地块前期策划报告

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项目地块分析——地块开发难度分析：
从调研分析可知，周边化工厂密布，对项目 开发影响极大：
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九宏新材料
恒生化纤 维科印染 金鼎五金 大唐化学
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项目东北角，为重化工厂区，距离2.5KM范围内有分 布近10家各类化工厂 其中最近的赛得利化纤和海螺水泥，距离不足1公里
赛得利化纤
项目地块
海螺水泥
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项目地块属性
城市郊区厂区用地·周边配套发展程度较低·有丰 富的天然湖景资源·有较便利的道路直通市区
初判
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PART 2 项目基础认知
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项目基础认知——区位解读：
姑塘镇是江西省九江市濂溪区下辖的一个镇。位于庐山东麓、鄱阳湖之滨，距九江市城区13公里，这里风景秀丽，四季 分明，气候温和，土地肥沃，物产丰富，是九江有名的鱼米之乡
姑塘镇基础概况
全镇三面环水、一面依山，九星公路穿镇而过；东濒鄱阳湖，与湖口县隔湖相望，南界谷山湖，与海会镇山水相接，西 连威家镇，与株桥、新华村毗邻，北接娘池河，与虞家河乡开天村以河为界 常年气候温和，镇域面积约50平方公里，辖2个居委会，八个村委会，人口3.58万人。该镇具有悠久的历史文化底蕴和 优越的地理位置。镇内经济发展良好
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项目发展机遇——宏观环境：
成熟的度假旅游方式 $6294 度假旅游 $5000 九江居民 人均GDP $3000 $2000 $1000
增长率 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 人均GDP（元）
近代口岸——清光绪27年(1901年)，八国联军入侵北 京，清政府与帝国主义签订《辛丑条约》，英国人赫 德趁机提出将姑塘关划归九江海关管辖，赫德在姑塘 大兴土木，建海关楼、别墅、耶稣教堂等 大孤山本指姑塘对面鄱阳湖中的孤岛鞋山。 北魏地理学家郦道元在《水经注》说： “又有孤石介立大湖中，周回一里，竦立 百尺，矗然高竣，特为环异。”故名孤石。
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项目基础认知——地块核心资源：
盛极一时的姑塘海关遗址，鄱阳 湖滨姑塘系明清“海关”，为省 文物保护单位
① 姑塘名胜古迹甚多。有姑塘海关遗址、炮台山，太平 军在姑塘与湘军激战后修缮的阵亡将士墓，保存完好 的英国传教士德辅仁、德贾氏合葬墓等名景胜迹 ② 十湾九庙(实际有十余座庙)，已知名的有英国、法国 两教堂、万寿宫、孟公庙、靖王庙、令公庙、白泉寺， 最有名的大姑娘娘庙 ③ 境内还有广信、夏家、廖家、凌家、叶家等众多古桥， 特别引人注目的是姑塘街上八湾的桥上桥、桥下桥。
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项目基础认知——地块核心资源：
沿湖岸山林、风车
① 东临鄱阳湖草滩 ② 西靠湖岸山林 ③ 北接马祖山国家森林公园 ④ 南望谷山湖水库
鄱阳湖蛤蟆石
马祖山国家森林公园
鄱阳湖草滩
鄱阳湖花海
国家级马祖山森林公园，山上有马祖 寺、香积寺、猴洞、白莲池等古迹。
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综合当地的自然、人文、历史等资源，定位这个项目的旅游资源
——因此我们赋予这个项目 MOUNTAIN
“山林”“湖光”“历史”，这三个标签
山
LAKE
湖
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HISTORY
史
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项目基础认知——地块核心资源：
PART 1 项目地块分析
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项目地块分析——地理位置：
• 项目地块位于城市边郊 的姑塘镇，属于原恒生 化纤厂土地范围，临近 中国第一大淡水湖—— 鄱阳湖 • 地块与主城区的直线距 离13公里，车行路程约 22公里
鄱阳湖
姑塘镇
项目 地块
项目地块卫星图
姑塘老海关遗址
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项目基础认知——地块核心资源：
姑塘镇，俗名姑塘，初称贞女浦。先后有过贤女浦、 女儿浦、女儿港之称 宋代黄庭坚诗：“五老峰前万倾江，女儿浦口鸳鸯双， 惊飞何处沙上宿，夜雨钓船灯照窗。“
九江桂花茶饼，历史上是江西四大名品糕点之一。 它起源于宋代江洲(今九江)的姑塘。 当时，姑塘已是繁华闹市。宋时江洲的茶叶、大米、鲜 鱼等土特产均由这里进出口，景德镇的瓷器，本省的木 材、毛竹也经此转运外省，往来贸易船只很多，商贾云 集，茶楼酒肆林立。
