2020年房地产行业深度研究报告
2020年房地产行业分析报告
2020年房地产行业分析报告2020年1月目录一、行业主管部门、主要法律法规和政策 (4)1、行业主管部门和管理体制 (4)2、行业主要法律、法规和政策 (4)（1）主要法律法规 (4)（2）宏观调控政策 (5)二、行业发展状况 (15)1、房地产行业占固定资产投资行业较重比例 (15)2、房地产开发投资保持快速增长，住宅开发投资仍然是重要组成部分 (16)3、商品房销售额和面积大部分成正增长趋势，但因宏观政策调控，增长幅度在不断减弱 (18)4、商品房价格整体持续上涨，涨幅在国家宏观调控下回归理性 (19)三、行业竞争情况 (20)1、行业集中度不断提高 (20)2、规模化经营成为主流 (21)3、差异化、品牌化竞争 (22)4、行业竞争的焦点逐步由土地储备转为资本支持 (23)5、住宅产业化趋势 (23)6、政府宏观调控力度加大 (24)四、进入行业的主要障碍 (25)1、资金实力和土地资源壁垒 (25)2、行业经验壁垒 (25)3、品牌壁垒 (26)五、行业市场供求状况 (26)六、行业发展趋势 (28)1、国家调控政策促房地产市场建立健康发展的长效机制 (28)2、宏观经济的平稳增长为房地产行业的稳步发展奠定基础 (28)3、人均可支配收入的不断提升将增加房地产市场的有效需求 (29)4、持续推进的城市化进程为房地产行业发展的重要推动力 (30)5、改善型居住需求的增长进一步推动房地产行业的发展 (31)6、行业竞争格局将进一步深化，行业参与者逐步分化 (31)七、行业上下游之间的关联性 (32)一、行业主管部门、主要法律法规和政策1、行业主管部门和管理体制国家对房地产行业的管理部门主要包括国土部、住建部、商务部等部门，其中：国土部主要负责土地资源的规划、管理、保护与合理利用；住建部主要负责规范住房和城乡建设管理秩序，规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场，以及产业政策、质量标准及行业规范的制定；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定。
房地产开发调研报告【5篇】
房地产开发调研报告【5篇】房地产开发调研报告(精选5篇)房地产开发调研报告篇1一、国内环境：中国房地产还有20xx年以上的好景xx年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。
与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。
共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对将来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20xx年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。
在20xx年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接奉献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
20xx年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经到达了5.7%。
而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。
20xx年，中国的城镇人口将到达10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将到达330亿平方米，比20xx年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。
”二、xx房地产市场：整体良性开展与现阶段迅速升温1、__省宏观政策的指导20xx年6月，为了推动房地产业的持续快速健康开展，依据《关于推动房地产市场持续健康开展的通知》，结合我省实际，__省政府出台《省政府关于推动房地产业持续健康开展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康开展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房自20xx年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。
同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛开展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市根底设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。
2020年地产行业深度分析报告
二、2008 年启示：需求并未消失，外部冲击仅影响释放时间 ........................................ 13 2.1 经济及收入增速放缓对需求冲击不明显......................................................................13 2.2 政策放松及流动性宽松为市场快速复苏的催化..........................................................14
