必须科学合理地管理土地资产。
1.土地资产处置原则1.1顺应国有企业改制需求土地资产处置具有广泛的影响，它不仅和土地使用制度改革的深入与否有关，还关系到国有企业制度改革能否顺利进行。
就全国范围内来看，绝大多数国有企业都承载着过重的负担，生产经营状况也不尽如人意，在这种情况下如果还把大量的土地资产显化注入到国有企业当中无疑是雪上加霜。
企业改制土地资产处置审批意见
企业改制土地资产处置审批意见第一篇：企业改制土地资产处置审批意见附件一：企土改制土地资产处置审批意见(试行)一、审批权限划分(一)经国务院批准改制且符合以国家作价出资(入股)或授权经营方式配置土地条件的企业，其土地资产处置方案报部审批。
经国务院批准改制具体包括以下两类：1.国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建股份有限公司、有限责任公司的；2.国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建境外上市企业的。
(二)无论哪类企业，若改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，直接到土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续。
(三)国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制且符合国家作价出资(入股)或授权经营方式配置土地的企业，其土地资产处置方案报土地所在地的省级土地行政主管部门审批。
为方便与有关部门衔接，同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，企业根据需要，可持有关省(区、市)的处置批准文件到我部转办统一的公函。
如果同一企业改制涉及的划拨土地，部分采用出让或租赁方式处置、部分采用国家作价出资(入股)或授权经营方式处置、部分土地采用保留划拨方式处置等多种处置方式并存的，土地资产处置总体方案一并拟订，按照国家作价出资(入股)或授权经营方式处置的审批权限报有批准权的土地行政主管部门一并核准，具体处置方案则按各种处置方式的审批权限分别在市县或省级以上土地行政主管部门办理。
二、采用国家作价出资(入股)或授权经营方式处置的范围和程序(一)适用范围对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地。
(二)报批程序：1.改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件，拟定土地资产处置总体方案，向省或国务院土地行政主管部门申请核准；2.土地资产处置总体方案经核准后，企业应自主委托具备相应土地评估资质的机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟定土地资产处置的具体方案；3.企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行初步审查并出具意见，并附土地估价结果初审表(见附件二中附表二)；4.企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见，到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批；5.企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后，到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记。
关于国有企业改制土地资产处置问题的思考
关于国有企业改制土地资产处置问题的思考【摘要】国有企业改制是当前经济领域的热门话题，其中土地资产处置是一个重要而复杂的问题。
本文从国有企业改制的背景和土地资产处置的重要性入手，分析了国有企业改制对土地资产的影响，现有土地资产处置的现状，以及存在的问题。
在此基础上，提出了解决土地资产处置问题的建议，并探讨了国有企业改制土地资产处置的路径选择。
文章认为，国有企业改制土地资产处置是必要的，而且未来发展趋势是积极的。
通过深入研究和有效措施的实施，可以更好地促进国有企业改制和土地资产处置的协调发展，为中国经济持续增长和转型升级提供有力支持。
【关键词】国有企业改制、土地资产、处置、影响、现状分析、问题、建议、路径选择、必要性、发展趋势。
1. 引言1.1 国有企业改制的背景国有企业改制是指通过改革和调整国有企业的所有制结构和经营管理模式，使其更具竞争力和市场化运作。
国有企业改制的背景主要包括以下几个方面：在改革开放以来，我国的国有企业一直扮演着重要的经济支柱作用，但也存在着诸多问题，如效率低下、管理不善等。
