专业百货招商定位篇

• ---功能规划
☆ 功能设计原则
要符合业态定位
要控制投资成本
要保障投资收益
要提升商业价值
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---功能规划
☆ 商业项目的主要功 能
购物功能 酒店功能
餐饮功能 商务功能
休闲功能 观光功能
娱乐功能 其他功能
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•第四部分： 商业规划篇
• ---设备配套
消防的分区与设置 安防的布点与监控 广播的布点与配置 给排水的点位配套
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专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---设备配套
通风排烟的点位配套 煤气管道的点位配套 空调暖通的选型配套 垃圾处理设备的配套
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•第二部分： 商业市调篇
• ---城市规划调
查：
•城市整体发展规划
•城市商业中心规划
•城市交通道路规划
•城市产业布局规划
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•第二部分： 商业市调篇
• ---商业同业调查：
➢ 销售状况 ➢ 盈利状况 ➢ 楼层布局 ➢ 商品布局
➢商场环境 ➢营销特点 ➢员工状况 ➢管理团队
专业百货招商定位篇
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
•招 商 定 位 篇
• 第一部分：商业基础篇 • 第二部分：商业市调篇 • 第三部分：商业定位篇 • 第四部分：商业规划篇
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第一部分： 商业基础 篇
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
专业百货招商定位篇
•第二部分： 商业市调篇 •作 用 ：
知己知彼，方能百战百胜
运筹帷幄，方能决胜千里
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专业百货招商定位篇
•第二部分： 商业市调篇
• 内容
：
• 社会经济调查
• 商业同业调查
• 商圈形态调查 • 商业资源调查
• 居民消费调查 • 商业物业调查
• 城市规划调查 • 潜在竞争调查
商业功能设计 商业功能组合 商业功能布局
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专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---功能规划
☆ 商业价值分 析
商业价值的发现和提升
商业价值A、B、C分析
影响商业价值的因素——
位置、物业、定位、管
学习改变命运,知 识创造未来
理
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•第四部分： 商业规划篇
•购物中 心
•商品 •品牌 •商户
•进销差 价
•联营分 成
•租金收 益
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•第一部分： 商业基础篇
• 8大组合 ：
学习改变命运,知 识创造未来
➢ 相同价格模式组合 ➢ 相同销售模式组合 ➢ 相同消费客群组合 ➢ 多种业态组合
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•第一部分： 商业基础篇
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---六大原则
市场调查是前提 商业定位是依据 设备配套是重点
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•第四部分： 商业规划篇
• ---六大原则
经营管理是目标 多方沟通是保障 投资策略要照顾
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专业百货招商定位篇
学习改变命运,知 识创造未来
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•第四部分： 商业规划篇
• ---空间设计
配套用房的预留
办公室
监控室
理货间
总收室
投诉接待处
员工食堂
员工更衣间
周转仓
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•第四部分： 商业规划篇
• ---设备配套
电梯的类型与功能 电梯的位置和方向 强电的配置与分配 弱电的类别与分布
•第四部分： 商业规划篇
• ---八大内容
业态规划
功能规划
布局规划
交通组织规划
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•第四部分： 商业规划篇
• ---八大内容
空间设计
设备配套
装修设计
外观形象
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•第四部分： 商业规划篇
• ---业态规划
•流 程：
• 明确 • 目的
•
制定计划
•包括时间、地点、人员
、内容、工具、预算等
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• 总结 • 评估
• • 监督 • 管理
•
• 组织 • 实施
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•第二部分： 商业市调篇
•应 用：
• 论证分析 （SWOT)
•
提交报告
• 包括信息汇总，SWOT
，定位诠释，营销策略，
•
•商圈定 位
•商场定 位
•商品定 位
•品牌定 位
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•楼层定 位
•品类定 位
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•第三部分： 商业定位篇
• ---定位内容 （TEN
CONTENT•)
•
•
业态定位 功能定位 品类定位
客群定位
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客层定位
•
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•第三部分： 商业定位篇
•第二部分： 商业市调 篇
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•第二部分： 商业市调篇
•专业市场调查—— • 正确的商业定位的前 提
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•第二部分： 商业市调篇
商业市调的作用 商业市调的内容 商业市调的流程 商业市调的应用
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学习改变命运,知 识创造未来
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•第四部分： 商业规划篇
• ---布局规划
商业布局规划是各类商
业业态、经营品类、消费功能，
在商业物业内部空间立体分布的
经营格局。
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•第四部分： 商业规划篇
• ---布局规划
垂直布局——楼层 平面布局——楼面 区域布局——局部
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•第四部分： 商业规划篇
• ---布局规划
☆ 垂直布局 汉堡式 淋浴式 侧立式
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•第四部分： 商业规划篇
• ---布局规划
☆ 平面布局
四角定位法
宜农宜林法
Байду номын сангаас阶过渡法
核心磁力法
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•第二部分： 商业市调篇
• ---商业资源调查：
➢ 品牌资源
➢资金实力
➢ 经销商资源
➢经营水平
➢ 主力店资源
➢合作条件
➢ 配套商业资源 ➢发展规划
