综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法范例一、引言基准地价系数是城市土地交易中的重要指标，它可以反映土地的价值水平，是土地市场调控的重要工具。
但是，由于城市土地市场的不断变化，原有的基准地价系数模型可能存在偏差，需要进行修正。
本文将介绍一种基准地价系数修正法的范例，以期为城市土地交易提供参考。
二、基准地价系数的概念和计算方法1. 基准地价系数的概念基准地价系数是指在土地市场的一定条件下，预定地价和事实成交价之间的比例关系。
通常情况下，基准地价系数是由城市规划部门、市场监管部门、统计局等共同制定的，并不是一个固定不变的数值，而是会根据市场变化进行调整。
2. 基准地价系数的计算方法基准地价系数的计算方法通常采用综合比较法或回归分析法。
其中，综合比较法是指通过对市场上类似地块的成交价以及土地的基本属性进行综合比较，来确定基准地价系数的合理性。
而回归分析法则是通过对多项变量进行统计分析，来确定基准地价系数。
三、基准地价系数修正法的原理基准地价系数的修正法其实是在原有的基准地价系数模型的基础上，通过添加新的变量或者调整原有变量的权重，来提高模型的准确性，从而减小预定地价和成交价之间的偏差。
四、基准地价系数的修正实例下面我们将通过实例来介绍一种基准地价系数修正的方法。
1. 数据收集我们首先需要收集大量的土地交易数据，包括成交价、土地位置、土地用途、土地规划等信息。
2. 变量探索接下来，我们将对收集到的变量进行探索，分析哪些变量对基准地价系数的影响最大。
在本例中，我们发现土地用途对基准地价系数的影响比较显著。
3. 模型调整在本例中，我们将添加土地用途这一变量，并给予其一定的权重。
同时，我们还需要对原有的变量进行调整，以提高模型的准确性。
具体来说，我们将调整原有变量的权重，并对变量的分组方式进行优化，使分组更加合理。
4. 模型评估最后，我们需要对修正后的模型进行评估，看看其预测精度是否有提高。
我们可以通过对修正前后的预测值进行比对，并对其误差进行分析。
基准地价系数修正法模板
（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
3、测算过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南，规划用途为二类居住用地（R2）。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法是指在确定土地基准价格时，依据特定的公式、指标和处理方式进行计算和调整的一种方法。
基准地价系数修正法常常用于房地产和土地市场的研究和监管中。
基准地价系数修正法是一种十分复杂的方法，需要充分考虑各种因素，包括社会经济状况、市场规模、区域差异、基础设施等多种因素。
因此，本文将借助一个范例，简要介绍基准地价系数修正法的运用及其影响。
范例背景：某城市在土地市场调控中，决定使用基准地价系数修正法，以准确反映当地土地市场的实际情况，采用以下公式计算基准地价系数：基准地价系数=1.2+0.025×土地出让金(万元)+0.2×城市地价指数其中，土地出让金和城市地价指数是指定的两个指标，分别代表出让土地时政府获取的支付和土地市场价格变动的情况。
范例内容：1、土地出让金指标的分析土地出让金是指在土地出售时政府获得的收益，是一种重要的指标。
在本范例中，土地出让金的系数为0.025，这意味着在土地出让金增加时，基准地价系数也会随之增加。
这种系数修正方式主要考虑了土地出让金的市场影响力，在土地市场供应过剩时，土地价格可能会下降，但土地出让金不会下降，因此土地出让金可以反映基准地价的优劣势。
在实际应用时，土地出让金的大小、变化趋势等都需要进行充分的分析和判断。
2、城市地价指数的分析城市地价指数是衡量土地市场价格的重要指标之一。
在本范例中，城市地价指数的系数为0.2，这意味着在城市地价指数上升时，基准地价系数也会随之增加。
城市地价指数可以反应土地市场的供求关系、土地市场的竞争程度、建设用地需求量等多个因素。
为了保证基准地价系数的准确性，在该指标的计算中，需要采用可靠、全面的数据，并对其进行必要的分析和判断。
3、范例中基准地价系数的影响通过范例中的计算，可以得出以下结论：当土地出让金为100万元，城市地价指数为150时，基准地价系数为1.2+0.025×100+0.2×150=1.2+2.5+30=33.7。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例地价是指土地的价格，通常由政府按照国家有关规定标准进行划定。
在土地市场上，地价是重要的参考指标，是购买和出售土地的依据之一。
不同地区的土地价值可能不同，因此每个地区都需要制定和调整适合自身的地价标准。
在这个过程中，基准地价系数修正法是一种常见的地价调整方法，本文将阐述其基本原理和应用范例。
一、基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是指根据一个基准地价系数和一定的规则，对不同地点和用途的地价进行修正，并确定出各地价格的最终水平。
其基本原理是参考某一地区或者某一时期的基准地价，对其他区域或者时期的地价按照一定的倍数进行修正。
