第三章业主大会与业主委员会
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一、业主大会 4、有效条件 召开的有效条件： 召开的有效条件：与会代表所持投票权 占物业管理区域总投票权的一半以上。 占物业管理区域总投票权的一半以上。 决议有效的条件： 决议有效的条件： 一般性决议：经与会代表所持投票 一般性决议： 权一半以上通过； 权一半以上通过； 涉及业主利益的重大事项： 涉及业主利益的重大事项：经全体 业主所持投票权三分之二以上通过。 业主所持投票权三分之二以上通过。
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一、业主大会
2、筹备 、 第一次业主大会： 第一次业主大会：在政府物业管理行政主管 部门的指导下， 部门的指导下，由开发商和物业管理公司组成 首次业主大会筹备组； 首次业主大会筹备组； 以后的业主大会：由业主委员会负责筹备。 以后的业主大会：由业主委员会负责筹备。 3、召集和主持 、 第一次业主大会： 第一次业主大会：由业主大会筹备组负责召 集和主持； 集和主持； 以后的业主大会： 以后的业主大会：由业主委员会负责召集和 主持。 主持。
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二、业主委员会
1、产生过程 1）通过他人提名或自荐的方式 产生业主委员会委员 的候选人； 2）召开业主大会进行选举，产生业主委员会委员； 3 3）选举产生的委员召开委员会议，选举产生业主委 员会正副主任； 4）自选举产生之日起30天内报政府行政主管部门备 案； 5）经政府社团登记部门备案登记，业主委员会可以 成为法人。
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一、业主大会
9、业主参加业主大会的方式 业主应该本人亲自出席业主大会并参加投 票表决； 本人确实无法出席的，可以委托他人代为 参加，但必须提交书面委托书。
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一、业主大会
10、业主大会的职责 、 1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则。 ）制定、修改业主公约和业主大会议事规则。 2）选举、更换业主委员，监督业主委员会的工 ）选举、更换业主委员， 作； 3）决定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的 ） 重大事项 ； 4）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其 ）法律、 他有关物业管理的职责
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谢谢！ 谢谢！
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业主大会与业主委员会
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一、业主大会
1、召开条件 、 第一次业主大会 1）物业区域的入住率达到50％以上； ）物业区域的入住率达到 ％以上； 2）物业区域的入住率达到30％不足 ％，且入住超过一年； ）物业区域的入住率达到 ％不足50％，且入住超过一年； ％，且入住超过一年 3）从第一套房屋交付使用起计算达到2年。 ）从第一套房屋交付使用起计算达到 年 以后的业主大会 1）常规会议： 由业主大会议事规则确定，每年至少一次； ）常规会议： 由业主大会议事规则确定，每年至少一次； 2）特别会议：业主委员会认为必要；经20％以上投票权业主提议。 ）特别会议：业主委员会认为必要； ％以上投票权业主提议。
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一、业主大会
5、会议制度
定期会议与不定期会议相结合的制度。其中： 定期会议与不定期会议相结合的制度。其中： 定期会议，也称常规会议，每年至少召开一次， 定期会议，也称常规会议，每年至少召开一次，时间由 业主大会议事规则确定。 业主大会议事规则确定。 不定期会议，也称特别会议或者临时会议， 20％ 不定期会议，也称特别会议或者临时会议，经20％以上 投票权业主提议或者业主委员会认为有必要时召开。 投票权业主提议或者业主委员会认为有必要时召开。 6、投票权的计算 按户计票或者按产权面积计票。 按户计票或者按产权面积计票。 7、会议公告 业主大会召开前15 15日 业主大会召开前15日 8、会议召开形式 集体讨论或书面征求意见 Cspm.blog.soufun.com
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二、业主委员会
3、业主委员会的职责 、 • 1.会议职责。召集业主大会会议，报告物业管理的实 施情况。 • 2.订则职责。代表业主与业主大会选聘的物业管理企 业签订物业服务合同。 • 3.监督职责。及时了解业主、物业使用人的意见和建 议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监 督业主公约的实施。 • 4、其他职责。提议职责 、主管职责 、财经职责 、合 同职责 、审议职责 、执行职责 、协助职责 、告诉职 责。
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二、业主委员会 2、业主委员会的组织机构
① 成员：业主委员会由主任1人、副主任2－3人，委员5－ 15人的单数组成，可聘请执行秘书1－2人； ② 任职方式：业主委员会的委员为兼职，业主委员会的主 任可以是专职； ③ 委员待遇：业主委员会委员的待遇水平由业主大会决定； 专职的业主委员会主任和执行秘书可以领取津贴，具体 标准由业主大会决定； ④ 任期：每届任期2－3年；
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三、案例分析
• 某小区建成后，先后有部分业主入住，这部分业主入住后，总觉 得一切都是物业管理公司说了算，比如房屋装修不能这样，不能 那样，以及收取各种名目的费用等等。而物业管理公司又是由开 发商聘用的。于是一些居民就开始行动，把其他居民组织起来， 成立了业主委员会，声称要监督开发商和物业管理公司，并订下 管理规定与计划，如果物业管理公司不能满足大家的意愿，则将 炒掉该物业管理公司，另聘新的物业管理公司。请问： • 1、该小区的物业管理公司由开发商聘用，你认为是否合理，为什 么？ • 2、业主入住后，有种种不便与疑惑，你认识是由什么引起的？ • 3、本案中业主自行组建的业主委员会能否得到法律的保护？ • 4、如果成立业主委员会，开发商能否作为其成员或负责人？ • 5、如果物业管理公司真不能满足大家的意愿，则业主委员会能否 炒掉他？
