安徽区域碧桂园营销案例总结与研究

临泉碧桂园 2016年3月
×
颍上碧桂园 2017年7月
×
界首碧桂园 2017年8月
×
颍上2期 2017年10月
×
阜南碧桂园 2018年1月
×
太和碧桂园 2018年1月
×
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1.3 一城多碧地市案例
板块布局：统筹协调，策略护盘
阜阳经开区
32#地块
碧桂园翡翠湾南/北园： 2017年1月05日获取，楼面价×元/㎡； 2017年1月11日获取，楼面价×元/㎡； 碧 桂 园 翡 翠 湾 天 境 ： 2017年9月 7日获取，楼面价×元/㎡；
收入：2017年人均可支配收入22577元，比全国均值25974元低 13%
合肥
安徽省行政区划图 5
1.1 安徽区域概况
安徽区域楼市规模约4600 亿
安徽区域辖区规模约4000-5000亿 安徽区域目前已布局项目×个，大多位于三四五线城市，我司进
入合肥市场时间晚，2017年我司在合肥市区的销售金额为×亿
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1.2 一城多碧县城案例
无为县：安徽省十强县，122万人，人口多，经济强，藏富于 民
无为县概况：
人口：全市户籍人口122万，市区47万；
经济：全市GDP总量410亿元，人均GDP
为33598元； 交通：巢无公路、合芜公路与巢湖、芜湖
相通，水路交通发达，水路与芜湖、铜陵相
通；
产业：主导产业是电线电缆、船舶制造、
布局路径：
翡翠湾南/北园，同期获取 统一定位，7月开盘，至今销售41亿 9月7号翡翠湾天境地块，溢价承责强势排他获取 9月14号经开32#地，报名者寥寥 目前该地块流拍2次（我司应价未达政府底价）！
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1.3 一城多碧地市案例
开发策略：阜阳市区4个项目会同期销售，如何安排先后次序？ 同时期拿地 同时期销售 地理位置接近 高销售目标
无为
农副产品深加工、矿业开发。乡镇老板多，
藏富于民；
面积：2022平方公里
无为县
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1.2 一城多碧县城案例
无为已布局8个项目，2017年我司销售约30亿，占40%
2015-2017年无为我司销售业 绩
12
1.2 一城多碧县城案例
经过四年的深耕，品牌已深入人心，业绩背书，做一个成一个，持续深耕
单位：亿元
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1.3 一城多碧地市案例
阜阳市深耕历程
2015
2016
2017
阜阳碧桂园 首个项目成功落地，测试 市场容量和购买力，碧桂 园品牌传播
临泉碧桂园 碧桂园颍州府 高价获得城南优质地块， 树立市场标杆，实现项目 高溢价，品牌提升
碧桂园黄金时代 碧桂园翡翠湾(南园& 北园 ） 碧桂园翡翠天境 置地双清湾 界首碧桂园 颍上碧桂园 颍上碧桂园天誉 阜南碧桂园 太和碧桂园
安徽碧桂园营销总结与研究
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2
目录 Contents
城市运营
1 2 项目定位 3 营销策略 4 后续思考
3
1.1 安徽区域概况
安徽是人口大省，户籍人口7000万，经济实力和收入水平偏 低
经济：欠发达地区，2017年安徽GDP为 2.75万亿，居全国第13位
人口：人口大省，户籍人口约7027万，常住人口6196万人
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1.3 一城多碧地市案例
同板块开发：翡翠南北园，前置沟通，差异化供货，避免同质化
阜阳市
入的全国六大路网性铁路枢纽之一
产业：主导产业是农副产品加工、新兴煤化工
和煤电业；三次产业结构比为21.6 : 39.8 :
38.6
市区建成区面积：124平方公里
阜阳市
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1.3 一城多碧地市案例
随着城市发展，阜阳市场规模也在飞速增长
2015-2017年阜阳土地成交面 积
单位：亩
2015-2017年阜阳楼市成交金 额
注：安徽区域下辖14个市、52个县（不含滁州、马鞍山）
6
1.1 安徽区域概况
2017年安徽区域业绩翻番，超过万科和恒大在安徽的业绩之和
2015- 2017年安徽区域业绩 额
2017年安徽品牌房企销售金
6
1.1 安徽区域概况
重点城市深耕布局，阜阳市区、无为县市场份额逾40%
2017年安徽典型一城多碧城市的市场份额
注：图中市场总额为2017年城市商品住宅销售金
额
7
1.1 安徽区域概况
现有项目×个，2018年预计新增×个项目，8个地级市布局项目超×个
2017
2018
9
一城多碧的核心就是与城市共成长
城市运营如何牵引布局？ 项目布局如何占位深耕？ 同板块多项目如何开发？
县城市场：无为 地级市场：阜阳
9
1.2 一城多碧县城案例
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1.3 一城多碧地市案例
• 工作前置，统筹协调，有序开发
• 首开间隔一月，常销穿插加推 • 4.28
前置梳理需求，有序开发供货 8.4 8.31
6.24
7.30
10.1
10.28 11. 1
4月
5月
颍州府·云 亭首开销 售913套
13亿
6月
7月
黄金时代 首开销售 1027套
16亿
8月
9月
10
11
落子区县 持续深耕
一年落子
两年占位
三年深耕
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1.3 一城多碧地市案例
城区布局：分区占位，寸土必争
分区布局计划
实际布局7个项目
颍泉区1-2块 颍东区1-2块 颍州区2- 3块
城南区2- 3 块 经开区12块
产业园1-2块
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1.3 一城多碧地市案例
县城布局：循序渐进，全面覆盖
县城项目布局图
项目
摘地时间 楼面价（元/㎡）
翡翠湾 翡翠华府 翡翠公园
2014 落子布局
2016
智慧科技
2016
公园生活
时代城
2017
文化街区
钻石湾
2017
人居标杆
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1.2 一城多碧县城案例
溢价能力的提升，带来更多的项目机会
无为项目分期售价
单位：元/㎡
无为项目分期楼面价
单位：元/㎡
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1.3 一城多碧地市案例
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1.3 一城多碧地市案例
阜阳案例：安徽人口最多、经济最差的地级市，城区人口150 万
阜阳市概况：
人口：2016年全市户籍人口1061万人，市区
人口150万人，全国人口最多的县便在阜阳（
临 泉县人口227万）
经济：2016年全市GDP总量1402亿元，人均 GDP17590元，排在安徽省末位 交通：京九铁路纵贯境内，五路交汇、八线引
月
月
翡翠湾南 园首开销 售1673 套15亿
翡翠湾北 翡翠湾南 黄金时代 翡翠湾北 园首
开销 园加推销 加推销售 园加推销 售768套
售289套 102套2 售250套
7亿
3亿
亿
2.2亿
黄金时代 加推销售 54套1亿
颍州府 黄金时代
翡翠湾南园
翡Baidu Nhomakorabea湾北园
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1.3 一城多碧地市案例
“田 忌 赛 马 ” 开盘策略，先抬升，再 低价