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图表目录
图表 1 2008 年金融危机使全球 GDP 增速大幅下行..............................................................5 图表 2 金融危机期间国内 GDP 增速大幅下滑.......................................................................5 图表 3 金融危机期间国内 CPI 和 PPI 迅速下降（%）..........................................................6 图表 4 金融危机期间进出口、消费均出现大幅下滑（%）....................................................6 图表 5 2008 年商品房销售增速大幅下滑...............................................................................6 图表 6 70 城商品房价格指数连续 7 个月下跌 .......................................................................6 图表 7 2008 年万科销售均价显著降低 ..................................................................................7 图表 8 2008 年开工未售商品房库存持续走高 .......................................................................7 图表 9 2008 年地产投资开工大幅下降 ..................................................................................7 图表 10 2008 年土地购置面积与成交价款大幅减少 ............................................................7 图表 11 2008 年房地产开发资金同比增速由正转负 ............................................................8 图表 12 2008 年上市房企现金短债比降至 83%...................................................................8 图表 13 上市房企整体净负债率从 2007Q3 末的 52%上升至 2008 年末的 74% .................8 图表 14 2007-2008 年房地产收并购大幅增加.....................................................................9 图表 15 2009 年全国房企数量同比下滑 8.2% .....................................................................9 图表 16 金融危机期间地产板块与沪深 300 跌幅接近..........................................................9 图表 17 2007-2008 年招保万金估值最高点与最低点 ..........................................................9 图表 18 2008 危机后货币政策大幅宽松 ............................................................................10 图表 19 2009 年我国 M2 保持高增长 ................................................................................10 图表 20 2006-2009 年主要房地产政策汇总.......................................................................10 图表 21 2009 年商品房销售同比大幅回升.........................................................................11 图表 22 2009 年 70 城商品房价格指数止跌回升 ...............................................................11 图表 23 2009 年地产投资开工逐渐回升 ............................................................................11 图表 24 2010 年全国土地购置面积实现正增长 .................................................................11 图表 25 2009 年房地产开发到位资金同比大幅增加 ..........................................................12 图表 26 2009 年底上房企现金短债比达到 185%...............................................................12 图表 27 2009 年底上市房企整体净负债率降低至 50%......................................................12 图表 28 龙头房企股价涨幅远超行业整体及沪深 300.........................................................13 图表 29 2008 年金融危机后招保万金估值最低点与最高点（截至 2009 年末）................13 图表 30 经济及可支配收入增速放缓并未影响 2009 年市场需求的释放 ............................13 图表 31 2008 年国内仍处于快速城镇化阶段 .....................................................................14 图表 32 2008 年政策放松与流动性宽松后房地产投资销售迎来拐点.................................14 图表 33 2008 年持续降息带来销售面积增速的逐步回升...................................................15
(市场分析)2020年年宁波房地产市场分析年报
2010-12-23
高新区
4
商铺 高层
维科上院C区
2010-12-25
海曙
22
普通住宅
万科金色城市
2010-12-29
鄞州
17
普通住宅
（数据来源：合润地产研展部）
各区推出物业类型面积：
单位：万平方米
住宅
41.02
0
46.98
52.1
4.19
62.24
41.88
58.11
306.52
公寓
12.55
2010-4-26
江北
50
公寓、商铺
康城阳光BOSS领馆
2010-4-28
鄞州
5.4037
公寓 别墅
晴园
2010-4-28
鄞州
15
住宅
红巨大厦
2010-5-2
鄞州
6.0898
写字楼 商铺
中河名庭
2010-5-7
鄞州
2.2
普通住宅 商铺
合生国际城2期
2010-6-1
镇海
55
住宅 别墅
永和居易
2010-6-10
区域评价：海曙区一直以来作为宁波市区的行政和商业中心，住宅推量相对其它区域较少，但在2009年有了明显增加。2010年因青林湾5期观泓、维科上院、21码头等项目的开盘，新推量有了量的突破，海曙区打破了以往住宅推量少的局面，市场欣欣向荣。
江东区
2010年，江东区无新增住宅供应，
区域评价：江东区新增供应极少，住宅市场空白。今年新增供应只有金融国际中心写字楼。大体上江东区可建设土地稀少，住宅市场已趋向饱和状态。
招宝广场
2010-11-13
2020年楼市商业地产市场发展报告
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市 场平稳健康发展。
深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用， 培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的 定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民 设施，让城市更宜业宜居。
数据来源：国家统计局 58安居客房产研究院综合整理
＿
PART B
政策背景
． ． ． ． ． ．
4
政策导向：房住不炒依然是今年楼市主基调
时间
2020年3月 2020年4月 2020年5月
2020年12月
会议/部门
人民银行会同财政 部、银保监会 中共中央政治局
全国两会政府工作 报告
中央经济工作会议
房地产相关内容
数据来源：58安居客房产研究院综合整理
经济表现：经济运行稳步回升 GDP同比增速上涨
300000 250000 200000 150000 100000
50000 0
国内GDP及同比（亿元）
GDP(亿元）
比上年同期增长（%）
8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0 % -4.0 % -6.0 % -8.0 %
房地产行业 2020年楼市商业地产市场发展报告
经济目标： “六稳”“六保”成为2020关键词
2020年 2019年 2018年 2017年 2016年 2015年
GDP增速目标
未设置 6-6.5%
6.5% 6.5% 6.5-7% 7.0%
新增就业目标 城镇登记失业率 CPI增速目标
【精品】2020年南昌房地产市场深度总结分析(最全)
