最新房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产企业审计方案(二)2024
房地产企业审计方案（二）引言概述：
在房地产行业中，审计方案是企业管理和监督的重要工具。
本文将介绍房地产企业审计方案的相关内容，包括内部控制评估、风险管理、审核程序、结果分析和建议改进等五个大点。
正文：
一、内部控制评估
1.明确房地产企业内部控制目标和原则
2.评估企业内部控制的有效性
3.发现和纠正内部控制缺陷
4.建立内部控制测试程序
5.跟踪和监控内部控制改进的实施情况
二、风险管理
1.确定房地产企业面临的各类风险
2.制定风险管理策略和措施
3.建立有效的风险评估和监控系统
4.对风险进行分类和优先级排序
5.定期进行风险审计和风险管理效果评估
三、审核程序
1.了解房地产企业的业务和运作模式
2.明确审计目标和范围
3.设计和执行审计程序
4.收集和分析相关证据
5.编制审计工作底稿和报告
四、结果分析
1.对审计过程中发现的问题和异常进行分析
2.评估房地产企业的财务状况和经营绩效
3.分析利润、成本和资产负债表等财务指标
4.与行业标准和竞争对手进行比较
5.提出审计意见和建议改进的措施
五、建议改进
1.针对审计发现的问题和不足提出改进意见
2.建立和完善内部控制制度和流程
3.加强房地产企业的风险管理能力
4.提高财务报告的透明度和准确性
5.培训和提升员工的审计意识和技能
总结：
通过本文介绍的房地产企业审计方案，企业能够有效评估内部控制、管理风险、执行审计程序、分析审计结果、并提出建议改进的措施。
这将帮助房地产企业提升管理水平、规范经营行为，并为企业的可持续发展提供有力支持。
房地产行业审计了解房地产领域中的审计要点和战略建议
房地产行业审计了解房地产领域中的审计要点和战略建议房地产行业审计：了解房地产领域中的审计要点和战略建议房地产行业作为一种重要的产业，对于经济的发展和社会的稳定具有重要作用。
然而，随着市场的不断扩大和发展，房地产行业也面临着一系列的挑战和风险。
在这种情况下，审计作为一种重要的管理工具，能够为房地产企业提供有力的支持和指导。
本文将从审计要点和战略建议两个方面，深入探讨房地产行业审计的重要性和应注意的问题。
审计要点1. 资金流程审计房地产企业通常需要处理大量的资金流程，包括融资、资金运作、交易结算等。
因此，对于房地产企业来说，资金流程的审计是至关重要的。
审计人员应该对企业的资金流程进行全面的审查，包括对资金的来源、去向、运作过程的评估等。
同时，审计人员还应该关注潜在的风险，如资金流程中的漏洞、公司内部的不当操作等。
2. 合规性审计房地产行业的发展受到政策和法规的严格监管，因此，房地产企业需要积极遵守相关的合规性要求。
在进行审计时，审计人员应该对企业的合规性进行全面的评估，包括对企业的合同、行为准则、报告要求等进行审核。
此外，审计人员还应该关注潜在的合规性风险，如违反法律政策、存在偷税漏税行为等。
3. 资产负债表审计资产负债表是一个反映企业财务状况的重要指标，对于房地产企业来说尤为重要。
在进行审计时，审计人员应该对企业的资产负债表进行全面的评估，包括确保资产和负债的准确性、合理性，评估公司的流动性和偿债能力等。
同时，审计人员还应该关注潜在的风险，如资产减值、资产负债比例过高等。
战略建议1. 完善内部控制体系内部控制是房地产企业实施审计的基础，对于保证企业运营的正常、稳定至关重要。
房地产企业应该完善内部控制体系，建立科学、合理的内部控制机制，包括规范的流程、清晰的职责分工、有效的风险控制措施等。
同时，企业应该加强对内部控制的持续监管和自我调整，确保内部控制的有效性。
2. 提高信息透明度信息透明度是房地产企业在整个审计过程中的重要环节。
房地产行业审计重点及审计方法
房地 产公司的营业税与所得税往往按预收 的售 房款的一定 比 例预交 。对预收账款的余额应交 的税款进行测算 并与待摊费用 的 “ 五证 ” 包括 《 建设用地规划许 可证》 、 《 建 设工程规划许可证》 、 预交税金进行 比较 ， 计算是否少提税金 。根据 我国房地 产开发企业 《 开工证》 、 《 国有土地使用证》 、 《 商品房销售许可证》 （ 《 商 品房预 售 所得税征收的一贯做法 ，税务部 门一般根据预 收售 房款预计所得 许 可证》 ） 。五证是房地产开发企业审计首先要 获取 的， 但企业取得 税， 年终 ， 根据注册会计师 的查账报告 ， 经审计后 的净利润 ， 按确 定 五证 是有一定的要求的 ，可能在审计 时点该企业 并未取得全部证 的税率 ， 计算 实际应 征收的所 得税 。因此， 完工 商品房销售成本 的
的基础上 ， 重点关注隐匿收入、 虚 列成本 、 预收款项等五 方面 问题 ， 法是否相 同， 不少企业 自用的楼层成本 按平均成本进行结 转， 销 售
采 取全面检查与重点检查 、 账面检查与实地勘察相结合 的方法 ， 从 部分按制定 的分配方法进行结转 ；六要 向总包方询 问截止资产 负 外 围发掘线 索， 寻找 突破 １ ： ３， 对企 业进行“ 解剖式 ” 检查， 才能起 到 债表 日， 开发商应付施工单位 的结算工程款情况。 事半功倍的审计 效果 。下面 ， 针对房地产开发企业审计过程中应 重 四、 税金
