万达地产城市综合体的选址要求
商业地产选址六要素位置配套消费结构等
商业地产选址六要素位置配套消费结构等08年11月17日23:30首先,我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所,例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。
前四类在市区居多,而最后一类的商贸中心,是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城,地处较偏远或建造于特定位置。
对于日常消费办公类的商业地产选址,我们这里要谈到四点要素:位置、配套、消费结构、发展空间。
第一,位置为王:好的位置不是说绝对的就会带来好生意,带来旺人气,但所谓的好位置100%跟风水有关。
举个例子,南京中央、新百所处的步行街区域中,也就是在屈臣氏的街对面,一茶一笙的楼下商城,开了多少年,换了多少个经营者,依然冷清,懂得朋友看的很真切,那个位置就是死穴,做什么都会关门打烊的。
所以做商业地产选址的人士,对于风水还需要有一些研究才是。
另外在位置的选择上,要清晰界定商圈,项目所在商圈的功能是什么,怎么区隔与交集商圈,你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。
第二,配套:你开餐饮,周边就需要有停车位;你开炒货店,旁边就应该有饮料店;简单通俗的道理,配套的周全会让消费者快速养成消费习惯,而先入为主的消费印象分尤其重要,试想第一次来消费,这也没有、那也没有,还会有愉快的后续吗?当然,商业项目的配套是个严谨而又专业的课题,项目内部的配套设施,周边的配套设施,不能过度重复、叠加效果相得益彰,才能有效吸引投资者和消费者。
第三,消费结构:我们选址的目的是什么?建造项目---招商---开业---管理经营。
而不论是招商环节还是经营管理环节,消费者始终是我们要着重研究的对象,所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论,这样在项目定位、对外推广宣传中,才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好,亦可选择好针对性的营销工具。
第四,发展空间:这里的发展是指项目的延伸性,我们在经营一个项目,前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划,那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故,我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等,亦需要考虑到发展起来之后的,商业项目的扩张、升级等等,做好了提前的物理空间和经营空间的规划,有了既定的路线,势必稳妥那么对于特定或者相对来说较为偏僻位置的商业项目选址,我们除了以上四要素中,要加以灵活应用外,还有重要的两点要素:一是要考虑到消费者的购物便捷,二是要特别注意土地的性质和使用期限。
乐山万达广场选址策略分析
3、节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特 色餐饮、休闲咖啡 等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式,丰富建筑空 间的SUM DOLOR
乐山万达
万达的选址对商圈、物业、停车 场、以及其他配套设施有非常严 格的要求。最后选择拥距离成绵 乐高铁站较近及有数万常驻人口 的乐山中央居住区—城北板块 (乐青路662号)作为乐山万达店 的最终地址。
广场介绍
2016年9月23日，万达集团第 159座万达广场-乐山万达广场 开幕。乐山万达广场建筑面积 13万平米，是乐山规模最大、 配套设施最完善的城市经合体 项目。首日客流28万余次，截 至凌晨闭店时，营业额达到 1400余万元。
确定位置
根据上述，蓝湾半岛附近作为未来城北新区核心地段，理所 当然成为首选。
• 1、开发成本相对不高 • 2、属于目前新城区和未来青江片区、城北新区交汇的核
心地段，周边以居住人口为主 • 3、3条主干道保证了交通便利而不拥堵 • 4、距离伊藤洋华堂、北京华联等购物中心都有一定的距
离
选址策略
1、交通便捷性：广场位置交通便利，且有停 车位。 2、客群稳定性：人流量集中，消费人群集中 3、选址严格性:无同类型业态，竞争压力较小。 4、物业多元性：商业、商务、居住、文化、 休闲等多元物业融合发展
乐山万达广场作为万达集团 2016年开业的重点项目之一， 汇聚了服装服饰.生活精品.潮流 体验.特色餐饮等，引领城市消 费风潮，将不断为乐山人民提 供丰富精致的时尚生活体验。
选址的影响因素
根据万达集团其在全国各地的万达广场的成功 经验，关于选址和服务对象，可以概括为以下几 点
