丹阳地块前期定位报告

4.丹阳市民对于商业项目的认知水平尚浅。喜好投资沿街 型商铺。
2.
调研分析
调研区域
本次调研共经历了丹阳东北角及常州新北区北侧共12 个乡镇。以本地块为中心，调研其中丹阳5个，新北区 7个乡镇。
埤城镇 后巷镇 新桥镇 界牌镇
本案
丹阳
小河镇 访仙镇 孟河镇 西夏墅镇 安家镇 魏村镇 圩塘镇 百丈镇
常州
木业
乡镇 后巷 新桥
界牌 埤城
第一产业
9761 5738 6807 10370
第二产业
778348 249131 276520 272609
第三产业
128257 127271 164669 68041
地区生产总值
916366 382140 447996 351020
拥有较好产业基础的四镇中，均以工业为主。其中后巷的工业 产值占85%。
项目名称
项目进度 建筑结构 对比项 地段位置 属性对比
玖珑城
玖珑城 本案
预计9月开放诚意金。年 底开盘。
三层商业；单铺面积 约20—40平米。
本项目
S338省道与 丹界线交汇处 产业市场内的 复合型商业
玖珑城
平昌新城西侧 侧重商业的城 市综合体
辐射人群
产品结构 项目进度
周边乡镇及过 路人群
街区商业，单 铺面积较大 待定
汽配
休闲娱乐 装潢
10
6 15
2.3%
1.4% 3.4%
共统计后巷镇共计440家店铺。其中服饰类及餐饮商家较多。一 层租金水平约2.5—3.5元/平米/天。
数据分析
后巷镇
滨江新城
目前后巷镇已开发的物业有滨江新城及 前巷商业街。目前，该区域区分大产权 及小产权的物业类型，一般小产权的物 业价格要比大产权的低一倍左右。 滨江新城：
数量
3 11 2 1 2 1 5 2
占比
3.5% 12.8% 2.3% 1.2% 2.3% 1.2% 5.9% 2.3%
汽配
休闲娱乐 装潢
5
0 10
5.9%
0 11.6%
共统计丁岗镇共计86家店铺。其中餐饮装潢类商家较多，过路 型镇区以流动人群为主。一层租金水平约0.66—0.8元/平米/天。
数据分析
有产权。住宅均价4000元/平米；沿街底商， 120平米，一托二，有产权，150万。均价： 12500元/平米。后期还有一个展厅待售，总面 积约2万平，正规划中。
前巷商业街
前巷商业街：
无产权。1、2层均价6500元/平米；3、4层均价 3500元/平米。单铺面积约为50平米。目前1、2 层已售完。
专业市场现状
当前丹阳已开业经营的建材类相关专业市场有华东建材城及 森林家居广场。
森林家居广场
华东建材城
华东建材城
华东建材城位于老312国道西侧，老市场于1998年开业，目 前为扩建后的新市场，于去年开业。
项目 名称
华东建材城
经营 业态
建材、 家居
总建筑面 积
220000㎡ （仓储面积： 50000 ㎡ ） 2011年8月25 日
天华城市购物广场 此项目为当前丹阳唯一在售的纯商业。地理位置较好，但其 销售情况并不理想，市场反映价格偏高。
项目名称 位置 占地面积 总建筑面 积 规划 天华城市购物广场 西环二路与水关西路交叉 口 30000㎡ 64681 ㎡ 1栋产权式酒店、其他二 层及四层展厅商铺。其中 C、D栋为自持物业。 2011年10月30日 共计推出商铺80套，产权 酒店280套。截止到目前， 商铺销售约20套，产权酒 店销售约15套 15年包租，每年固定7% 回报，15年后承诺以 150%回购。
全市共有13个镇（界牌镇、后巷镇、新 桥镇、云阳镇、司徒镇、陵口镇、吕城镇、 访仙镇、导墅镇、埤城镇、皇塘镇、珥陵 镇、延陵镇）、1个开发区。
地处长江三角洲的长江南岸，是苏南地区的城市 交通枢纽。京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、 京杭大运河横贯市区。丹阳距常州机场半小时车程， 距南京禄口机场为1小时车程，距上海浦东机场2个 小时车程。对外开放的长江第三大港──大港港口 离丹阳市区18公里。
80000平米
220000平米 6万平米住宅；8 万平米展厅商业； 8万平米商业广场。
