房地产证券化简介培训课件(doc 47页)
房地产行业培训内容PPT演示

序号 税费名称
税(费)率
计算基数 收取对象 征收部门
1 2 3 4
销售营业税 5%
销售价
城市建设维 护税
2 每证另贴花5元
它生活在沙漠里,不需要水源也可以 生存, 它的形 状像手 掌一样 ,并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ,不知 道是谁 把它放 在凳子 上了, 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
楼面地价 指平均到每单位 建筑面积上的土 地价格。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率
它生活在沙漠里,不需要水源也可以 生存, 它的形 状像手 掌一样 ,并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ,不知 道是谁 把它放 在凳子 上了, 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
它生活在沙漠里,不需要水源也可以 生存, 它的形 状像手 掌一样 ,并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ,不知 道是谁 把它放 在凳子 上了, 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
它生活在沙漠里,不需要水源也可以 生存, 它的形 状像手 掌一样 ,并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ,不知 道是谁 把它放 在凳子 上了, 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
企业所得税 15%
销售价
它生活在沙漠里,不需要水源也可以 生存, 它的形 状像手 掌一样 ,并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ,不知 道是谁 把它放 在凳子 上了, 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
2024版年度房地产培训课件

面对政策调控、市场竞争加剧,需加强创新能力与风险控制。
2024/2/3
25
智能化、数字化技术在住宅项目中应用前景
智能化技术
智能家居系统、智能安防等提升居住品质与安全 性。
数字化技术
BIM技术、3D打印等推动住宅项目设计、施工与 运维升级。
应用前景展望
随着技术进步与成本降低,智能化、数字化技术 将更广泛应用。
建设风险
识别项目建设过程中可能遇到 的技术难题、工期延误等风险。
法律风险
了解土地获取、项目开发、销 售等环节的法律法规,防范法
律风险。
2024/2/3
13
风险应对策略及措施建议
市场风险应对 加强市场调研,把握市场趋势,灵活 调整产品策略和销售策略。
财务风险应对
优化资金结构,降低财务成本,提高 项目盈利能力。
房地产市场是指从事房产、土地 的出售、租赁、买卖、抵押等交 易活动的场所或领域,是房地产
商品交换关系的总和。
房地产市场具有区域性、不完全 竞争性、层次性、双重性、多样
性、复杂性等特点。
房地产市场按交易形式可分为一 级市场、二级市场和三级市场。
2024/2/3
4
国内外房地产市场发展现状
国内房地产市场
2024/2/3
建设风险应对
加强项目管理,引进先进技术和管理 经验,确保项目按期完成。
法律风险应对
遵守法律法规,完善合同条款,加强 法律风险防范。
14
回报预测及收益分配机制
回报预测
收益分配
根据项目定位、市场需求、销售价格等因素, 预测项目投资回报率。
按照投资比例、合同约定等原则,合理分配 项目收益,确保各方利益均衡。
2024版房地产培训ppt课件完整版

限购限贷政策
政府通过实施限购和限贷 政策,控制投资投机炒房, 稳定市场秩序。
土地供应政策
土地供应是房地产市场的 基础,政府的土地供应政 策直接影响房地产市场的 供求关系和价格水平。
税收政策
政府通过调整房产税、土 地增值税等税收政策,调 节房地产市场的发展速度 和方向。
未来发展趋势预测
智能化发展
绿色化发展