随着市场经济体制的不断完善和国际竞争的加剧，传统的国有企业面临着巨大的挑战，亟需进行改革和调整。
国有企业改制还是我国经济转型升级的必然要求，通过改革国有企业的所有制结构和经营管理模式，使其更适应市场经济的要求，提高企业的竞争力和盈利能力。
国有企业改制的背景是在适应市场经济发展和提高国有企业竞争力的大背景下，对国有企业进行深化改革和调整。
1.2 土地资产处置的重要性土地资产处置是国有企业改制过程中不可忽视的重要环节。
在国有企业改制中，土地资产占据着重要地位，对企业的资产负债表、经营状况和未来发展具有重要影响。
土地资产处置的重要性主要体现在以下几个方面：土地资产是国有企业的重要资产之一，具有巨大的价值。
土地作为有限资源，其使用权是企业的重要资产，可以作为企业进行再投资和扩张的资金来源，也可以作为企业进行资产重组和战略调整的重要支撑。
企业改制土地资产处置审批意见(试行)
企业改制土地资产处置审批意见( 试行 )国土资厅发[2001]42号一、审批权限划分( 一 ) 经国务院批准改制且符合以国家作价出资 ( 入股 ) 或授权经营方式配置土地条件的企业 , 其土地资产处置方案报部审批。
经国务院批准改制具体包括以下两类：1. 国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建股份有限公司、有限责任公司的；2. 国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建境外上市企业的。
( 二 ) 无论哪类企业，若改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，直接到土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续。
( 三 ) 国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制且符合国家作价出资 ( 入股 ) 或授权经营方式配置土地的企业 ,其土地资产处置方案报土地所在地的省级土地行政主管部门审批。
为方便与有关部门衔接 , 同一企业涉及在两个以上省 ( 自治 区、直辖市 ) 审批土地资产处置的 , 企业根据需要 , 可持有关省( 区、市 ) 的处置批准文件到我部转办统一的公函。
如果同一企业改制涉及的划拨土地 , 部分采用出让或租赁方式处置、部分采用国家作价出资 ( 入股 ) 或授权经营方式处置、部分土地采用保留划拨方式处置等多种处置方式并存的 , 土地资产处置总体方案一并拟订 , 按照国家作价出资 ( 入股 ) 或授权经营方式处置的审批权限报有批准权的土地行政主管部门一并核准 , 具体处置方案则按各种处置方式的审批权限分别在市县或省级以上土地行政主管部门办理。
二、采用国家作价出资 ( 入股 ) 或授权经营方式处置的范围和程序( 一 ) 适用范围对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业 , 方可采用授权经营或国家作价出资 ( 入股 ) 方式配置土地。
1. 改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件 , 拟定土地资产处置总体方案 , 向省或国 务院土地行政主管部门申请核准；2. 土地资产处置总体方案经核准后 , 企业应自主委托具备相应土地评估资质的机构进行评估 , 并依据土地状况和估价结果 , 拟定土地资产处置的具体方案；3. 企业向市、县土地行政主管部门申请初审市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行初步审查并出具意见 , 并附土地估价结果初审表 ( 见附件二中附表二 )；4. 企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见 , 到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报 告备案和土地资产处置审批；5. 企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后 , 到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记。
国有企业改制中土地资产的处置与评估.doc
国有企业改制中土地资产的处置与评估-随着我国经济体制改革的深入，许多国有企业都进行了体制改革，国有企业中土地资产是国有资产的重要部分，涉及国有企业中土地资产的评估也是土地评估机构评估工作中的重要业务。
国有企业改革中土地评估工作，政策性强，业务复杂，涉及评估金额巨大，特别是国土资发2001第44号通知颁布后，土地评估报告由土地估价结果确认改为土地估价报告备案制，加大了中介机构的风险，土地评估中介机构在国有企业改制的土地评估中，如何化解中介风险，提高评估报告质量，是每个评估机构首先考虑的问题。