➢ 分区来看，库存压力集中新建区、湾里区等区，新建区欣悦湖多盘扎堆，产品同质化，竞争异常激烈，湾里区库存较多主要原因在于区域大 体量楼盘较多，且缺乏成熟的大型商业医疗配套，但区域处于价格洼地，性价比较高的楼盘走势较好。
时间
市场价格 （元/㎡）
环比
1月 12548 -11.02%
2月 13616 8.51%
3月 12453 8.54%
4月 13013 16.93%
5月 13444 3.31%
6月 14019 4.28%
7月 14348 2.35%
8月 14225 -0.86%
图：2019-2020年南昌主城区新建商品住宅成交均价走势
➢ 年度市场对比：2020年全年开盘当日去化率同比下滑严重，平均去化率维持在52%，处于历史低位。上半年主要集中在4-6月，复工复产 后房地产入市积极。开盘项目中，仅两成左右的项目可以日光，成交转化难度持续增大，但同时性价比高、一二手倒挂、大盘大流量项目 明显受到市场青睐。
图：2015-2020年南昌开盘去化率
图：近年成交结构
南昌新房市场：二手房市场表现
成交环比上升4.39%，二手房市场表现平稳
➢ 二手房成交：2020年，同比上升1.97%，二手房市场表现平稳。
图：南昌二手房成交情况（万㎡）
南昌新房市场：开盘去化率
2020年开盘率同比下滑严重，全年开盘高光时刻集中于4-6月
图：南昌主城区住宅成交走势
南昌新房市场：成交价格
成交价：前三季度住宅整体市场均价小幅稳步攀升，四季度稳中有跌，整体仍较平稳
2020年中国房地产行业研究报告及发展前景
2020年中国房地产行业研究报告及发展前景2020年9月12日目录一、研究背景 (3)二、行业界定 (4)2.1房地产行业的定义 (4)2.2 房地产行业的发展历程 (5)三、房地产行业的发展趋势 (6)四、疫情与政策的双重影响 (10)4.1政策背景 (10)5.2近年房企表现 (14)5.3影响与启示 (15)5.4房地产行业发展前景 (16)六、存在的问题 (18)一、研究背景房地产行业是国民经济的重要组成部分,在一个国家和地区国民经济中,房地产行业有着重要的地位和作用。
房地产业在国民经济中占有重要地位，温家宝曾用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义，参照过去二十余年居民收入增长速度以及住房改造速度，2020年中国城镇居民人均住房面积可能达到35平方米，即平均每户现有城镇居民还要增加10平方米多，因此可以大胆断言，在未来相当长的一段时间，尽管房地产商可能面临重新洗牌的局面，但房地产业将处于稳定发展的黄金时期。
另外地产行业对金融业的影响也是巨大的，为其提供广泛的信贷资源。
地产行业的复苏能有效促进金融的稳定。
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
为促进房地产市场健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，房地产投资增速过猛势头得到初步遏制，过热的购房需求有所降温，但从投资总量上来看，房地产市场的建设需求仍是建筑行业企业应重点关注的行业市场之一。
随着城市建设发展，城市居民可支配收入的逐年提高，使市民对居住环境的要求，已经从户型、面积、质量中跳了出来，更多关注的是便捷、健康、时尚等品质生活环境上，该建筑时尚美观、宽敞的户型、完善的配套设施、便捷的交通、方便的购物条件，除较好地满足购房者需求，将吸引更多的人们前来购房，网点更是商家们迫切希望入住的宝地。
房地产行业专题研究：开发类房企2020年报总结-行业整体业绩增速下移，毛利率下行，杠杆率有待进一步下
行业报告 | 行业专题研究房地产证券研究报告 2021年05月03日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市作者陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517110001 **********************胡孝宇 联系人 ***************** 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:新房找房热度下滑明显，楼市调控收缩深入强化 ——房地产销售周报0502》 2021-05-02 2 《房地产-行业研究周报:土地供应环比降温，楼市因城施策 ——房地产土地周报0502》 2021-05-02 3 《房地产-行业点评:4月销售增速继续放缓、均价增速下调—4月百强房企销售点评》 2021-05-02 行业走势图 行业整体业绩增速下移，毛利率下行，杠杆率有待进一步下降——开发类房企2020年报总结收入增速整体下移，净利润未能实现正增长 2020年行业整体实现营收57041.81亿元，较2019年营收同比增长13%，较去年同期增速下降9.8pct ；2020年共实现净利润5618.81亿元，较2019年整体净利润同比下降1.86%，较去年同期增速下降16.8pct ；2020年共实现归母净利润4987.87亿元，较2019年整体归母净利润同比下降3.15%，较去年同期增速下降18.57pct 。
房企整体营收保持双位数增长，但增速放缓，而利润端未能实现正增长。
毛利率继续下行，控费效果提升2020年行业整体毛利率为25.92%，较2019年同期下降4.21pct 。
