投资项目评估讲义第五节销售收入和税金的估算
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销售收入、利润和税金
城建税实行的是地区差别税率，按照纳税 人所在地的不同，税率分别规定为7%、 5%、1%三个档次，不同地区的纳税人实 行不同档次的税率。
应纳税额=纳税人实际交纳的增值税、消费 税、营业税税额×适用税率
（7）教育费附加
教育费附加的计征依据是纳税人实际交纳 的增值税、消费税和营业税税额。征收率 为3%。
资源税的计算： 资源税的应纳税额，按照应税产品的课税数
量和规定的单位税额计算。具体计算公式如 下： 应纳税额=课税数量×单位税额
（5）关税及其估算 关税是由海关对进出我国国境或关境的货
物和物品征收的一种税。它既是国家调节 进出口贸易和宏观经济的重要手段，也是 中央财政收入的重要来源。
关税分两种，即进口税和出口税。
Байду номын сангаас 计算公式：
应纳所得税额=（收入总额-准予扣除项目 金额）×应税税率
收入总额包括：生产经营收入、财产转让收 入、利息收入、租赁收入、特许权使用费 收入、股息收入、其他收入。
扣除项目包括：成本、费用、损失、税金。
（4）资源税及其估算 资源税：是对在我国境内从事资源开发，因
资源条件差异形成的价格级差收入征收的一 种税。纳税人是在我国境内开采矿产品和生 产盐的单位和个人。
（2）是国家调节经济活动的重
要杠杆。
税收的组成
所得税
企业所得税、个人所得 税、农业税、外商投资 企业所得税、外国企业
所得税
流转税
增值税、消费营业税、 关税、城镇维护建设
税
财产税：房产税、契税、车船税
资源税： 资源税、土地使用税
行为税
屠宰税、印花税、车 船使用税
2、税金的估算
（1）增值税及其估算
（2）营业税及其估算 营业税是对提供劳务、转让无形资产或销
应纳税额=纳税人实际交纳的增值税、消费 税、营业税税额×适用税率
（7）教育费附加
教育费附加的计征依据是纳税人实际交纳 的增值税、消费税和营业税税额。征收率 为3%。
资源税的计算： 资源税的应纳税额，按照应税产品的课税数
量和规定的单位税额计算。具体计算公式如 下： 应纳税额=课税数量×单位税额
（5）关税及其估算 关税是由海关对进出我国国境或关境的货
物和物品征收的一种税。它既是国家调节 进出口贸易和宏观经济的重要手段，也是 中央财政收入的重要来源。
关税分两种，即进口税和出口税。
Байду номын сангаас 计算公式：
应纳所得税额=（收入总额-准予扣除项目 金额）×应税税率
收入总额包括：生产经营收入、财产转让收 入、利息收入、租赁收入、特许权使用费 收入、股息收入、其他收入。
扣除项目包括：成本、费用、损失、税金。
（4）资源税及其估算 资源税：是对在我国境内从事资源开发，因
资源条件差异形成的价格级差收入征收的一 种税。纳税人是在我国境内开采矿产品和生 产盐的单位和个人。
（2）是国家调节经济活动的重
要杠杆。
税收的组成
所得税
企业所得税、个人所得 税、农业税、外商投资 企业所得税、外国企业
所得税
流转税
增值税、消费营业税、 关税、城镇维护建设
税
财产税：房产税、契税、车船税
资源税： 资源税、土地使用税
行为税
屠宰税、印花税、车 船使用税
2、税金的估算
（1）增值税及其估算
（2）营业税及其估算 营业税是对提供劳务、转让无形资产或销
投资项目评估讲义第五节销售收入和税金的估算
二、利润形成的估算方法 对于工业企业，
项目利 销售 投资 营业外 营业外 润总额 利润 净收益 收入 支出
1 销售利润
销售 产品销 其它销 管理 财务 利润 售利润 售利润 费用 费用
产品销 产品销 产品制 产品销 产品销售 售利润 售收入 造成本 售费用 税金及附加
其它销售利润是指企业除项目产品 销售外从事服务业等所得的销售利 润，在财务评估时难以估计，所以 一般项目的利润按下式计算：
• 实际上，按我国《第二步利改税实 施细则》等文件，自1994年1月1日 起，土地使用税、房产税、车船使 用税、印花税等计入项目成本费用。
（二）销售收入的估算 1 明确产品销售市场 预测①外销和②内销的销售 量。假定年产量即为销售量， ③零库存。 ④未达产年份销售量=达产年 销售量×当年生产负荷（%）
• 销售收入分为：产品销售收入和其 它销售收入。
• 对于工业企业，产品销售收入包括 包括：销售成品、自制半成品、提 供工业性劳务等取得的收入。
• 其它销售收入包括材料销售、固定 资产出租、包装物出租、外购商品 销售、无形资产转让、提供非工业 性劳务等取得的收入。
销售税金 消费税、增值税、营业税、城市维护建 及附加 设税、资源税及教育费附加等
• 5 教育费附加
• 缴纳人：凡缴纳增值税、营业税、 消费税的单位和个人，都必须缴 纳教育费附加。
• 计缴依据：增值税、营业税、消 费税的税额，
• 缴纳率：3%
• 6 资源税 是对资源生成和开发条件 的差异而客观形成的级差收入征收 的税种。
• 资源税=课税数量×单位税额
• 课税数量指销售量及自产自用量。
4 营业外支出
• 营业外支出，指与企业生产经营 无直接关系的各项支出。包括： 固定资产盘亏、报废、毁损和出 售的净损失，非正常停工损失， 子弟学校、技工学校经费，公益 捐赠，赔偿金，违约金等。
投资项目评估第5章财务分析PPT课件
39
案例2
年利率7%，复利，买商品房40万元，首 期12万元，20年按揭，每年35000元，该 商品房相当于现款售价多少？ 年金现值系数（P/A，7%，20）=10.594 得该商品房的实际现价 =12+3.5×10.594=49.079万元