这个倍数就是基准地价系数。
在中国，基准地价系数通常由国家发改委和省级政府制定发布。
基准地价系数一般按照城市的不同区域和不同用途进行划分，以方便具体地区和地块的估价。
基于基准地价系数的修正法具有以下优点：1. 参考基准地价，透明公正在地价修正过程中，选取一个明确的参考指标，可以使得地价的评估过程更加透明公正。
基准地价系数的制定需要考虑各种地方的实际情况，包括地理位置、土地用途等方面。
因此，基准地价系数的修正过程能够反映各地的实际情况，有助于判断各个地方的土地价值。
2. 稳定有效，可比性强由于基准地价系数通常由国家发改委和省级政府进行制定，具有一定的权威性和稳定性。
如果在地价修正过程中使用基准地价系数，不仅可以降低评估的难度，而且还可以提高各地土地价格的可比性。
基准地价系数修正法能够充分考虑基础设施等因素对地价的影响，能够更精确地确定各地区和各种用途土地评估的标准。
3. 操作性强基准地价系数的修正法操作简便，容易实现。
评估人员只需要根据基准地价和土地的特定情况进行计算，通过简单的数学运算即可得到修正后的土地价格。
此外，在评估土地时，基准地价系数的使用还可以避免评估人员产生个人主观意见，从而保证评估的公正性。
二、基准地价系数修正法的应用范例基准地价系数修正法在实际工作中得到了广泛应用。
综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度 24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率 6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于 2012年 5月 1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X K Y X K ZX（ 1 + K t）x K s X K a X K c X K d X K p+ K ;住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+EKi） X K Y X K Z X（ 1 + K）X KXK+K。
估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为 40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y = 1。
2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年 7月 31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与 2011年7月31 日相差不大。
故修正系数为 0。
3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为 6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为 20米，故修正系数确定为 0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地 价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价法评估实例
基准地价法评估实例基准地价法评估实例作者：佚名时间：2008-7-5浏览量：一、评估目的目的是为该地块抵押贷款提供依据。
二、评估原则按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
三、评估基准日一九九九年三月三十日。
四、评估依据五、评估方法基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。
六、评估说明、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。
2、实例为技术报告。
土地使用权评估、基准地价修正法、数据取值评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本: 《国有土地使用证》编号地块面积备注郊国用字第0049号老证XX国用字第4010026号XX国用字第4010025号XX国用字第4010100号XX国用字第4010027号XX国用字第4010030号XX国用字第4010031号XX国用字第4010032号XX国用字第4010033号合计:21466平方米区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。
参照基准地价均值为:453元/平方米。
土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字号《国有土地使用权出让合同》,该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。
截止评估期日止,地块已使用4年,尚存土地使用年限66年。
容积率:按上述合同附件《土地使用条件》,主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场,建筑容积率为,建筑密度为25%,绿化比率为51%。