案例分析
结合具体项目案例,分析融资渠道的选择和融资成本优化措施的 实施过程及效果。
绿色建筑与可持续发
05
展在房地产行业应用
绿色建筑概念及标准解读
绿色建筑定义
遵循节能、环保、可持续发展原则,在建筑全寿命周期内, 最大限度地节约资源、保护环境和减少污染,为人们提供 健康、适用和高效的使用空间。
绿色建筑评价标准 包括节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利 用、节材与材料资源利用、室内环境质量、运营管理六类 指标。
房地产项目策划与定
02
位
项目前期策划工作流程
明确项目目标
确定项目的投资目标、 市场定位、产品规划等
关键要素。
组建项目团队
根据项目需求,组建具 备专业知识和经验的策
划团队。
市场调研
收集项目所在区域的市 场、政策、竞争对手等 信息,为项目策划提供
数据支持。
制定项目计划
根据项目目标,制定详 细的项目计划和时间表。
市场调研与数据分析方法
市场调研方法
采用问卷调查、访谈、观察等方 法收集市场信息。
数据分析方法
运用统计分析、趋势分析、竞争分 析等方法对收集的数据进行处理和 分析。
市场预测
基于历史数据和市场趋势,运用预 测模型对项目所在市场进行预测。
房地产金融实务(第3版)课件:房地产证券化

证券市场是指买卖有价证券的场所与网络。它具 有以下三个显著特征:第一,证券市场是价值直 接交换的场所;第二,证券市场是财产权利直接 交换的场所;第三,证券市场是风险直接交换的 场所。证券市场是一国金融市场的重要组成部分, 对于促进国民经济发展起着十分重要的作用。证 券市场的主要功能包括:融通资金、资本定价、 资本配置、转换机制、分散风险和宏观调控等。
《房地产金融实务》(第3版)
2014年7月22日,中国邮政储蓄银行发行的“邮元 2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功,认购 倍数为1.25倍。邮储银行此次发行的个人住房贷 款证券化产品,其基础资产为23680笔个人住房抵 押贷款,产品发行规模共计68.14亿元。此单个人 房贷证券化业务,一方面支持了消费金融、住房 金融,另一方面缓解了商业银行资本占用、期限 错配压力,对于盘活个人住房抵押贷款存量,优 化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。
定方式进行偿付。
《房地产金融实务》(第3版)
(四)信用增级 在进行信用评级之前,SPV要聘请信用评级机构对所
设计的证券进行考核,以确定为了达到发行人所希望 的目标而需要进行信用增级的程度。信用增级主要采 取内部信用增级和外部信用增级两种形式。内部信用 增级一般由住房抵押贷款证券化的发起人实施,增级 方式包括直接追索权、超额担保及设计优先/次级结构 等。直接追索权是指发起人承诺在贷款违约时支付债 券本息;超额担保是指证券发起人并未获得全部抵押 贷款出售的资金,剩余的资金将首先用来承担贷款损 失;所谓优先/次级结构,是指把证券按风险大小分为 优级和次级,次级证券利率高于优级证券利率,购买 次级证券的投资者没有任何评级要求,信用增级来自 于他花钱购买特别机构的次级证券,为保证优先证券 的偿付提供了补充手段。
房地产市场培训课件(ppt76页).pptx

价格水平
房地产供给影响因素
投资目标
生产要素 价格
开发建设 能力
ห้องสมุดไป่ตู้资金来源 数量
宏观调控 政策
投资预期
建筑技术 水平
原有房地 产数量质
量
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 (二)房地产供给分析 3.房地产供给弹性 ➢价格弹性 ➢要素成本弹性
4.房地产供给曲线
第一节 房地产市场相关问题
第二章 房地产市场
➢房地产市场相关问题 ➢房地产市场分析:
市场调查、市场细分、目标市场选择 ➢房地产市场预测
第一节 房地产市场相关问题
一、房地产市场 (一)概念 1.市场 ➢存在着可供交换的产品 ➢存在欲出售产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主 ➢具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件
➢市场=人口+购买力+购买动机
