第六章-房地产评估答案

第六章房地产评估

一、单项选择题

1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。

A.70

B.50

C.40

D.45

2.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ D ）。

A.实际总收益－实际总费用

B.实际总收益－客观总费用

C.客观总收益－实际总费用

D.客观总收益－客观总费用

3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。

A.整个开发期

B.整个销售期

C.整个开发期和销售期

D.整个开发期和销售期的一半

土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ B ）。

A.120万元

B.79.23万元

C.60万元

D.100万元

土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。

5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（ A ）评估较为合适。

A.成本法

B.市场法

C.剩余法

D.收益法

6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（ A ）元。

A.3 609

B.2 500

C.3 541

D.4 500

先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。

7.土地的“三通一平”是指（ C ）。

A.通水、通热、通路、平整地面

B.通水、通路、通气、平整地面

C.通水、通路、通电、平整地面

D.通气、通电、通讯、平整地面

8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。

A.127.70万元

B.139.55万元

C.150.00万元

D.175.00万元

土地评估值＝15×（P/A，10％，10）＋20×（P/A，10％，10）×（P/F,10％,10）＝15×6.145＋20×6.145×0.3855＝139.55（万元）。

9.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1. 5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（C）

A.1 250

B.1 500

C.2 000

D.3 333.33

经容积率修正后可比实例价格＝可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数）＝1 000×（3/1.5）＝2 000（元/平方米）。

10.我国土地使用权出让的最高年限由（ D ）确定并公布。

A.国土资源部

B.城市建设部

C.省、自治区、直辖市政府

D.国务院

11.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（ B ）。

A.400 万元

B.392万元

C.402万元

D.390万元

建筑物的评估值＝500－[500×（1－2％）×11/50]＝392.2（万元）。

12.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10％，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（ B ）。

A.0.92

B.1.07

C.1.09

D.0.94

〔1－（1＋10％）^（－25）〕/〔1－（1＋10％）^（－20）〕＝（1－0.0923）/（1－0.1486）＝1.066≈1.07。

13.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：

可比案例宗地地价为每平方米2 700元，容积率为2.0，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格最接近于（ B ）元／平方米。

A.2 160

B.2 400

C.2 430

D.3 240

可比实例交易价格P＝2 700×1.6/1.8＝2 400（元／平方米）

14.某宗土地3 000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2－10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（ D ）。

A.3.6

B.6

C.2.8

D.3.4

建筑总面积＝1 200＋1 000×9＝10 200（平方米）

容积率＝建筑总面积/土地总面积＝10 200/3 000＝3.4（平方米）。

15.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用集体土地时，需支付给农村集体经济组织及个人的费用一般包括（ D ）。

A.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费