我们认为拿地价格提升、热门城市限制新房销售价格等因素导致行业毛利率水平维持低位。
行业整体净利率为9.85%，达到2015年以来的历史低位。
销管研费用率和财务费用率分别为6.83%、1.04%，费用率持续下降，显示了房企显著的费用管控效果。
周转率有所下降，龙头房企效率更高2020年行业整体资产周转率为22.48%，较2019年同期下降0.73pct 。
2020年X房地产市场调研报告
2020年X房地产市场调研报告2020年X房地产市场调研报告1. 引言2020年是一个特殊的年份，全球新冠疫情的爆发导致了全球经济的不稳定和不确定性，中国的房地产市场也受到了一定程度的影响。
本报告将重点分析2020年中国X地区的房地产市场，包括市场趋势、投资热点、政策变化以及对未来的展望。
2. 市场概况2.1 房价走势受到疫情影响，2020年房地产市场整体呈现出一定的回落态势。
由于经济增长放缓和购房者的观望情绪，房价出现了一定的下跌。
然而，部分城市的房价却呈现出逆势上涨的趋势，这主要受到政策扶持和供求关系的影响。
2.2 供需关系在2020年，土地供应和楼市的调控政策对供需关系产生了影响。
针对部分二线城市的限购政策得到放宽，使得供应增加，从而推动了房地产市场的发展。
3. 投资热点3.1 住宅市场尽管疫情的冲击，住宅市场依然是投资的热点。
特别是在年轻人购房需求的推动下，一些综合配套设施完善的新开发区得到了投资者的关注。
3.2 商业地产市场商业地产市场也是2020年的投资热点之一。
随着人们生活水平的提高和消费结构的多元化，商业地产市场的发展潜力巨大。
尤其是以购物中心、百货商场和写字楼为代表的商业地产项目受到追捧。
4. 政策变化4.1 购房限制政策的调整2020年，一些城市对购房限制政策进行了一定的调整，放宽了限购政策，减少了购房门槛。
这一政策变化刺激了部分二线城市的房地产市场。
4.2 政府扶持政策的出台为了稳定房地产市场，政府出台了一系列扶持政策。
例如，加大对低收入群体的住房保障力度，鼓励企业投资房地产市场等。
这些政策的实施为房地产市场的稳定提供了有力的支持。
5. 展望未来尽管2020年房地产市场受到一些冲击，但展望未来，我们对2021年的房地产市场充满信心。
首先，经济逐渐恢复，消费需求回升，将刺激房地产市场的发展。
其次，政府将继续出台支持政策，为房地产市场提供稳定的政策环境。
最后，随着城市化进程的不断推进，人口流动将带动房地产市场的需求。
2020年房地产行业分析报告
2020年房地产行业分析报告2020年7月房地产是研究经济与利率的重要变量认识中国经济，房地产无疑是关键的一环。
自1998 年深化住房制度改革以来，房地产成为中国经济高速增长的发动机。
2003 年国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确了房地产作为国民经济支柱产业的地位。
房地产开发带动上游工业生产、创造建筑业就业，推动城镇化发展与基础设施建设；商品房销售促进居民对汽车、家电等耐用品消费需求，以及线下服务业的发展；房地产还是个人经营与企业扩产的主要融资抵押品。
故而，房地产是经济周期波动的重要源头，对总需求冷暖变化、信用收缩扩张起着牵一发而动全身的效果，也因此是研判利率走势的重要变量。
图表1：房地产是经济周期波动的重要源头，也是研判利率走势的重要变量(%) 50(%)5.0 房地产开发投资完成额:累计同比十年期国债到期收益率(右)名义GDP同比40 30 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.02010(10)(20)05-02 06-05 07-08 08-11 10-02 11-05 12-08 13-11 15-02 16-05 17-08 18-11 20-02资料来源：Wind，市场研究部研究房地产，需要构建指标体系与分析框架。
房地产投资往往最受关注，其次是商品房销售，但与之相关的指标繁多，我们建议从会计角度加以归类理解。
房地产开发企业的资产端是土地、在建工程、待售的商品房存货等，对应着拿地、开工、竣工等开发环节；权益负债端是包括贷款、自筹、销售回款等各种开发资金来源。
房企的经营活动——销售与开发投资则分别是资产端向负债端、负债端向资产端转化的动态过程。
基于这一思路我们能够较为清晰理解各指标间的联动关系，并明确房地产投资“短期把握施工节奏、中期关注销售环节”的分析思路。
图表2：从会计角度理解房地产各项指标资料来源：市场研究部短期把握施工节奏根据统计局，固定资产投资是由建筑工程、安装工程、设备购置与其他费用四部分构成。
2020年房地产行业分析报告