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项目地块分析——交通分析：
合肥 武汉
G50
九江高铁站 九江庐山机场 昌北机场 G70 G50
• 地块至九江城区有公路直接相连，交通较为通畅，同 时有城际公交连接姑塘镇和市区，接送大量工业园职 工上下班
项目
G105 G65
往市区
九江环城高速 • 大交通：机场、陆路等外部交通发达 • 小交通：区域公路路网发达，城市公交30分钟
姑塘镇是江西四大古镇之一，具有悠久的历史文化底蕴和优越的地理位置：
① 成形于三国和西晋，具有悠久的历史文化底蕴和优越的地理位置。清雍正元年（1723年）设立九江钞关姑塘分关， 姑塘水运要冲的地理优势、货物集散地的重要地位更为突出，姑塘全盛期商号千百家，人口逾两万，为古城浔阳所 不及。
② 到了清道光年间(1821—1850年)，这里已是“居民稠密”，“烟火数千家”。“商贾货运，行旅往来”“帆樯蔽江、人货幅凑，日夜不 绝”。景德镇的瓷器，赣抚平原的大米，修水、婺源的名茶，万载的夏布，都经姑塘集散。姑塘招商纳贾，车盖楼船应接不暇，这里应运 而生的茶楼酒肆比比皆是，妓院、赌场、戏院随处可见，人流如梭，车水马龙。镇上茶行、鱼行、米行、瓷器、肉店、烟店、货栈码头、 会馆、驿站招牌五彩缤纷，眼花缭乱。人们将姑塘称之为“大姑塘”。
背景资料： ① 国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游； ② 当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期； ③ 当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级； ④ 达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。
一次 海空港 至九江高铁站 至九江庐山机场 至昌北机场 2018/2/23 时间距离 50分钟 80分钟 120分钟
普通公路
项 目 地 块
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项目地块分析——土地规划描述：
开发用地约246亩 农田绿地 恒生化纤厂生活（生产）区地块
• 总待开发面积约246亩（包含7块 土地） • 7块待开发地块呈散状，整体分布 于恒生化纤厂生活区的西侧 • 靠山、临湖是地块所处环境的最 大特点
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项目地块分析——周边环境：
• 地块周边被恒生厂围绕着： 西北角临着谷山湖水库，其余区域均为恒生化纤厂的老生活区和远处的生产区
恒生化纤厂/生活区
恒生化纤厂/生产区
谷山湖水库/沿湖路
鄱阳湖视角
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恒生化纤
水坝拦湖道路
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项目地块分析——地块出让分析：
开发用地约246亩
• 已出让土地面积总计：246.49亩 • 出让地价总计：23289.85万元 • 地块成交均价约：94.49万元/亩
恒生化纤厂已出让地块统计
序号 出让面积（亩） 用地性质 1 2 3 4 5 6 7 12.74 6.46 49.13 40.66 19.4 63.46 54.64 居住 商住 商住 商住 居住 居住 商住 容积率 2.5 2.0 3.5 3.0 2.0 1.5 2.0 商业比例 单价（万元/亩） 总价（万元） 0 10% 60% 50% 0 0 10% 84 88 126 126 79 63 88 1069.551 568.7748 6190.3737 5122.6371 1532.2643 3998.2856 4807.968
难点3：原始资源，利用困难
地块周边存在湖泊、农田、山林等诸多自然资源等，如何将地块的原始资源、植被、生态充分利用， 对开发的难度要求非常大 难点4：地块分散，开发较难 地块分为七块土地，而且部分土地相互间并不连接，或者被其他建筑切割开，难以统一开发和后期 的管理
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九江濂溪区姑塘镇
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编制： 2018-2
报告目录
一 二 三 四 五
项目地块分析 项目基础认知 项目发展机遇研判 九江房产市场回顾 项目产品定位分析 项目目标客群 项目开发及产品建议 项目经济测算
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七 八
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项目发展机遇——宏观环境：
国内旅游地产的发展----旅游地产是未来发展的热点
在时下住宅地产被调控，商业地产仍处于“商住倒挂”的泥潭之际，旅游地产或是调控背景下地产商们另一个可 选之路。任志强曾直言：“随着中国旅游从观光旅游向度假旅游发展，继住宅、商业地产开发热潮之后，旅游地产 将会成为市场下一个热点。” “中国目前已经进入休闲旅游地产时代。”北京大学旅游研究与规划中心主任、教授吴必虎称，根据专家预测，