房地产行业审计重点及审计方法
魏 娟
（ 黑龙江省人 民检察院）
ห้องสมุดไป่ตู้
在 房地产行 业 的审计中 ， 必须打破“ 就 账查账 ” 的常规 检查 方 成本进行结算 ， 但 收入是按实际销 售， 造成 了收入成 本的严重不配 法， 财 务数据 与业 务 资料 必须紧 密结合 ， 在关注 银行账户 、 资金 流 比；五要关注 自用楼层 的成本结转是否与其他销售 部分结转 的方
房地产企业审计基本内容及方法
房地产企业审计基本内容及方法一、预收账款不按规定申报纳税预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。
没有预收账款，房地产开发企业就无法进行再投入，更谈不上快速发展。
目前，房地产企业预收售房款未缴营业税的现象比较普遍。
根据《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
预收售房款应缴纳营业税。
二、“擅自削减税基”，代收、代垫款项不并入营业额，偷逃税款房地产开发企业在收取购房款的同时，依据与有关方面的协议，代收燃气、水、电开口费等代收、代垫款项，对于收取的这部分款项，企业通常通过“其他应付款”、“应付帐款”等往来科目核算，未并入营业额，计算应纳营业税金。
根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营业税。
企业因收取此部分款项实为代收，甚至前期已支付，售房时再收取，实为“过路财神”，税法要求对此部分款项并入营业额计征营业税。
三、“虚开发票”虚减计税依据，实现“双偷”房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比例缴纳契税后方可办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，可偷逃税款，实现“双赢”。
对税务机关来讲可谓“双偷”，对此除应要求税务部门加强与房产、房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据外，还应深入实际，掌握售房面积、售房价格，核对销售不动产发票，强化征管，促使房地产开发企业严格依据发票管理办法如实、及时开具发票，缴纳税款。
四、“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发公司的审计重点及技巧一、成本与收入的配比与核实关于房地产开发公司来说，第一，成本与收入的配比特别重要，由于它们能够直接或间接影响到公司的经营成就与财务状况。
审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。
（一）人为调理开发成本１．房地产项目开发前，经过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形财产——土地使用权” 。
开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值所有转入开发成本。
２．将应计入其余应收款的代购房者支付的住宅维修基金计入了开发成本。
３．有些房地产开发公司工程还没有决算，但仍依据工程估算及合同、协议预估对付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。
所以预估的工程成本的正确性和采集的完好性没法认定。
４．人为调高或任意提取公共配套设备费，调理开发成本。
５．任意分摊借钱利息。
依据借钱花费计量原则，公司在确立每期特意借钱利息的资本化金额时，应将其与每期本质发生的财产支出数额相挂钩，依据累计支出加权均匀数乘以资本化率计算确立。
有时房地产开发公司确认开发项目的借钱花费时，不是按规定方法计算，而是依据公司收益状况和财务报表的需要，在开发成本与财务花费之间人为区分，调理当期收益。
（二）人为调理经营收入１．将预售房款延缓确认收入。
《公司会计制度》规定，销售商品的收入确认一定同时具备四个条件：公司已将商品所有权上的主要风险和酬劳转移给购货方；公司既没有保存往常与所有权有关的持续管理权，也没有对售出商品实行控制；与交易有关的经济利益能够流入公司；有关收入和成本能够靠谱地计量。
依据以上规定，房地产开发公司的预售房款，在商品房已完工查收，与购房人办理商品房交托使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业经常人为延缓商品房的完工决算时间。
２．将开发产品用于投资、偿债、捐献、分利、自用、员工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，常常只按成本价作存货减少办理，进而偷逃营业税金及附带。
二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项
1.合规性审计：
2.项目合同审计：
审计师需要仔细审查房地产项目的合同，包括土地出让合同、施工总
承包合同、销售合同等。
审计师应对合同的签订过程、执行情况、费用支
出等进行核查，确保合同履行的合规性和真实性。