第一节 房地产市场相关问题
2.房地产市场
➢狭义:房地产交易所 ➢广义:经济关系的总和、买卖双方相互作用的一种机制
第一节 房地产市场相关问题
(二)主体和客体 1.主体 ➢需求主体 政府、房地产商、企事业单位、居民 ➢供给主体 居民、房地产商、政府和企事业单位、涉外房地产需求者 ➢房地产中介 咨询机构、价格评估机构、经纪机构 ➢房地产市场管理者 房地产行政主管部门、财政部、物价局、工商部门、税务局
二、房地产市场的供求分析 (三)房地产均衡分析
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 (一)房地产市场与社会经济环境 1.影响房地产市场发展的社会经济因素 ➢社会因素 ➢经济因素 ➢政策因素
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 (一)房地产市场与社会经济环境 2.影响房地产市场结构变化的社会经济力量 ➢金融业的发展 ➢信息、通信技术水平的提高和交通条件的根本改善 ➢生产方式和工作方式的改变 ➢人文环境的变化 ➢自然环境的变化 ➢政治制度的变迁
《房地产证券投》课件

背景介绍:绿城中国是一家总部位于中国香港的 大型房地产开发企业,成立于1995年,业务遍布 全国多个城市。
失败原因:绿城失败的主要原因是其高杠杆经营 和项目质量问题,导致企业财务风险加大,市场 竞争力下降。
案例启示与经验教训
成功启示
从万科和恒大等成功案例中,我们可以看到房地产证券投资的成功关键在于制定稳健的投资策略、注重品牌建设 和市场拓展、加强财务管理和风险控制等方面。同时,还要根据市场变化和企业实际情况灵活调整策略,不断创 新和完善管理体系。
经营风险
房地产企业的经营状况、 盈利能力等都会影响证券 的收益,存在经营不善导 致亏损的风险。
利率风险
债券价格受利率变动影响 较大,如果市场利率上升 ,债券价格将下跌,投资 者将面临较大的损失。
PART 02
房地产证券市场的运行机 制
REPORTING
房地产证券市场的参与者
投资者
购买和持有房地产 证券的个人或机构 。
趋势。
政策影响
关注政策变化对房地产市场的影响, 如利率政策、房地产调控政策等,以 判断投资时机。
市场情绪
通过市场情绪指数、投资者信心指数 等指标,判断市场的过度乐观或悲观 状态,把握入场或离场时机。
投资组合的构建与管理
资产配置 风险控制 定期评估 持续学习与跟踪
根据投资目标、风险承受能力和市场状况,合理配置不同类型 的房地产证券资产。
通过设定止损点、动态调整投资组合等方式,控制投资风险, 避免过度集中和单一资产的风险。
定期评估投资组合的表现和市场状况,及时调整投资策略和资 产配置。
关注房地产市场和证券市场的动态,不断学习和更新投资知识 和技巧,提高投资组合的管理水平。
PART 05
房地产资产证券化实务操作要点及案例分析PPT课件

债权类
应收帐款 合同债权 其他
1.房地产企业资金需求 2.房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较 3.房地产资产证券化基础资产种类 4.房地产资产证券化最新政策动态 5.房地产资产证券化产品在交易所市场的转让
发展历程
2008年-2013年3月
2014年11月
新规正式出台
2004年
委托人
(原物业持有人)
资产管理机构
设立信托
募集资金净额 保留次级信托受益权
管理协议
受托人
发行收入 信托受益权
投资者
受托
优先级信托收益权
资产管理费
REITs
本息
委托管理
物业管理机构
持有物 业
物业管理
次级信托受益权
房地产
资产证券化与REITS的关系(续)
(2)交易所市场拟采用的REITS产品形态
根据证监会REIT试点小组的最新意见,交 易所产品思路基本确定:以《证券法》、 《信托法》和《证券投资基金法》等法律 法规为依据,新设房地产投资信托基金。
13.3
入园凭证
BOT项目专营权 收入
18.5 4.84
重启后的 项目
14 华能澜沧江第二期水电上网收费权专项资产管理计划
电力
电费收入收益权
33
15 阿里小额贷款专项资产管理计划
消费信贷
小额贷款
10
最新政策动态
