深圳城市更新(旧改)项目拓展评价指引

深圳城市更新（旧改）项目拓展评价指引（试行版）编制_ _ 日期__________审核__________ 日期__________批准__________ 日期修订记录1.目的1.1.本指引旨在规范深圳地区城市更新（旧改）项目前期评价及筛选工作，提高对城市更新（旧改）项目评价质量，提高工作效率。

1.2.本指引针对深圳城市更新（旧改）项目拓展提出评价要点及评价体系，保障城市更新（旧改）项目拓展评价的科学性与规范化。

2.适用范围本指引适用深圳地区城市更新（旧改）项目前期拓展工作，用于项目的评价及筛选。

3.术语与定义3.1.城市更新：是指依据《深圳市城市更新管理办法》（深圳市人民政府令第211号）规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和法定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：3.1.1.城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；3.1.2.环境恶劣或者存在重大安全隐患；3.1.3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；3.1.4.依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

3.2.法定图则：是指由深圳市城市规划主管部门根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。

法定图则经市规划委员会审批后具有法律效力，任何单位和个人不得擅自更改。

3.3.土地征转3.3.1.土地征用：指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。

3.3.2.农地转用：指将农地改变用作住宅用地、工厂用地、公共用地等非农用地。

农地转用为建设用地，必须是在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。

依法按程序逐级报批，先转用后征用，可同时报批。

3.4.两规：指《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》。

3.5.非农建设用地：是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地。

3.6.旧（老）屋村用地：是指市政府《关于发布〈深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法〉的通知》（深府[1993]283号，以下简称《通知》）实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域。

为旧屋村生活服务的礼堂、祠堂、农贸市场、公厕等公共服务设施在《通知》实施前已经建成的，纳入旧屋村范围。

按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房在《通知》实施前已经建成的，可纳入旧屋村范围。

3.7.五类用地：国有已出让用地、国有未出让用地、非农建设用地（征地返还用地、工商发展用地）、老屋村、已按历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地。

4.拓展原则4.1.一手项目优先：积极主动寻找潜在优质项目，合作方或中介方推荐的项目作为补充。

4.2.工业用地升级改造项目作为拓展工作重点；密切关注旧住宅区城市更新政策调整及可能带来的城市更新机会。

5.职责5.1.前期拓展部门：包括集团旧改事业部、集团投资发展部、集团所属一线开发公司之拓展部门负责城市更新（旧改）项目拓展前期工作。

5.2.集团及一线公司设计部、成本部、营销部、法务部等负责各自职责范围内对城市更新（旧改）项目拓展的支持工作。

6.关键活动描述6.1.基本要求6.1.1.项目位置：地块位置要求交通便利、通达度较高或有明确的规划可以解决地块对外交通问题。

6.1.2.项目规模：1)拟拓展的城市更新项目原则要求具备一定的用地规模和规划建筑体量。

2)根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10,000平方米，城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。

确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3,000平方米。

3)申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3,000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。

4)福田、罗湖、南山、盐田区的原农村集体经济组织原则上应以整村范围拟订城市更新单元，鼓励其它各行政区的原农村集体经济组织以整村范围拟订城市更新单元。

按整村范围拟订城市更新单元的拆迁范围用地面积可小于城市更新单元总用地面积的70%。

6.1.3.其他要求1)已纳入深圳市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。

2)政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。

3)城市更新单元应符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。

4)已完成征、转及补偿手续的国有用地被非法占用的、基本农田保护范围内的用地，原则上不得纳入城市更新单元进行申报，通过更新实现用地清退的除外。

5)旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。

6.2.未列计划（立项）前阶段项目评价要点6.2.1.五类用地1)五类用地比例（核心指标）：五类用地在城市更新单元地块中所占的比例，该指标为政府相关部门审核城市更新（旧改）项目是否予以列入年度计划（立项）的内控指标，且该指标为关键指标，目前深圳市对该指标的一般要求为60%（坪山新区、光明新区对该指标的要求略低）。

2)历史用地完善手续：对不符合五类用地要求部分的土地，重点考察其完善用地手续的可能性和可行性，完善历史使用的主要途径为非农建设用地指标放量或覆盖（非农指标原则上只可覆盖在未征未转的地块上）、旧屋村认定、两规处理等。