3.资金流程审计：
4.工程进度审计：
审计师需要对房地产项目的工程进度进行审计。
主要包括工程进度计
划的准确性、施工进度的真实性和合理性等。
审计师还需检查项目工程质
量是否符合标准，施工进度是否存在延误和超支等问题。
5.销售合规审计：
6.税务合规审计：
审计师需要对房地产开发企业的税务合规性进行审计。
包括企业的税
收处理是否符合相关税法，税务报表的真实性和准确性，企业是否存在逃
税和偷税漏税等问题。
7.审计报告编制：
审计师应根据审计工作的结果编制审计报告。
审计报告应包括审计目的、范围、方法、结果和建议等内容，对审计发现的问题进行全面、客观、准确的说明和分析。
同时，审计师还应根据需要提供风险评估和内部控制
改进建议。
要注意的是，房地产开发企业的审计工作应由具备资质的审计师事务所进行。
审计师应本着独立、客观、公正的原则，对房地产企业的财务状况、经营业绩和风险状况进行全面、准确的审计。
同时，审计师应具备相关房地产开发行业知识和审计技能，能够对复杂的房地产项目进行全面的审计工作。
房地产企业审计基本内容及方法计划
精选文档房地产公司审计基本内容及方法一、预收账款不按规定申报纳税预收账款是房地产开发公司经营的重要方式。
没有预收账款，房地产开发公司就没法进行再投入，更谈不上迅速发展。
目前，房地产公司预收售房款未缴营业税的现象比较广泛。
依据《营业税暂行条例实行细则》规定，“纳税人转让土地使用权或许销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当日” 。
预收售房款应缴纳营业税。
二、“私自减少税基”，代收、代垫款项不并入营业额，偷逃税款房地产开发公司在收取购房款的同时，依照与相关方面的协议，代收燃气、水、电张口费等代收、代垫款项，关于收取的这部分款项，公司往常经过“其余对付款”、“对付帐款”等来往科目核算，未并入营业额，计算应纳营业税金。
依据《营业税暂行条例实行细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营业税。
公司因收取此部分款项实为代收，甚至先期已支付，售房时再收取，实为“过路财神”，税法要求对此部分款项并入营业额计征营业税。
三、“虚开发票”虚减计税依照，实现“双偷”房地产开发公司依销售不动产发票开具金额确立售房收入缴纳营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比率缴纳契税后方可办理《房子所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是两方缴纳税款的计税依照，故两方协议少开或不开支售不动产发票，可偷逃税款，实现“共赢”。
对税务机关来讲堪称“双偷”，对此除应要求税务部门增强与房产、房管部门交流协作，根绝以收条作为契税及办理房产证依照外，还应深入实质，掌握售房面积、售房价钱，查对销售不动产发票，增强征管，促进房地产开发公司严格依照发票管理方法照实、实时开具发票，缴纳税款。
四、“收入实收不转”直接抵减对付工程款，偷逃税款房地产开发公司因施工方延迟工期等原由收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发公司转付施工方优秀工程及提早完工奖赏收入不经过“营业外收入”科目核算，而直接抵减对付工程款，进而减少会计收益偷逃公司所得税。
建筑与房地产行业的审计要点与最佳实践项目风险与成本控制
建筑与房地产行业的审计要点与最佳实践项目风险与成本控制建筑与房地产行业的审计要点与最佳实践项目风险与成本控制随着建筑与房地产行业的不断发展，项目审计在确保资金安全、风险控制和成本控制方面扮演着重要的角色。
本文将介绍建筑与房地产行业的审计要点与最佳实践，并重点讨论项目风险与成本控制的相关内容。
一、审计要点1. 资金流向审计建筑与房地产项目涉及庞大的资金投入，为确保资金使用的合规性和有效性，需要进行资金流向的审计。
审计人员应仔细核实资金的进出情况，防止出现资金滥用、挪用或浪费的情况。
2. 合同执行审计在建筑与房地产项目中，合同是项目执行的重要依据。
审计人员应对合同的执行情况进行审计，包括合同的签订、履行和结算过程，确保合同的执行符合法律法规和相关规定。
3. 风险评估与控制审计建筑与房地产项目存在各种风险，如市场风险、技术风险、财务风险等。
审计人员需要对项目的风险进行评估，并提出相应的控制措施，以降低项目风险对企业经营的影响。
4. 财务报表审计财务报表是企业经营情况的真实反映，对于建筑与房地产行业来说尤为重要。
审计人员应对财务报表进行审计，确保报表的准确性和可靠性，为企业管理和决策提供有力支持。
二、最佳实践1. 强化内部控制建立健全的内部控制制度，是保证项目风险和成本控制的关键。
企业应建立明确的岗位职责、权责清晰的审批流程，并加强对内部控制的监督和评估，及时发现和纠正问题。
2. 风险管理与预警建筑与房地产项目面临各种风险，企业需建立有效的风险管理与预警机制。
通过制定风险评估和管理制度，及时了解项目的风险情况，并采取相应措施预防和应对风险的发生。
3. 加强合同管理合同管理是确保项目顺利执行的重要环节。
