商业地产核心价值在于商业领域

商业地产核心价值在于商业领域

先有商业，后有地产，已经成为商业地产业内共识。然而，究竟商业和地产的关系怎样？商业如何影响地产形态、影响城市面貌、影响人们消费习惯？却是一个值得长久探讨的话题。

商业业态的概念虽然早已有之，但业态分类的标准却始终无法统一，各种版本的分类方法各有道理。然而，理论的划分与实际的运用却大相径庭，为什么会出现这种情况？业态的划分究竟怎样划分才更合理？各业态之间又应有怎样的关联？

在商业与商业地产领域，中国与西方发达国家走的道路显然是不同的。更多的时候，是中国在向国外学习。但是，国外的经验究竟有多少可供借鉴？中国的商业地产发展当前处于一个什么样的水平，是否可以寻找到不同的突破点？

主讲：百荣投资集团控股有限公司商业规划部总经理徐宇

主题：漫谈商业与商业地产

地点：新浪乐居直播间

以下是此次讲台的图文实录：

主持人：各位新浪的网友，大家早上好！欢迎走进新浪乐居嘉宾聊天室，很高兴大家能够关注我们的商业地产栏目。今天我们的话题是商业与商业地产，今天很荣幸邀请到百荣投资控股集团商业规划部总经理徐宇先生！徐总，您好！

徐宇：主持人，你好！各位网友大家好！

主持人：徐总在地产行业做了很多年，称得上这个行业里的资深人士了。说到商业地产，可能涉及到的人群不单纯、不简单，因为它可能会涉及到买、卖、投资、经营各方面。同时也涉及到商业和地产两大板块。作为一个资深人士，想请徐总给我们谈谈商业和地产两者间的关系。

徐宇：首先，有关商业地产的话题，在近些年很多地产开发商都很关注。也有很多开发商大量投资都涌入了这个领域。但是基于很多数据显示，不论是北京、上海，甚至包括深圳，以及中国二线城市，商业地产的空置率都是非常大的，北京上海都达到了二三百万平米的数据。

这样的数据就显示出我们前期有很多地产开发商在开发商业地产这个项目的时候有一定的盲目性。也正由于这样的情况，我们今天在行业里重新反思商业地产的操作方法以及商业地产本质的东西。现在包括媒体，包括一些协会，包括一些民间组织，甚至是在一些专业圈子里面都很经常能够谈到商业地产这个话题。今天很高兴来到新浪网跟大家一起探讨一下商业地产在中国发展的轨迹和问题，并将我们的一些体会、认识与大家分享。

商业地产的核心价值在商业

主持人：其实刚才您谈到了很多商业地产的现状，比如它的空置率比较高。您刚才也谈到了地产商或开发商的盲目，您觉得地产商在商业地产的开发里面应该是一个什么样的角色？

徐宇：从我们以往的一些商业地产开发项目看，首先，我觉得在开发思路上有一些错位。作为我们今天的认知和理解，我们认为商业地产，它的本质化东西还是商业，也可以说是商业地产的核心价值在商业。因为商业地产跟住宅地产有一个最大的区别，就是它的使用价值不同。

住宅产品在盖完之后出售给消费者，无论它这个产品有这样那样的问题，它的使用价值都不会受到太大的影响。但是商业地产项目，它的使用价值是在于做生意，不管是摊位、铺位、店面，如果业主买了这个产品，没有客流，这个地方做不了生意，它的使用价值无法兑现，它就不能实现商业地产项目的真正盈利。

因此，我们认为商业地产的核心价值是在商业这个点上，这是由商业地产的盈利模式所决定的。早期，我们地产开发商主要是从地产的角度去理解商业地产项目，而忽略了商业地产与住宅地产盈利模式的不同。

主持人：包括现在很多地产开发商以前都是从事住宅开发的。

徐宇：对，我们在平时的谈话中也有这样的说法，比如商场、商场，先有商后有场；或者市场、市场，先有市再有场。一个恰当的比喻，我们早期也看到过菜市场，它是完全露天的，甚至没有任何建筑，就是一个板车一个板车在这里卖菜，它收入好的时候一天一个车位就可以收很多钱。

这就是商业地产价值的源头，尽管它是有市没有场。同时，我们也看到很多高档的大理石地面、多部电梯、豪华的外立面等高档的商业建筑，它们有场但没有市，做不成生意，实现不了其使用价值，就一钱不值。因此，我们应该从商业的角度去考虑如何规划和开发商业地产项目。

主持人：您觉得在商业地产中商业的开发运营应该是大过地产的？因为现在很多人说到商业地产的时候，会说到一半是商业，一半是地产。

徐宇：我觉得用大与小或者占比的角度来描述这个事情不够恰当，不能这样说。只是我们去诉求商业地产的盈利模式和商业价值应该从商业角度出发，应该立足于商业。我自己有一个感受，甚至可以说是“主观做商业，客观做地产”。

就是说，我们做商业地产项目，我们一心一意地去做好商业项目，商业项目好了，你的地产自然会有利润和价值。

未来商业或将成为城市发展的核心引擎

主持人：大概明白徐总刚才说的商业地产的核心价值更在于商业。刚才您谈到了可能以前的菜市场有市无场，但是现在的菜市场都已经是有场地的市场了，可以说有了一个根本转变。请您谈谈商业地产的演变过程？

徐宇：其实地产行业，是我们国家大概在十几年时间里开始兴旺起来的。像一些比较早期的大型百货商场，比如王府井百货大楼、西单商场等等。这些最早期的商业项目是北京市城市规划中安排的一些商业网点。而像赛特、双安、百盛等应该是在九十年代前后出现的一些商业企业。

这些商业企业出现的时候基本是随着北京城市人口的增加，商业设施与网点数量不够，同时一些高端消费开始出现，作为弥补这样一个市场空缺而增加的商业设施。这种项目的出现应该是商业地产比较早期的一个阶段，那时候就是什么地方缺我们就去补。包括现在中国的二三级城市也仍然有这样的现象，就是这个地方人口密度达到了一定程度，我认为缺乏什么样的设施就补充去建设。这是一种开发项目最早期的思路。就是先形成了一定的消费人群和氛围，然后再去补充。这是一个比较早期的商业项目开发特征。

第二个阶段，就是跟随地产项目开发的步伐一起并进。我们已经意识到了有一个新的居民区和住宅区出现，自然需要有一个商业配套的出现，包括餐饮、娱乐、休闲等等。我们在整体规划的同时，就把这些商业项目一起整合规划在里面，同时进行建设。这个应该是我们开发商业地产项目的第二阶段，就是从规划初始就跟住宅、人口聚集的行为一起开发。

事实上，我们认为在未来的时间里面，商业地产还会出现第三种情况，就是由一个商业的集成反向去吸引和聚集住宅居民，包括办公企业的入住。以商业为一个核心引擎，形成一个新的像“卫星城”一样或者是一个城市的新区域。我觉得将来更加会看到商业对于城市发展的引领与整合的作用。