40
案例3
48岁的王先生在考虑是否办理一项 养老保险，其方案是，从现在起的12年， 每年交2000元，到60岁退休可拿到一次 性退休补助金3万元，若预测今后12年 的银行年利率不会低于5%，他该不该投 这个保险？ 0.2万元×16.917=3.3834万元。（不 该投）
第五章 财务分析
第一节 财务分析的一般程序 第二节 正确识别项目的现金流入和现金流出 第三节 基本财务报表的编制和财务效果的计算
1
第一节 财务分析的一般程序
一、财务评价 二、财务分析的一般程序
2
财务评价
根据国家现行的财务制度和价格体 系，分析计算项目直接发生的效益和 费用，编制财务报表，计算评价指标， 考察项目的盈利能力、清偿能力以及 外汇平衡等财务状况，据以判别项目 的财务可行性。
1.1 产品销售外汇收入
0
1.2 外汇借款
0
1.3 其他外汇收入
0
2 外汇运用
00000000000
2.1 固定资产投资中外汇支出
0
2.2 进口原材料
0
2.3 进口零部件
0
2.4 技术转让费
0
2.5 偿还外汇借款本息
0
2.6 其他外汇支出
0
2.7 外汇余缺
0
注：1.其他外汇收入包括自筹外汇等 2.技术转让费是指生产期支付的技术转让费
序
年份
号
案例2
年利率7%，复利，买商品房40万元，首 期12万元，20年按揭，每年35000元，该 商品房相当于现款售价多少？ 年金现值系数（P/A，7%，20）=10.594 得该商品房的实际现价 =12+3.5×10.594=49.079万元
40
案例3
48岁的王先生在考虑是否办理一项 养老保险，其方案是，从现在起的12年， 每年交2000元，到60岁退休可拿到一次 性退休补助金3万元，若预测今后12年 的银行年利率不会低于5%，他该不该投 这个保险？ 0.2万元×16.917=3.3834万元。（不 该投）
第五章 财务分析
第一节 财务分析的一般程序 第二节 正确识别项目的现金流入和现金流出 第三节 基本财务报表的编制和财务效果的计算
1
第一节 财务分析的一般程序
一、财务评价 二、财务分析的一般程序
2
财务评价
根据国家现行的财务制度和价格体 系，分析计算项目直接发生的效益和 费用，编制财务报表，计算评价指标， 考察项目的盈利能力、清偿能力以及 外汇平衡等财务状况，据以判别项目 的财务可行性。
1.1 产品销售外汇收入
0
1.2 外汇借款
0
1.3 其他外汇收入
0
2 外汇运用
00000000000
2.1 固定资产投资中外汇支出
0
2.2 进口原材料
0
2.3 进口零部件
0
2.4 技术转让费
0
2.5 偿还外汇借款本息
0
2.6 其他外汇支出
0
2.7 外汇余缺
0
注：1.其他外汇收入包括自筹外汇等 2.技术转让费是指生产期支付的技术转让费
序
年份
号
项目财务评估-项目投资的构成与估算(ppt30)
资金来源与运用表
基本报表4资金来源与运用表
（单位：万元）
资产负债表 资产＝负债＋所有者权益
资产负债率＝
负债总额 全部资产总额
100％
流动比率＝
流动资产总额 流动负债总额
100％
速动比率＝
速动资产总额 流动负债总额
100％
流动资产 存货/ 流动负债100%
基本报表5 资产负债表
Байду номын сангаас
（单位：万元）
总 成 本 = 生产成本+销售费用 生产成本= 制造成本+管理费用+财务费用 制造成本= 直接材料费+燃料动力费+职工工资+职工福利费用
+制造费用 制造费用= 折旧费+修理费+其他制造费用 经营成本= 总成本费用—折旧费—摊销费—维简费—利息支出
四、 项目收入、税金与利润估算
（1）产品年销售收入＝∑产品年销售量* 销售单价 （2）项目年税金：按国家税法规定的税种、税率计算 （3）年销售利润＝年产品销售收入－年总成本费用
精品资料网
⑤国内外非银行机构的资金 ⑥外国政府、企业、团体、个人等的资金 ⑦国内企业、团体、个人的资金 资金来源：直接融资和间接融资 （3）资本金筹措 新设项目法人项目资本金筹措 ①政府财政性资金 ②国家授权投资机构入股的资金 ③国内外企业入股的资金 ④社会团体、个人入股的资金 ⑤受赠予资金
既有项目法人项目资本金筹措 ①项目法人可用于项目的现金（库存现金、
简易快速估算法
此法不需要计算设备单项费用，如单位生产能力 投资估算法：
I2
I1 Q1
.Q2
生产能力（规模）指数法
精品资料网
n
第十章项目财务效益评估《投资项目评估》PPT课件
全部投资回收期
盈
投资利润率
利
能
பைடு நூலகம்投资利税率
力
资本金利润率
财务净现值
借款偿还期 资产负债率 流动比率 速动比率
财务净现值率 盈
利
清 项目投资财务内 能
偿 能
部收益率
力
力 资本金财务内部
收益率
投资各方财务内 部收益率
五、项目财务评估的方法
(一)现金流量分析法
以项目作为一个独立系统，对投资项目在某一时间(年)内支 出的费用称为现金流出，而在此同一时间(年)内所取得的收 入称为现金流入，两者统称为现金流通量即为现金流量。
(8)企业所得税
是按企业应纳税所得额乘以所得税税率计算。 在项目财务评价中的应纳税所得额，可以按 照利润总额扣除投产初期5年内允许弥补企 业以往发生的亏损额进行计算。
应纳所得税税额=(利润总额—弥补亏损) ×税率
增值税、营业税、资源税、消费税、城市维护建设 税和教育费附加，合称为项目销售税金及附加。
四、财务评价判据参数的选用原则