容积率与建筑密度联合修正系数为0。
评估期日:按委托方要求,评估期日为1999年3月基准地价法评估实例作者：佚名时间：2008-7-5浏览量：30日。
期日修正为1。
区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表修正如下:因素修正系数%距服务中心级距交通便捷度水电气综合保证率公用服务设施完备度环境质量状况规划用途宗地形状与面积建筑朝向与采光自然灾害危害程度合计:、计算程序评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、容积率、期日、区域及个别条件修正确定。
基准地价系数修正法的估价步骤
基准地价系数修正法的估价步骤基准地价系数修正法的估价步骤，其实听起来挺复杂，但咱们可以把它拆开来聊聊，轻松愉快地了解一下。
这种方法就像咱们平常买东西一样，先得了解价格，再来算算自己该出多少钱。
就拿咱们熟悉的房子来说，房子的地理位置、周边环境、甚至房子的朝向，都会影响它的价格，像个调味料，撒一点，味道就变了。
我们得找出一个“基准地价”，这是个基础价格，像是咱们做饭的底料。
有了这个，就能给自己打个底。
然后呢，接下来就要看一下具体的环境了，比如说，这片区域是不是正在开发，有没有新楼盘冒出来，或者说周围有没有热闹的商业街。
哎呀，这些都是直接影响价格的，算是个额外的调料。
像调料不够那就没味道，太多了又让人受不了，适量最关键。
咱们要把这些因素用系数来修正一下。
就好比咱们喝酒，酒量不够的话，加点水也能喝得舒服点。
每个地区的特点不同，所以修正系数也不一样。
比如，城市里的地段和郊区的地段肯定是有差别的。
这时候，就得把这些数值算上去，心里得有个谱，才不会被忽悠。
说到这里，有人可能会问，这修正法到底是怎么个过程。
其实也不复杂，咱们先收集所有的数据，像是区域的基本信息、周围的交通、学校、商场的分布。
这些都是相当重要的资料，缺一不可。
就好比吃饭前，得先把菜都准备齐全，才能好好享受。
准备好这些材料后，接下来就得进入计算的阶段。
计算的时候得用到之前提到的系数，把基准地价乘上这些修正系数。
这一过程就像调制饮料，得小心翼翼，不然调成了难喝的口味可就糟糕了。
每一步都不能马虎，尤其是在系数的选择上，得仔细斟酌，这可是关系到最后估价的“成败”。
估价出来后，当然不能就这么算了，得对比一下其他类似房产的价格。
这就像咱们买衣服，不光要看自己喜欢的款式，还得看看同款的价格是不是合理。
这样才能确定，自己的估价是否靠谱，是否符合市场行情。
如果最后算出来的价格和市场上其他房子的价格差别不大，那基本就可以安心了。
但如果差距大，那就得重新审视一下自己用的系数是不是合理，或者是不是漏掉了哪些关键因素。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法是一种常用的评估地价的方法，主要用于确定土地在市场上的实际价值。
下面是一个基准地价系数修正法的范例：
例子：假设某市A区内有一块土地，面积为1000平方米，按照市政府公布的基准地价系数为1.5。
根据基准地价系数修正法，我们可以计算出这块土地的实际价值。
步骤：
1. 首先确定基准地价系数。
基准地价系数是由市政府根据市场需求和供应情况等因素制定的，用于调整基准地价的一个修正系数。
2. 计算基准地价。
基准地价是根据市政府公布的地价表确定的，一般以每平方米的价格来计算。
3. 计算实际地价。
实际地价是基准地价经过基准地价系数修正后得到的结果。
即实际地价 = 基准地价 * 基准地价系数。
在本例中，基准地价系数为1.5，假设基准地价为1000元/平方米。
实际地价 = 1000元/平方米 * 1.5 = 1500元/平方米。
因此，这块土地的实际价值为1500元/平方米 * 1000平方米 = 1,500,000元。
需要注意的是，基准地价系数修正法只是一种评估地价的方法之一，具体的基准地价系数和基准地价可能会根据不同的地区和市场情况而有所变化。
因此，在实际应用中需根据具体情况进行调整和修正。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例地价是评估土地价值的重要指标，对于地产开发和土地转让具有重要意义。
然而，由于市场经济的波动和土地开发的变化，地价常常需要进行修正。
基准地价系数修正法是一种常用的修正方法，本文将基于一个范例来介绍这种方法的应用。
范例：某地块的基准地价系数修正一、背景介绍某市的某地块为规划开发区域，位于城市的中心位置，周边交通便利，商业配套齐全。
根据前期市场调研和土地规划报告，初步确定该地块的基准地价系数为1.2。
然而，随着该市商业和居住环境的不断优化，需要对基准地价系数进行修正。
二、修正前地价计算在进行基准地价系数修正之前，先计算修正前的地价。
根据市场调研和周边地块的成交价格，初步估算该地块的单价为每平方米10000元。
结合该地块的面积，可以计算得到修正前的地价。
三、基准地价系数修正计算1. 调研数据收集收集该市近期的土地成交价格数据，尤其是商业用途和居住用途的地块成交价格，并分析其变化趋势。
同时，还需了解该市的宏观经济情况和土地开发政策的相关信息。