企业应建立完善的合同管理制度，明确合同的履行义务和责任，确保合同的全面执行，并及时处理合同中的变更和争议。
4. 提升财务报告透明度财务报告的透明度能够增加投资者和相关方对企业的信任度。
建筑与房地产企业应加强财务报告的编制和披露，确保报告内容真实准确，提高投资者对企业的认可度。
房地产公司审计要点
房地产公司审计要点
嘿，朋友们！咱今天就来好好聊聊房地产公司审计的要点。
你想啊，这就好比你要去了解一个新朋友，得全面细致吧！那对于房地产公司，审计首先得看看资金情况呀，就像咱过日子得知道自己兜里有多少钱一样。
比如说，他们的资金是不是都用在了该用的地方，有没有啥猫腻儿。
你敢想象要是资金乱套了，那房子还能盖得好吗？
再说说项目成本这一块。
哎呀，这可太重要啦！就好比你做一道菜，得清楚买菜花了多少钱吧。
房地产公司盖房子的各项成本是不是合理，有没有多报、虚报，这都得好好审审。
要是成本这关没把好，那得损失多少钱呀！
还有销售业绩哦！这可跟公司的收益息息相关呢。
有没有虚假销售，有没有故意夸大业绩，这都得搞清楚。
就像你去买东西，人家说卖得超好，结果是吹牛的，那你不就被忽悠了嘛！
土地使用权也不能忽视呀！这就跟吃饭得有饭碗一样重要。
土地的取得是不是合法合规，有没有啥不正当手段。
要是在这上面出了问题，那可就麻烦大啦！
然后呢，合同管理也得重视起来。
这就好比是提前说好的规矩，不能说变就变。
合同有没有漏洞，有没有被人钻空子，都得仔细瞧瞧。
咱说这么多，不就是为了保证房地产公司能健康发展嘛。
只有把这些要点都审清楚了，咱老百姓买房子才能更放心，房地产市场才能更稳定呀！大家说是不是这个理儿！。
房地产企业审计重点
房地产开发公司的审计要点一、收入不入账。
1同时开发多个楼盘的开发公司一般按楼盘成立项目部有的项目部推行承包责任制少量跨地域的项目部只向公司缴纳占用资本利息、管理费、核实收益等承包费用进出不入公司财务大账。
2没有开发资质的经营者只有向有资质的开发公司缴纳管理费借用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。
部分开发公司账面只反应收取的管理费不反应挂靠经营的进出状况。
3开发公司拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房子用必定的标准计算的拆迁赔偿费并能够抵算布置房的房款如被拆迁人购置新房的价钱大于拆迁赔偿费要缴纳两者的价差即自筹资本。
少量开发公司不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁赔偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。
4少量开发公司用新建房子换取其余单位土地使用权即以房换地时两方基本不经过钱币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费直接冲抵开发成本。
5少量开发公司用商品房赔偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反应销售收入。
6少量开发公司将房子租借、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工地看护费、物业管理费等花费。
7少量开发公司收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初装费等代收代垫款项独自核算不入大账不计算缴纳营业税及附带。
二、虚假销售。
少量开发公司在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售氛围吸引购房者时请相关人购房等房子实质卖出时再退回。
或许为了套取银行信贷资本采纳虚假按揭的销售方式即在商品房没有真实销售的状况下由开发公司与所谓的“购置人”完成买卖协议从银行套取低息的信贷资本。
三、来往科目核算不规范。
1国家规定开发公司一定获得土地使用权证书、规划允许证和施工允许证投入开发建设的资本达到工程建设总投资的25才能获得商品房预售允许证。
有的房地产开发公司急于筹集资本在获得预售允许证前私自预售商品房。
为躲避看管开发企业将售房收入记入“对付账款”、“其余对付款”等科目归集不经过“预收账款”科目核算。
2有的开发公司经过来往科目核算工程支出关于实质收益率大于国家规定估计计税毛利率的楼盘长久不办理完工决算、长久挂账不结转使审计人员和税务稽察人员不易确立收益和成本总数推延或少缴部分公司所得税和土地增值税的缴纳。
房地产企业审计方案(一)2024
房地产企业审计方案（一）引言概述房地产企业作为一个重要的行业，在审计过程中涉及到多个方面的问题。
本文将为您介绍房地产企业审计方案的相关内容。
审计方案是指对房地产企业的财务状况、经营情况等进行全面检查和评价的计划和方法，以确保企业的财务报告的真实性、准确性和合法性。
本文将从五个大点展开，详细介绍房地产企业审计方案的各个方面。
