土地一级开发PPT经验分享(脱密) 2019.10.31

实施主体：土地一级开发企业
政府组建、授权委托或以招标方式确定
实施依据：相关规划
区域总体控制规划、详细规划和土地利用规划
实施对象：土地
城市国有土地（毛地）和农村集体土地（生地）
实施过程：三通一平、五通一平、七通一平
统一征用、拆迁、补偿、安置，并进行城市基础设施建设和社会公共设施建设
实施成果：出让或转让土地使用权
开发区 产业园 特色小镇
新区开发
城市更新
城改 • 城中村改造 棚改 • 棚户区改造 工改 • 工业用地改造 旧改 • 旧城改造
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认知-权属
土地一级开发概念
土地一级开发的途径
1、主城区城市更新（城中村改造） • 城中村改造，是指对因城市的发展、而
逐渐被纳入城市管理体制内，或是被城 市包围而形成的房屋，进行的征收拆迁。 • 城中村土地所有权仍归集体所有，土地 使用权性质为集体土地，居民户籍是农 村户口。 • 城中村的建筑，大多建设在自家的宅基 地上，有着完整的土地使用权和部分房 屋产权。其在城中村改造项目中，相对 于棚户区改造，其村民往往能够得到较 多的补偿。
毛地做净，生地做熟，以招拍挂、协议形式出让或转让
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土地一级开发概念
土地一级开发的发展过程及方向
萌芽期
成长期
规范期
变革期
1996年-1999年
未形成“土地一级开发”的概念， 开发商按照原有的供地程序，以协 议出让、转让或者土地划拨的方式 取得土地，进行征地、拆迁、市政 和房屋建设，土地一级开发和二级 房屋开发由一家开发商完成。 1996年上海、杭州等地率先开展的 土地整理活动，可以说是土地一级 开发的雏形。
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土地一级开发概念
土地一级开发的权属关系
土地所有权
是指土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。
土地使用权
是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用 和收益的权利。
土地一级开发权
土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地 实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、 公共服务设施建设、管理、服务的权利。
1999年-2002年
这一阶段是土地一级开发的发展过渡阶段。由于经 营性用地“招拍挂”制度的实施，协议出让土地逐 渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些 开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向专门从事 土地一级开发，这些公司的主要任务是在完成土地 一级开发后，将土地交还给政府，再由政府统一向 社会出让熟地。但在这个时期，土地一级开发公司 主要是通过政府划拨等形式来取得土地，虽然针对 性和专业性比较强，但是缺少市场竞争。从全国范 围来看，这一阶段的另一个明显特点是：由于土地 储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了 土地储备制度，成立了土地储备机构，并由土地储 备机构专门承担土地一级开发工作
农用地
建设用地
未利用地
包括01耕地、02园地、03林 地、04草地、11水域及水利 设施用地、12其他土地
包括05商服用地、06工矿仓储用地、 07住宅用地、08公共管理及公共服 务用地、09 特殊用地、10交通运输 用地；
包括11水域及水利设施用地、 12其他土地。
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认知-权属
土地一级开发概念
土地分类
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2002年-2009年
在这一阶段，为规范土地一级开发行为， 各地政府结合自身情况，陆续出台了一 些地方性文件，对土地一级开发的组织 实施、合同监管、项目验收、资金管理 等方面进行了规定。比较有代表性的是 北京市2002年出台的《北京市土地一级 开发管理暂行办法》，规定以招标方式 选择土地一级开发公司，在土地一级开
பைடு நூலகம்
商业、旅游、娱乐用地 40年
综合或其他用地 50年
商业用地
综合用地
居住用地 70年
住宅用地
工业用地 50年
工业用地
教育、科技、文化、卫 生、体育用地 50年
其他用地
土地出让类型 及 出让年限
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
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认知-权属
土地一级开发概念
土地一级开发的2种途径：
是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受 限土地使用权。
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认知-权属
土地一级开发概念
土地一级开发的权属关系
权利主体
政府
生协
地助
熟
地
出 让
一级开发主体
服 务
二级开发企业
权属 土地所有权
收 回 土地一级开发权 （受限的土地使用权））
土地使用权
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认知-权属
土地一级开发概念
土地分类
城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法 律规定属于国家所有的以外，属 于农民集体所有；宅基地和自留 地、自留山属于农民集体所有。
土地所有权
我国土地所有权性质分为： ➢ 国家土地所有权 ➢ 集体土地所有权
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认知-权属
土地一级开发概念
土地分类
2007年8月，《土地利用现状分类》国家 标准（GB/T21010-2007）对照新的土地 用途分类与“三大类”合并归纳为：
发后以招拍挂的方式向社会公开出让
2009年以后
从2009年开始，各地对土地一级开发的政策 要求愈发规范和细致。同时，土地一级开发 衍生的不公平竞争和暗箱操作等弊端已逐渐 显现出来，土地一级开发正在酝酿变革。
以北京为例，2010年北京土地整理储 备中心融资千亿，计划5年内将土地一级开发 权收归政府，开发商将逐渐淡出土地一级开 发市场，如果这项措施在未来大规模推行， 必将对全国土地一级开发市场造成巨大冲击。
土地一级开发
经验分享
西安投拓团队
2019.10
土地一级开发
目录
1 土地一级开发概念 2 土地一级开发模式 3 土地一级开发流程 4 土地一级开发成本
5 土地一级开发盈利 6 土地一级开发融资 7 土地一级开发风险控制
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土地一级开发概念
土地一级开发概念
土地一级开发的定义
指政府组建、授权委托或以招标方式确定 土地一级开发企业，由土地一级开发企业 按区域总体控制规划、详细规划和土地利 用规划的要求，对一定区域内的城市国有 土地（毛地）和农村集体土地（生地）进 行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市 基础设施建设和社会公共设施建设，使区 域内的土地达到“三通一平”、“五通一 平”、“七通一平”或需求者要求的建设 条件（熟地)，根据城市经济发展对土地需 求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖、 挂牌或协议的方式出让或转让土地使用权 的行为。