1、考虑开发成本，不选城市核心区 2、主要为居住人口而非流动提供服务 3、交通便利，不选只有一干道的地段 4、附近没有较大的商业综合体，不选与同 行竞争激烈的区域
万达商业地产模式+城市综合体解读
长春宽城 长春重庆路 沈阳太原街 廊坊万达广场 北京CBD 北京石景山
哈尔滨香坊 哈尔滨中央大街
长春红旗街 沈阳铁西区 抚顺万达广场 鞍山万达广场
唐山路南
大连万达广场 天津海河 济南泉城路 天津金街 天津河东区 青岛CBD 青岛泉城路 济南魏家庄 南京建邺 南京新街口 无锡滨湖 上海五角场 上海周浦 无锡北塘 无锡惠山 宁波鄞州 宁波江北
• 经营单个购物中心→经营连锁购物中心
购物中心运营管理的最终目标
购物中心
开业运营
吸引客流
商户经营
业绩增长 品牌优化 租金提升
. 资产升值
购物中心的运营管理是商业管理 的重要组成部分，它的最终目标 是使资产升值。 运营管理承载着企业主体利润的 创造和服务价值的实现。
运营管理评价的核心指标
客流量 销售额及销售平效
济南泉城路万达广场
3. 第二代产品——提高与缺陷
南宁万达广场 武汉万达广场
4. 第三代产品——突破与成熟
上 海 五 角 场 万 达 广 场
项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万 平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、 商业设施最完备的项目。
4. 第三代产品——突破与成熟
和1970年的日本）
二、2009年全年城镇居民家庭 人均总收入18858元，实际增长 9.8%，增速首次超过GDP。 三、2009年上半年，社会消费 品零售总额58711亿元人民币， 增长16.6%。增速是GDP的两倍。
1. 起步——为什么要做商业地产
2. 第一代产品——经验与教训
南京新街口万达广场
万达商业地产模式
——城市综合体解读
城市化是中国未来核心发展动力
万达广场拿地技术条件
万达拿地的关键就是选址。
万达每到一个城市，对于选址十分讲究也十分科学。
万达拿地选址的时候，除规划条件、交通因素、市政条件之外，还会十分注意以下五点。
1.争取尽量好的人防设计条件万达拿地的时候商业综合体建筑争取尽量好的人防设计条件是项目实施过程中非常重要的环节，对项目建设、建造成本、后期运营都有非常大的影响。
而且，因为人防上级主管单位属于军队，在全国大部分城市仍然属于独立部门，不可能在拿地初期得到人防的规划设置意见，但是没有人防条件就不可能开始完成设计和开始项目建设。
所以，在万达拿地项目初期，要与人防主管部门尽早沟通，争取尽量简单和有利于商业地产开发的人防条件。
2. 远离沿主要道路的大型城市绿化带在万达拿地城市规划中，很多主要道路旁会规划城市绿化带，作为城市道路景观，也作为道路与建设用地之间的视线和噪声隔离措施。
但是对于万达拿地商业开发项目，购物中心与城市道路需要有很直接的联系。
根据万达十四年开发商业地产的经验，商业建筑与道路红线之间的合理距离大约在15—25米，并在购物中心主要人流出入口设置大型广场满足人流集散的需要。
3.充分考虑航空限高简单来讲航空限高就是“能够允许飞机飞行的最小高度”，所以万达拿地建筑不能超过此高度。
航空限高对于综合体总图规划、空间形态、功能关系均有直接影响，在规划阶段要充分考虑。
4.避开高架路高架路不仅影响商业开发项目的交通疏散，使商业的抵达性降低，还对商业项目有着视线遮挡的不利因素。
5.避开微波通道微波一旦在高空遇到障碍物，就会发生折射、反射现象，从而不能沿直线传播。
因此，为保证微波通信的正常运作，在万达拿地城市规划时就需要给建筑物限高，高空空出来的那部分“净空区”就称为微波通道。
万达规划设计强制性条文
目录1 总平面的设计要求 (1)2 购物中心的设计要求 (2)3 室内商业步行街的设计要求（以下简称“室内步行街”） (3)4 百货楼的设计要求 (5)5 娱乐楼的设计要求 (5)6 综合楼的设计要求 (6)7 独立酒楼的设计要求 (6)8 超市的设计要求 (6)9 五星级（含超五星级）酒店的设计要求 (7)10 室外步行街（底商）的设计要求 (11)11 写字楼的设计要求 (11)12 豪宅的设计要求 (12)13 配套教育设施的设计要求 (12)14 立面的设计要求 (12)15 景观的设计要求 (14)16 夜景照明的设计要求 (15)17 地下室及配套用房的设计要求 (16)18 商管物管用房的设计要求 (16)19 旅游规划项目设计要求 (16)万达规划设计强制性条文《万达规划设计强制性条文》为万达集团强制性规范。
在规划设计过程中必须强制执行。
凡有违此条文的设计修改及调整，均应根据集团相应制度、流程，通过集团规划院，重新上报集团领导审批。
1总平面的设计要求1.1万达购物中心一般设置两个或两个以上入口广场，入口广场应结合城市主要交通道路及步行街主要出入口设置。