中国证监会现正式发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》(以下 简称《管理规定》)及配套的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指 引》、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》。
8 南通天电销售资产支持收益专项资产管理计划
房地产基础知识培训课件版(2024)

提供必要的证明材料和申请表 格;
在规定的时间内向相关部门提 出申请。
26
05
物业管理服务与费用标 准
2024/1/25
27
物业管理服务内容及标准
常规物业服务
包括房屋维修、设备维 护、绿化养护、保洁服
务等。
2024/1/25
安全管理服务
包括门禁管理、巡逻检 查、消防安全管理等。
客户服务
社区文化建设
03
房地产开发流程与关键 环节
2024/1/25
11
前期策划与立项审批
市场调研与项目定位
进行充分的市场调研,分析目标市场 、竞争对手和客户需求,明确项目定 位和开发策略。
可行性研究
立项审批
向相关部门提交立项申请,包括项目 建议书、可行性研究报告等,获得项 目批准文件。
对项目进行经济、技术和社会可行性 分析,评估项目的投资回报和风险。
13
施工过程管理与验收交付
01
施工过程管理
建立项目管理团队,制定施工计划和进度安排,进行质量控制、成本管
理和安全管理等。
02
工程变更管理
对施工过程中出现的工程变更进行及时评估和处理,确保项目按计划进
行。
2024/1/25
03
验收交付
在项目竣工后,组织相关部门进行验收,包括质量验收、安全验收和环
保验收等,确保项目符合相关标准和要求。同时办理房屋产权证书等相
2024/1/25
12
规划设计及施工许可申请
01
02
03
规划设计
根据项目定位和开发策略 ,进行规划方案设计,包 括总平面图、建筑单体设 计、景观设计等。
2024/1/25
房地产证券化简介培训课件

房地产证券化简介培训课件1. 概述房地产证券化是指将房地产资产转化为可交易的证券,并通过证券市场进行交易和融资的过程。
房地产证券化的核心思想是通过证券化的方式,将不动产的价值分解为多个可交易的证券,从而吸引更多的投资者参与,提高资金的流动性和灵活性。
房地产证券化具有以下特点:•提高资金流动性和灵活性:房地产证券化使得房地产资产能够通过证券市场进行交易,从而提高了资金的流动性和灵活性,有助于提高房地产市场的效率。
•分散风险:通过将房地产资产分割为多个证券化产品,可以将风险分散到多个投资者之间,降低整体风险。
•扩大融资渠道:房地产证券化可以为房地产企业提供新的融资渠道,降低融资成本。
•促进市场发展:房地产证券化可以吸引更多的资金参与房地产市场,促进市场的发展和繁荣。
2. 房地产证券化的主要形式房地产证券化的主要形式包括以下几种:2.1 抵押贷款支持证券(Mortgage-Backed Securities,MBS)抵押贷款支持证券是指以抵押贷款作为支持的证券化产品。
发行人将一系列抵押贷款打包成资产支持证券,通过证券市场发行。
投资者购买这些证券后,即间接持有了抵押贷款的收益权。
2.2 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,REITs)房地产投资信托是指以房地产资产为基础的投资信托,由专业的投资管理团队进行运营和管理。
投资者可以购买REITs的股票,从而间接持有房地产资产。
2.3 房地产资产支持证券(Real Estate Asset-Backed Securities,ABS)房地产资产支持证券是指以房地产资产作为支持的证券化产品。
与抵押贷款支持证券不同,房地产资产支持证券可以包括其他类型的房地产资产,如商业用地、商业物业等。
3. 房地产证券化的优势和挑战3.1 优势•提高资金流动性和灵活性:房地产证券化可以将不动产转化为可交易的证券,提高了资金的流动性和灵活性。
房地产投资业务培训ppt课件(2024)

地方房地产业协会
各地设立的房地产业协 会,在地方政府和行业 之间发挥桥梁纽带作用 ,推动本地房地产市场 的健康发展。
房地产专业委员会
一些专业性的房地产委 员会,如住宅产业委员 会、商业地产委员会等 ,为相关领域提供专业 服务和支持。
33
07
房地产投资风险防范与 应对措施
2024/1/25
夹层融资
一种介于优先债务和股本之 间的融资方式,指企业或项 目通过夹层资本的形式融通 资金的过程。
联合开发