五、财务评价参数估算的评估 (一)评估的原则 (二)评估的要求
第四节 项目财务效益与费用的估算与评估
一、概述
项目财务效益与费用是指由项目实施投资主体获 取的直接财务收益与支付的直接财务费用。
二、营业收入和补贴收入的估算与评估
(一)营业收入的内容和作用
营业收入是指项目投产后的一定时期内销售产品、 提供服务和让渡资产使用权所得的收入。
（一）项目经济评估的内容及侧重点
1.对于一般投资项目，由于其产品的市场价格基本能反映其 真实价格，必须进行财务评估。当财务评估的结果能够满足 投资决策的需要，则可不必进行国民经济评估。
《税金的估算》PPTPPT
（4）财产税
以法人和自然人拥有或转移的财产价值或增殖 额为征收对象。
车船税、房产税、土地增殖税
（5）行为税
固定资产投资方向调节税：国家推行的产业政策， 形成固定资产原值的一部分。（已停征）
城市维护建设税 关税 印花税 契税 教育费附加
城市维护建设税 为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市建
计算公式： 应纳营业税额 = 营业额 × 适用税率
娱乐业：5%～20%的幅度税率
金融保险、服务、转让无形资产，销售不动产： 5%
交通运输、建筑业、文化体育、邮电通信：3%
消费税
消费税是对特定消费品和消费行为征收的一种流转 税。消费税是为了保证国家财政收入，体现基本保 持原税赋的原则，同时考虑对一些消费品进行特殊 调节，对少数消费品在征收增值税的基础上征收的。
增值税实行价外计征的办法，（价外税），即 按不包含增值税税金的商品价格和规定的增值 税率计征增值税。纳税人销售货物或者提供应 税劳务，应纳增值税额按下式计算：
应纳增值税额 = 当期销项税额 - 当期进项税额
销项税项=不含增值税的销售额×税率
增值税率设为三个档次：基本税率、低税率、 零税率
➢ 基本税率 17%
《税金的估算》PPTPPT
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税金在财务分析中是一种现金流出，在国民经 济分析中是一种转移支付。
我国目前的工商税制分为：流转税类、所得税 类、资源税类、财产税类、行为税类五大类。
技术经济评价角度：
计入固定资产总投资：固定资产投资方向调节税、 耕地占用税
（3）所得税
在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组 织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，应依 法缴纳企业所得税。 企业所得税税基：利润总额（应纳税所得额）
投资项目的财务评价
流动资金等于流动资产与流动负债旳差额。 流动资产一般涉及存货、库存现金、应收 账款和预付账款；流动负债一般只考虑应 付账款和预收账款。
2、营业税金及附加
是指增值税、营业税、消费税、资源税、 城市维护建设税、教育费附加等。
3、经营成本
是指项目生产经营过程中旳支出，涉及外 购原材料、燃料及动力费、工资及福利费、 修理费、其他费用。
总成本费用估算表
项目
合计
外购原材料
外购燃料及动力
工资及福利费
修理费
其他费用
经营成本（1+2+3+4+5）
折旧费
摊销费
利息支出
总成本费用
其中：1、固定成本
2、可变成本
计算期
三、营业收入、税金和利润估算
1、营业收入估算
营业收入=销售量（服务量）×价格
2、营业税金及附加估算
营业税金及附加是指增值税、营业税、 消费税、城市维护建设税、资源税、 土地增值税、教育费附加等。
资金上旳投资。
第三节 投资项目财务预测
财务预测是对财务评价所需要旳一系 列投入、产出基础数据进行预测和估 算旳工作。
财务预测旳质量是决定财务评价质量 及其成败旳关键。
是项目正确决策旳主要确保之一。
一、投资估算
建设项目总投资是建设投资、建设期 利息和流动资金之和。
（一）建设投资估算
固定资产投资是指项目按拟定建设规 模、产品方案、建设内容进行建设所 需旳费用。它涉及建筑工程费、设备 购置费、安装工程费和工程建设其他 费用。
4、维持营运投资 在运营期内设备、设施等需要更新或
拓展旳项目，应估计项目维持营运旳 投资费用，并在现金流量表中将其作 为现金流出，同步应调整有关报表。
2、营业税金及附加
是指增值税、营业税、消费税、资源税、 城市维护建设税、教育费附加等。
3、经营成本
是指项目生产经营过程中旳支出，涉及外 购原材料、燃料及动力费、工资及福利费、 修理费、其他费用。
总成本费用估算表
项目
合计
外购原材料
外购燃料及动力
工资及福利费
修理费
其他费用
经营成本（1+2+3+4+5）
折旧费
摊销费
利息支出
总成本费用
其中：1、固定成本
2、可变成本
计算期
三、营业收入、税金和利润估算
1、营业收入估算
营业收入=销售量（服务量）×价格
2、营业税金及附加估算
营业税金及附加是指增值税、营业税、 消费税、城市维护建设税、资源税、 土地增值税、教育费附加等。
资金上旳投资。
第三节 投资项目财务预测
财务预测是对财务评价所需要旳一系 列投入、产出基础数据进行预测和估 算旳工作。
财务预测旳质量是决定财务评价质量 及其成败旳关键。
是项目正确决策旳主要确保之一。
一、投资估算
建设项目总投资是建设投资、建设期 利息和流动资金之和。
（一）建设投资估算
固定资产投资是指项目按拟定建设规 模、产品方案、建设内容进行建设所 需旳费用。它涉及建筑工程费、设备 购置费、安装工程费和工程建设其他 费用。