正文一、审计范围1.确定审计范围的目的和意义2.确定审计的时间范围和重点领域3.确定审计的具体内容和方法4.确定审计的参与人员和责任分工5.审计范围的调整和变更的程序和要求二、审计目标1.确立审计目标的重要性和必要性2.确定审计目标的具体内容和指标3.分析审计目标的达成程度和影响因素4.提出改善和优化审计目标的建议和措施5.评估和监控审计目标的实施和达成情况三、审计方法1.选择和应用合适的审计方法和技术2.分析和评估审计方法的有效性和适用性3.确定审计方法的实施步骤和程序4.评估和监控审计方法的实施和效果5.提出改进和优化审计方法的建议和措施四、审计报告1.审计报告的编写和组织原则2.审计报告的内容和结构要求3.审计报告的语言和表达方式4.审计报告的发送和披露程序和要求5.评估和监控审计报告的使用和效果五、审计风险管理1.确定审计风险的来源和分类2.评估和分析审计风险的程度和影响3.制定和实施审计风险管理策略4.监控和控制审计风险的发生和演化5.提出改进和优化审计风险管理的建议和措施总结本文介绍了房地产企业审计方案的各个方面，包括审计范围的确定、审计目标的确立、审计方法的选择、审计报告的编写以及审计风险管理等。
在实施审计方案时，需要明确审计的目的、方法和程序，确保审计结果的准确性和可靠性。
同时，还需要及时监控和评估审计目标的达成情况，以及控制和管理审计风险的发生和演化。
通过有效的审计方案，可以为房地产企业的发展和运营提供有力的支持和保障。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业在进行审计时，需要注意以下几个方面：1. 管理层意识房地产开发企业的管理层需要意识到审计的重要性以及与审计人员进行配合和沟通的必要性。
在审计过程中，管理层需要提供必要的资料和信息，并积极回答审计人员的问题。
同时，管理层还需要重视审计人员的建议和意见，及时采取措施改进企业的管理和运营。
2. 合同管理房地产开发企业的审计需要重视合同管理，包括销售合同、建筑工程合同、物业服务合同等。
审计人员需要对企业的合同执行情况进行核对，并对合同的合法性和合规性进行审核。
此外，审计人员还需要对企业的合同管理制度、合同签署程序等方面进行审查。
3. 财务报表房地产开发企业的审计需要重视财务报表的真实性、准确性和完整性。
审计人员需要对企业的会计凭证、账簿、汇总报表等资料进行核对，并对企业的会计处理方法、会计政策、会计估计等方面进行审查。
此外，审计人员还需要重点关注企业的应收账款、预收款、存货等项目的核算和披露情况。
4. 税务合规房地产开发企业的审计需要重视税务合规问题。
审计人员需要对企业的纳税申报情况、税务核算和缴纳税款的情况进行审查，确保企业按照法律法规的要求纳税。
此外，审计人员还需要对企业的税务档案和相关合规制度进行审查，确保企业的税务合规工作得到有效落实。
5. 内部控制房地产开发企业的审计需要重视内部控制问题。
审计人员需要对企业的内部控制制度进行审查，包括企业的组织结构、管理制度、风险管理制度、流程控制等方面。
审计人员需要评估企业的内部控制效力，并发现控制缺陷和风险，提出改进意见。
6. 环保和安全问题房地产开发企业的审计需要重视环保和安全问题。
审计人员需要对企业的环保和安全制度进行核对，包括企业的环保申报、环境保护设施建设和运营、环境安全风险评估等方面。
审计人员需要发现环保和安全方面的问题，并提出改进建议，确保企业的环保和安全工作得到有效落实。
总之，房地产开发企业的审计需要重视细节，并认真履行审计职责，确保审计的公正性、独立性和客观性。
浅议房地产开发企业会计核算的难点和审计重点
浅议房地产开发企业会计核算的难点和审计重点摘要：目前我国房地产财务核算逐步进入信息化、数据化时代，要求财务人员不断提升自身专业能力。
为此，文章分析了房地产开发企业会计核算难点与审计重点，以期为相关行业财务人员提供参考。
关键词：房地产开发企业；会计核算；难点；对策1.房地产开发企业会计核算的难点房地产企业会计是指在土地和房屋及配套设施的开发过程中，对其劳动成果及相应的劳动耗费进行计量的专门化会计。
1.1房地产企业确认收入是核算难点由于房地产存在多种产品类型，如住房、办公空间、商场和酒店等，其收入来源也呈现出多样性。
根据我国《房地产管理法》，开发商在推出房地产项目前，需要严格遵循合法的流程，从房管部门获得预售许可证，以确保其商品房销售的合法性。
鉴于房地产项目价值高、投资周期长，资金投入大，预售方式在销售中较为常见。
当项目开始预售或销售后，购房者支付时，多数会选择银行按揭分期付款。
根据我国税法的相关条款，无论购房者选择分期还是预付，房地产企业均应按照销售的标准进行会计核算，这与我国目前的会计标准中的收入确认方法相符。
但在实际操作中，由于收款时间与房屋交付时间的不同步，及销售房地产涉及的实物和产权转移双重交付，收入确认问题成为实践和理论中的焦点。
按照权责发生制，企业只有在项目全部完成并经相关部门或购房者验收后，才能确认其收入。
简言之，会计准则与税法存在的差异使得房地产企业的收入确认存在挑战，也是其在会计处理中的一个主要问题。
1.2房地产开发配套设施核算难点房地产企业在进行土地开发、建筑工程项目时，开发不仅仅是建造房子的框架和外表，在毛坯房完成后，还要对配套设施进行改进或者开通，室内的供水、供电和燃气设施的设计与启用；小区的绿化、道路建设、安全防范设备以及综合管理都被纳入考虑，还包括小区配备的幼儿园和休闲娱乐区域。