两家或多家房地产开发企业 联合起来进行项目开发,共 同出资、共担风险、共享收 益。
2024/1/25
25
05
房地产项目营销策略与 实施
2024/1/25
26
目标客户群体定位分析
地域特征
研究目标市场的地理位置、城市规模 、经济发展水平等因素,确定潜在客 户群体的地域分布。
2024/1/25
7
房地产投资风险与收益
01
02
03
租金收益
通过出租房地产获取稳定 的租金收入。
2024/1/25
资产增值
随着市场发展和资产升值 ,投资者可获取资本利得 收益。
税收优惠
部分国家和地区对房地产 投资给予税收优惠,降低 投资者税负。
8
02
房地产市场分析与选址 策略
2024/1/25
9
2024/1/25
28
线上线下营销推广手段运用
线上营销
利用互联网和社交媒体等线 上平台,进行项目宣传、品 牌推广和客户互动,提高项 目的知名度和曝光率。
线下活动
组织各类线下活动,如楼盘 开放日、房产讲座、社区活 动等,吸引潜在客户前来了 解和体验项目。
《房地产证券化》PPT课件

我国证券市场逐步成熟和规范
——证券市场监管力度; ——法规体系逐步形成;
——积累了发展证券市场的经验,为实行房地产 证券化提供了较好的金融市场基础
我国的证券市场投资者已近4000万人 外资金融机构的抢滩登陆,我国发展房地产证
券化的软环境有根本性好转
4、法律、法规比较健全
经济立法基本建立覆盖各个经济领域的法 律法
规体系
进行房地产证券化的相关法规:《银行 法》、
《商业银行法》、《担保法》、《公司 法》、
《证券法》、《信托法》、《个人住房贷
房地产证券化
一、我国进行房地产证券化的必要性和可行性
1、有利于提高银行资产的流动性,释放金融风 险. 2、有利于拓展房地产业扩大投资渠道
二、房地产证券化的可行性
1、我国已经具备了进行房地产证券化的良 好经济环境. 宏观经济运行状况良好;金融体制改革不断 深
化;稳定的大环境. 我国居民拥有大量储蓄. 房地产市场对房地产证券化提出迫切要求. ——我国房地产开发市场潜在容量大;
2、我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏 形. 3、我国房地产市场体系和证券市场体系初具规 模. 我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、
住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体
第五章房地产证券化

资产证券化的受益者
▪资产所有者 盘活资产 ,融通资金 ▪发行人 提高资产收益率 ,赚取服务费用 ▪投资人 获得较高投资回报 ,降低投资风险
第五章房地产证券化
在发达国家,资产证券化的最基本功能是提高 该类资产的流动性,它为银行提供了一条新的 解决流动性不足问题的渠道。发放贷款的银行 将抵押贷款销售给二级市场的中介机构,就可 把其长期的贷款资产变现成具有高流动性的现 金资产。到目前为止,发达国家已被证券化的 资产包括:抵押、担保贷款;信用卡、转帐卡、 设备租赁、贸易应收帐款;航空机票收入、收 费公路及其他公共设施收入等各种有固定收入 的贷款;商业房地产、汽车、以及工商企业等 各商业贷款。这些资产都具有质量和信用可被 准确评估、有担保、能产生可预见的现金流等 必备特征。
第六章
房地产证券化
第五章房地产证券化
学习要点
证券化的含义和类型 住房抵押贷款证券化的种类 住房抵押贷款证券化的操作流 程
第五章房地产证券化
第一节 房地产证券化概述
证券是一种记载财产所有权的 有价的书面凭证,又称为有价 证券。 证券化是证券的延伸。 证券化是金融创新的标志之一, 起源于20世纪70年代。
第五章房地产证券化
1.房地产权益证券化
可以分为三种具体的形式: (1)房地产项目融资证券化。 (2)房地产产权证券化。 (3)房地产投资信托。
房地产权益证券包括:房地产企业股 票、房地产企业债券、房地产投资基 金、房地产投资信托基金等。
第五章房地产证券化
2. 房地产抵押贷款证券化
是指银行等金融机构为了实现信贷资 产的可流动性,以一级市场(发行市场) 上抵押贷款组合为基础,发行抵押贷 款证券的结构性融资行为。
最为成功的代表品种就是住房抵押贷 款证券化。
房地产基础知识培训课件PPT(共-72张)精选全文

它有什么道建筑形态有几种?