4、维持营运投资 在运营期内设备、设施等需要更新或
拓展旳项目，应估计项目维持营运旳 投资费用，并在现金流量表中将其作 为现金流出，同步应调整有关报表。
项目财务评估及收入和营业税金
项目财务评估及收入和营业税金
一、项目计算期：
计算期为15年（建设期3年）
二、项目基准收益率
项目基准收益率为10%
三、经营收入：
项目收入主要来自于：仓储保管费用、场地使用费用、装卸费用、停车费用、物业管理费用。
正常年份经营收入356.4万，（预计10家公司和托运部入驻整合后收入）。
分项收入如表：
四、税金及附加
营业税金及附加主要包括营业税、城建税、教育附加费其中：营业税5%，城建税7%，教育附加费3%
正常年份收入356.4万元，税金及附加为：19.602万元。
五、工资及福利：
预计解决人员80人岗位，合同制人员25人，平均年工资及福利费18000元/人，总额为：45万元，临时工55人，年平均工资15000元/人，总额为：82.5万元。
项目年工资及福利总额为：127.5万元。
《项目投资估算》课件
设计说明和技术规格书提供了关于项 目的技术要求和标准，有助于了解项 目的复杂性和投资需求。
施工图设计
施工图设计文件提供了更详细的建筑 和设备信息，有助于更精确地进行投 资估算。
设备与材料价格资料
01
02
03
市场调查
通过市场调查了解设备、 材料的市场价格和供应情 况，为投资估算提供参考 。
供应商报价
与供应商沟通，获取设备 、材料的报价单，作为投 资估算的直接依据。
历史成本数据
参考类似项目的历史成本 数据，作为估算本项目投 资的重要参考。
费用指标与定额
行业标准和规范
根据所在行业的标准和规 范，确定各项费用指标和 定额。
工程造价信息
查阅工程造价信息，了解 各项费用指标和定额的最 新动态。
专家咨询
估算依据与范围
估算依据
国家及地方相关政策法规、行业标准 和市场价格信息等
估算范围
项目从筹备到运营所需的总投资，包 括建设成本、流动资金和税费等
估算方法与步骤
估算方法：采用工程概算法和分类估 算法相结合的方法进行估算
估算步骤
1. 收集相关资料和数据，包括项目规 划、设计方案、工程量清单、市场价 格信息等；
估算的步骤
收集基础资料
收集与项目相关的所有必要资料，包 括技术、经济、市场等方面的数据。
02
确定估算依据
根据收集的资料，确定估算所依据的 标准、规范、价格等信息。
01
编写估算书
将估算结果整理成书面形式，编写完 整的项目投资估算书。
05
03
选择估算方法
根据项目特点和估算精度要求，选择 合适的估算方法，如工程概算法、比 例估算法、系数估算法等。
第八章项目投资估算与评估《投资项目评估》PPT课件
7. 建设期借款利息估算
（1）利息的含义 （2）利息的内容 （3）利率的计算 i=(1+r/m)m -1 式中：i—有效年利率
r—名义年利率 m—每年计息次数
（4）利息的计算
各年应计利息
=
年初借款 本息累计
当年借款额 +2
×
有效年利率
(二）简单估算法（匡算法）
估算的方法有:
1.单位生产能力估算法 2.生产能力指数估算法 3.比例估算法 4.按设备购置费用的百分比估算法 5.资金周转率法 6.朗格系数法
1、分项定额详细估算法
流动资产 = 现金+存货+应收账款+预付账款 流动负债 = 应付账款+预收账款
流动资金本年增加额 =本年流动资金–上年流动资金
(1)现金需要量估算
年其他 制造 管理 销售 [以上三项费用中所含 费用 = 费用 + 费用 + 费用 － 的工资及福利费、折旧费、
摊销费、修理费]
⑴ 设备价值百分比法： 安装工程费=设备原价×安装费率（%）
⑵ 综合吨位指标法：
安装工程费=设备吨重×每吨设备安装费指标 （元/吨）
（3） 按座、台、套、组、根或功率为计量 单位的概算指标计算。 （4）按平方米建筑面积的概算指标计算。
安装工程费=安装工程实物量×安装费用指标
4. 工程建设其他费用估算
在上述鉴定分析过程中如发现问题，应分析原因并采取相 应的措施进行修改调整。
第四节 流动资金的估算与评估
一、流动资金的概念与作用
二、流动资金的构成
三大块
货币资金 应收和预付款项 存货
三、流动资金的估算
流动资产=流动资金+流动负债（应付及预收账款） 则： 流动资金=流动资产 – 流动负债
《投资项目评估》PPT课件
(一) 工作性原则 (二) 方法论原则
三、项目评估的内容
(一) 三种分析 (二) 三种评价
(一) 三种分析
1、项目建设必要性分析 (1)是否符合当前投资优先方向 (2)是否适应市场发展趋势 (3)是否改善当地投资经营环境 (4)是否改良企业提升竞争力
(一) 三种分析
2 、项目建设及生产条件分析
（1）项目建设条件分析 （2）项目生产条件分析 （3）项目筹资方案分析
某产品销售量直线趋势外推模型参数计算表
年份 年序号X 销售量Y
XY
XX
1995
－4
22
－88
16
1996
－3
24
－72
9
1007
－2
27
－54
4
1998
－1
30
－30
1
1999
0
34
0
0
2000
1
38
38
1
2001
2
42
84
4
2002
3
47
141
9
2003
4
53
212
16
合计
0
317
231
60
直线趋势外推法例
Y0=(50×1800+400×1000+120×800+200×2400)/(1800+1000+800+2400) =312.67(公里)
该项目运费最小的选址地点坐标值为(235.67公里,312.67公里)
笫三讲项目选址方法