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一、业主大会 4、有效条件 召开的有效条件： 召开的有效条件：与会代表所持投票权 占物业管理区域总投票权的一半以上。 占物业管理区域总投票权的一半以上。 决议有效的条件： 决议有效的条件： 一般性决议：经与会代表所持投票 一般性决议： 权一半以上通过； 权一半以上通过； 涉及业主利益的重大事项： 涉及业主利益的重大事项：经全体 业主所持投票权三分之二以上通过。 业主所持投票权三分之二以上通过。
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一、业主大会
2、筹备 、 第一次业主大会： 第一次业主大会：在政府物业管理行政主管 部门的指导下， 部门的指导下，由开发商和物业管理公司组成 首次业主大会筹备组； 首次业主大会筹备组； 以后的业主大会：由业主委员会负责筹备。 以后的业主大会：由业主委员会负责筹备。 3、召集和主持 、 第一次业主大会： 第一次业主大会：由业主大会筹备组负责召 集和主持； 集和主持； 以后的业主大会： 以后的业主大会：由业主委员会负责召集和 主持。 主持。
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二、业主委员会
1、产生过程 1）通过他人提名或自荐的方式 产生业主委员会委员 的候选人； 2）召开业主大会进行选举，产生业主委员会委员； 3 3）选举产生的委员召开委员会议，选举产生业主委 员会正副主任； 4）自选举产生之日起30天内报政府行政主管部门备 案； 5）经政府社团登记部门备案登记，业主委员会可以 成为法人。
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一、业主大会
9、业主参加业主大会的方式 业主应该本人亲自出席业主大会并参加投 票表决； 本人确实无法出席的，可以委托他人代为 参加，但必须提交书面委托书。
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一、业主大会
10、业主大会的职责 、 1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则。 ）制定、修改业主公约和业主大会议事规则。 2）选举、更换业主委员，监督业主委员会的工 ）选举、更换业主委员， 作； 3）决定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的 ） 重大事项 ； 4）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其 ）法律、 他有关物业管理的职责
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一、业主大会
1、召开条件 、 第一次业主大会 1）物业区域的入住率达到50％以上； ）物业区域的入住率达到 ％以上； 2）物业区域的入住率达到30％不足 ％，且入住超过一年； ）物业区域的入住率达到 ％不足50％，且入住超过一年； ％，且入住超过一年 3）从第一套房屋交付使用起计算达到2年。 ）从第一套房屋交付使用起计算达到 年 以后的业主大会 1）常规会议： 由业主大会议事规则确定，每年至少一次； ）常规会议： 由业主大会议事规则确定，每年至少一次； 2）特别会议：业主委员会认为必要；经20％以上投票权业主提议。 ）特别会议：业主委员会认为必要； ％以上投票权业主提议。
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一、业主大会
5、会议制度
定期会议与不定期会议相结合的制度。其中： 定期会议与不定期会议相结合的制度。其中： 定期会议，也称常规会议，每年至少召开一次， 定期会议，也称常规会议，每年至少召开一次，时间由 业主大会议事规则确定。 业主大会议事规则确定。 不定期会议，也称特别会议或者临时会议， 20％ 不定期会议，也称特别会议或者临时会议，经20％以上 投票权业主提议或者业主委员会认为有必要时召开。 投票权业主提议或者业主委员会认为有必要时召开。 6、投票权的计算 按户计票或者按产权面积计票。 按户计票或者按产权面积计票。 7、会议公告 业主大会召开前15 15日 业主大会召开前15日 8、会议召开形式 集体讨论或书面征求意见 Cspm.blog.soufun.com
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二、业主委员会
3、业主委员会的职责 、 • 1.会议职责。召集业主大会会议，报告物业管理的实 施情况。 • 2.订则职责。代表业主与业主大会选聘的物业管理企 业签订物业服务合同。 • 3.监督职责。及时了解业主、物业使用人的意见和建 议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监 督业主公约的实施。 • 4、其他职责。提议职责 、主管职责 、财经职责 、合 同职责 、审议职责 、执行职责 、协助职责 、告诉职 责。
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二、业主委员会 2、业主委员会的组织机构
① 成员：业主委员会由主任1人、副主任2－3人，委员5－ 15人的单数组成，可聘请执行秘书1－2人； ② 任职方式：业主委员会的委员为兼职，业主委员会的主 任可以是专职； ③ 委员待遇：业主委员会委员的待遇水平由业主大会决定； 专职的业主委员会主任和执行秘书可以领取津贴，具体 标准由业主大会决定； ④ 任期：每届任期2－3年；
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三、案例分析
• 某小区建成后，先后有部分业主入住，这部分业主入住后，总觉 得一切都是物业管理公司说了算，比如房屋装修不能这样，不能 那样，以及收取各种名目的费用等等。而物业管理公司又是由开 发商聘用的。于是一些居民就开始行动，把其他居民组织起来， 成立了业主委员会，声称要监督开发商和物业管理公司，并订下 管理规定与计划，如果物业管理公司不能满足大家的意愿，则将 炒掉该物业管理公司，另聘新的物业管理公司。请问： • 1、该小区的物业管理公司由开发商聘用，你认为是否合理，为什 么？ • 2、业主入住后，有种种不便与疑惑，你认识是由什么引起的？ • 3、本案中业主自行组建的业主委员会能否得到法律的保护？ • 4、如果成立业主委员会，开发商能否作为其成员或负责人？ • 5、如果物业管理公司真不能满足大家的意愿，则业主委员会能否 炒掉他？