现代生活步调日益加快，为了满足人们对高品质生活的需求，同时也为了追求更高的商业回报，许多房地产公司开始提供精装修房屋，使得房屋装潢成为另一项核心业务。
房地产企业审计重点有哪些内容
房地产企业审计重点有哪些内容收入房地产企业在收入方面存在的问题主要是提前确认收入或虚增收入，所以，在审计销售收入真实性方面，审计人员应重点关注的有以下几方面：①检验房地产企业是否取得了《商品房预售许可证》。
这可以在售楼现场查看，审计人员也可以通过当地住房保障和房产管理局网站查询其真伪。
而且，《商品房预售许可证》里有一些和预售商品房有关的具体信息，比如各个楼号的建筑名称，最高楼层和批准预售面积等，审计人员可以对这些信息进行初步判断。
②把企业提供的供销清单和购房合同中的有关条款进行比较，同时可以抽查部分业主办理的入住通知书。
③从物业公司处取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表，对已售商品房进行抽查，查看业主入住情况，或者审计人员也可以在晚上的时候看各层楼亮灯数量来估计业主的真实入住率，还有一个简单的方法就是查看水电表的运行记录，这是最能反映房屋是否真的有人住的一个指标。
另外，对未售出的楼宇进行盘点，同时可以结合对售楼处销售楼宇的销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。
④大部分的商品房销售都会牵涉到银行的按揭贷款，在办理好按揭贷款手续但尚未收到银行贷款部分时，企业会形成大量的应收账款。
所以，为了查验应收账款的真实性和准确性，审计人员可以通过关注资产负债表日后的收款情况，使用函证或其他替代程序，判断企业是否存在虚增应收账款从而虚增收入的情况。
⑤如果企业给员工提供住房按揭贷款，但是按揭贷款金额并没有从员工的工资收入中扣回，那应该视同企业给员工的福利，这部分是需要缴纳个人所得税的。
这里可以和缴纳额个人所得税联合起来分析，如果企业也没有为这部分福利缴纳个人所得税，那只能存在两种情况了，一是企业偷税漏税，二是企业卖给员工住房的行为存在虚假销售问题。
⑥对于大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况。
还可以通过查看是否办理了房产证、土地使用证等事项来判断是否是真实销售。
另外，虚假的销售大多数情况都会有期后退回现象，所以审计人员应重点关注期后退回的事项。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项第一篇：房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业的审计注意事项一、索取五证五证的范围、申请顺序及作用“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。
第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。
第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。
第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。
房屋是否拥有产权，全系此证。
一般住宅的国有土地使用年限为70年。
最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。
是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。
二、应重点关注的几个问题及相应的审计取证（一）收入根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。
房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。
审计取证：（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。
（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。
房地产开发企业税收审计的重点和方法
房地产开发企业税收审计的重点和方法一、房地产开发企业偷漏税款的主要手段房地产开发的主要程序包括四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
如果开发项目在建设中就预售或预租给置业投资者或使用者，第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。
前期工作主要包括开发用地的范围，规划用途;获取土地使用权;征地、拆迁、安置、补偿;规划设计获得规划部门许可;获得建设管理部门的施工许可;安排长期和短期信贷等等。
房地产开发企业偷漏税款行为主要发生在前期工作、建设阶段和租售阶段，税种主要集中在营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税、印花税。
常见的偷逃税手段主要有:(一)获取土地使用权阶段主要以合作建房的形式偷逃税款。