1.2大、中型以上城市万达广场，原则上不设大型地面停车场。
地下停车场停车数在地级市不得少于1000辆，省会城市适当增加。
地下停车场应预留机械停车条件，满足机械停车位管线下净高3.6米。
1.3万达购物中心设计中应考虑与城市交通的泊接站点，如公交车站、出租车停靠站等。
一般公交车站停车区宽3.5米，长不小于50米。
有轨道交通时，考虑与轨道交通的连接可能。
1.3.1自概念规划总图及单体方案阶段开始，在总图及购物中心首层平面图中应体现出泊接站点，一般设两处港湾式停车站点：主要道路上设一处公交停靠站，一处出租车停靠站。
1.3.2将泊接站点设计纳入景观系统设计，在景观深化方案阶段予以准确落位。
1.3.3规划院项目负责人应依据项目公司与政府协调沟通的结果，将泊接站点在总图中落实到位，并协调景观专业施工图予以最终落实完成。
万达商业综合体建造标准
1万达商业综合体建造标准1.1 万达商业综合体建造标准——建筑、结构部分备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行1.2 万达商业综合体建造标准——内装部分备注：在规划阶段，步行街店铺按照50%的比例为餐饮类店铺（毛坯，租户自行装修）估算成本。
1.3 万达广场购物中心建造标准——景观部分备注：本表除特殊说明外，其他均计入景观成本。
1.4 万达广场购物中心建造标准——给水排水、燃气部分1.5 万达广场购物中心建造标准——暖通部分备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行。
1.6 万达广场购物中心建造标准——强电部分业态类别联合发展业态待定业态室内步行街物管用房地下车库其他功能用房业态名称万千百货万达院线大歌星KTV大玩家电玩电器超市大型酒楼健身儿童城零售娱乐特色餐饮洗浴走廊、中庭店铺设备用房员工食堂非机动车库垃圾房员工卫生间其他用房（疏散楼梯间、通道、仓库等）强电供、配电系统供电电源双（多）路市电，供电电源电压等级一般为110KV、66KV、35KV、20KV、10KV；10KV（20KV）电源为优先选用电源开闭所根据项目所在地供电部门要求，确定是否设置开闭所；开闭所转接容量及所带负荷应根据经供电部门审批的供电方案确定变电所百货、超市为独立供配电系统，其余除电器、大型酒楼需根据工程实际状况、计量要求、容量及双方合约内容确定是否设置独立变电所外，其余均由物业变电所供电由物业变电所供电变电所中压配电柜柜体均为国产优质变压器顺特、施耐德、许继等品牌库产品低压配电柜柜体均为国产优质封闭式母线国产优质电缆桥架国产优质中压断路器A版：西门子、ABB、施耐德；B版、C版：国产VSI型低压断路器A版、B版、C版：西门子、ABB、施耐德、默勒双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：合资柴油发电机组{合资或国产优质（康明斯、帕金斯、奔驰，三菱、沃尔沃等）}供电计量超市、百货、回迁商业根据双方交房条件可实行高压计量外，其他业态均实行低压计量，变电所所有低压出线均设计量表；计量精度：高压互感器0.2级；计量表0.5级；低压互感器、计量表0.5级低压计量动力配电系统动力配电柜(箱) A版、B版、C版：国产优质双电源切换箱A版、B版、C版：国产优质控制箱A版、B版、C版：国产优质备用电源（EPS、UPS）应急供电时间应满足当地消防部门要求低压断路器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；业态类别联合发展业态待定业态室内步行街物管用房地下车库其他功能用房业态名称万千百货万达院线大歌星KTV大玩家电玩电器超市大型酒楼健身儿童城零售娱乐特色餐饮洗浴走廊、中庭店铺设备用房员工食堂非机动车库垃圾房员工卫生间其他用房（疏散楼梯间、通道、仓库等）隔离开关A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；交流接触器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：国产优质或合资所有ATS均选用PC级热继电器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；降压起动控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；软启动控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；变频控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；电缆08版民用电气设计规范执行照明配电系统照明配电箱A版、B版、C版：国产优质应急双电源切换箱A版、B版、C版：国产优质照明时钟控系统合资或国产优质备用电源（EPS、UPS）应急供电