2. 基准地价系数修正根据收集到的数据和资料，结合市场的需求和土地开发政策的变化，对基准地价系数进行修正。
修正的原则是保持市场的稳定和土地开发的可持续性。
4.修正后地价计算根据修正后的基准地价系数，乘以修正前的地价，可以得到修正后的地价。
这个价格可以更加准确地反映土地当前的市场价值。
五、结果分析通过基准地价系数修正法计算，修正后的地价为每平方米12000元，高于修正前的地价。
这说明该地块的价值在市场经济和土地开发政策的双重影响下得到了提升，符合市场预期。
六、结论基准地价系数修正法是一种常用的修正地价的方法，可以根据市场经济和土地开发政策的变化，准确反映土地的实际价值。
然而，应注意修正系数的合理性和可持续性，避免出现极端值。
七、展望随着城市发展和土地市场的不断变化，基准地价系数修正法还需要进一步研究和改进。
特别是在城市更新和土地转让过程中，如何准确评估地价对于保持市场稳定和促进城市可持续发展具有重要意义。
基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板
基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板总价值=基准地价系数×土地面积×建筑面积×建筑品质修正系数其中，建筑品质修正系数是根据建筑物的实际情况来确定的，可以考虑建筑物的使用年限、装修情况和维护情况等因素。
成本法：成本法是一种基于建筑物实际建造成本来确定其价值的房地产估价方法。
以下是成本法的计算公式：总价值=土地价值+建筑物价值-折旧值其中，土地价值是根据当地土地市场情况和评估师的经验来确定的；建筑物价值是实际建造成本，可以通过询问建筑商或查阅相关资料来确定；折旧值是根据建筑物的使用年限和使用状况来确定的，可以按照固定比例进行计算。
以下是一个使用基准地价系数修正法和成本法计算房地产价值的实例：假设一些房地产项目的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，基准地价系数为5000，建筑品质修正系数为0.9，土地价值为100万元，建筑物价值为200万元，折旧值为50万元。
根据基准地价系数修正法的计算公式，总价值=5000×500×1000×0.9=2250万元。
根据成本法的计算公式，总价值=100+200-50=250万元。
通过对比可以发现，基准地价系数修正法得出的总价值较低，这是因为它只考虑了土地和建筑面积，而没有考虑建筑物的实际价值。
而成本法综合考虑了土地价值、建筑物的实际建造成本和折旧情况，得出的总价值较为全面和准确。
总而言之，基准地价系数修正法和成本法是两种常用的房地产估价方法，根据实际情况选择合适的方法进行估价是非常重要的。
无论使用哪种方法，都需要获得准确的参数数值和合理的修正系数，以确保估价结果的准确性和可信度。
土地-基准地价修正法测算表
第一步：待估宗地影响因素指标说明影响因素条件说明优劣度商业繁华度商业不繁华较差交通便捷度距主次干道距离一般环境质量优劣度环境质量较优较优基础设施状况六通一平较优规划限制条件一般限制一般宗地形状形状较规整一般宗地深度宗地深度一般一般地基承载力坚固稳定较优综合修正系数∑K =第二步：确定年期修正系数K待估宗地土地使用权的总年限为50已使用年限请在空白的单元格内录入使用土地剩余年限44剩余44年。
有限年期土地使用权修正公式为K=[1-1/(1+r) m ]/ [1-1/(1+r) n ]银行贷款利率5.31%存款利率请在空白的单元格内录入当前一般取一年期利率为准。
m—剩余土地使用年期，为44年n—法定土地使用年期，为50年则 K= 0.9538第三步：4.确定基准日修正系数哈尔滨市城区基准地价基准日为2009年10月01日批准公布，地价水平无大变化。
因此取容积率取1空白单元格允许手动修改，但第四步：确定容积率修正系数1空白单元格允许手动修改，但第五步：确定待估宗地地价土地单价=基准地价×（1+综合修正系数）×使用年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 基准地价系数修正法评估过程参见下表：待估各宗地基准地价系数修正法评估过程一览表土地等级哈尔滨市哈平路三级4050.1610.95381请根据待估宗因素修正系数和综合修正系数系数列对各因素进行修正。
0.0400062.25%r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.31%与一年期存款利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为3.78%。
待估宗地容积率小于1，根据哈尔滨市基准地价测算报告及哈尔滨市有关文件规定，当宗地容积率小于1时，容积率修正系修正系数-0.0300.10.050.16容积率修正系数宗地位置基准地价（元/m 2）综合修正系数期日修正系数使用年期修正系数请在空白的单元格内录入使用权的总使用年限和已使用年限。
基准地价系数修正法计算公式
基准地价系数修正法计算公式基准地价系数修正法是在土地评估中常用的一种方法，它通过对基准地价进行修正来得出待估宗地的价格。
这个方法的计算公式看起来可能有点复杂，但别担心，咱们一步步来拆解。
咱们先来说说基准地价。