主题百货、经典餐饮、 大型购物超市、休闲 洗浴中心、国际知名 院线、五星级酒店 目前为净地待开工
智仁建材城
业态规划
项目进度
数据分析
玖珑城
本项目离玖珑城约8—10公里。该项目主要以平昌新城及丁岗、 大港新区人群为支撑，其位置处于丹阳与丹徒交界点。据称目 前已有登记客户500组。
共统计埤城镇共计136家店铺。其中五金装饰类商家较多，逛街 人群较少。一层租金水平约0.75—0.99元/平米/天。
数据分析
丁岗镇
丁岗镇：该镇位于丹徒新区内，隶 属镇江。镇区店铺较少，发展落后。 镇东侧为开发中的平昌新城。乡镇 总人口数量约2万。
业态
服饰 餐饮 宾馆 美容美发 五金 烟酒杂货 超市 家电
丹阳产业
产业名称
眼镜 汽配
五金工具
丹阳眼镜已成为城市名片，。丹阳已从传统的冶金、化工、纺织逐渐 转向眼镜、汽配、五金等特色产业。其中后巷、新桥、界牌等乡镇产 业较为集中。
生产企业个数
600 800 400 40
销售额（亿元）
97 195 286 158
单位：万元
不完全统计，丹阳从 事以上特色产业的人口 基数近20万人，产业化 支撑推动城市迅速城镇 化，城市发展条件优越。
占比
24.9% 9.4% 2.5% 6.9% 21.8% 4.5% 0.2% 1.4%
汽配
休闲娱乐
5
11 8
1.4%
3% 2.2%
共统计小河镇共计362家店铺。其中服饰五金类 商家较多，一层租金水平约1.2—2元/平米/天。
装潢
数据分析
新桥镇
新桥镇：“全国汽配之乡”，拥有近800家工业企业。镇 区人口约4万。小产权住宅售价约2000元/平米。
增幅（%） 0.5 12.7 3.9 13 5.1
服务业增加值占GDP比重
人均GDP 第一产业
第二产业
第三产业 职工平均工资 城镇人均可支配收入
亿元
亿元 元 元
400.19
285.91 40776 26631
345.19
230.56 34239 23015
13.5
12.5 19.1 15.7
丹阳为典型的工业城市，工业占GDP总值的55%，服务业占39%。经济发展 趋势较好，人均GDP产值高，城市人口较为富裕。
四条特色街道
新民路、中山路、丹凤 路及城河路
地产发展状况
丹阳城区物业主要以住宅为主，均集中在开发区和云阳片区， 而商业物业偏少。商业形式以社区沿街为主。其中体量稍大 的有三个，为天华城市购物广场、贤桥广场及御珑湾。
贤桥广场 天华城市购 物广场
老城区 云阳片区
开发区
御珑湾
住宅的发展分布趋势，也意味着城市商圈的分布特征。 当前丹阳主要人群集中区即为上述三个区域。
调研内容
本次调研的主要内容：各地产业特征、消费力水 平、物业开发状况、商业发展状况。
产业特征——产业拉动经济，带动区域繁荣，提高人
民生活水平。
消费力水平——由相关商业形态判断区域内的消费是
否活跃，消费档次如何。
物业开发状况——判断当前区域的物业发展现状，
直接作为项目开发的参考依据。
商业发展状况——观察商业形式的特征，判断机会
丹阳经济
2011经济指标 总人口 GDP总额
丹阳产业特色鲜明，眼镜、五金工具、汽配、木业等特色产业规模较 大。在全国享有“眼镜之都”、“灯具世界”、“钻头王国”、“木 业航母”等美称。
计量单位 人 亿元 % 元 亿元
2011 812875 724.9 40.2 89404 38.80
2010 808757 607.67 38.7 75161 31.92
装潢
11
8
3%
2.2%
共统计小河镇共计362家店铺。其中服饰五金类 商家较多，一层租金水平约1.2—2元/平米/天。
数据分析
访仙镇
访仙镇：访仙镇以轻工业类的纺织织造、汽车零部件、 医药包装为主要产业。镇区人口约5万。
业态
服饰 餐饮 宾馆 美容美发 五金 烟酒杂货 超市 家电
数量
90 34 9 25 79 20 1 5
谨呈：中洲置业
2012年7月
丹阳地块前期定位报告
1. 2.
3. 4. 5.
丹阳概况 调研分析
本体解读 项目定位
项目发展建议
1.
