房地产法律制度简答题

1.房地产业的基本活动：①土地开发和再开发；②房屋开发；③地产经营（土地使用权出让、转让、出租、抵押）；④房产经营（房产买卖、租赁、抵押、典当、信托）；⑤房地产中介服务（信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证）；⑥物业管理（居家服务、维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付）；⑦房地产金融（信贷、保险和房地产金融资产投资）2.房地产业的地位、作用(1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件。

房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。

(2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。

(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。

(4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。

通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。

(5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。

(6)可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

(7)可以增加政府财政收入。

3.房改的基本内容可以概括为“三改四建”：“三改’’即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化，专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主方式。

“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收人家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。

4.现行城市土地使用制度的基本框架：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。

5.房地产法调整房地产关系。

具体内容包括如下5点：土地、房屋财产关系;土地利用和管理关系;城市房地产开发经营关系;城市房地产管理关系;城市的整体规划;.城市物业管理关系6.征收土地的特点：➢征收土地的主体是国家，土地征收具有强制性，是国家的行政行为；➢征收土地必须以土地补偿为必备条件；➢被征收后的土地所有权发生转移，集体所有的土地变为国家所有的土地。

征收的标的只能是集体所有的土地。

7.征收集体土地的原则➢ 1.珍惜土地，合理利用土地；2.保证国家建设用地；➢ 3.妥善安置被征地单位和农民；4.有偿使用土地；➢ 5.依法征地。

8.集体土地征收的批准权限➢征地报批前：告知，确认征地调查结果，组织征地听证➢征地权限：国务院和省级人民政府➢由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其他土地超过七十公顷的。

征收其他土地的，由省、自治区和直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

9.土地征收时的注意事项：建设单位申请征地不得化整为零征地；分期建设的项目，分期征地，不得先征待用；项目施工所需的临时设施用地，应尽可能在征地范围内。

征收土地时必须进行征地公告，否则，有权拒绝办理征地相关手续。

10.征收土地公告的内容：1)征收批准机关、文号、时间和用途；2)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；3)征地补偿标准和农业人口安置途径；4)办理征地补偿的期限、地点。

11.征地补偿方案公告：●被征收土地的位置、地类、面积、地表情况；需安置的农业人口数；●土地补助费、安置补助费的标准、数量、支付对象和方式；●地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；●农业人员具体安置途径；●其他有关征地补偿安置的措施。

12.国有土地的范围(1)城市市区的土地；(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；(3)国家依法征用的土地；(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

13.土地使用权出让合同的内容？1)出让合同正本、副本：签约人、地块情况、地价款及付款方式、动工日期、取得土地方式及违约责任等2)出让合同附件：四至、界址点、土地利用条件、建设要求、规划限制等。

3)补充合同：合同中的未尽事宜的协商。

14.划拨土地使用权的范围1)国家机关用地和军事用地；2)城市基础设施用地和公益事业用地；3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4)法律、行政法规规定的其他用地。

15.闲置土地的范围1)未按国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书的规定的期限开发利用土地；2)自用地合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满１年未动工开发建设的；3)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足２５％且未经批准中止开发建设连续满１年的；4)法律、行政法规规定的其他情形。

16.房屋拆迁申请的提出，提交的文件有：➢建设项目批准文件；➢建设用地规划许可证；➢国有土地使用权批准文件；➢拆迁计划和拆迁方案；➢办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

17.拆迁协议的主要内容有：➢补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

➢拆迁协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。

➢具体的拆迁协议内容，视拆迁补充方式的不同而定。

18.对违规估价机构和估价人员的处罚对有下列行为之一的估价机构和估价人员，应进行处罚，或记入其信用档案：(1)出具不实估价报告的；(2)与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；(3)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；(4)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；(5)多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；(6)违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；(7)法律、法规规定的其他情形。

19.拆迁行政裁决裁决书包括的内容：1)申请人与被申请人的基本情况；2)争议的主要事实和理由；3)裁决的依据、理由；4)根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等；4)告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；5)房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章。

20.不予受理的拆迁行政裁决申请1)对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；2)申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；3)拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；4)房屋已经灭失的；5)房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。

21.强制执行拆迁的限制条件：➢一是拆迁双方达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，当被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁的，管理部门就可以提请当地政府责令进行强制拆迁；➢二是拆迁方需要提交提请强制拆迁的文书、拆迁纠纷裁决书、房屋拆迁许可证、房屋拆迁评估材料、拆迁人向公证机关办理的拆迁补偿款提存公证、补偿方案以及其他需要报送的材料；➢三是实施强制拆迁3日前须在强制拆迁现场张贴公告，并事前就有关事项向公证机关办理证据保全；➢四是强制拆迁开始前，执行人员要向被强拆人宣读《决定书》；➢五是强制拆迁的执行机关要将强制拆迁过程记入笔录，搬迁财物要制作清单。

同时，强制拆迁房屋中搬出的财物，由执行部门运送到指定场所，交给被强拆人。

22.行政裁决的六项主要制度(1)行政调解制度。

(2)拆迁听证制度。

(3)集体决策的制度．(4)对违法违规行为建立责任追究制度。

(5)不服行政裁决的救济制度。

(6)回避制度。

23.被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：(1)裁决申请书；(2)申请人的身份证明；(3)被拆迁房屋的权属证明；(4)申请裁决的理由及相关证明材料；(5)房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。

24.房地产开发企业的设立条件1、有符合公司法人登记的名称、组织机构；2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；3、注册资本100万元以上；4、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上的专职会计人员；5、法律、法规规定的其他条件。

25.房地产开发企业设立的程序新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起３０日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：1.营业执照复印件；2.企业章程；3.验资证明；4.企业法定代表人的身份证明；5.专业技术人员的资格证书和劳动合同；6.房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

26.《项目手册》应记录的主要内容：●（1）前期筹备情况。

包括房地产开发企业的基本情况、房地产开发建设项目的立项计划、项目规划、建设用地的取得、拆迁情况、设计审批等内容；●（2）施工情况。

包括项目建设进度计划、实际建设投资完成情况、开工情况、委托监理、质量监督、参与施工的各个单位情况及工程款支付情况等内容；●（3）竣工情况。

包括竣工验收、拆迁安置情况、竣工综合验收情况、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》执行情况及委托物业管理等内容；●（4）经营情况。

包括项目的转让情况、项目联建情况、商品房预售、商品房实际销售、商品房出租、房屋抵押及贷款情况、商品房空置、委托销售代理及商品房在销售过程中的各种投诉及处理情况等内容；●（5）开发项目审批情况。

对项目开发经营过程中管理部门的审批文件进行登记；●（6）其它情况。

包括公建配套、基础设施情况、开发过程各种投诉及重大问题处理情况、各种所需材料的报送情况和被处罚情况等内容。

27.甲级城市规划编制单位资质标准：1.具备承担各种城市规划编制任务的能力；2.高级城市规划师不少于4人，具有其他专业高级技术职称的不少于4人；3.达到国务院城市规划考核标准；4.有健全的技术、质量、经营、财务管理制度并得到有效执行；5.注册资金不少于80万元；（乙50、丙20）6.有固定的工作场所，人均建筑面积不少于10平方米。

（一样）28.修建性详细规划确定规划区内部的布局结构和道路系统，对建筑、道路、绿地等作出功能布局和环境规划设计，确定工厂、住宅、公共设施、交通、园林绿化及市政工程、消防、环卫等设施的建筑空间具体布局及用地界线。

确定规划区内给水、排水、电力、电讯及煤气等工程管线及构筑物位置、用地、容量和走向。