(三) 评分优选法
步骤: 第一、列出两方案需要评比的具体因素（评比指标）
三、项目评估的内容
(一) 三种分析 (二) 三种评价
(一) 三种分析
1、项目建设必要性分析 (1)是否符合当前投资优先方向 (2)是否适应市场发展趋势 (3)是否改善当地投资经营环境 (4)是否改良企业提升竞争力
(一) 三种分析
2 、项目建设及生产条件分析
（1）项目建设条件分析 （2）项目生产条件分析 （3）项目筹资方案分析
某产品销售量直线趋势外推模型参数计算表
年份 年序号X 销售量Y
XY
XX
1995
－4
22
－88
16
1996
－3
24
－72
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－2
27
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1998
－1
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－30
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2001
2
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3
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4
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合计
0
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直线趋势外推法例
Y0=(50×1800+400×1000+120×800+200×2400)/(1800+1000+800+2400) =312.67(公里)
该项目运费最小的选址地点坐标值为(235.67公里,312.67公里)
笫三讲项目选址方法
(三) 评分优选法
步骤: 第一、列出两方案需要评比的具体因素（评比指标）
第五章 投资项目财务分析PPT课件
编制 第三节 资金规划 第四节 财务效果计算 第五节 案例分析
5
第一节 可行性研究和项目财务分析概述
一、概念 二、程序 三、项目可行性研究的内容 四、财务分析的目的和主要内容
6
一、可行性研究概念
7
1、可行性研究
❖ 可行性研究是对拟建设项目进行市场、技术、 财务等综合分析和全面论证，以期达到满意经 济效果的技术经济研究活动。经济决策
R0 = -10%
50
方案2：
贷款多少对企业利益无影响
债务比 方案
方案II R=10%
KL/K=0或 KL/K=0.5或 KL/K=0.8或
KL/ K0=0 KL/ K0=1
KL/ K0=4
R0 = 10% R0 = 10% R0 = 10%
51
方案3
仅有自有资金20万，企业每年获利3万元，如 果贷款20万元，则偿付利息后，企业获利可达 4万元。如果贷款80万元，则偿付利息后，企 业获利可达7万元。在这种情况下，贷款越多 越有利。80/100=0.8
43
推导
全部投资收益率付息前为R，，自有资金收
益率为R0，由投资收益率公式，可有：
设全部 投资为K
K=K0+KL
R0=K·R- KL·RL
K0
=（K0+KL）K·0R—KL·RL
自有资 金为K0
贷款为 KL
=R+
KL K0
（R—RL）
贷款利 率为RL
当：RRL时，R0 R
当RRL时，R0 R
步 可 行 性
目 建 议 书
目 可 行 性
目 评 估
目 投 资 决
研研策
究究
投资时期 项项项项竣 目目目目工 谈工施试验 判程工运收 签设 转 约计
5
第一节 可行性研究和项目财务分析概述
一、概念 二、程序 三、项目可行性研究的内容 四、财务分析的目的和主要内容
6
一、可行性研究概念
7
1、可行性研究
❖ 可行性研究是对拟建设项目进行市场、技术、 财务等综合分析和全面论证，以期达到满意经 济效果的技术经济研究活动。经济决策
R0 = -10%
50
方案2：
贷款多少对企业利益无影响
债务比 方案
方案II R=10%
KL/K=0或 KL/K=0.5或 KL/K=0.8或
KL/ K0=0 KL/ K0=1
KL/ K0=4
R0 = 10% R0 = 10% R0 = 10%
51
方案3
仅有自有资金20万，企业每年获利3万元，如 果贷款20万元，则偿付利息后，企业获利可达 4万元。如果贷款80万元，则偿付利息后，企 业获利可达7万元。在这种情况下，贷款越多 越有利。80/100=0.8
43
推导
全部投资收益率付息前为R，，自有资金收
益率为R0，由投资收益率公式，可有：
设全部 投资为K
K=K0+KL
R0=K·R- KL·RL
K0
=（K0+KL）K·0R—KL·RL
自有资 金为K0
贷款为 KL
=R+
KL K0
（R—RL）
贷款利 率为RL
当：RRL时，R0 R
当RRL时，R0 R
步 可 行 性
目 建 议 书
目 可 行 性
目 评 估
目 投 资 决
研研策
究究
投资时期 项项项项竣 目目目目工 谈工施试验 判程工运收 签设 转 约计
房地产开发项目收入和税费估算50页PPT
房地产开发项目收入和税费 估算
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
【精品】6投资项目财务评价-3数据估算
预计净残值率取值3%～5%,超出此范围时,由企业自主确定,并报主管财政机关备案。