时间应满足当地消防部门要求低压断路器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；隔离开关A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：国产优质或合资所有ATS均选用PC级室内照明灯具A版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；B版、C版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源光源显色指数Ra≥80；色温：居住类、酒吧--≤3300K；办公、商业--3300K∽5500K 室外照明灯具A版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；B版、C版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源疏散照明灯具国产优质(消防部门审批合格) 应急供电时间应满足当地消防部门要求开关(电气附件) A版、B版：合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）；C版：合资或国产优质（奇胜、TCL等）插座(电气附件) A版、B版：合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）；C版：合资或国产优质（奇胜、TCL等）电线、电缆08版民用电气设计规范执行备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行。
万达地产城市综合体的选址要求
万达地产城市综合体的选址要求1城市整体环境1.1城市常住人口：50万以上1.2城市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元1.3城市全年社会固定资产投资200亿元以上1.4年社会消费品零售总额180亿元以上1.5城镇居民人均年可支配收入12000元以上1.6年人均消费支出5000元以上1.7城市规划重视第三产业1.8未来两年内政府领导不涉及到大范围换届1.9该城市有明显的支柱产业1.10政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目1.11城市房地产行业年开发量100万平方米以上，竣工量50万平方米以上1.12住宅地产均价在2000元/平米以上，商业地产均价在4000元/平方米以上2项目地块条件2.1地块要求：净地、五通一平2.2地块面积：商住总体面积35-50万平方米，商业用地面积10万平方米左右2.3项目位置符合城市未来发展方向2.4项目用地永久性供电和动力电达到项目标准2.5项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决2.6项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道2.7距市中心车程不超过15-20分钟2.8项目周边经停公交线路不少于5条2.9项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米2.10项目地块要求规整2.11项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道（双向6车道）或两条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明星障碍物2.12距项目1.5公里无经营面积超过50000平方米同类业态为佳。
3参考原则3.1选址原则上不会在城市的核心区。
核心区的成本太高，收益投资率下降，而且租金未见得核心区就比郊区店多出3倍、4倍。
所以一般来说选址遵循三个原则，一是交通便利，至少有两个主道，就是两个方向的道能够达到我们的选址，这样能方便进出，如果只有一个方向，将来人流一多，车流一多，堵车，进出困难，可能将来的收益和增长就会下来。
3.2考虑居住人口，大多数是不看流动客人的，一般的高铁站、火车站、飞机场，一看很好，每天有一千万，万达原则上不考虑。
城市综合体分类
近年来，城市综合体正被热炒，然缺乏正确的分类，大型城市综合体是经济发展的必然要求，是城市价值的体现，现根据不同的特点对其进行不同类型的划分：（一）选址分类1、CBD型城市综合体：注重城市发展的方向与功能性，易于打造的商业地标。
2、交通枢纽型城市综合体：以交通的便利与枢纽的密集优势来选址与打造。
3、城郊结合型城市综合体：市区缺乏营造综合体的地块，通过强大的开发实力、崭新的商业设计、完善的交通规划设计使项目具备脱颖而出的优势。
（二）功能主导进行分类虽然城市综合体具有功能的复合性，但由于城市文化、商业背景与开发主体等因素的不同，因此，综合体按市场经济性和职能也进行不同的区分。
