浅谈大型Mall的规划设计

浅谈大型M all的规划设计

1.文晓军

2.李志明

1.裕景兴业(大连)有限公司辽宁省大连市116001

2.大连市民用建筑设计院辽宁省大连市116001

摘要：Mall全称Shopping Mall，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。和国内常指的购物中心不同，Mall是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，包括百货店、卖场及众多专业零售店在内的超级商业中心，面积不低于10万m²,有统一的运营商。Mall的发展往往和该地区的GDP水平有直接关系，同时需要该地区强大的消费总量。我国人口密度远远大于西方发达国家，有着强大的消费潜力，随着我国GDP的高速增长，Mall必将在我国蓬勃发展。

关键词：选址、业态分布、动线组织、空间布局、经营管理

中图分类号：S611文献标识码：A文章编号：

一、Mall的项目选址

城市中，一个成熟的商圈可以充分支持Mall的存在。Mall开发的基础条件，是项目所在核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现核心商圈的消费能力；其次，地处交通枢纽，位于交通集约发射点，拥有集体运输工具的Mall更容易取得成功。

大连百年城位于大连青泥洼核心商圈，交通十分便利，主力店是太平洋百货，名牌荟萃，管理先进，深受大连消费者喜爱。作为大连建市百年的标志性建筑，从坐落到现在，走过二十年依然不过时，被认为是大连最成功的Mall。而一度被评为是世界最大的“华南Mall”，

其失败的主因就是因为选址先天失误。华南Mall所在的万江区，与市区隔江相望，缺乏成熟商圈，当地既没有大型特色的商品产地资源，又没有文化、旅游资源。从东莞市区过来购物，不但有好长的一段路要走，还要经常遭受过桥塞车之苦。

二、Mall的业态分布

大型Mall的业态主要由百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、购物中心等方面组成。笔者通过与马来西亚某商业地产开发和运营商（已在中国投资购买大型Mall物业）的长期配合与交流，总结出一些世界先进商业运营商的业态分布理念：

以一个五、六层高的Mall为例，地下或半地下一层会出现品牌超市、低端卖场和美食广场等，其位置并不显眼，是面向大众化消费的区域，为整个Mall吸收相对低端的消费群体。其中超市需要靠近地下车库出入口和一个独立的卸货区，方便顾客和超市运营商的物流；首层将是高端区，云集世界一线品牌，包括时尚服饰、名表、名包等，大牌的进驻，有助于提升整个商场的档次，抬高整个商场的租金。沿街或者旺铺未必是最高端或者最受欢迎的品牌，最受欢迎的品牌可能会出现在纵深比较深的一角，这样可以利用其品牌效应拉动人流，也可以抬高同层商铺的租金。为首层高端商户提供一托二模式商铺，利用沿街优势，使其享有独立入户的客流；二到四层，是品牌专卖店，档次由高到低辐射开来，包括服装、鞋袜、饰品、电子产品、儿童玩具、体育用品等等。相对于首层的高端品牌，其品牌会是世界

二线或是本土一线品牌。在这几层内会出现一到两个主力店，主力店的定位将直接影响整个Mall的定位；第五层或者顶层，将又是一个高端区域，五星级电影院、KTV，咖啡厅、Ballroom以及高档餐饮等将会在此出现；气候和环境条件比较好的地区，在整个Mall的屋顶还会有室外游泳池和室外网球场等场所。

Mall作为世界大型商业地产的顶级形态，在众多业态的支持下，涵盖各种不同类型的消费群体，满足其一站式购物、休闲、娱乐、餐饮的需求。

三、Mall的动线组织

1．Mall的出入口设置，应与市政交通互相配合。Mall的主要出入口外部，应设置集散式的广场，以达到缓冲人流的效果。主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。

2．Mall的内部应杜绝人流和车流交叉的现象，这在一定程度上影响人流的动向。车库出入口应远离人行出入口，Mall内部应设置到达车库的独立出入口。人流和货流应避免交叉，不要应为运送货物而占用公共空间或是电梯系统，而阻碍人流走向，运送货物应尽量在人流较低的时间段内。大型业态（如主力店、电影院等）应尽量设有专门的运货通道。

3．Mall的平面交通。平面交通对引导人流起到至关重要的作用，顾客进入Mall后要有一条明显的主通道，宽度在8~10米，保证顾客

能够拥有舒适的步行空间，顾客在主通道能清楚的看到商场平面业态划分。除去主通道外，与之相连的次通道，使客流有效的到达业态分区，根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同，应在4~6米之间，以保证顾客不会再拥挤的情况下购物。无论主通道还是次通道，都应设有清楚的标识牌，应该包括楼层、安全出口、收银台、卫生间、电扶梯位置等信息，主通道宜设有业态全景分布图。

主次通道的设计，应避免让顾客走重复的路，尽量采用围绕中庭的双环回型平面布局，此种布局可以增加商场的通透感，有利于Mall 吸引人流，使商铺价值达到最大化，。

4．Mall的垂直交通：

1）．扶梯作为Mall的重要垂直交通工具，它的设置方式对人流的导向至关重要。最让人舒服的扶梯排布方式是剪刀双向式的四部扶梯排布，这种排布方式可以有效减少顾客无效的路径，进而在最短的路线达到自己想到的商铺。有的商家认为采用剪刀单向式的设计，使向不同楼层运行的人流，必须绕个圈才能找到上行或下行的扶梯，其目的是为了让客流尽可能转到更多的商铺，以提高因位置不好导致人流不佳铺位的人流量。其实这种做法在商业发达国家或地区早已被淘汰，因为这种做法不够人性化，给顾客造成不必要的疲劳，一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态，因此这种做法会得不偿失。有条件的Mall应设置直接通入地下车库的扶梯。

2）．Mall的电梯分为客梯和货梯。无论是客梯还是货梯都应直

接通向地下车库，为客户和商家提供最便捷的流线。有条件的Mall，其超市、主力店等大型铺位都应有独立的卸货区和货梯。电梯受制于其运力，不能成为最主要的垂直人流交通工具，但作为物流交通工具是必不可少的。

四、Mall的空间布局

Mall的空间布局往往和建筑用地、开发商的风格、地域气候有关系。成熟的商业地产开发商在室内外空间分隔上都会有属于自己的风格，有连续开发Mall经验的开发商，其项目都会有相同的烙印，甚至成为其品牌LOGO。

Mall的建筑特征是商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化。对于Mall来说，中庭的设计至关重要。进入一个Mall的内部后，中庭的尺度、位置给人的感觉会是顾客对整个Mall的第一印象。一个成功的Mall，都会有令人舒适的空间尺度。公共空间越大，人的舒适度越高，但Mall的利用率会降低，因此商家会在舒适度与利用率上追求一个最佳的比例。

目前，一些成熟的商业运营商会在Mall的植入中庭带的理念：Mall的中心是一个大的中庭，尺寸大小依据Mall的规模，以它为中心，其他小中庭组成带状结构，在整个中庭带的上方，屋顶会是带状的天窗，让整个Mall会有足够的自然采光。这种做法会使Mall的内部达到非常通透的效果，使顾客拥有最好的视线范围，各种业态可一览无余，对人流的导向有很明确的指示。真正做到商业空间步行化、