近期香港上市房地产的回顾和特点分析

近期香港上市房地产的回顾和特点分析

以下是德意志银行中国区董事总经理陈丹华的精彩观点：

【主持人陈劲松】：融资是一个过程，实际上房产企业IPO作为直接手段对抗银行信贷变化越来越重要，否则信贷一收房企就开始缺水资金链断裂，08年是非常悲惨的，挺过来的人现在就是首富，这个过程显然直接融资是房地产企业很重要的手段，不仅是集资手段、融资手段，而且是定价机制，下面我们请德意志银行中国区董事总经理北京代表处首先代表陈丹华总经理。

【陈丹华】：今天对近期香港上市房地产企业做一下回顾，然后分析一下特点，什么是投资者关心的上市房地产公司，最后讲两三个案例分析。

近期香港上市房地产的回顾和特点分析

【陈丹华】：上市融资是一个很重要的手段，过去房地产企业过多依靠银行贷款，这其实是两个不同融资工具，一个是债一个是股，房地产公司一直背债下去，这次次贷发生都是负债率偏高，所以过分依赖于负债是非常危险的，上市发行是股本募集的一条路。

刚才周忻董事长提到有很多投资机会，过去两三个月房地产市场也真是给大家带来非常多的投资机会，为什么在这样的环境下他们还是要出来融资？就是因为现在在国内融资手段太有限、太缺乏，一旦有了海外上市平台，在未来可以由很多不同融资工具，可以是可转债可以发公司债等等，近期上市的一些房地产从恒盛、华南城等等PE都在个位数，都在5—8倍中间，以前在EP投资阶段上市前能够拿到这个倍数，是非常低的，净资产折扣很多都是在50—60%左右。现在不能一味地看房地产公司表现，有的表现很不错，有的的确是不尽人意，除了一些比较大的以外，大多数中小型表现现在还比较有挑战，尤其过去一两个月出来的，早一点的公司当时定价比较贵，后来就有所下调，由于定价很吸引人，上市以后后市表现还是不错的。从卖出去的比例来看机构和零售也是一个非常合理的布局，大概有百分之七八十个人投资者，所以在上市以前已经通过企业帐目管理员把一些主要定单拿下，就为了把抵押保住。这样一种情况下，就是亲戚朋友股，令他后市相对比较好一些，但是大的都发在机构投资者手里。

【陈丹华】：这些房地产公司基石投资者都是什么人，恒盛地产有上石、南方基金，宝龙有AP，龙湖有平安、中国银行，投资者质量非常高，品牌非常大。从认购率来讲，恒盛地产超过50倍认购，恒大46倍，花样年超额认购达到160多倍，这说明现在市场上企业投资者和一些零售投资者对房地产行业还是非常愿意投资的。虽然说在价格上比过去更敏感一点，其实这是很正常的供求关系带来的，其实未必是房地产，如果十几、二十家公司这么短时间出来，一定在股指上面受到打压，集中在一个时间爆发也有两个原因，一些房地产老板说后有追兵前有围堵，现在出来的很多是二进宫的，重新到联交所交表申请。在金融危机之前国内调控政策很厉害，有一两年融资需求都被压抑下来，这个时候市场一开都出来了。前有围堵是2010年看不好，万一加息怎么办？还不如现在融资成本稍微高一点、估指低一点但是赶快把钱拿到，一上了以后拍地胆子就大一点、出手就阔一点，这段时间看就特别集中。

哪些房地产公司上市值得关注，资本市场比较看好什么样房地产公司？

【陈丹华】：到了09年底之前还会有一些房地产行业出来比如说龙创、香江国际，明年还会

有六家，总共可以说今明两年市场上已经报出来的大概有八个房地产项目，作为一个板块来讲虽然融资金额不是最大，但是从上市个数来讲这个板块还是个数最多的，说明需求是非常强劲的，而且还是以住宅开发房地产公司为主，可能比较少见到商业或者服务类的。很多投资者近期有一点审美疲劳，但是在中长期他们还是有购买意愿，今年底市场比较安静，原因是好不容易等到下半年窗口，年初好多基金亏了或者没挣钱，下半年好不锐意挣钱了或者弥补亏损，下半年就比较小心，所以这一两个月就显得比较安静，有一些房地产公司就把时间推到明年，我们也是鼓励公司先找基础投资或者铆钉投资者把订单夯实。

在资本市场里头有几个特点，资本市场比较看好什么样房地产公司？一个是具备规模的大型房地产公司，比较市盈率和它的规模，规模大的企业市盈率普遍偏高，因为规模大抗风险能力比较大，尤其近两年以来市场规模的波动，也是中小型房地产开发转移到比较大的。大型房地产企业觉得地域分布比较广风险就比较分散，有一线二线的城市，产品组合也比较多。金融风暴中我们看到很集中在某一个地区的规模小的房地产开发公司资金转移是比较明显的，中国海外、华润置地、万科都是投资者比较喜欢投的一类企业。这一两年还是比较不明朗的经营环境，资本结构稳健的企业投资者给的估值也比较大，PE倍数偏低的都是负债率相对比较高的，比如富丽、绿城，现在市场上交易倍数比其他显得比较低。

二来就是土地储备，经过这一两年投资者看到土地储备质量也是非常关键的，不仅仅是量，量非常大的话一旦过度囤积土地由于信贷紧缩，可能公司也会陷入比较困境，所以土地储备质量也很重要。像宝龙做商业地产的时候，投资者就非常关心它的土地储备质量，二三线或者三四线前景如何，质量有没有保证。执行能力，这反映在利润品牌上。执行能量衡量标准是开发面积，这样一些房地产项目比较能够获得投资者认可。

【陈丹华】：公司治理结构，当公司要做大要有很好的治理结构，万科治理结构是很到位的，要不然王石怎么能老去爬山，它已经进入制动行情，有一套很好的机制运行，这样不会因为一些主要领导高管更换而产生一些大的波动。品牌溢价，在去年经营比较困难的情况下，行业经常出现一些违约质量欠佳等等，以后整个市场怎么样演变行业怎么整合，品牌一定是很多情况下消费者要看的东西。尤其是等到明年再上来这一批整个房地产有好几十家上市公司，这一定会有整合过程。相比美国，美国前三大开发商占到美国总开发面积90%以上，万科这么大开发商在中国占的面积还不到3%，所以市场一定要整合，那么品牌就非常非常重要。比如说香港的新鸿基，九龙的两三个非常好的项目做成了一个豪宅地段，基本上它的项目都不用看就知道是比较好的项目，所以有了品牌产品自然就带来溢价。

几个比较典型的上市公司案例分享

【陈丹华】：恒盛地产是德意志银行一个上市项目，07年10月以来香港房地产市场交易最大的IPO，这个过程有几个特点，当时市场还是很波动的，我们在这个过程中主要锁定了基石投资者，引进了市场认可的基石投资者。基石就是要半年锁定的，这对于后面引入其他投资者和市场推介就带来很大信心，这些人认购了1.3亿美元股份，这些人打底打了10%，这是整个项目做成的重要原因。花样年的特点是当时整个情况比起恒盛IPO挑战非常多，花样年上市的时候市场上的股价已经成为潜水艇了，我们在上市之前就要把能够认可花样年的投资者锁定，当时我们做了一个判断在国际投资者和国内投资者都有很多需求的时候，公司把这些需求主要给了国内的钱，因为对这些更有信心，而且国际投资者主要是看内资需求，所以我们还是尽量满足于内部需求。