1、商业综合体BC（business complex）：主要表现为百货、超市、休闲娱乐等商业功能占主导地位；如：华润万象城、万达广场、东方新天地2、旅游综合体TC(tour complex)：其中旅游地产为城市综合体的最大价值体现，由旅游功能延生出的商业地产开发。
如华侨城：华侨城集团成功兴建的新一代主题公园——欢乐谷、成都置信实业团开发50万平方米西部最大的生态园林式旅游、休闲度假、商务会展商务综合体——芙蓉古城等。
3、商务综合体OC(office complex)：以写字楼办公等商务功能为主体、增设其它商业功能体现土地价值最大化的综合体，如大中华国际集团在深圳福田中心区打造的20万平方米的大中华IFC商务综合体——26席环球集团总部、希尔顿酒店、企业公园纯复式商务空间、总裁公寓四栋商务建筑群。
绿地集团长春西城打造的英湖商务港，集购物、餐饮、娱乐、休闲四大功能于一体的全业态一站式生活及商务社区。
4、专业市场综合体SMC(special markets complex)：从传统的专业市场中创新，增加多种功能但仍以专业市场为主体的综合体。
如深圳长城国际物流中心38万平方米：集合国际电子采购中心为主体功能，以国际物流展示、物流信息综合调控中心、国际物流总部基地、国际物流公寓为配套功能的物流平台城市综合体，武汉汉口北国际商品城市综合体。
万达商业综合体建造标准
万达商业综合体建造标准
商业综合体是当今城市建设中的重要组成部分，它不仅是城市的商业中心，更是人们日常生活、娱乐、休闲的重要场所。
万达商业综合体作为国内知名的商业地产开发商之一，其建造标准备受到广泛关注。
本文将围绕万达商业综合体建造标准展开讨论，探讨其在设计、建造、运营管理等方面的要点。
首先，万达商业综合体在选址上具有独特优势。
其选址通常考虑到城市的交通便利性、人流量、周边配套设施等因素，以确保商业综合体的流量和吸引力。
在选址过程中，需要考虑到城市规划的整体布局，充分融入城市发展的整体战略。
其次，万达商业综合体在建筑设计上注重创新和实用性。
建筑设计需要充分考虑商业综合体的定位和功能需求，同时注重建筑风格的独特性和美观性。
在建筑材料和施工工艺上也要求严格，以确保建筑的质量和安全性。
再者，万达商业综合体在设施配套上力求完善。
除了商业空间外，还需要考虑到停车设施、娱乐设施、餐饮设施等的配套建设，以满足消费者的多样化需求。
同时，安全设施和便民设施也需要得到重视，以提升商业综合体的整体服务水平。
此外，万达商业综合体在运营管理上注重精细化和专业化。
商业综合体的运营需要考虑到租赁管理、人员管理、市场营销等多个方面，需要建立健全的管理体系和运营团队，以确保商业综合体的长期稳定发展。
总的来说，万达商业综合体建造标准涉及到选址、建筑设计、设施配套、运营管理等多个方面，需要全面考虑，注重细节，力求达到国际化水准。
希望本文能够对相关人士有所启发，为商业综合体的建造和发展提供一些参考和借鉴。
万达商业综合体规划设计管控要点
总体要求
1
设计说明中应明确表述“符合国家、地方、万达集团现行相关规范及标准要求”。
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2
应按模板要求编制完成《万达广场消防及安全设计专篇》
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3
总平面图应明确表示消防通道及消防救援场地。
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消防疏散
平面布置
3
疏散宽度是否符合万达安全管控要求，并提供疏散宽度计算表。
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甲级写字楼
28
应设置两层通高入口大堂，独立甲级写字楼宜设置环绕型大堂。
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卫生间
29
在宝贝王业态所在楼层，并且临近宝贝王的步行街公共卫生间应设独立母婴室，其它公共卫生间均应设置残疾人卫生间。除宝贝王所在楼层外的其他楼层，残疾人卫生间内均应设置方便婴儿换洗设备。
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30
所有公共卫生间(餐饮包间卫生间除外)与公共部位衔接处及卫生间内严禁设有台阶、踏步。
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3
参照典型构造节点图深化相应节点详图
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地下
工程
4
顶板
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5