基准地价呢，就像是一个地区土地价格的“基准线”，是政府根据土地的不同用途、级别等因素确定的平均价格。
那基准地价系数修正法的计算公式到底是啥呢？一般来说是这样的：待估宗地地价 = 基准地价 ×年期修正系数 ×期日修正系数 ×容积率修正系数 ×其他修正系数 ±开发程度修正值这里面每一项系数都有它的作用和计算方法。
年期修正系数，就是考虑土地使用年限的不同对价格的影响。
比如说，一块地的基准地价是按照 50 年使用权定的，而咱们要评估的这块地只有 30 年使用权，那价格就得相应调整。
期日修正系数呢，是因为土地价格会随着时间变化。
可能基准地价是几年前定的，现在市场情况不同了，价格也得跟着变。
容积率修正系数也很重要。
容积率简单说就是建筑面积和用地面积的比值。
容积率高，能建的房子多，价格一般也会高些。
其他修正系数就比较灵活了，可能包括土地的形状、朝向、周边环境等等因素。
开发程度修正值呢，就是如果待估宗地的开发程度和基准地价设定的不一样，比如基准地价是“五通一平”，而咱们这块地是“三通一平”，那就得把这个差异体现到价格里。
我给您讲个我亲身经历的事儿吧。
有一次，我参与一个城市新区的土地评估项目。
那块地规划要建一个大型商业综合体，我们就用基准地价系数修正法来算价格。
当时，基准地价是按照普通住宅用地定的，可这块地要做商业用途，这就得把用途修正系数考虑进去。
还有，规划中的容积率特别高，这又得好好算一算容积率修正系数。
我们团队的小伙伴们那叫一个认真，查资料、做调研，反复核算每一项系数，生怕有一点差错。
最后得出的评估价格，为项目的规划和投资决策提供了重要的参考。
总之，基准地价系数修正法虽然公式看起来有点繁琐，但只要咱们把每一项系数都搞清楚，算准确，就能得出比较合理的土地价格。
基准地价系数修正法应用举例
第25讲基准地价系数修正法应用举例（三）应用举例1.评估对象概况（1）土地登记状况。
评估对象的权属性质：国有划拨土地使用权。
襄阳市人民政府于2022年11月29日向权利人核发了《国有土地使用证》，该证记载编号：襄樊国用（2022）第××××××号土地使用权人：×××公司坐落：樊城区×××路地号：10－14－8－1图号：F527528地类（用途）：住宅用地使用权类型：划拨取得价格：未记载终止日期：未记载土地面积：12979.40平方米（本次评估面积为2278.60平方米）记事内容：无登记机关：襄阳市国土资源局填发日期：2022年11月29日土地等级：根据襄阳市土地级别图，评估对象所在土地等级为襄阳市住宅用地一级（见表）。
土地登记状况要点表（2）土地权利状况。
评估对象的土地所有权属于国家。
评估对象的土地使用权属于×××公司，该宗地以划拨方式取得。
评估基准日本次评估对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利，本次评估对象未设定相邻关系权利。
（3）土地利用状况。
评估对象对应国有土地使用证[襄樊国用（2022）第××××号]证载土地使用权面积为12979.40平方米，评估对象为该土地证的一部分。
参照襄阳市土地利用勘测规划院出具的补偿图，确定本次评估对象土地面积为2278.60平方米。
根据评估专业人员的现场勘查及土地使用人提供的资料，宗地内建有房屋7间，总建筑面积为338.34平方米，宗地实际容积率约为0.15。
地上房产情况表略。
评估对象的利用条件：规划利用是住宅用地；遵循合法原则条件下最佳利用是住宅用地；无利用限制；作为住宅用地未发现明显利用缺陷。
2. 基准地价成果介绍及内涵根据襄阳市人民政府《关于公布实施2022年襄阳市及所辖县（市、区）城区土地级别与基准地价更新成果的通知》（襄政发（2022）34号，2022年12月6日）及《襄阳市区土地级别与基准地价更新技术报告》（2022年6月），襄阳市基准地价分商业、居住、工业三种用途。
综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于2012年5月1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X K Y X K ZX（ 1 + K t）x K s X K a X K c X K d X K p+ K ;住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+E Ki） X K Y X K Z X（ 1 + K）X KX K+K。
估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y = 1。
2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与2011年7月31 日相差不大。
故修正系数为0。
3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为20米，故修正系数确定为0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地 价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
基准地价系数修正法范例