,(以房换地，纯粹的“以物易物”，以双方各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
一种是交易双方对各自的应税行为完全隐匿，绕过财务核算，一方不计房地产销售收入，另一方不计转让土地使用权收入，双方共同偷税。
另一种是双方协商以极低的价格作价，特别是以兼并国有企业形式取得土地，享受国有企业改制政策，压低价格，不仅偷逃税收，而且导致国有资产流失。
,(利用“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，以及以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为不征收营业税”的规定，将土地归还给国土部门再出让或者虚假出资或中途抽走资金偷逃税款。
(二)建设施工阶段,(建设方不严格履行委托代征义务，未及时扣缴建安营业税及附加，形成漏税。
,(建设方提供材料(即甲供材方式)价款，未随支付的工程价款一并申报代征建安营业税及附加，形成漏税。
,(长期不办理竣工决算，不体现实现利润，从而不申报缴纳企业所得税和土地增值税。
(三)预售和销售阶段,(偷逃流转环节税收(,)收入长期挂往来账或以收抵支，不申报纳税。
开发多个楼盘的企业，部分楼盘销售收入不入账，隐瞒收入。
少开或不开销售不动产发票，开大头小尾发票，蓄意虚减计税依据。
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发企业的审计要点及技巧房地产开发企业是一种以房地产开发为主营业务的企业，其审计工作在帮助企业管理层及投资者了解企业财务状况、风险情况，保障财务信息的真实性和准确性方面起着重要作用。
下面将介绍房地产开发企业审计的要点及技巧。
审计要点：2.收入及支出项目审计：审计人员需仔细审查房地产开发企业的销售合同、租赁合同等相关文件，核实相应的收入和支出项目是否真实、合规，并评估其确认和计提的准确性。
3.成本项目审计：房地产开发企业存在大量的成本项目，如土地成本、房屋建筑成本等。
审计人员需审查企业的相关合同及材料，核实成本项目的计算和确认是否合理、准确。
4.与土地相关的审计：土地是房地产开发企业最重要的资产之一，审计人员需审查企业的土地取得和使用情况，核实土地权属、权益及使用合规性，评估土地价值和使用风险等。
5.与核算制度相关的审计：审计人员需审查房地产开发企业的会计制度和内部控制制度，评估其合规性、完善性和运行情况，以确保企业财务信息的真实性和准确性。
审计技巧：1.全面了解企业业务：审计人员需要全面了解房地产开发企业的业务模式、运作流程和主要风险，这有助于更好地确定审计重点和展开审计工作。
3.有效应用数据分析工具：房地产开发企业具有大量的数据，审计人员可以利用数据分析工具对企业财务信息进行横向和纵向分析，发现异常和风险，提高审计效率和准确性。
4.充分沟通与合作：审计人员需与房地产开发企业的管理层和内部审计部门进行充分的沟通和合作，了解企业的内部控制制度和审计需求，提高整体审计质量和效益。
5.准确运用审计程序：审计人员需要根据房地产开发企业的特点和客观需要，制定恰当的审计程序和方法，确保审计的全面性、准确性和合规性。
总结：房地产开发企业的审计工作需要审计人员掌握相关的审计要点和技巧，全面了解企业的业务特点和风险情况，充分运用数据分析工具，与企业管理层和内部审计部门进行有效沟通和合作，以提高审计质量和效率。
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房地产开发企业的审计要点及技巧
一、成本与收入的配比与核实对于房地产开发企业来说，首先，成本与收入的配比非常重要，因为它们可以直接或间接影响到企业的经营成果与财务状况。
审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。
（一）人为调节开发成本１．房地产项目开发前，通过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形资产——土地使用权”。
开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本。
２．将应计入其他应收款的代购房者支付的住房维修基金计入了开发成本。
３．有些房地产开发企业工程尚未决算，但仍根据工程预算及合同、协议预估应付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。
因此预估的工程成本的准确性和收集的完整性无法认定。
４．人为调高或随意提取公共配套设施费，调节开发成本。
５．随意分摊借款利息。
根据借款费用计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数额相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。
有时房地产开发企业确认开发项目的借款费用时，不是按规定方法计算，而是根据企业利润情况和财务报表的需要，在开发成本与财务费用之间人为划分，调节当期利润。
（二）人为调节经营收入１．将预售房款延迟确认收入。