在国企业土地改制评估中，土地评估中介机构首先应该认真研究和分析国有企业改制涉及土地的有关法规，搞清国有企业改制土地处置方式的本质，正确恰当地选择价格类型，科学合理的选择评估方法，从而得出准确的估价结果。
下面从国有企业改制土地处置的方式进行综合分析，并针对不同的处置方式应选择的价格类型和评估方法进行讨论。
（一）国有企业改制土地处置的方式的分析：1、国有企业改制涉及土地部分的改制主要内容是对土地资产的界定、处置和评估，合理处置土地资产对促进国企改革有重大意义，有利于盘活和显化土地资产，国有企业土地资产处置方式有：土地使用权出让和租赁；土地使用权作价出资（入股）；土地使用权授权经营；土地使用权保留划拨方式。
2、土地使用权出让或出租方式适用的条件是国有企业改变原有的国有性质，而成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团、股份合作制；或者被非国有企业兼并；对外租赁经营；企业破产等涉及划拨土地使用权，应该采用土地出让或租赁形式。
土地使用权作价入股或授权经营适用条件是关系国计民生，国民经济命脉的关健性领域和基础性企业或大型骨干企业，改组成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团的企业改制，并且要由省级以上人民政府土地行政主管部门批准。
保留划拨方式适用条件是：（1）：城市基础设施和公益事业用地；（2）国家重点扶持的能源交通、水利项目用地；（3）不进行公司制改造的国有企业，土地用途不发生改变；（4）国有企业兼合国有企业或其它非国有企业后仍为国有工业生产企业或国有企业兼并、合并的对方为濒临破产的企业；（5）国有企业改组成国有独资公司的。
关于国有企业改制土地资产处置问题的思考
关于国有企业改制土地资产处置问题的思考史济清太原钢铁（集团）有限公司山西太原 030003【摘要】我国经济迅猛的发展作为基础,我国的国有企业也都随之而发展起来。
与此同时，国有企业中土地资产是国有资产的占有比较较大的部分。
我国的国有企业改制涉及到国有企业中土地资产的处置等问题,关联的方向很广。
本文主要进行关于国有企业改制土地资产处置问题的思考，思考我国的企业改制后土地资产的处置与评估、改制后企业的股本结构以及生产经营都带来何种影响。
【关键词】国有企业改制;土地资产;处置与评估前言我国国有企业改制关于土地资产的处置等方面的问题，是我国经济学家现实主要研讨的首要问题之一。
现实的情况是国有企业改制或者解体后，重新建立起的有限责任公司或者私人接管的企业，都是涉及土地资产的使用的。
国有企业改制土地资产处置实行过程中，如何解决土地的使用权和使用的期限等问题，都是需要亟需解决的问题。
笔者根据现实土地资产处置等方面的问题，提出自己的意见和见解，期望达到很好的效果来适当的缓解现实中存在的问题。
1.企业改制土地资产处置发展的方向国有企业的体制改变是社会未来企业发展的方向。
与此同时出现的问题是：企业制度具有产权明确、管理适当。
但是如何在转换体制的企业中实现产权的清晰是现实存在的问题，明确国家和企业的产权责任，是建立我国企业制度的重要落脚点。
企业改变体制需要严格的由国家政府部门进行清产核资，评估流动资产和固定资产，明确企业体制改革后土地资产的处理和发展方向。
2、国有企业改制土地的处理方式2.1土地使用权转让。
土地使用权的转让的好处在于使得土地使用权可以持续的被使用，使其获得充分的利用，保障土地资源可持续性使用，防止浪费，增强经济的效益。
国有企业转换体制后，可以实施转让、出租、抵押和作价入股,人员拥有土地的使用权以及处置权。
同时，明确国家与企业之间产权界限,企业对土地享有完整的法人财产权;可是不足在于企业一次性需要给出的土地出让费巨大,造成转制后的企业经济负担大，发展的速度缓慢，获得经济效益的周期长。
郑州市人民政府关于我市企业改制中有关土地资产处置问题的通知-郑政文[2003]144号
![郑州市人民政府关于我市企业改制中有关土地资产处置问题的通知-郑政文[2003]144号](https://img.taocdn.com/s3/m/dd58047659fafab069dc5022aaea998fcc22400f.png)
郑州市人民政府关于我市企业改制中有关土地资产处置问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 郑州市人民政府关于我市企业改制中有关土地资产处置问题的通知(郑政文[2003]144号)各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：为积极推进国有企业改革，加快建立现代企业制度的步伐，进一步指导、规范和推动我市企业改制工作，根据国家现行相关法律法规和政策，经市政府研究，现将我市企业改制中有关土地资产处置问题通知如下：一、2003年2月20日前，国有企业改制和按照市政府有关文件规定参照国有企业改革执行的集体企业以及各类企业的改制、产业结构调整、增资减债的，凡土地资产处置过程中土地出让金全部用于职工安置的，都视为土地按出让方式处置。