☆基准地价系数修正法范例1、基准地价成果介绍与应用⑴基准地价成果介绍及内涵《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率1.5，住宅容积率1.3。
不同用途基准地价参照表3-1-1。
表3-1-1 ×××区级别基准地价表单位：元/平方米⑵成果应用所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。
依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6式中：K1——期日修正系数K2——土地使用年期修正系数K3——土地形状修正系数K4——容积率修正系数K5——其它修正K6——开发程度修正∑K——影响地价区域因素与个别因素之和2、确定估价对象的土地级别与基准地价估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法是国土资源部门用于控制土地市场的一种手段，也是国家购买土地的定价计算方式。
在土地市场逐渐合理化的今天，基准地价系数修正法已经成为了一个非常重要的问题。
本文将介绍基准地价系数修正法的定义与计算方式，以及其在实践中的应用。
一、基准地价系数修正法的概念和意义基准地价系数修正法是指将当地土地价格与国家发布的基准地价系数相乘，得出评估结果的一种土地定价制度。
基准地价系数是由国土资源部门根据地方政府提交的相关数据和实地考察所得出的一种系数，用来控制土地市场的价格波动，规范土地出让流程，保障土地资源的合理利用。
基准地价系数修正法的意义在于，一方面可以避免土地市场价格的过度波动，防止产生不必要的市场风险；另一方面也可以增加土地出让的透明程度，保障公平竞争。
二、基准地价系数的计算方法根据国土资源部门的规定，基准地价系数的计算方法主要分为以下几个步骤：1、相关数据的统计和汇总地方政府需要提交相关的土地市场数据，包括土地出让价格、土地面积、地块位置等信息。
这是基准地价系数计算的基础，同时也应该保证数据的真实性和完整性。
2、实地考察和研究国土资源部门会派出相关人员对土地市场进行实地考察和研究，了解当地的土地资源状况、土地市场价格情况等，并通过专家组的讨论和研究，确定出基准地价系数的参考值。
3、基准地价系数的确定通过对实地考察和相关数据的综合分析，国土资源部门会得出一个基准地价系数的初步计算结果，再结合当地经济和社会发展的情况等综合因素进行修正和调整，最终确定出基准地价系数的最终值。
4、基准地价系数的公布和应用国土资源部门将发布确定的基准地价系数，并告知当地政府和具体相关部门，作为土地市场价格的基准和依据，用于土地的评估和出让。
三、基准地价系数修正法的应用实例以某市为例，该市在2019年初发布了一则地价系数的公示通知，其内容如下：经过实地考察和综合分析研究，该市的基准地价系数已经确定为1.2。
综合用地价格评估研究———以廊坊市文安县为例
综合用地价格评估研究———以廊坊市文安县为例作者：靳海霞来源：《山西农经》 2017年第1期摘要：综合用地估价在我国城镇用地估价实践中大量出现，对其理论和实践的研究显得尤为重要。
本文以廊坊市文安县土地规划用途为商住混用的综合用地为例，采用基准地价分类修正法和假设开发修正法进行估价测算，最后加权得到待估宗地单位面积地价1 355.99 元/m2。
通过实证分析，为综合用地估价提供一定参考。
关键词：综合用地曰价格曰评估曰廊坊市文章编号：1004-7026（2017）1-0036-02 中国图书分类号：F301.24 文献标志码：A引言随着经济社会的发展和土地集约节约利用的推进，综合用地在城镇用地中的比例和地位不断上升，其价格评估也越来越受到重视。
目前国内外对单一用途宗地价格评估的理论和方法趋于成熟，而综合用地由于其高价值性、用途复杂、功能多样等缺乏统一的理论和方法[1-3]。
本文以河北省廊坊市文安县一宗商住混用的综合用地为例，采取适当的方法评价，对实际中类似土地估价提供参考。
1 估价对象描述根据委托方提供资料和实地调查，该宗地位于文安县经济开发区内，为文安县土地储备中心储备土地，土地所有权属为国家所有，估价设定土地用途为住宅、商业用地，估价设定出让土地使用年限为住宅70 年、商业40 年。
估价对象东、南、西、北均为泗各庄村土地，土地使用权面积492.19m2（折合0.5hm2），期中规划住宅用地393.79m2，商业用地98.4m2。
规划容积率1.3~2.4，建筑密度臆35豫，绿地率逸30豫。
至估价基准日2015 年11 月20 日，估价对象来源合法，产权清楚无他项权利限制。
2 综合用地地价影响因素说明综合用地地价影响一般因素包括地理位置、城镇发展与交通改善情况、地区经济增长和规划税收等因素。
区域因素包括区位状况、区域基础设施完备度、区域环境质量优劣和规划限制等。
个别因素为待估宗地位于文安县经济开发区内，待估宗地的规划用途为商住混合用地，北侧临近迎宾大道，道路红线宽度50 米，土地面积为492.19m2，形状规则，地面较为平坦，地基条件一般，容积率1.3~2.4。
基准地价系数修正法案例
基准地价系数修正法案例1．估价对象情况某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。