2020年房地产行业分析报告2019年12月目录一、政策端：“稳”字当头下的“松紧结合”+“因城施策” (5)1、过去三轮周期中的政策调整回顾 (5)2、当前政策以稳为主，因城施策或成主要调控方式 (8)二、销售：逐步回归合理中枢 (10)1、城镇化进程稳步推进，未来需求回归合理中枢势在必行 (13)2、当前政策调控以稳为主，“因城施策”或对低能级城市下行形成缓冲，高能级城市需求韧性依存 (15)三、新开工：销售定性、库存定量 (16)四、房地产开发投资：土地缓降，建安修复 (19)1、土地投资下行回落 (20)2、建安投资上行修复 (21)五、竣工：修复趋势已现 (23)六、资金面未来走势 (24)1、未来两年迎来偿债高峰期 (24)2、由降杠杆到稳杠杆，头部房企负债水平可控 (26)七、公司端：资源向头部倾斜，集中度进一步提升 (28)1、头部房企销售表现亮眼，市占率进一步提升 (28)2、头部房企货值充裕，权益比有所提升 (31)3、头部房企业绩逐步释放 (34)八、物业板块的发展 (37)1、竞争格局：行业加速整合，集中度持续提升 (37)2、业务拓展：基础业务稳步增长，增值服务锦上添花 (38)3、马太效应下的新生核心竞争力 (39)（1）规模扩张向质量提升的转变 (39)（2）品牌效应重要性日益突出 (40)（3）技术创新、降本提效 (40)（4）以人为核、共同发展 (42)九、优质企业筛选 (43)1、土储“质”与“量”的分析 (43)2、融资渠道多元化，快周转对抗行业融资端收紧 (44)3、业绩锁定性强 (45)4、成本管控强 (46)十、主要风险 (47)1、房地产调控政策超预期收紧 (47)2、资金面进一步收紧等 (47)展望2020年，不同能级城市、不同经济区域带来的周期错位将继续扰动房地产板块的整体调整。
政策端：“以稳为主”+“松紧结合”+“因城施策”。
本轮周期的政策调控与以往出现了一些变化，主要体现在两个方面：（1）调控风向“松紧结合”；（2）调控方式“中央定调”、“一城一策”。
2020年地产行业深度分析报告
2020年地产行业深度分析报告2020年4月目录一、复盘2008 年：强刺激与宽货币带来深V 反弹 (5)1.1 金融危机爆发，经济楼市全面下滑 (5)1.2 政策积极救市，地产调控大幅放松 (9)1.3 楼市逐步复苏，投资销售持续走高 (11)二、2008 年启示：需求并未消失，外部冲击仅影响释放时间 (13)2.1 经济及收入增速放缓对需求冲击不明显 (13)2.2 政策放松及流动性宽松为市场快速复苏的催化 (14)三、2020 VS 2008：花相似而境不同 (15)3.1 相同点：国际经济金融环境恶化，流动性持续宽松 (15)3.2 不同点：经济冲击程度、行业政策环境及所处阶段不同 (16)四、楼市逐步回归正轨，谨慎但不悲观 (18)4.1 “房住不炒”与“三稳”基调难改，短期政策或难大幅松动 (18)4.2 各地复工陆续恢复，投资开工有望逐步回升 (19)4.3 三月楼市持续升温，恢复持续性仍需观察 (20)五、市场建议 (21)六、市场提示 (21)图表目录图表1 2008 年金融危机使全球GDP 增速大幅下行 (5)图表2 金融危机期间国内GDP 增速大幅下滑 (5)图表3 金融危机期间国内CPI 和PPI 迅速下降（%） (6)图表4 金融危机期间进出口、消费均出现大幅下滑（%） (6)图表5 2008 年商品房销售增速大幅下滑 (6)图表6 70 城商品房价格指数连续7 个月下跌 (6)图表7 2008 年万科销售均价显著降低 (7)图表8 2008 年开工未售商品房库存持续走高 (7)图表9 2008 年地产投资开工大幅下降 (7)图表10 图表11 图表12 图表13 图表14 图表15 图表16 图表17 图表18 图表19 图表20 图表21 图表22 图表23 图表24 图表25 图表26 图表27 图表28 图表29 图表30 图表31 图表32 图表33 2008 年土地购置面积与成交价款大幅减少 (7)2008 年房地产开发资金同比增速由正转负 (8)2008 年上市房企现金短债比降至83% (8)上市房企整体净负债率从2007Q3 末的52%上升至2008 年末的74% (8)2007-2008 年房地产收并购大幅增加 (9)2009 年全国房企数量同比下滑8.2% (9)金融危机期间地产板块与沪深300 跌幅接近 (9)2007-2008 年招保万金估值最高点与最低点 (9)2008 危机后货币政策大幅宽松 (10)2009 年我国M2 保持高增长 (10)2006-2009 年主要房地产政策汇总 (10)2009 年商品房销售同比大幅回升 (11)2009 年70 城商品房价格指数止跌回升 (11)2009 年地产投资开工逐渐回升 (11)2010 年全国土地购置面积实现正增长 (11)2009 年房地产开发到位资金同比大幅增加 (12)2009 年底上房企现金短债比达到185% (12)2009 年底上市房企整体净负债率降低至50% (12)龙头房企股价涨幅远超行业整体及沪深300 (13)2008 年金融危机后招保万金估值最低点与最高点（截至2009 年末） (13)经济及可支配收入增速放缓并未影响2009 年市场需求的释放 (13)2008 年国内仍处于快速城镇化阶段 (14)2008 年政策放松与流动性宽松后房地产投资销售迎来拐点 (14)2008 年持续降息带来销售面积增速的逐步回升 (15)图表34 图表35 图表36 图表37 图表38 图表39 图表40 图表41 图表42 图表43 图表44 图表45 图表46 2020 年年初以来全球主要经济体股市大幅下跌 (15)2020 年3 月以来主要经济体都进入降息通道 (16)当前外贸对国内经济拉动程度低于2008 年金融危机以前 (17)2019 年房地产市场规模远大于2008 年 (17)万科2019 年销售规模较2008 年显著提升 (17)当前城镇居民人均住房建面较2008 年大幅提升 (18)A 股上市房企在手货币资金/一年内到期长短期负债 (18)3 月重点房企施工项目复工率 (19)3 月全国水泥出货率环比大幅回升 (19)50 个重点城市周成交延续7 周回升 (20)3 月重点城市日均成交同比降幅明显收窄 (20)旭辉控股集团售楼处开放比例持续回升 (20)3 月百强房企单月销售同比降幅大幅收窄 (20)受新冠疫情和原油价格暴跌的影响，近期海外金融市场发生剧烈震荡，主要股票市场都出现了熔断。