板式建筑:指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。
板楼四大优点: ① 南北通透,便于采光通风 ② 板楼均好性强 ③ 管理成本不高 ④ 面积使用率很高 板楼的两项缺点: ① 建筑密度低,房价高 ② 户型格局不宜改造
行列式、围合式、点阵式、混合式
(二)、知道建筑布局有几种?
1、行列式布局:住宅楼之间呈平行排列,多为南北向重复排列,使每户都有最佳的朝向。南方住宅多为此布局,以避免西晒。 2、围合式布局:就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间,造就一个尽可能大的中庭广场,类似于北京传统的四合院布局。围合式布局又分为全围合(四面围合)和半围合(三面围合)两种形式。 3、点阵式:自由布局,房屋采光、景观、通风好,多用于别墅。 4、混合式:由两种或者以上的不同布置方式。
(三)城市规划常用术语
商品房: 指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产,它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押赠与及交换的房地产。 别墅: 一般分为独立别墅、叠加(别墅共四层、一梯一户、共两套)、双拼(别墅共两层、一梯两户、共两套)、联体别墅(建筑共两层、由三套以上的别墅相连)四种。 公寓: 除日照要求均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元 综合楼: 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑 裙房: 与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑 地下室: 房间地平面低于室外平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室 半地下室: 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室 设备层: 建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作的空间层 避难层: 建筑高度超过100米的高层建筑,为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层 架空层: 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层
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房地产企业融资方式(经营性)
1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款; 2、证券融资—房地产股票、房地产债券、 房地产投资信托(REIT’s); 3、房地产信托—房地产信托存款、房地 产信托贷款、房地产信托投资; 4、租赁融资(出售回租); 5、项目融资;
居民(非经营性企业)投资房地 产融资方式
房地产证券化简介培训课件(doc 47页)
房地产金融的类型
按照融资途径,房地产金融可以分为房地产直
接金融和间接金融。房地产直接金融是指直接
从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得;
房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构
取得资金用于房地产开发或取得。
按照房地产的使用目的,可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
第二节 住房公积金
住房公积金是指国家机关及事业单位、国有企 业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营 企业等单位,为在职职工缴存的及在职职工个 人缴存的长期住房储蓄金,属于职工个人所有。 住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、 大修自住住房。
新加坡的中央公积金制度是我国构建住房公积 金制度的借鉴基础。
(三)住房公积金的提取