其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。
该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。
基准地价公布时间为1996年1月1日。
该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。
表1 某市商业服务用地修正系数说明表表2 某市商业服务用地修正系数表表3 商业用地容积率修正系数表表4 期日修正系数表2．估价要求用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。
3．估价过程（1）确定对应基准地价通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。
（2）确定宗地地价评估的修正系数根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。
则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数：K＝17.25％（3）确定待估宗地适用年期修正系数Y＝0.953（4）确定期日修正系数则期日修正系数：T＝115/100＝1.15（5）确定容积率修正系数待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。
查商业用的容积率修正系数表，则Kij＝Ki/Kj＝1.2/1＝1.2（6）计算并确定待估宗地地价Pi＝P×（1＋K）×Y×T×Kij＝7000（1＋17.25％）×0.953×1.15×1.2＝10794（元/平米）。
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
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基准地价系数修正法实例
（原九洲茶楼整栋）
位臵：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；
土地面积：480平方米，临街宽度24米，进深20米；
土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于2012年5月1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？
分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价×K Y×K v×（1＋K t）×K s×K a×K c×K d×K p＋K f；住宅用地部分应用公式：P商=区片价×（1+∑Ki）×K Y×K v×（1＋K t）×K s×K a＋K f。
估价过程：
一、商服部分
（一）确定估价对象的用途、基准地价标准
宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数
1、确定年期修正系数
估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y =１。
2、确定期日修正系数
基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与2011年7月31日相差不大。
故修正系数为0。
3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例
估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50＋10×0.01＝1.60。
因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%。
4、确定开发程度修正值
估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；
5、确定街角地修正系数
街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一。
街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高。
由于委估宗地所处位臵不属街角地，因此不需要进行街角地修正。
6、确定宗地深度修正系数
在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价。
根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正。
估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为20米，故修正系数确定为0.92。
7、确定宗地面积修正系数
宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
估价对象宗地面积适中，有利于土地的使用，修正系数为1.02。
8、确定宗地形状修正系数
宗地形状对宗地的使用也有一定的影响，故亦应做宗地形状修正。
估价对象为长方形，修正系数为1.02。
9、确定宗地位臵偏离度修正系数