侧壁
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6
底板
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非公共区室内装修工程
10
楼面
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11
踢脚
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12
内墙面
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万达项目操作指引手册
万达项目操作指引手册一、前言1、手册的目的和读者本手册旨在为万达项目的操作提供全面的指导和帮助，使项目团队成员能够了解和掌握项目的整个操作流程，确保项目的顺利实施和达成预期目标。
本手册适用于所有参与万达项目的团队成员，包括项目经理、销售人员、客服人员、物流人员等。
通过本手册，读者可以了解万达项目的背景、目标、特点、操作流程和相关注意事项，为实际操作提供指导和参考。
本手册也是对万达项目操作经验的总结和梳理，旨在为其他项目提供参考和借鉴，促进项目管理的持续改进和创新。
2、万达项目的概述万达项目是一个集购物、娱乐、餐饮、文化、休闲等多种服务于一体的综合性商业项目。
其主要由购物中心、商业街、酒店、影院、游乐场等构成，涵盖了人们日常生活的方方面面。
作为中国最大的商业地产企业之一，万达项目的定位是中高端消费群体，因此其选址一般都在城市的核心商圈或者新城区中心。
购物中心是万达项目的重要组成部分，内部设有数百家知名品牌店、超市、餐饮店等，满足了消费者购物、餐饮、娱乐等多方面的需求。
同时，购物中心还设有多个主题区域，比如时尚区、数码区、运动区等，每个区域都有独特的装修风格和特色商品，为消费者提供了更加多元化的购物体验。
商业街是万达项目的另一大特色，其设计风格独特，既有传统的古街风貌，也有现代的时尚元素。
商业街内部有各种特色店铺、小吃店、手工艺品店等，是消费者体验当地文化、寻找特色商品的好去处。
此外，酒店、影院、游乐场等设施也是万达项目的重要组成部分。
酒店一般采用豪华酒店品牌，提供高品质的住宿体验和服务；影院设有多个放映厅，提供最新的电影放映和视听享受；游乐场则设有各种刺激、好玩的游乐设施，为消费者提供了一站式的娱乐体验。
总之，万达项目是一个集购物、娱乐、餐饮、文化、休闲等多种服务于一体的综合性商业项目，其定位中高端消费群体，选址一般都在城市的核心商圈或者新城区中心。
购物中心、商业街、酒店、影院、游乐场等设施构成了一个完整的商业生态圈，为消费者提供了全方位的消费体验和服务。
万达商业综合体规划设计管控要点(七)
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（二）规划设计管控要点
总平面、
交通组织
1
关于结构和机电方面由大商业施工图单位审核并盖章确认
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2
应明确表示各出入口与市政道路标高、交通流线及站点之间关系。应与景观竖向设计一致。主要道路停车港湾应有明确设计
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3
复核规划总图中的公交站点设置点位且满足公交站点设计规范要求。
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4
酒店应设置3-5辆出租车专用等候区。酒店前场必须考虑3辆大巴停车位。
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灯具
10
所有灯杆、标识、立柱广告、道旗等其突出柱体的悬挂物底端距地面高度应不小于2米；底座预留检修口，方便维修及美陈取电。
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垃圾箱
11
外广场垃圾箱应选择具有由可回收和不可回收功能桶体，配备烟灰缸，并固定于地面。垃圾箱间隔距离宜为30～50米，且应靠近绿化带、休闲椅等设置。木质小品或材料必须做防腐处理。
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17
地面铺装材料考虑防滑设计，禁止出现光面铺地材料
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18
铺装材料必须使用石材、规格符合模数和对缝要求。
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19
车行道石材厚度为50mm,一般混凝土标号为c15.