职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时, 离退休时,完全丧失劳动能力、并与原单位终 止劳动关系时,户口迁出所在市、县或出境定 居时,偿还购房贷款本息时,房租占家庭收入 的比例超过规定比例时,职工死亡或被宣告死 亡时,职工或其继承人、受遗赠人可以向住房 公积金管理中心申请,经过准许后提取公积金 账户内的部分或全部存储余额。
第四节 房地产信托投资
信托是指资财的所有人(自然人或法人)按照 自己的目的或利益,将其所拥有的资财委托给 他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行 为。信托是一种财产经济管理制度,它以财产 为核心,以信任为基础,以他人受托管理为方 式。
信托体现了多边的经济关系,即包括委托人、 受托人、受益人在内的多边信托关系,这三个 当事人在一项信托行为中,缺一不可。
房地产贷款偿还方式及还款额 计算
1、到期一次性还本付息。
2、等额本息还款方式。是借款人在贷款期限 内将贷款的本金和利息之和采用按月等额还款 的一种还贷方式。
3、本金等额还款方式。是借款人将贷款金额 平均分摊到整个贷款期限内,按期(月)均等 归还本金,同时付清上一期以来的贷款利息的 一种还款方式。
4、不完全等额的分级还款方式 。 5、住房储蓄贷款 及还款。
3、购买力风险
也称为通货膨胀风险。它是指由于通货 膨胀的影响,使得借款人所偿还的本息 的实际货币价值降低的可能性。“倾斜效 应”(tilt effect)
逐年递增偿还抵押贷款GPM和利率可调整 抵押贷款都基本解决了这一问题。
4、流动性风险
金融机构为借款人提供长期抵押贷款后, 需要相当长的时间才能够收回贷款,大 大降低了这部分资产的流动性。如果急 于出售这一债权则会遭受损失。房地产 抵押贷款证券化,使得这部分资产能够 在证券市场上公开出售,降低了流动性 风险。
本金等额还款利息与 本金关系图
Pm
利息
月还款额线
本金 时间
Nm
四、房地产抵押贷款风险
发放房地产抵押贷款的金融机构,而临着违约 风险(default risk)、利率风险(interest rate risk)、购买力风险(purchasing power risk)、流动性风险(liquidity risk)。
申请公积金贷款并符合公积金贷款条件 的未婚职工,若其同户直系血亲正常缴 交住房公积金且未享受过公积金贷款, 在征得其同意后贷款最高额度可以提高 至 30万元。
(四)住房公积金的使用
住房公积金管理中心在保证公积金提取和公积 金成员购买自住住房贷款前提下,经住房委员 会批准,可以用住房公积金购买国债。公积金 的增值收益存入公积金增值收益专户,用于建 立公积金贷款风险准备金、支付住房公积金管 理中心的管理费用、补充城市廉租住房的建设 资金。
2、商业性商品房抵押贷款。是商业银行利用自身的信 贷资金发放的购房抵押贷款。按揭即指此类抵押贷款。 3、个人竞拍购房住房贷款。Biblioteka 房地产抵押贷款的主要品种(续)
4、个人购房组合贷款。个人购房组合贷款是由个人住房 公积金抵押贷款和商业性商品住房抵押贷款两个独立 的贷款品种组成的贷款。
5、个人住房转按揭贷款。
住房公积金的提取(续)
职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住 住房所需资金,提取本人住房公积金帐户中储 存余额尚不足的,可以提取其配偶、父母、子 女的住房公积金帐户中的储存余额,但需征得 被提取人的书面同意。 职工提取住房公积金帐户中储存余额的,应当 凭单位出具的有关证明材料,向管理中心提出 申请,去管理中心办理。
房地产抵押贷款的种类。
按贷款对象分类,可分为企事业法人房 地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款;
按贷款用途分类,可分为房地产开发抵 押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押 贷款等;
按贷款利率确定方式和计息方法分类, 又有固定利率、浮动利率和可调利率房 地产抵押贷款。
房地产抵押贷款的主要品种
1、房地产建设贷款。是银行等金融机构为房地产开发 建设而发放的贷款,也称以土地使用权等作为抵押的 房地产抵押贷款。
伴随着自由还款的推出,商业与公积金贷款的“组合贷款” 将被取消,代之以贴息贷款。
……
房地产抵押贷款
1、房地产抵押。是指抵押人以其合法拥有的 房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债 务按期履行的担保。当债务人不履行债务时, 抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产, 并优先得到偿还的行为。