土地资产未按出让方式办理的企业可向市土地行政主管部门提出申请，由市土地行政主管部门会同市经贸委、劳动和社会保障局对企业土地资产进行审核，拟定出让方案报市政府批准后，予以补办土地出让手续；补办土地出让手续不再另行收费。
土地资产已按出让方式办结的，由市经贸委、劳动和社会保障局进行一次检查，确保土地出让金用于企业职工安置和增资减债。
二、2003年2月20日后，企业改制涉及的划拨土地处置应严格按照国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）规定执行；土地出让金按照“收支两条线”，由市土地行政主管部门核算，市财政部门收取，用于职工安置、产业结构调整和增资减债。
二00三年六月十六日——结束——。
企业征用土地的意见建议范文
企业征用土地的意见建议范文尊敬的[相关部门/领导]：您好！我想就企业征用土地这个事儿，跟您唠唠我的一些想法。
一、前期规划方面。
# （一）深入调研。
企业在决定征用某块土地之前啊，可不能脑袋一热就拍板。
得像侦探一样，把这块土地的情况摸得透透的。
比如说，这地底下有没有啥隐藏的宝贝或者麻烦，像一些古老的遗迹啊，或者复杂的地下管道啥的。
这就好比娶媳妇，得先知道人家姑娘有没有啥特殊的情况，不能光看表面。
所以，要请专业的地质勘查人员和历史学家（如果有必要的话）来好好研究研究这块地，这样才能避免后面施工的时候，突然蹦出个大麻烦，导致工程停滞，那就亏大了。
# （二）合理选址。
企业要根据自己的发展规划来选择合适的土地。
如果是个生产型企业，得离交通要道近一点，这样原材料和产品运输都方便，就像人得住在离超市和公交站近的地方，出门买东西、上班才方便。
要是个高科技企业，最好能挨着高校或者科研机构，方便吸引人才，就像鱼喜欢在有丰富食物（人才就像鱼的食物，哈哈，这么比喻有点怪，但就是这个意思）的地方游。
不能随随便便找块地就征用，结果发现这地跟企业的发展方向八竿子打不着，那不是白花钱嘛。
二、征用流程方面。
# （一）简化手续。
现在征用土地的手续啊，就像一个超级复杂的迷宫，企业在里面转得晕头转向的。
能不能简化一下呢？比如说，把一些重复的材料合并，或者建立一个一站式的办理窗口，让企业只需要跑一个地方就能把大部分手续办完。
这就好比去饭店吃饭，别让顾客一会儿到前台点菜，一会儿又要到厨房告诉厨师少放辣椒，都在一个地方解决多好。
这样既能提高企业的办事效率，也能让政府部门的工作更加有序，大家都轻松。
# （二）加强沟通。
在征用土地的过程中，企业和政府部门、当地居民之间的沟通就像谈恋爱一样，得互相理解、互相尊重。
政府部门要主动向企业解释清楚政策和流程，企业也要坦诚地告诉政府自己的需求和计划。
还有啊，和当地居民的沟通也特别重要。
企业可以多举办一些座谈会或者说明会，向居民们讲讲征用土地后能给他们带来啥好处，比如可能会提供就业机会啊，改善周边的基础设施之类的。
关于深圳市国有企业改制中土地资产管理若干意见的通知(深府[2003]98号)
![关于深圳市国有企业改制中土地资产管理若干意见的通知(深府[2003]98号)](https://img.taocdn.com/s3/m/62cb0dbf0029bd64783e2c33.png)
深圳市人民政府批转市规划与国土资源局市国有资产管理办公室关于我市国有企业改制中土地资产管理若干意见的通知（2003年6月2日深府（2003）98号发布）各区人民政府，市政府直属各单位：市规划与国土资源局、市国有资产管理办公室《关于我市国有企业改制中土地资产管理的若干意见》已经市政府同意，现予批转，请遵照执行。
关于我市国有企业改制中土地资产管理的若干意见市政府：为加强我市国有企业改制中土地资产的管理，按照国家和省有关规定，结合我市实际情况，现就我市国有企业改制中土地资产处置和评估工作提出以下意见：一、我市市属、区属国有企业（以下简称“国有企业”）属于以下改制形式涉及土地资产（包括土地及地上建筑物、构筑物）的，应进行土地资产处置和土地资产评估：（一）企业整体或部分改组、改建为有限责任公司、股份公司、以土地资产出资组建新公司；（二）企业重组、合并、分立、清算、资产置换；（三）除上市公司以外的整体或部分股权转让；（四）法律、法规规定的其他改制形式。
二、国有企业改制涉及土地资产的，按下列原则和方式处置：（一）国有企业的所有土地资产，属于下列情形之一的，不纳入改制的资产范围：1．与主业无关的未开发土地或与本意见第三条情况相符的；2．权属不清或涉及产权纠纷的；3．房地产的取得不符合有关法律法规的；4．市政府、国资办、资产经营公司及上级产权单位确认不纳入改制资产范围的；5．涉及规划调整、公共利益不宜纳入的；6．国土管理部门依据有关法律、法规的规定应予以收回、收购的。