《企业会计制度》规定，销售商品的收入确认必须同时具备四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关收入和成本能够可靠地计量。
根据以上规定，房地产开发企业的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业常常人为延迟商品房的竣工决算时间。
２．将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，往往只按成本价作存货减少处理，从而偷逃营业税金及附加。
二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。
国家规定，出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊，房地产开发企业取得土地后若改变用途的，应按规定补缴土地出让金。
但有些房地产开发企业以开发经济适用房等名义取得划拨土地后，未按经济适用房开发出售，而是开发成高档住宅楼、写字楼、商品用房出售，却不去相关部门补缴土地出让金，造成国家土地出让金的流失。
（二）偷漏税金。
如：调减经营收入，达到减少交纳营业税的计税依据；调增开发成本，使得企业所得税的应纳税所得额降低，少缴纳企业所得税；同时调减收入，调增成本，还会少纳土地增值税；将《房屋租赁合同》变更为《仓储合同》以隐瞒房租收入、将待售商品房出租收入账外存储等方法偷漏房产税；对在房地产开发过程中签订的各种经济合同，如勘察设计合同、土地买卖合同、委托代建合同、借款合同、商品房买卖合同、代销合同、广告合同、不按规定计缴印花税和贴花，此外，还可能会通过各种方式漏缴或欠缴契税。
三、违规取得贷款（一）编造虚假购销合同。
房地产开发企业有时会与本公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同，由企业垫付首付款，到银行办理按揭贷款手续，骗取银行购房贷款。
（二）将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行，套取银行信用。
房地产开发企业取得的土地使用权，在未曾开发时属于企业的无形资产，可用于抵押贷款；
在对该土地进行开发时，其土地使用权应从无形资产转入开发成本，实质上已不具有价值。
但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行，办理抵押贷款。
四、审计技巧（一）审计中应查阅的资料审计人员应认真审核经营收入明细账、开发成本明细账、往来明细账、应交税金明细账和相关原始凭证外，还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》等相关资料，查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。
将经营收入与销售不动产发票存根相核对；将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》等相核对，将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及的竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录与原始凭证相核对；同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法。
（二）如何确定应纳税额审计人员应熟悉税法规定，掌握各种税金的计算方法，正确计算各项税金的应纳税额，并与企业应交税金明细账相比较，确定企业偷漏各税的具体金额，提请企业按规定补缴或予以披露。
2015年湖北省宜昌市中考数学试卷
一、选择题（下列各题中，只有一个选项是符合题目要求的，本大题共15小题，每小题3分，计45分）
1．（3分）（2015•宜昌）中国倡导的“一带一路”建设将促进我国与世界各国的互利合作，根据规划，“一带一路”地区覆盖总人口约为4400000000人，这个数用科学记数法表示为（）A．44×108B．4.4×109C．4.4×108D．4.4×1010
2．（3分）（2015•宜昌）下列剪纸图案中，既是轴对称图形，又是中心对称图形的是（）A．B．C．D．
3．（3分）（2015•宜昌）陆地上最高处是珠穆朗玛峰顶，高出海平面8848m，记为+8848m；陆地上最低处是地处亚洲西部的死海，低于海平面约415m，记为（）
A．+415m B．﹣415m C．±415m D．﹣8848m
4．（3分）（2015•宜昌）某校对九年级6个班学生平均一周的课外阅读时间进行了统计，分别为（单位：h）：3.5，4，3.5，5，5，3.5．这组数据的众数是（）
A．3B．3.5 C．4D．5
5．（3分）（2015•宜昌）如图是一个可以自由转动的转盘，转盘分为6个大小相同的扇形，指针的位置固定，转动的转盘停止后，其中的某个扇形会恰好停在指针所指的位置（指针指向两个扇形的交线时，当作指向右边的扇形），指针指向阴影区域的概率是（）
A．B．C．D．
6．（3分）（2015•宜昌）下列式子没有意义的是（）
A．B．C．D．
7．（3分）（2015•宜昌）不等式组的解集在数轴上表示正确的是（）A．B．C．D．。