双倍余额递减法 其中 最后两年的年数总和法
加速折旧:
例某企业一台专项设备账面原价为160 000元，预计折旧年限为5年，预计净残值5 000元。分别用直线折旧法、双倍余额递减法、年数总和法求其折旧额。
②流动资金借款利息
流动资金借款利息=流动资金借款累计金额*年利率财务评价中，一般设定流动资金借款偿还在计算期最后一年，也可以在还完长期借款后安排
③短期借款利息
指生产运营期间为了资金的临时需要而发生的短期借款，利息计算一般采用1年期利率；按照随借随还得原则。短期借款利息=短期借款额*年利率
（9）其他费用
1）总成本费用
总成本费用是指运营期内为生产产品或提供服务所发生的全部费用。等于经营成本与折旧费、摊销费和财务费用之和。生产成本（制造成本）加期间费用估算法：
总成本费用=生产成本+期间费用 式中：生产成本=直接材料费+直接燃料和动力费+直接工资+ 其他直接支出+制造费用 期间费用=管理费用+销售费用+财务费用
2）经营成本
经营成本是运营期现金流出的主体部分，其构成和估算可采用下式表达： 经营成本=外购原材料、燃料及动力费+工资及福利费+修理费+其他费用 也可以采用下面的公式： 经营成本=总成本费用折旧费维简费摊销费利息支出
3）固定成本
固定成本是指在一定生产规模限度内不随产量增减而变化的费用，如管理人员工资及福利费、修理费、固定资产折旧费、维简费、摊销费、办公费、差旅费等。利息支出一般也视为固定成本
4）可变成本
变动成本是指随产量增减而变化的费用，如直接材料费、直接燃料和动力费等。财务评价中，一般将外购原材料费、外购燃料及动力费作为可变成本，其余的均作为固定成本。
双倍余额递减法 其中 最后两年的年数总和法
加速折旧:
例某企业一台专项设备账面原价为160 000元，预计折旧年限为5年，预计净残值5 000元。分别用直线折旧法、双倍余额递减法、年数总和法求其折旧额。
②流动资金借款利息
流动资金借款利息=流动资金借款累计金额*年利率财务评价中，一般设定流动资金借款偿还在计算期最后一年，也可以在还完长期借款后安排
③短期借款利息
指生产运营期间为了资金的临时需要而发生的短期借款，利息计算一般采用1年期利率；按照随借随还得原则。短期借款利息=短期借款额*年利率
（9）其他费用
1）总成本费用
总成本费用是指运营期内为生产产品或提供服务所发生的全部费用。等于经营成本与折旧费、摊销费和财务费用之和。生产成本（制造成本）加期间费用估算法：
总成本费用=生产成本+期间费用 式中：生产成本=直接材料费+直接燃料和动力费+直接工资+ 其他直接支出+制造费用 期间费用=管理费用+销售费用+财务费用
2）经营成本
经营成本是运营期现金流出的主体部分，其构成和估算可采用下式表达： 经营成本=外购原材料、燃料及动力费+工资及福利费+修理费+其他费用 也可以采用下面的公式： 经营成本=总成本费用折旧费维简费摊销费利息支出
3）固定成本
固定成本是指在一定生产规模限度内不随产量增减而变化的费用，如管理人员工资及福利费、修理费、固定资产折旧费、维简费、摊销费、办公费、差旅费等。利息支出一般也视为固定成本
4）可变成本
变动成本是指随产量增减而变化的费用，如直接材料费、直接燃料和动力费等。财务评价中，一般将外购原材料费、外购燃料及动力费作为可变成本，其余的均作为固定成本。
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第五节 销售收入和税金的估算
一、销售收入的估算 （一）销售收入概念及构成
销售收入又叫营业收入，指项 目投产后在一定时期内销售产品 （营业或提供服务）所得的收入。
可整理ppt
1
• 销售收入分为：产品销售收入和其 它销售收入。
• 对于工业企业，产品销售收入包括 包括：销售成品、自制半成品、提 供工业性劳务等取得的收入。
• 其它销售收入包括材料销售、固定
资产出租、包装物出租、外购商品
销售、无形资产转让、提供非工业
性劳务等取得的可收整理ppt入。
2
销售税金 消费税、增值税、营业税、城市维护建 及附加 设税、资源税及教育费附加等
折旧费、维简费、摊销费
销
利息支出
售
外购原材料、燃料及动力费
收
总成本费用
工资及福利费
入
经 营
可整理ppt
7
2 确定产品的销售价格
①产品销售价格一般采
用出厂价格。
②参考国内市场价格、
国际市场价格、国家控
制价格。
可整理ppt
8
A 对于价格放开的产品
• 据市场行情定价，一般不宜超过 同类产品进口价，可取：
• 出厂价（销售价格）≤进口到岸 价+国内各种税费+国内运费
可整理ppt
9
B 对于替代进口产品：
价定率，税率3%可整理~ppt45%。
18
（ 1） 从 量 定 额
应 纳 消 费 税 额 =销 售 （ 进 口 ） 数 量
×单位税额
对于出口应税消费品免征消费税。
（ 2） 从 价 定 率
应 纳 消 费 税 额 =销 售 额 × 消 费 税 率
=
销售收入（含 增值 1 增值税率
税）
消费
税率
， 或 = 组 成 计 税 价 格 × 可整理ppt 消 费 税 率
• 出厂价（销售价格）=进口到岸价+国 内各种税费+国内运费
C 对于出口产品：
• 出厂价（销售价格）=离岸价-国内各种 税费-国内运费
D 对新产品（新品种）内销产品：
• 出厂价（销售价格）=产品成本费用×
（1+成本利润率）
可整理ppt
10
3 确定产品销售收入 年销售收入=
n
年销售量 i 销售单价 i
变动成本
外购原材料、 燃料及动力
计件工资及福利费
总成本费用
