物业管理法规教学提纲

物业管理法规教学提纲

前言:

养成法律意识

1、法眼看世界

2、法言法语

一、物业管理法律关系

（一）法律关系的概念及其构成要素

1、法律关系的概念

2、法律关系的构成要素

（1）法律关系的主体

（2）法律关系的客体

（3）法律关系的内容（权利和义务）（二）物业管理法律关系

1、物业管理法律关系的概念

2、物业管理法律关系的主体

（1）业主（物业所有权人）及非业主使用人

（2）建设单位和物业管理企业

（3）国家

（4）其他组织

3、物业管理法律关系的客体

（1）物

（2）行为

（3）非物质财富

4、物业管理法律关系的内容

（1）业主的权利和义务

（2）物业管理企业的权利和义务

二、物业权属法律制度

（一）物业权属的概述

1、物业权属的概念

2、物业权属及物权

附：权利的分类

一、人身权（人格权:身体权、健康权、生命权、

姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权;身份权：亲权等）

二、财产权

（一）物权（对世权、绝对权）

1、自物权所有权

2、他物权

（1）用益物权

①地役权

②地上权

③典权

（2）担保物权

①抵押权：优先受尝权

②质押权

③留置权（合法、合乎道德）

（二）债权（对人权、相对权）

、合同之债

、侵权之债

、不当得利之债

、无因管理之债

（二）房屋所有权：房屋的区分所有权

（三）相邻权

（四）物业权属登记

物权变动原则

（1）公示原则（动产交付占有、不动产登记）

（2）公信原则

三、业主自治机构

（一）业主（所有权人）

（二）业主大会（性质和地位：权力机构）（三）业主委员会（性质和地位：执行机构）（四）业主公约：既约束业主也约束物业管理公司四、物业管理企业

（一）、物业管理企业的形式及成立条件

1、物业管理企业的形式（在我国物业管理企业的唯一

形式是公司形式而不能是合伙形式）

2、物业管理企业成立的条件要符合《公司法》（年月适

用新的《公司法》）的要求

（二）物业管理企业的资质管理

1、主管部门

（1）国务院建设主管部门：一级

（2）省、自治区建设主管部门：二级

（3）直辖市建设主管部门：二级、三级

（4）设区的市建设主管部门：三级

2、资质条件

（1）注册资金最低万元

（2）人员要求

（3）已经接管的物业要求

五、物业服务合同

（一）物业服务合同概述

1、合同的概念

2、物业服务合同的概念

3、物业服务合同的种类

（1）前期物业服务合同

①主体：开发商和物业管理企业

②效力：对业主是否有效

（2）物业服务合同

①主体：物业管理企业和业主委员会

②效力

（）业主大会和业主委员会成立后，前期物业服务合同可以随时解除。

（二）物业服务合同的订立程序

、一般程序：要约邀请（引诱）、要约、承诺

、前期物业服务合同：招标

、物业服务合同

（1）业主大会选聘物业管理企业（全体业主所持投票权的三分之二通过）

（2）业主委员会代表业主及物业管理企业签定物业服务合同

（三）物业服务合同的违约责任及侵权责任的竟合六、物业服务费用

（一）费用的来源

1、专项维修资金

（1）概念

（2）来源:开发商预留房款的存入指定账户

（3）资金不足的解决办法：由业主大会决定按照业主所拥有的建筑面积向业主续筹

（4）所有权：全体业主

2、物业服务收费

（1）公共性服务收费

（2）公共代办性服务收费

（3）特约服务收费

3、经营性收入

（1）所有权归全体业主

（2）用途：用于专项维修资金

、国家财政拨款

（二）费用支出

1、公共部分的维修养护：专项维修资金

2、物业管理企业人员的工资及福利

3、物业管理企业的办公费用

4、国家税收和物业管理企业的利润

（三）物业服务收费的价格形式

1、政府定价

2、政府指导价

3、市场调节价

4、业主定价

七、物业交易

（一）物业转让

1、转让客体的二重性：房屋的所有权及土地的使用权

（要求二者一并转让）

2、转让形式要件：登记

（二）物业抵押

1、物业抵押物业的交换价值抵押而不是以使用价值抵

押

2、物业抵押的物上代位性

3、抵押标的的复杂性

4、抵押的形式要件：登记

5、抵押权的实现：买卖不破租赁

（三）物业租赁

1、租赁的时间限制：不超过二十年，超过二十年的超

过部分无效

2、租赁的形式要件：租赁期限个月以上的，应当采用

书面形式，否则，视为不定期

3、物业租赁的登记备案：不是合同生效的要件

4、承租人的优先购买权（抵押权人没有优先购买权）

5、买卖不破租赁

6、转租：

（1）需要出租人同意

（2）对物业造成损失责任的承担

八、物业管理质量

（1）承建单位对开发企业的保修

（2）开发单位对业主的保修

九、物业管理法律责任