武汉写字楼市场

武汉写字楼市场

市场环境

几年来，我们始终在努力寻找一种有效的、能最大限度规避房地产项目开发过程中的市场风险的分析方法。对数据的敏感，并在此基础上符合逻辑地推断，是我们认为比较有效的方法。

下面的市场环境分析并不是我们对本项目的真切的、最终的分析结果，只简单的表达了我们分析市场的方法和方向。当我们实际切入项目时，会尽悉收集相关市场环境的数据，在此基础上多角度的、深入的、符合逻辑的分析推断，寻出真正的细分市场和可量化的市场风险。

（一）武汉市房地产开发环境

根据武汉市统计局最新公布的统计数据显示，2002年1-9月，武汉市共完成国内生产总值1086.83亿元，比2001年同期增长11.6%，其中金融保险业完成35.83亿元，比2001年同期增长10.5%，实际利用外资9 4.81亿元，比去年同期增长8.9%，外商直接投资65.21亿元，比去年同期增长28.7%。

武汉市2002年1-9月份主要经济指标

经济指标数值（亿元）同比增长额（%）备注

国内生产总值 1086.83 11.6

金融保险业 35.83 10.5

外商直接投资 65211 28.7

武汉市国内生产总值保持两位数增长，房地产开发有了良好的宏观经济环境

金融保险业也保持两位数增长，金融一条街的吸引力进一步增强，投资信心指数上升

外商直接投资增长近30%，境外企业大规模进汉，金融街的写字楼市场攀升

2002年1-9月房地产完成投资额为81.2亿元，比去年同期增长16.5%，其中住宅完成投资61.6亿元，比去年同期增长20.8%，施工面积1309.1万平方米，比去年同期增长10.6%，竣工面积264.4万平方米，比去年同期增长35.9%，销售面积214.9万平方米，比去年同期增长9.7%。

武汉市2002年1-9月份房地产业主要指标

主要指标数值同比增长额(%) 备注

完成投资额 81.2亿元 16.5

住宅完成投资额 61.6亿元 20.8

施工面积 1309.1万平方米 10.6%

竣工面积 264.4万平方米 35.9%

销售面积 214.9万平方米 9.7%

结论一：房地产投资增长相对平稳，武汉市房地产市场还未出现明显泡沫，房地产宏观环境看好

结论二：竣工面积增长过速，竣工面积大于销售面积，市场出现疲软，市场竞争加剧

（二）区域房地产市场发展趋势分析

1、住宅市场发展趋势分析

项目所在区域可以界定为解放大道以北，发展大道以南，香港路以西，青年路以东。本区域为武汉市金融密集区，中档住宅市场价格在2500-2800元/平方米，如德富花园、宇济花园、小南湖芬香园、嘉颐新都等，中高档住宅市场价格在2900-3200元/平方米，如富豪花园、沁园春、中环大厦、环亚艺术家等，高档住宅市场价格在3300-3600元/平方米，如澎湖高级公寓等，豪宅市场价格在3900-4200元 /平方米，目前区域内真正能称为豪宅的只有世纪华庭。

区域中档住宅消化速度较慢，德福花园4.3万平方米，三年才消化95%，中高档项目相对畅销，如中环大厦、环亚艺术家,5-6万平方米，一年多的时间就消化了近80%，高档项目消化情况也不乐观，澎湖高级公寓,2.4万平方米,两年多时间才消化进60%, 区域豪宅市场被追捧,189户、总建筑面积4.24万平方米的世纪华庭一年多一点的时间就消化了近95%。

区域近年来开发的住宅项目一览表

项目名称地理位置总建筑面积销售价格销售时段消化率

德福花园北湖西路 4.3 2650 99-02 95%

小南湖芬香园台北一路 1.2 2680 00-02 95%

富豪花园马场角 12 3050 00-02 70%

沁园春马场角 13 2800 01-02 30%

宇济花园马场角 2.1 2340 01-02 50%

中环大厦云林街 6.4 2450 01-02 95%

环亚艺术家台北一路 5.6 2800 01-02 90%

澎湖高级公寓台北路 2.4 3500 00-02 85%

世纪华庭西北湖 4.2 4200 01-02 95%

晴雅轩新华下路 1.4 2680 01-02 45%

嘉颐新都青年路 1.5 2280 02 30%

2、写字楼市场发展趋势分析

本区域是武汉市写字楼最集中的区域，区域写字楼主要分布在建设大道、新华路、新华下路沿线，现有比较有名的写字楼有建银大厦、招银大厦、国贸大厦、信合大厦、环亚大厦、瑞通广场、房地产交易大厦、天元商务大厦、南达大楼、长江大厦和在建的国际证券大厦、元辰·国际等。

区域内的5A写字楼租金一般在70-90元/平方米·月，出租率一般在80%以上，如建银大厦、招银大厦、信合大厦、瑞通广场、国贸大厦等。区域内非5A写字楼租金一般在40-60元/平方米·月，出租率一般在60%以上，如天元商务大厦、房地产大厦、环亚大厦、长江大厦、南达大楼等。

区域写字楼项目一览表

项目名称地理位置总建筑面积月租金出租率使用年限

建银大厦西北湖 12.16 80起 100% 5年

招银大厦建设大道 5.5 60起 90% 6年

信合大厦喷泉公园 3.8 70起 80% 3年

国贸大厦建设大道 10 83起 80% 4年

瑞通广场建设大道 7.8 70起 80% 3年

环亚大厦喷泉公园 4 40起 60% 2年

房地产大厦建设大道 -- 60起 60% 3年

天元大厦新华下路 5.1 70起 80% 2年

长江大厦新华下路 3.6 31起 80% 2年

南达大楼新华下路 1.9 32起 80% 2年

区域写字楼扎堆，金融一条街的区域形象已确立，而且区域交通便利，住宿、餐饮类酒店、咖啡厅、酒吧等休闲娱乐设施完备，是许多境外公司、外地公司办公寻租写字楼之首选区域。

由于武汉独特的地理位置和正在发展中的经济环境，会有越来越多的境外公司、外地公司涌向武汉，因此区域的写字楼市场需求潜力很大。

3、酒店市场发展趋势分析

区域内纯餐饮类比较多，有亢龙太子酒轩、小蓝鲸酒店、湖锦大酒店、三五醇酒店等较为有名的酒店。但区域内集餐饮、住宿、商务等为一体的酒店还相对较少，目前比较有名的、大型的有香格里拉大饭店（五星级）、高雄大酒店（三星级）、中亚大酒店（三星级）等，与区域著名的金融区还不相称。因此集餐饮、住宿、商务为一体的星级酒店还有一定发展空间。

区域星级酒店一览表

酒店名称地理位置规模星级标准单间房价入住率

香格里拉大饭店建设大道 520套五 635 80%