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20
排水沟位置要与铺装纹理统一结合。
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室外照明
21
室外照明最暗处不低于200勒克斯。
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22
所有电缆选用及接线盒的选择必须符合专业安全规范。
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5
酒店大堂正入口前保证进深14米内（宽度同雨棚）不应有景观设施。
万达第四代城市综合体建筑与结构关键要求
〖万达研发〗万达第四代城市综合体建筑与结构关键要求（最新.最全）2014-04-12 万达内部资料〉房地产经理人联盟万达第四代城市综合体建筑设计关键要求为保证万达第四代城市综合体设计的延续性，编制此标准设计任务书。
设计人需严格按照任务书要求进行施工图设计，编制人对任务书的内容负责并进行解释。
1 项目概况注：建设规模为根据初步设计统计，施工图设计时应根据任务书要求重新计算并统计。
2 设计依据2.1 国家相关法律、法规、强制性条文、国家及各行业设计规范、规程、行业条例及项目所在地方规定和标准。
2.2 相关政府主管部门对本项目的批复文件、给定的技术条件和意见要求。
2.3 甲方提供的经万达商业规划研究院有限公司确认的方案和初步设计文件、实测地形图、项目用地周边市政管线资料、工程地质勘察报告和水文勘测资料等。
2.4 在项目设计过程中甲方（或甲方指定委托人）提出的条件、意见和要求。
2.5 施工图设计任务书（本文件）。
2.6 各业态房产技术条件、交房条件和建造标准（详见附件和附表）。
2.7 双方签定的设计合同内所包含的服务性条款及要求（详见施工图设计合同）。
3 设计内容本设计范围包括合肥万达第四代城市综合体甲方指定内容的施工图设计、初步设计、方案深化及甲方要求的各类指标及数据的统计。
具体设计内容如下：3.1 项目红线范围内场区竖向设计和管网综合施工图设计（如甲方单独委托设计时不含本内容）。
3.2 本工程整体地下室施工图设计。
3.3 地上裙房商业部分施工图设计。
3.4 裙房以上写字楼施工图设计。
3.5 按甲方要求完成室内管线综合图设计。
3.6 按国家规范要求的场区无障碍设计。
3.7 本工程人防设计内容（如项目得到政府相关部门异地建设批复许可或甲方另行委托人防设计单位时，本设计内容不在此次设计范围内）。
3.8 以下各单项设计由甲方另行单独委托，不在本设计范围内。
但设计人应在施工图设计中为此部分内容考虑预留、预埋及配套设计，并配合各单项设计单位进行施工图二次设计。
什么是城市综合体
什么是城市综合体1. 城市综合体概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
1.1 城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
1.2 城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
1.3 城市综合体的四大典型特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。
由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。
这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。
通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。
其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
万达综合体设计地75个控制点
万达综合体设计的75个控制点•第一阶段方案及深化设计阶段•一、室商业步行街设计1.关于步行街主入口(1)紧邻交通主干道、主通道，入口设计要醒目、宽敞、通透，设计有入口外广场，便于室外商业促销活动，建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）；(2)商业广场主出入口门高不低于3米；(3)步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值。
2.关于步行街主出入口商铺步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间，调整后此通道处可作黄金商铺。
3.关于避风阁设置商业广场主出入口要设置“避风阁”（北方地区应设计卷帘门），步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘。
4.关于步行街室通道为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的**，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米。
5.关于步行街次主力店根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定。