（二）企业改制中非商品性质土地资产的处置方式有：1．补交地价转为商品性质；2．土地使用权作价出资（入股）；3．国有土地租赁；4．维持原土地使用性质，按规定每年缴纳土地使用费或年地租；5．限期开发；6．剥离到资产经营公司或上级产权单位；7．收回土地；8．国家及省、市有关规定的其他方式。
具体处置方式由国土管理部门根据改制企业及其资产经营公司、上级产权单位的申请，依据国家、省、市有关土地资产管理的规定确定。
关于国有企业改制土地资产处置问题的思考
关于国有企业改制土地资产处置问题的思考【摘要】国有企业改制是当前经济转型的重要举措，而土地资产处置是其中一个关键问题。
本文首先介绍了国有企业改制土地资产处置的重要性和改制的背景必要性。
接着分析了国有企业改制对土地资产处置所面临的挑战，探讨了相关的法律法规和实践案例，以及风险管理和建议。
最后总结了国有企业改制土地资产处置的前景和重要性。
通过对这一话题的讨论，可以看出国有企业改制土地资产处置是一个复杂而重要的问题，在推进经济结构调整和提高国有企业效益方面起着关键作用。
应该加强相关政策制定和监管，以促进国有企业改制土地资产处置工作的顺利进行，为企业和经济发展注入更多活力和动力。
【关键词】国有企业改制、土地资产处置、重要性、背景、必要性、挑战、法律法规、实践案例、风险管理、建议、前景、再强调。
1. 引言1.1 国有企业改制土地资产处置问题的重要性国有企业改制土地资产处置问题的重要性在于影响着国有企业的健康发展和国家经济的持续稳定。
土地作为国有企业重要的资产，其处置涉及着国有企业财务状况、经营效益和发展战略。
有效处置土地资产可以优化国有企业资产结构，提高资产利用效率，实现资产增值，为国有企业转型升级和改革发展提供重要支持。
土地资源是国家的重要资源，国有企业对土地的处置也关系到土地资源的合理利用和保护，对实现可持续发展具有重要意义。
解决国有企业改制土地资产处置问题，不仅涉及着国有企业自身利益，更是国家整体经济发展和资源环境保护的重要问题。
只有科学有效地处理国有企业改制土地资产处置问题，才能促进国有企业的健康发展，实现经济的可持续增长。
1.2 国有企业改制的背景和必要性国有企业改制的背景可以追溯到上世纪80年代，在中国实行改革开放政策后，国有企业逐渐面临同业竞争和市场经济的挑战。
由于种种原因，许多国有企业陷入了经营困境，效率低下，负债累累。
为了提高国有企业的竞争力和效益，中国开始进行国有企业改制。
国有企业改制是指对国有企业进行改革，通过引进外部资金，技术和管理经验，改善企业的经营状况，提高效率和竞争力。
企业改制中资产处置问题.doc
企业改制中资产处置问题-为了鼓励和规范国企改制，国家出台了一系列配套政策，国家级的此类文件大约有60多个，核心政策文件有两个，一是国办发[2003]96号《关于规范国有企业改制工作的意见》，主要规范企业的公司制改造；二是国经贸企改[2002]859号《印发〈关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法〉的通知》，主要针对主辅分离改制。
通常情况下，在国企改制方案设计中，主要包括企业概况、改制的必要性和可行性、改制指导思想、原则和目标、新企业构建、改制安排、新企业展望及相关问题等七个方面的内容。
资产处置问题国经贸企改[2002]859号文件最具革命性的政策是可以用国有净资产置换员工的国有职工身份，很多专家学者称其具有里程碑意义。
在资产处置中，国有净资产可用于支付改制成本的项目主要有七项，也就是通常所说的七项扣减，即按照国家和地方政府有关政策可从国有净资产中扣除或预留的项目：（1）经济补偿金（或生活补助费）。
对于1987年以前参加工作的老全民所有制固定工、1987年至1995年间无固定合同期职工和改制前合同没有到期的国有正式职工，按国家有关政策依法与其解除劳动合同，支付经济补偿金，经济补偿金标准按劳社部发[2003]21号文执行，即按本人改制前十二个月平均工资的标准; 每满一年工龄支付一个月工资，低于企业平均工资的，按企业平均工资标准计算，地方另有规定的也可按地方标准执行；对于改制前合同到期的职工，改制企业不再与其续签合同，按国家有关规定支付其生活补助费，最高标准不超过其十二个月的实际工资。
（2）退休人员移交社保机构费用。
根据各地政策不同有所区别，但移交时所涉及的费用主要是医疗保险费用，有的地方提出要追缴部分基本养老金，此外还包括缴纳一定数额的抚恤金、丧葬费和一次性的社区管理费。
一般来讲，退休人员移交社保机构这部分费用是可以和地方政府进行谈判给予适当优惠的。
（3）退休人员统筹外支出。