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•第二部分： 商业市调篇
• ---商业物业调查：
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•第四部分： 商业规划篇
• ---装修设计
一次装修 二次商装
美陈导购
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•第四部分： 商业规划篇
• ---外观形象
外立面 外广场 主入口
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•第四部分： 商业规划篇
• ---定位基础 （TEN
W•H地AT段)决•定做什么
•？ •
• 物业情况决定做什么 ？
• 政府要求做什么
• 与竞争对手规避做什
？
么？
• 开发商期望做什
• 引领市场需要做什么
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么？市场需求做
？ 专业百货招商定位篇
•第三部分： 商业定位篇
• ---定位原则 （ONE
LINE)
• ---定位内容 （TEN
CONTENT•) 商圈定位
•
• 模式定位
形象定位
策略定位
战略定位
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•第四部分： 商业规划 篇
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
学习改变命运,知 识创造未来
六项原则 八大内容 十大误区 十大禁忌
适度点缀法
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•第四部分： 商业规划篇
• ---交通组织规划
商业交通的“四流 ”
车流 物客流流 员工流
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•第四部分： 商业规划篇
• ---交通组织规划
外部交通 ➢ 城市道路网的协调 ➢ 广场功能及人流组织 ➢ 主入口设计及人流导入 ➢ 车辆分流及路线设计
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•第四部分： 商业规划篇
• ---空间设计
空间设计的商业规范
层高
学习改变命运,知 识创造未来
柱距 荷载 平面空间
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•第四部分： 商业规划篇
• ---空间设计
空间设计的商业规范 天地柱墙 电梯的位置方向和功能 配套用房的位置和面积 主楼和辅楼的关系控制
• ---外观形象
主入口
主入口的位置与方向
主入口的宽度与高度 主入口的造型及材料 主入口与广场的高差 主入口的美化布置
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• ---外观形象
外立面
立面风格造型
玻璃幕墙与窗户 广告灯箱 橱窗设计陈列
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•第四部分： 商业规划篇
• ---外观形象
外广场
功能设计 功能分区 出入口疏导与引导 灯光与绿化
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•第四部分： 商业规划篇
学习改变命运,知 识创造未来
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•第二部分： 商业市调篇
• ---社会经济调查：
➢经济发展水平 ➢区域产业结构 ➢居民可支配收入 ➢社会零售商品总额
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➢ 商业投资环境 ➢ 社会治安状况 ➢ 商业发展状况 ➢ 劳动工资状况
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•第二部分： 商业市调篇
学习改变命运,知 识创造未来
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•第四部分： 商业规划篇
• ---交通组织规划
内部交通
共享空间客流汇聚 交通节点客流组织 主次动线客流分流
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•第四部分： 商业规划篇
• ---空间设计
空间设计的三规范
建筑规范 消防规范 商业规范
实施方案等。
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• 效果 • 评估
• • 监督 • 管理
•
• 组织 • 实施
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•第三部分： 商业定位 篇
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第三部分： 商业定位篇
学习改变命运,知 识创造未来
定位基础
定位原则
定位内容
•
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•第三部分： 商业定位篇
学习改变命运,知 识创造未来
业态定位 业态组合 业态布局 业态市场定位
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•第四部分： 商业规划篇
• ---业态规划
学习改变命运,知 识创造未来
业态规划必须解决— —
做什么？ 做在哪儿？ 为谁服务？ 如何组合？
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•第四部分： 商业规划篇
• ---功能规划
•第一部分： 商业基础篇
• 4大趋势
• 8大组合 • 5大差异
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•第一部分： 商业基础篇
• 4大趋势 ：
学习改变命运,知 识创造未来
• 手风琴压缩式 • 手风琴扩张式 • 专业集约式 • 关联组合式
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•第一部分： 商业基础篇
•超市
•百货
• ---商圈形态调查：
➢ 商圈分布 ➢ 商圈规模 ➢ 商圈特点
➢形态结构 ➢竞争力分析 ➢发展趋势
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•第二部分： 商业市调篇
• ---居民消费调查：
➢居民构成
➢人口规模
➢人口素质
➢收入来源
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➢可支配收入 ➢消费结构 ➢购物习惯 ➢消费心理
➢物业规模 ➢内部空间 ➢设备配套 ➢能源配置
➢交通状况 ➢外部环境 ➢外观形象 ➢管理水平
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•第二部分： 商业市调篇
• ---潜在竞争调查：
➢未来商圈格局 ➢在建或将建商业项目 ➢国内主力品牌者的拓展计划 ➢政府政策导向
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•第二部分： 商业市调篇
• 8大组合 ：
➢ 同类品牌组合 ➢ 关联品类品牌组合
➢ 消费链环品类组合
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➢ 综合品类组合
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•第一部分： 商业基础篇
• 5大差异 ：
学习改变命运,知 识创造未来
• 业态差异化 • 品类差异化 • 品牌差异化 • 客群差异化 • 客层差异化
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学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---交通组织规划
内部交通
➢ 垂直交通
学习改变命运,知 识创造未来
➢ 平面交通
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•第四部分： 商业规划篇
• ---交通组织规划
内部交通
➢ 主次动线宽度与走向 ➢ 电梯的类型及功能 ➢ 电梯的位置及方向 ➢ 电梯的空间分区 ➢ 电梯的时间控制 ➢ 员工通道及管理