丹阳概况
丹阳背景
丹阳市位于江苏省南部，地处长三角腹地， 东距上海200公里，西距南京68公里，东邻 常州市武进区、新北区，西接镇江市丹徒区、 句容市，南与金坛市接壤。全市总面积1059 平方公里，户籍人口80.8万人，辖13个镇， 1个省级开发区。
数据分析
埤城镇
埤城镇：“新型机械之乡”。该镇基础建设较为落后，乡镇面貌较差，消费 人群较少。镇区主街为338省道延续段，人流较少。乡镇总人口数量约4万。
业态
服饰 餐饮 宾馆 美容美发 五金 烟酒杂货 超市 家电 汽配 休闲娱乐 装潢
数量
1 17 7 8 19 15 1 6 7 1 18
占比
0.7% 12.5% 5% 5.9% 13.7% 11% 0.7% 4.4% 5% 0.7% 13.2%
丁岗镇
平昌新城
丁岗镇东侧，大港地区规划平昌新城，总建面150万平米，未来 规划约10万人的大型安置社区。
玖珑城目前旁边已有两栋开业1年的智仁 建材城，未来将改建做餐饮。该项目整体 尚未动工，但其对本地块为重要威胁。
项目名称
位置
玖珑城
玖珑城
镇江新区五峰山路与 南环路交汇处（平昌 新城旁）
占地面积
总建筑面积 项目规划
数量
49 16 4
占比
3.5% 12.8% 2.3%
美容美发
五金
12
14
1.2%
2.3%
杂货
超市 家电 汽配
23
6 0 3 2 2
1.2%
5.9% 2.3% 5.9% 0 11.6%
来自百度文库
共统计孟河镇共计230家店铺。其中服饰杂货 类商家较多，镇区人口偏老龄化。一层租金水 装潢 平约0.68—0.86元/平米/天。
城市规划
丹阳目前城市的板块发展趋势为东西横向拉伸。东为 开发区，西则以云阳镇为中心。 一个休闲环
依托围绕旧城的西门运 河、香草河、京杭大运 河等水绿外环，打造最 具特色的以休闲功能为 主的空间，成为城市休 闲生活的纽带
十个标志性空间
旧城中心、西门历史街 区、两个轨道站、城东 新城、城南片区、城西 片区、莲湖及南湖
该项目总建筑面积12万 平米，其中展厅约4—5 万平米，商家总数约500。 其中家居展厅装修豪华， 进驻品牌档次也较高， 但整个商场内几乎无人 流，经营状况非常一般。
城市小结
1.丹阳拥有良好的产业基础，尤以眼镜闻名，城市经济活跃。
2.丹阳人民生活水平较为富裕，消费力旺盛。
3.丹阳地产市场以住宅为主，且均分布于新兴城区，商业 项目偏少。
开盘时间 销售状况
C
B
销售方式
A
D
1F均价35000，沿街 销售价格 （元/平米） 68000；2F均价20000
贤桥广场及御珑湾
贤桥广场
贤桥广场位于市中心，但此项目已处于停工状态，呈阑尾楼 状。御珑湾拥有12万平米商业，但尚未销售。
御珑湾
贤桥广场 御珑湾商业总面积为12万平米， 包含1栋办公、1栋酒店及四层的商 业展厅。现规划1层为超市，2层以 上为购物中心。项目进度目前已进 行桩基工程。
平昌新城及大 港新区
分层销售，单 铺面积较小 即将动工，预 计年底开盘
从地段出发，与周边乡镇的距离看，本项 目优于玖珑城，同时需要从商业特色中提 取本项目的竞争力。
数据分析
孟河镇
孟河镇：“中国汽车零部件产业基地”。现将孟河及小 河两镇合并，合并后镇区人口约8万人. 孟河经济不及小 河。
业态
服饰 餐饮 宾馆
休闲娱乐
数据分析
小河镇
小河镇：合并后镇政府已搬入小河，拥有发展导向优势。 五金门店较多。
业态
服饰
餐饮 宾馆 美容美发 五金 烟酒杂货 超市 家电 汽配
数量
90
34 9 25 79 20 1 5 5
占比
24.9%
9.4% 2.5% 6.9% 21.8% 4.5% 0.2% 1.4% 1.4%
休闲娱乐
1F租金
1.37 元/平 米/天 只租 不售
地址
老312国道 西侧
占地 面积
166000 ㎡
开业时间
开发模 式
备注：商家总数 约300左右，该 项目拥有政府背 景，政府重点打 造。由于市场基 础牢固，目前经 营状况较好。
森林家居广场
该项目位于沪宁高速出口附近，地理位置较好。于2008年 开业，市场基本无空置，但经营状况很一般。
及威胁。
数据分析
后巷镇
后巷镇：“中国工具之乡”。该镇主要以电动工具为主要产业，外来人 口较多，但以打工为主。人口数量约4万。小老板较多。
业态
服饰 餐饮 宾馆 美容美发 五金 烟酒杂货 超市 家电
数量
119 64 11 15 31 24 7 12
占比
27% 14.5% 2.5% 3.4% 7% 5.5% 1.6% 2.7%