计时工资及福利费
经营成本
固定资本
修理费 其它费用 折旧费、摊消费、维简费等
利息支出
可整理ppt
5
• “其它费用的具体内容：租赁费、 销售费、招待费、制图费、实验费、
办公费、差旅费、广告费、劳保费、
土地使用税、房产税、车船使用税、
ห้องสมุดไป่ตู้
印花税等。” 复习
i 1
式中， i—第 i 种产品； n—产品种数。
可整理ppt
11
二、销售税金及附加的计算
（一）税收的基本概念
1 税收是国家为实现起职能，凭借政 治权力，按照法律规定的标准和程序， 无偿地、强制地取得财政收入的一种 特殊分配形式。
2 税收的三个基本特点
（1）无偿性；（2）强制性；（3）固
定性。
可整理ppt
• 产品增值税应纳税额=
销项税额-进项税额
可整理ppt
14
销项税额=销售额×增值税率=
销售收入（
即含税
销售额）
增值税率
1 增值税率
进项税额=
外购原材料、燃料、动力费 增值税率 1 增值税率
注意：销售额≠销售收入
可整理ppt
15
增值税分 4 类
经营项目
增值税率
1 出口货物
2 销售或进口：粮食、食用植物
• 营业税额=营业额×营业税率
可整理ppt
21
• 4 城乡维护建设税 为保证城乡维护和 建设有稳定的资金来源而征收的税种。
• 纳税人：凡有经营收入的单位和个人， 除另有规定外，都是该税的纳税人。
• 计税依据：纳税人的产品销售收入额、 营业收入额及其它经营收入额。
• 税率：0.2%~0.6%，具体由省级地方
• 实际上，按我国《第二步利改税实 施细则》等文件，自1994年1月1日 起，土地使用税、房产税、车船使
用税、印花税等计入项目成本费用。
可整理ppt
6
（二）销售收入的估算
1 明确产品销售市场
预测①外销和②内销的销售
量。假定年产量即为销售量，
③零库存。
④未达产年份销售量=达产年
销售量×当年生产负荷（%）
机构确定。
可整理ppt
22
• 5 教育费附加
• 缴纳人：凡缴纳增值税、营业税、 消费税的单位和个人，都必须缴 纳教育费附加。
• 计缴依据：增值税、营业税、消 费税的税额，
19
对于自产自用消费品：
消费税= 成本 利润 消费税率 1 消费税率
对于委托加工消费品：
材料成本
消费税=
加工费
消费税率
1 消费税率
对于进口消费品：
关税完税价格
消费税=
关税
消费税率
1 消 费 税 率 可整理ppt
20
• 3 营业税 对于交通运输业、建 筑业、金融保险业、邮电通讯业、 文体业、服务业、娱乐业、及转 让无形资产、销售不动产的项目 （包括内资及外资企业），均应 征收营业税，税率：3%~20%。
• 组成计税价格=关税完税价格（到
岸价格）+关税+消费税
可整理ppt
17
• 2 消费税 以特定的消费品为课税对 象的税种。
• 征收范围：烟、酒及酒精、化妆品、 护肤护发品、贵重首饰、珠宝玉石、 鞭炮焰火、汽油、柴油、汽车轮胎、 摩托车、小气车等。
• 对于黄酒、啤酒、汽油、柴油实行 从量定额；对于其它消费品实行从
油、自来水、暖气、热气、热水、
煤气、天然气、化肥、农药等
3 销售或进口其它货物或提供应
税劳务
4 小规模纳税人销售货物或提供
应税劳务
可整理ppt
0 13%
17% 6%
16
• 对于有自营出口权，或委托外贸代 理出口的项目：
• 出口产品增值税额=销项税额-进项
税额=0-进项税额=-进项税额
• 对于进口货物：进口货物增值税应 税额=组成计税价格×增值税率
修理费
成
其它费用（包括可计入成本的税金）
本
利润总额
所得税
特种基金
盈余公积金 公益金
税后利润
可供分配利润
销售收入、成本、利润、税金可关整理系ppt
应付利润 未分配利润
3
销售收入补偿销售成本 （总成本费用）、偿还债 务和上缴利润的来源， 是保证企业再生产正常 进行的前提。
可整理ppt
4
复习
总成本费用构成（按生产费用要素分类）示意图
12
3 税收的作用
（ 1）是财政 收入和资金积 累的
直接来源；
（ 2）作为经 济杠杆，调节 社会
再生产，起到贯彻产业政策、调
空宏观经济的重要作用；
（ 3）调节公 民个人收入水 平、促
进社会分配合理化。
可整理ppt
13
（二）销售税金及附加的估算
• 1 增值税 是对商品生产和流 通各环节的新增价值或商品 的附加值征税。
一、销售收入的估算 （一）销售收入概念及构成
销售收入又叫营业收入，指项 目投产后在一定时期内销售产品 （营业或提供服务）所得的收入。
可整理ppt
1
• 销售收入分为：产品销售收入和其 它销售收入。
• 对于工业企业，产品销售收入包括 包括：销售成品、自制半成品、提 供工业性劳务等取得的收入。
• 其它销售收入包括材料销售、固定
资产出租、包装物出租、外购商品
销售、无形资产转让、提供非工业
性劳务等取得的可收整理ppt入。
2
销售税金 消费税、增值税、营业税、城市维护建 及附加 设税、资源税及教育费附加等
折旧费、维简费、摊销费
销
利息支出
售
外购原材料、燃料及动力费
收
总成本费用
工资及福利费
入
经 营
可整理ppt
7
2 确定产品的销售价格
①产品销售价格一般采
用出厂价格。
②参考国内市场价格、
国际市场价格、国家控
制价格。
可整理ppt
8
A 对于价格放开的产品
• 据市场行情定价，一般不宜超过 同类产品进口价，可取：
• 出厂价（销售价格）≤进口到岸 价+国内各种税费+国内运费
可整理ppt
9
B 对于替代进口产品：
价定率，税率3%可整理~ppt45%。
18
（ 1） 从 量 定 额
应 纳 消 费 税 额 =销 售 （ 进 口 ） 数 量