严格来讲，统筹外支出这种表述方法并不是特别准确，因为现在改制中通常所指的统筹外支出有两种含义，一是行业内统筹，以前一些条条管理的特种行业如电力、铁路等，除了基本养老保险的社会统筹部分外，行业内还进行了部分统筹，此部分费用在国企改制时一般来讲是可以从国有净资产中预留；二是统筹外支出，包括政策补差和企业内部规定的各项支出，在改制过程中第二部分费用要与国资委协调看能否在净资产中进行预留和扣减。
试论国有企业改制中土地资产的处置与评估
收稿 日期 ：２００８—０６—１５
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铜 业 工 程
２ｏｏ８ №３
种方式 的优点是企业不需交纳土地 出让金或租金 ， 企业或大型骨干企业 ，改组成为有限责任公司、股份
资金压力减轻 ；改革成本小 ，有利于降低企业资产负 有 限公 司 、企业 集 团 的企业 改制 ，并且 要 由省级 以上
理 ，是企 业改 制进程 中 ，充分考 虑到 国有企业 的实 际 准权 的政府 土地 行政 主管部 门的批 准 。
指 国家以一定年期的土地使用权评估作价后授 其它非国有企业后仍为国有工业生产企业或 国有企
权给经国务院批准设立 的国家控股公司，作为 国家 业兼 并 、合 并 的对 方 为濒 Ｉ临破 产 的企 业 ；（５）国有 企 授权 投资 机 构 的 国 有独 资公 司 和集 团公 司 经 营 管 业改 组成 国有 独资公 司 的。保 留划拨 方式 要 由有 批
债率 ；以这种方式取得的土地使用权 ，可依法转让 、 人民政府土地行政主管部门批准 。
作价 出资 （入 股 ）、出租 和 抵 押 等 ，这 也 是 国家 积 极 ３．３ 保 留划拨 方式 适用条 件
倡导的方式 ；但对于企业来说 ，缺点是土地资产总额
保留划拨方式适 用条件是 ：（１）城市基础设施
偿无 限期 的土地 使用 制 度 ，土 地 在企 业 的生 产 经 营 产权 运作 ，国家与企 业之 间产 权清 晰 ，企业 对土 地
中的资产价值，没有得到充 分体现。随着我国社会 享有 完整 的法人 财产 权 ；但 缺点 是企业 一 次性要 缴
主义市场经济的建立和国有土地使用制度改革的不 纳 的土地 出让金 数额 巨大 ，会形 成企业 沉重 的资 金
关于加快推进国有企业改革盘活国有划拨土地资产的意见（共5篇）
关于加快推进国有企业改革盘活国有划拨土地资产的意见（共5篇）第一篇：关于加快推进国有企业改革盘活国有划拨土地资产的意见西安市土地管理局关于加快推进国有企业改革盘活国有划拨土地资产的意见为认真贯彻落实党的十五大精神和省委省政府、市委市政府关于放开搞活国有小企业、大力发展非公有制经济的决定，加快推进我市的国有企业改革，促进建立现代企业制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，对企业改革中盘活土地资产，规范划拨土地使用权（以下简称土地使用权）流转，提出如下意见：一、企业兼并。
鼓励企业实行跨地区、跨部门、跨行业和跨所有制兼并。
国有企业之间的兼并和非国有企业对资不抵债或资债相当的国有企业在承担债务、安置职工的前提下实行兼并的，土地使用权实行无偿划拨，其中资不抵债的，也可以土地使用权折抵，剩余土地实行无偿划拨；非国有企业对资产大于负债的国有企业实行兼并的，由兼并企业依法办理土地使用权出让手续，可按优惠６０％—９０％的比例缴纳评估确认的地价，一次缴纳有困难的经人民政府批准后，可以分期或分年缴纳。
二、企业破产。
企业依法破产，其使用的土地资产经法定评估机构评估。
市、县土地管理局确认后，报有批准权的人民政府批准，依法收回拍卖，也可以由接收企业在安置职工的前提下实行整体收购。
由接收企业整体收购的，市、县土地管理局在办理用地手续时，按成交地价出让给接收企业，由接收企业将地价款直接支付给破产企业清算组，用于安置破产企业职工的生产、生活。
破产企业原已在市、县土地管理局办理了土地使用权抵押登记的，其土地使用权转让所得也应首先用于安置职工。
三、企业股份制改造。
企业改建或新设有限责任公司、股份有限公司（以下统称公司），其土地使用权可以采用下列方式流转：１．企业以出让方式取得土地使用权。
改制的国有企业可以在改制前补办土地使用权出让手续，然后以受让的土地使用权作价作为国有法人股；也可以经有批准权的人民政府批准，依法收回原企业的土地使用权，直接出让给改制或新设立的公司，该公司在同市、县土地管理局签订土地使用权出让合同、缴纳经评估确认的地价后，取得受让的土地使用权。
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试谈企业改制土地资产处置审批意见(doc 9页)关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知国土资厅发[2001]42号各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局):根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发〔2001〕44号)精神，部制定了《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》(附件一)和《土地估价报告备案办法(试行)》(附件二)二个配套文件,现印发给你们，土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续。