6.2.2.地上物的数量与质量：对城市更新单元拆除范围内的地上物体量（合法地上物体量、加建抢建等违章建筑体量）进行估算，最好能提供专业测量公司出具的测绘报告；掌握城市更新单元拆除范围内的地上物合法用途、实际用途与合法用途是否一致、地上物有无租赁及抵押情况等。

若违章建筑体量较大、实际用途与合法用途不一致情况比较普遍、地上物存在租赁或抵押等情况，则项目后续的拆迁成本将较高。

6.2.3.拆建比（核心指标）：城市更新单元拆除范围内的建筑面积与可建设用地范围内规划的建筑面积之比，根据深圳城市更新经验数值，初步估算阶段，一般要求拆建比在1:2以上。

如法定图则、子单元规划、及参照深标预测等对可建设用地范围规划的建筑体量不足，需论证增加建筑体量或争取地价优惠的可能性，如无有明确可行的方案可以增加足够的建筑体量或减免地价，慎重选择项目跟进。

6.2.4.拆迁补偿初步方案：1)直接拓展的项目，根据城市更新项目区位、地上物用途、拆迁补偿市场行情等提出初步拆除补偿方案。

2)收购或合作的项目，初步明确收购意向价格或其他商务条件，约定与转让方、合作方等对项目风险的分担方式。

6.2.5.意愿征集：1)城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

2)拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。

3)城市更新单元用地为城中村、旧（老）屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会或股东代表大会表决同意申请拆除重建后，方可申报；或经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的权利主体同意申请拆除重建，并经原农村集体经济组织继受单位同意后，方可申报。

4)初步评价阶段，关注更新单元拆除范围内权利主体的数量，如权利主体单一或较为集中，则征集意愿环节难度相对较小，反之，则征集意愿环节难度可能较大。

6.3.已列计划（立项）未确定专项规划阶段项目评价要点6.3.1.除关注6.1所述要点外，重点关注以下评价要点：6.3.2.对专项规划可能获批的规划指标进行预测，明确住宅、商业、办公、研发写字楼、安居型商品房、保障型住房、公建配套（学校、幼儿园、社康中心、居委会、派出所、垃圾处理站、变配电站、邮政网点等）等各物业类型规划体量。

6.3.3.明确专项规划进展阶段及预计可能的获批时间。

6.3.4.明确城市更新单元内历史遗留问题土地完善用地手续情况。

如有非农建设用地指标覆盖的，需明确非农建设用地指标来源、获取指标成本以及城市更新项目能否用非农建设用地指标覆盖等；如用老屋村政策完善用地手续的，需评估是否符合相关政策及完善手续的可行性；如有其它途径完善土地手续的，需对相关途径的合法性及经济性进行评估。

6.3.5.对城市更新单元拆除范围内物业的拆补标准（货币补偿、回迁安置等情形）、拆补金额、支付时点等进行预测和评估。

6.3.6.明确项目收购或合作商务条件，约定与转让方、合作方等对项目风险的分担方式。

6.3.7.根据预测的专项规划指标对项目收益情况进行初步评价，并判断项目的投资回报率、销售利润率、资金峰值、内部收益率（IRR）等指标是否可行。

6.4.专项规划已批复待确认实施主体阶段项目评价要点6.4.1.除关注6.2所述要点外，重点关注以下评价要点：1)对已批复的专项规划指标的合理性、各物业类型市场接受度进行评估，如各物业类型与所在区域市场接受度有较大偏差，分析在现有的政策框架内对指标进行优化的可能（如商业、办公类用地能否作为公寓，不可分割销售的物业可否“以租代售”等）。

2)对城市更新单元拆除范围内地上物拆除工作进行评估，考察拆除体量、拆补标准、拆除时间安排，以及拆除实施方案的可行性。

3)对拆迁过程中可能出现的“钉子户”问题提出解决预案。

4)考察城市更新单元形成单一实施主体的可行性。

5)明确项目收购或合作商务条件（包括溢价税务处理），约定与转让方、合作方等对项目风险的分担方式。

6)根据专项规划（或优化后的专项规划）指标对项目收益情况进行评价，并判断项目的投资回报率、销售利润率、资金峰值、内部收益率（IRR）等指标是否可行。

6.5.实施主体已确认阶段项目评价要点6.5.1.除关注6.3所述要点外，重点关注以下评价要点：1)城市更新单元地上物拆除工作是否进行完毕。