2、房地产抵押贷款。房地产抵押贷款是担保 贷款的一种。即指金融机构以借款人或第三人 拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。
1、公积金贷款; 2、银行或专业机构的抵押贷款; 3、组合贷款; 4、住房储蓄贷款 ;
无论是房地产开发企业还是居民,房地产商 品开发或购置的主要融资方式是抵押贷款。
房地产金融制度的模式
1、以证券融资为主导(美国式); 2、以社会福利基金融资为主导,如新加 坡的公积金制度; 3、以储蓄融资为主导(欧洲大陆国家); 4、以财政融资为主导,以日本为代表;
违约又分理性违约和被迫违约。案例
2、利率风险
利率风险是由于未来市场贷款利率的变动给抵 押贷款机构带来收益损失的可能性。一般来讲, 固定利率贷款的贷款期限越长,金融机构面临 的利率风险越严重。
利率可调整抵押贷款可以防范利率风险,但如 果随着利率提高,借款人的收入没有相应地提 高的话,违约的可能性就会增加。
(二)住居公积金的缴存
职工住房公积金的个人月缴存额,为其本人上 一年度月平均工资乘以职工个人缴存比例,单 位月缴存额为职工本人上一年度平均月工资乘 以单位缴存比例。最低缴存比例为5%。退休后 就不再缴纳。
个人缴存部分由单位从工资中代扣,然后与单 位缴存部分一起汇缴到住房公积金专户内。自 存入公积金账户之日起按国家规定的利率计息。
房地产信托的概念
房地产信托是指信托机构受委托人的委托,为 了受益人的利益,代办房地产的买卖、租赁、 收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、 过户、纳税等事项,有些还以投资者身份参与 对房地产开发经营的投资,也有的还受理其他 代理业务。
信托业务的种类按不同的角度可以有多种分类: 如按信托关系建立的方式不同,分为任意信托 和法定信托;按委托人或受托人的性质不同, 分为法人信托和个人信托;按受益对象不同, 分为自益信托和他益信托;按信托的目的不同, 分为公益信托和私益信托;按信托事项的性质 不同,分为商事信托和民事信托;按信托资产 的不同,分为资金信托、动产信托、不动产信 托和其他财产信托。
(一)住房公积金管理机构
住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房 公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监 督的原则。 管理机构有:
1、住房委员会。负责住房公积金具体管理措 施的制定、调整、实施监督;拟定住房公积金 的缴存比例;确定住房公积金的最高贷款额; 审批住房公积金的归集和使用计划,及其执行 情况的报告。 2、住房公积金管理中心。负责住房公积金的 管理运作。
住房公积金贷款
公积金成员在购买、建造、翻建、大修 自住住房时,可以向住房公积金管理中 心申请公积金贷款,准予贷款的应提供 担保,贷款风险由住房公积金管理中心 承担。贷款资金由公积金提供。
公积金贷款流程
公积金贷款流程和需要什么证件?
公积金贷款所需:1、买受人的身份证 2、买受人的户 口本 3、买受人的婚姻证明(已婚的提供结婚证,未 婚的提供未婚证)4、买受人的收入证明(一般是连续 几期的收入证明) 5、支付一定的律师费 贷款流程: 签定公积金贷款合同,填写一份住房公积金贷款申请 审批表(要回单位盖章加意见),银行就会将你的申 请送给当地住房公积金贷款审批中心,一般审批的时 间会很长(1个月左右),审批过后,银行就会发放你 的住房公积金贷款,由于原先的贷款余额减少,你可 以要求银行重新打印还款计划,下月就开始还款
PMmT[(1Rm)Nmt Rm(1Rm)Nmt
1]
等额偿还中本金与利息的关系:
偿还额
PMT
本金 利息
Nm 期限
本金等额还款月还款额计算
Pm
P Nm
----每月偿还的本金额;
It [P P m (t 1 ) ]R m ----第t月偿还的利息 额;
PtIPmIt----第t月本息偿还总额。
本金等额还款额逐月减少,减少额为每 月偿还的本金的月利息。
公积金动态:
北京:公积金贷款推出自由还款方式 从2005年1月1日起,一种全新的住房公积金还款方式诞生—— —自由还款方式,借款人在不低于最低还款额度情况下,可以自 由选择每个月还多少钱。这是北京住房公积金管理中心酝酿了一 年之后于昨天正式对外公布的。
昔日的“等额贷款”等还款方式自然而然地被涵盖在了自由 还款方式中,从明年起,借款人可以根据自己的需要,自主地设 定每月还款数额,也可以设定成“等额”还款。这种全新的方式 大幅度地提高了借款人还款的灵活性。