(三)国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制且符合国家作价出资(入股)或授权经营方式配置土地的企业,其土地资产处置方案报土地所在地的省级土地行政主管部门审批。
为方便与有关部门衔接,同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的,企业根据需要,可持有关省(区、市)的处置批准文件到我部转办统一的公函。
如果同一企业改制涉及的划拨土地,部分采用出让或租赁方式处置、部分采用国家作价出资(入股)或授权经营方式处置、部分土地采用保留划拨方式处置等多种处置方式并存的,土地资产处置总体方案一并拟订,按照国家作价出资(入股)或授权经营方式处置的审批权限报有批准权的土地行政主管部门一并核准,具体处置方案则按各种处置方式的审批权限分别在市县或省级以上土地行政主管部门办理。
二、采用国家作价出资(入股)或授权经营方式处置的范围和程序(一)适用范围对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业,方可采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地。
(二)报批程序：1.改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件,拟定土地资产处置总体方案,向省或国务院土地行政主管部门申请核准；2.土地资产处置总体方案经核准后,企业应自主委托具备相应土地评估资质的机构进行评估,并依据土地状况和估价结果,拟定土地资产处置的具体方案；3.企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行初步审查并出具意见,并附土地估价结果初审表(见附件二中附表二)；4.企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见,到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批；5.企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后,到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记。
三、总体方案核准办理要求(一)所需报件：1.土地资产处置总体方案核准申请文件；2.改制批准文件；3.批准实行授权经营或国家控股公司试点企业的文件；4.改制企业土地资产处置总体方案(涉及土地的基本类型、宗地、面积概略数及相应的处置方式等)；5.企业改制方案。
(二)审查内容：1.报文资格；2.采取授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地的资格；3.企业改制所涉及土地基本类型及各类土地对应的处置方式。
四、具体处置方案审批要求(一)所需报件：1.土地估价报告备案和土地资产处置审批的申请文件(含土地估价报告备案表)；2.土地资产处置具体方案；3.土地估价报告和土地估价技术报告；4.土地资产处置总体方案核准文件；5.市、县土地行政主管部门对土地权属和地价水平的初审意见(含土地估价结果初审表)。
(二)审查内容：1.土地处置方式；2.土地权属状况；3.地价水平等。
五、行文参考格式(一)土地资产处置总体方案核准文件参考格式: 关于核准XXX改制土地资产处置总体方案的函XXX：你公司《关于请核准XXX改制土地资产处置总体方案的函》及有关材料收悉。
经审核,现函复如下：鉴于你公司为国家授权投资机构(国家控股公司试点企业),同意你公司组建XXXXX公司所涉及的拥有划拨土地使用权的XX、XX类生产和生产配套设施用地,可采用国家授权经营(国家作价出资(入股))方式处置;XX、XX类土地改制后仍符合法定的划拨用地范围,可继续以划拨方式使用；XX、XX类土地应当到土地所在地市、县土地行政主管部门办理国有土地出让(租赁)手续。
你公司应委托具有相应资质的土地估价机构对所涉及的土地进行评估,并拟订具体的土地资产处置方案按规定报批,土地估价报告同时备案。
年月日(二)土地估价报告备案与资产处置方案审批复函参考格式:关于XXX改制土地估价报告备案和批准土地资产处置方案的函XXX：你公司《关于申请土地估价报告备案与土地资产处置方案的函》及有关材料收悉。