2020年武汉房地产市场深度研究总结报告
销售面积(万㎡)
282.31 202.66 177.78 197.9 168.09 123.51 145.83 129.11 121.21 93.93 73.42 59.12
55.5 67.39 51.32 0.51 1949.59
销售价格(元/㎡)
15678 17463 10107 17376 11679 11994 12324 7494 18292 9039 21343 10587 15396 26737 7225 28712 14214
➢ 2020年，置业回流主城区的趋势愈发明显。远城区成交占比由去年的44%，回落到如今39%左右；而次中心城区则由2018年年底的 25%左右上升到30%；主城区最为明显，由2018年的19%上升到31%。
图：2018-2020年武汉市新建商品住宅月度成交占比
图：2016-2020年武汉新建商品住宅年度成交占比
➢ 一季度受疫情影响，供应暂停，随后政府发布降低预售新政，二三季度房企加快工程进度，供应持续放量，库存高企，四季度供应有所
得
得
放缓，以销售前期库存为主。
武汉新房市场：成交价格
成交价：限价放松，住宅整体市场均价小幅稳步攀升，整体仍较平稳
➢ 解封后，二季度开始住宅整体均价“小步快跑”，由1.52万/平到1.69万元/平，上涨千余元，涨幅达11%。12月武汉市新建商品住宅 备案均价16078元/㎡，市场均价16921元/㎡，整体仍处于平稳态势。事实上，疫 情后为提振市场市场信心，市场上已有多盘突破限
-3%
12月 16921
6%
2019-2020年武汉住宅价格走势情况
武汉新房市场：库存走势
库存：供应持续放量，库存增速加快，出清周期11.24个月，远郊区域项目扎堆严重
2020房地产市场调研报告
2020房地产市场调研报告“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。
目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。
随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。
今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。
今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。
其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。
1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。
出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。
5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
2020年房地产行业研究报告
2020年房地产行业研究报告政策端——2020年楼市回落，政策基调维持不变（1）短期内随着宏观经济下行压力大，政府或会在“房住不炒”的硬约束下根据市场情况因城施政对其进行逆周期微调，整体趋稳。
（2）2019年以来政府对房地产企业的融资渠道进行全面管控，融资收紧是影响2020年房地产企业经营行为以及行业发展的重要因素，但中长期将更加继续倚重新型城镇化、土地流转政策环境的创造、根据库存周期来调节土地供应量等修复手段。
供给端——整体投资施工放缓，结构性调整可期（1）本轮融资调控很难由紧转松，但预计2020年仍然会有筑底略微边际改善的趋势。
（2）考虑土地供应原则、溢价率以及房企补库存需求，我们预计在供需关系更为紧张的一二线城市及部分强三线城市，土地供给将进一步加快，但受融资政策趋紧的影响，房企底价拿地的概率持续增大，土地流拍现象会持续增多。
（3）目前整体现房库存进入下行通道，未来房企新开工意愿将有所下滑、拿地也将趋于谨慎，预计行业整体开发施工投资增速将大概率会回落至5.00%—6.00%的区间内运行。
需求端——居民购买力有限，城市轮动效应明显（1）需求的硬上限为购买力，我国居民债务收入比指标虽然自2018年有明显的改善，但仍处于较高水平且目前各手段难有较大的松动空间。
（2）2019年销售“韧性”较强，展望2020年，我们认为一线市场商品房市场容量将保持稳定，未来政策性住房空间较大；二线城市预计将逐步从需求端打开限购或通过人才引入的方式变相打开商品房市场；三四线城市受棚改退坡、城市群崛起以及城市独立周期效应的综合影响，未来将有所回落。
我们预计一线、二线及三线以下城市销售面积同比增速分别为1%、2%和-4%，销售价格同比增速为1%、2%和-2%。
企业端——行业兼并重组有向上趋势，看好有加杠杆空间的房企（1）行业竞争由增量转为存量，集中度不断提高，但随着地产后时代的来临，行业内已不仅仅是大鱼吃小鱼，2019年末更是开启了大鱼吃大鱼的元年。