×单位税额
对于出口应税消费品免征消费税。
（ 2） 从 价 定 率
应 纳 消 费 税 额 =销 售 额 × 消 费 税 率
=
销售收入（含 增值 1 增值税率
税）
消费
税率
， 或 = 组 成 计 税 价 格 × 可整理ppt 消 费 税 率
• 出厂价（销售价格）=进口到岸价+国 内各种税费+国内运费
C 对于出口产品：
• 出厂价（销售价格）=离岸价-国内各种 税费-国内运费
D 对新产品（新品种）内销产品：
• 出厂价（销售价格）=产品成本费用×
（1+成本利润率）
可整理ppt
10
3 确定产品销售收入 年销售收入=
n
年销售量 i 销售单价 i
变动成本
外购原材料、 燃料及动力
计件工资及福利费
总成本费用
计时工资及福利费
经营成本
固定资本
修理费 其它费用 折旧费、摊消费、维简费等
利息支出
可整理ppt
5
• “其它费用的具体内容：租赁费、 销售费、招待费、制图费、实验费、
办公费、差旅费、广告费、劳保费、
土地使用税、房产税、车船使用税、
ห้องสมุดไป่ตู้
印花税等。” 复习
i 1
式中， i—第 i 种产品； n—产品种数。
可整理ppt
11
二、销售税金及附加的计算
（一）税收的基本概念
1 税收是国家为实现起职能，凭借政 治权力，按照法律规定的标准和程序， 无偿地、强制地取得财政收入的一种 特殊分配形式。
2 税收的三个基本特点
（1）无偿性；（2）强制性；（3）固
定性。
可整理ppt
• 产品增值税应纳税额=
销项税额-进项税额
可整理ppt
14
销项税额=销售额×增值税率=
销售收入（
即含税
销售额）
增值税率
1 增值税率
进项税额=
外购原材料、燃料、动力费 增值税率 1 增值税率
注意：销售额≠销售收入
可整理ppt
15
增值税分 4 类
经营项目
增值税率
1 出口货物
2 销售或进口：粮食、食用植物
• 营业税额=营业额×营业税率
可整理ppt
21
• 4 城乡维护建设税 为保证城乡维护和 建设有稳定的资金来源而征收的税种。
• 纳税人：凡有经营收入的单位和个人， 除另有规定外，都是该税的纳税人。
• 计税依据：纳税人的产品销售收入额、 营业收入额及其它经营收入额。
• 税率：0.2%~0.6%，具体由省级地方
• 实际上，按我国《第二步利改税实 施细则》等文件，自1994年1月1日 起，土地使用税、房产税、车船使
用税、印花税等计入项目成本费用。
可整理ppt
6
（二）销售收入的估算
1 明确产品销售市场
预测①外销和②内销的销售
量。假定年产量即为销售量，
③零库存。
④未达产年份销售量=达产年
销售量×当年生产负荷（%）
机构确定。
可整理ppt
22
• 5 教育费附加
• 缴纳人：凡缴纳增值税、营业税、 消费税的单位和个人，都必须缴 纳教育费附加。
• 计缴依据：增值税、营业税、消 费税的税额，
19
对于自产自用消费品：
消费税= 成本 利润 消费税率 1 消费税率
对于委托加工消费品：
材料成本
消费税=
加工费
消费税率
1 消费税率
对于进口消费品：
关税完税价格
消费税=
关税
消费税率
1 消 费 税 率 可整理ppt
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• 3 营业税 对于交通运输业、建 筑业、金融保险业、邮电通讯业、 文体业、服务业、娱乐业、及转 让无形资产、销售不动产的项目 （包括内资及外资企业），均应 征收营业税，税率：3%~20%。
• 组成计税价格=关税完税价格（到
岸价格）+关税+消费税
可整理ppt
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• 2 消费税 以特定的消费品为课税对 象的税种。
• 征收范围：烟、酒及酒精、化妆品、 护肤护发品、贵重首饰、珠宝玉石、 鞭炮焰火、汽油、柴油、汽车轮胎、 摩托车、小气车等。
• 对于黄酒、啤酒、汽油、柴油实行 从量定额；对于其它消费品实行从
油、自来水、暖气、热气、热水、
煤气、天然气、化肥、农药等
3 销售或进口其它货物或提供应
税劳务
4 小规模纳税人销售货物或提供
应税劳务
可整理ppt
0 13%
17% 6%
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• 对于有自营出口权，或委托外贸代 理出口的项目：
• 出口产品增值税额=销项税额-进项
税额=0-进项税额=-进项税额
• 对于进口货物：进口货物增值税应 税额=组成计税价格×增值税率
修理费
成
其它费用（包括可计入成本的税金）
本
利润总额
所得税
特种基金
盈余公积金 公益金
税后利润
可供分配利润
销售收入、成本、利润、税金可关整理系ppt
应付利润 未分配利润
3
销售收入补偿销售成本 （总成本费用）、偿还债 务和上缴利润的来源， 是保证企业再生产正常 进行的前提。
可整理ppt
4
复习
总成本费用构成（按生产费用要素分类）示意图
12
3 税收的作用
（ 1）是财政 收入和资金积 累的
直接来源；
（ 2）作为经 济杠杆，调节 社会
再生产，起到贯彻产业政策、调
空宏观经济的重要作用；
（ 3）调节公 民个人收入水 平、促
进社会分配合理化。
可整理ppt
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（二）销售税金及附加的估算
• 1 增值税 是对商品生产和流 通各环节的新增价值或商品 的附加值征税。