经审核,现函复如下:一、XXX公司因组建XXXXX公司的需要,委托XXXX 机构对所涉及土地进行了评估,土地估价报告已报我部(厅、局)备案。
估价报告编号为XXX。
二、组建XXXX公司涉及原国有划拨土地XXXX宗,面积XXX平方米,各宗地土地条件及价格详见附件。
上述国有土地可按XXXX用途,以国家作价出资方式投入XXXX公司(授权你公司经营管理),土地使用年期为XX年,根据当地地价水平和土地出让金标准,同意XXXX万元用于转增国家资本金。
(你公司取得该宗授权经营土地使用权后,可给拟组建的XXXX公司使用。
如改变用途或向其他单位或个人转让,应报经土地行政主管部门批准,并补缴土地出让金。
) 你公司要按国家有关规定,及时办理土地登记。
附件:XXX评估机构出具的土地估价结果一览表年月日(三)部转办公函参考格式：关于XXX改制土地资产处置方案的函XXX：你公司《关于XXX改制土地资产处置方案的函》及有关材料收悉。
经审核,现函复如下:一、XXXX公司因组建XXXXX股份有限公司的需要,委托XXXX机构对所涉及土地进行了评估,估价报告已在土地所在地省级土地行政主管部门备案。
根据XXXX省XXXX文、XXXX省XXXX文和XXXX 市XXXX文的批复,改制涉及土地共XXXX宗,面积平方米,土地处置方式为:......。
年月日附件二:土地估价报告备案办法(试行)一、备案范围土地估价报告备案的范围是指:1.企业改制涉及的土地估价报告。
2.土地评估机构完成的土地估价项目业绩清单。
二、备案要求(一)企业改制涉及的土地估价报告按以下要求报土地行政主管部门备案:1.企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的,改制企业在土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续时,所涉及宗地的土地估价报告同时交付备案。
2.企业改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的,改制企业在省级以上土地行政主管部门申请办理土地资产处置时,土地估价报告同时在省级以上土地行政主管部门备案;同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的,所涉及宗地的土地估价报告与土地资产处置审批分别到宗地所在省(区、市)备案。
(二)土地估价项目业绩清单按以下要求报土地行政主管部门备案:1.在国土资源部备案的土地评估机构,其土地估价报告项目业绩清单报国土资源部备案,同时抄报机构所在地省级土地行政主管部门。
2.在省级土地行政主管部门备案的土地评估机构,其土地估价项目业绩清单报省级土地行政主管部门备案。
三、备案条件(一)企业改制涉及的土地估价报告备案须具备以下条件:1.受托评估机构具有国土资源部和省级土地行政主管部门颁发的《土地评估机构资质证书》,从业范围符合资质证书的规定,并根据与委托方签订的合同约定条件出具了土地估价报告。
2.土地估价报告符合土地估价报告规范格式要求,其内容完善,结构合理,表述清楚,资料真实可靠,依据充分。
3.按规定提交以下相关材料,符合要件齐备要求:（1）土地估价报告在省级以上土地行政主管部门备案的具体要件详见《企业改制土地资产处置审批要求》(附件一)中具体处置方式审批要求所需报件。
（2）土地估价报告在市、县土地行政主管部门备案的具体要件主要包括:①土地估价报告备案的申请函件,并附《土地估价报告备案表》(见附表一)；②土地估价报告和土地估价技术报告；③企业改制方案和土地资产处置方案；④企业改制批准文件。
(二)土地估价项目业绩清单备案须具备以下条件:1.业绩清单所列的土地估价报告是土地评估机构独立或与其他机构合作完成,并已向委托方提交的土地估价报告(土地估价项目业绩清单见附表三)。
2.业绩清单应包括土地评估机构上一季度上述所有的土地估价报告。
3.业绩清单应在规定时间上报,上报时间以当地当日邮戳为准。
(逾期未报的,视为上一季度无业绩清单。
)四、备案程序(一)企业改制涉及的土地估价报告按以下程序备案:1.申请改制企业持土地估价报告及资产处置申请文件、材料等要件向土地行政主管部门提出备案申请。
2.受理与备案土地行政主管部门对要件进行合规性审核,凡机构资质符合要求,要件齐备,土地估价报告符合规范格式,应予以备案,并由土地行政主管部门在《土地估价报告备案表》上签署备案意见。
如不符合规定要求,则经补充有关材料或完善土地估价报告后予以备案。
(二)土地估价项目业绩清单按以下程序备案:1.报送业绩清单土地评估机构在每季度的第一个星期一将上一季度的土地估价项目业绩清单报土地行政主管部门(同时附相应的电子文档)。
2.审核与汇总土地行政主管部门在收到各土地评估机构报送的业绩清单后,进行审核汇总,作为对土地估价报告进行随机抽查的依据。