为了缩小级别界线或均质区域界线两侧宗地地价评估结果的差异，对委估宗地进行了宗地位臵偏离度修正，即宗地的几何中心偏离级别或均质地域中心的程度，其计算公式为：
f r p r
p p K p ⨯-+
=0
002)(1 式中：K P —宗地位臵偏离度修正系数
P O —宗地所在级别或均质区域的基准地价 P —宗地相邻级别或均质区域的基准地价 r 0—土地级别或均质地域中点至边界的距离 r —土地级别或均质地域中点至宗地中心的距离 f —边界分割强度调整系数
根据现场勘察，宗地所处位臵适中，不需要进行偏离度修正。
（三）确定估价结果
1、整宗地为商服用地的地价
单价＝2620×1×（1＋0）×1.60×0.92×1.02×1.02×1+0＝4012元/平方米
总地价＝4012×480＝1925760元 2、第一、二层商服用地地价
单价＝2620×1×（1＋0）×1.60×0.92×（52.15%＋18.92%）×1.02×1.02×1+0＝2852元/平方米
总地价＝2852×480＝1368960元 3、第一层商服用地地价
单价＝2620×1×（1＋0）
×1.60×0.92×52.15%×1.02×1.02×1+0＝2092元/平方米
总地价＝2092×480＝1004160元
二、住宅部分
（一）确定估价对象的用途、基准地价标准
宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为住宅，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，区片价编号为J209，区片价标准为430元/平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数
1、区域因素修正
根据估价师收集的资料、现场查勘，对照住宅用地区域因素修正说明表和修正系数表修正如下：
估价对象区域因素修正表
2、个别因素修正
（1）、确定年期修正系数
估价对象评估设定用途住宅用地，设定使用年限为70年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y =１。
（2）、确定期日修正系数
基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时住宅用地地价水平与2011年7月31日相差不大。
故修正系数为0。
（3）、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例
估价对象为第三、四、五、六层住宅用地，而整宗地容积率为6.0。
应先按整宗地为住宅用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区住宅用地容积率修正系数》，宗地容积率修正为1.45＋10×0.01＝1.55。
因估价对象为六层商服、住宅楼的第三、四、五、六层，按《县城规划区住宅用地平均楼层地价分配率表》第三层地价分摊为
19.57%、第四层地价分摊为20.34%、第五层地价分摊为15.61%、第四层地价分摊为14.76%，合计应分摊为70.28%。
（4）、确定开发程度修正值
估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；
（5）、确定朝向修正系数
宗地的朝向对采光、通风有一定的影响，会因此影响土地的利用，因而应对宗地朝向进行修正。
估价对象坐北朝南，有利于土地的利用，修正系数为1.021。
（6）、确定宗地面积修正系数
宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
估价对象宗地面积适中，有利于土地的使用，修正系数为1.02。
（7）、确定宗地形状修正系数
宗地形状对宗地的使用也有一定的影响，故亦应做宗地形状修正。
估价对象为长方形，修正系数为1.02。
（三）确定估价结果
1、整宗地为住宅用地的地价
单价＝420×（1＋7.142）×1×（1＋0）
×1.55×1.021×1.02×1.02+0＝741元/平方米
总地价＝741×480＝355680元
2、第三、四、五、六层住宅用地地价
单价＝420×（1＋7.142）×1×（1＋0）
×1.55×70.28%×1.021×1.02×1.02+0＝521元/平方米总地价＝521×480＝250080元
3、第四层住宅用地地价
单价＝420×（1＋7.142）×1×（1＋0）
×1.55×20.34%×1.021×1.02×1.02+0＝151元/平方米总地价＝151×480＝72480元
三、结论
（一）商服、住宅综合用地价格
总地价＝355680+1925760＝2281440元
单价＝2281440÷480＝4753元/平方米
（二）第一层门面价格
总地价＝1004160元
按楼面单价＝1004160÷480＝2093元/平方米
按分摊土地面积计算土地单价＝1004160÷80＝12552元/平方米（三）第四层住宅价格
总地价＝72480元
按楼面单价＝72480÷480＝151元/平方米
按分摊土地面积计算土地单价＝72480÷80＝906元/平方米
第四层一套120平方米住宅土地总价＝151×120＝18120元。