6.关于步行街出入口交通为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域；7.关于步行街设置客流计数系统步行街的出入口要设置客流计数系统。
8.关于步行街顶棚(1)一定要加盖封顶，一是保持室步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；（规划院强制条文已列）(2)一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立；(3)步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低4～6个（商管建议最好达到8个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。
万达规划设计强制性条文
1 万达规划设计强制性条文《万达规划设计强制性条文》为万达集团强制性规范。
在规划设计过程中必须强制执行。
凡有违此条文的设计修改及调整，均应根据集团相应制度、流程，通过集团规划院，重新上报集团领导审批。
1.1 总平面的设计要求1.1.1万达购物中心一般设置两个或两个以上入口广场，入口广场应结合城市主要交通道路及步行街主要出入口设置。
1.1.2 万达购物中心设计中应考虑与城市交通的泊接站点，如公交车站、出租车停靠站等。
应充分考虑泊接站站面的长、宽等功能需求。
有轨道交通时，考虑与轨道交通的连接可能。
1 自方案深化阶段开始，在总图及购物中心首层平面图中应体现出泊接站点，一般设两处港湾式停车站点。
2 应将泊接站点设计纳入景观标识系统设计。
3规划院项目负责人应依据项目公司与政府协调沟通的结果，将泊接站点在图中落实到位。
1.1.3大、中型以上城市万达广场，原则上不设大型地面停车场。
1.1.4 北京、上海的项目，建筑密度不宜大于55％。
1.1.5购物中心沿主要道路尽量不设车库出入口，若必须设，不可垂直道路，在退线宽裕情况下可顺着红线边缘设。
并且不能在商铺前横向设车道出入口。
1.1.6 人防设计：人防设计应优先考虑异地建设，人防区域应优先考虑布置在持有物业部分。
1.2 购物中心的设计要求1.2.1 购物中心主力店首层对外开门不要太多，同一业态两个门之间的距离不要小于50米。
首层商业入口的门做平开门，不做转门或自动门（北方寒冷地区另议）。
购物中心商铺原则上不对外开门。
1.2.2 购物中心首层内装设计时应考虑尽可能多的橱窗等商业展示面。
购物中心的疏散楼梯原则上应垂直外墙布置，少占用沿街面，以达到同样效果。
1.3 室内商业步行街的设计要求（以下简称“室内步行街”）1.3.1室内步行街的中庭必须设在转折部位。
若有两个及以上中庭时要分主次，一大一小，中庭形状要有所不同。
主中庭开洞面积大于600平方米，次中庭开洞面积300～400平方米左右。
各大商场选址要求
各大商场选址要求王府井：1、首选物业：商业街；2、物业使用：租赁；3、需求面积：3万-5万平米；4、合同期限：10至20年；5、选址标准：A、经营区面积要求：3万平方米以上，单层面积4千平方米以上；B、停车场位数量：200-500个；C、楼层首层层高不低于5.2米，其它不低于4.8米；D、柱距7米以上。
金鹰:1、选择经济高速增长的中国主要省会城市和江苏省主要2、3线城市，继续开设新门店；2、通过购买物业、物业租赁及公司业务购并等多种形式，于黄金购物区开设时尚高级百货店；3、建筑面积不低于30000平米，单层面积不低于5000平米，规划方整，适合百货经营。
银泰：1、首选物业：购物中心，商业街；2、物业使用：租赁；3、需求面积：2万-5万平米；4、合同期限：8-15年；5、商业活动频繁(如商业街，步行街等)或商业活动历史悠久的街区；6、MALL、商场、超市、购物中心、宾馆、大酒店、展览馆出入口或临街旺铺；7、人口密度高、人口数量多的大型居宅区；8、大型写字楼、商住区；9、同行聚集的街道区域；10、各地市政、行政区域中心。
大商：1、shopping mall要求8——15万平米；2、超市1——2万平米；3、百货3——5万平米；4、家电1——1.5万平米。
茂业：1、首选物业：商业综合体，购物中心，商业街；2、物业使用：租赁，购买，合作；3、需求面积：2万-3万平米;4、合同期限：10-20年；5、选址标准：A、经营区面积要求：2万平方米以上，单层面积4千平方米以上；B、停车场位数量：200-500个；C、楼层首层层高不低于5.2米，其它不低于4.8米；D、柱距7米以上。
天虹：1、以广东省为重点，对一、二线城市和新兴城市比较关注；2、项目建筑面积：2——4万平米，单层面积4000平米以上；3、层数、层高：3——5层，首层层高不低于6米，二层以上层高不低于5.5米；4、广场面积：门前广场面积不低于1000平米，停车位与商场面积之比不小于1个/100平米（含地面、地下停车位）；5、位置：城市的商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区；6、交通：位于城市主干道，公交车、小车、摩托车、自行车等交通佛年根据来往通畅，并便于顾客通达；7、人口：商圈内人口数量在10万以上；8、业态组合：百货+超市、纯百货、百货+超市+X（X可为家居、餐饮、儿童娱乐、美容健身等）；9、合作方式：租赁、购置房产、合资兴建、合资经营、加盟、管理输出等，以自持产业为主。
万达广场选址分析
编号：20 15 —20 16 学年第一学期万达广场选址分析实验课程名称万达广场选址分析学生姓名曹宇星孙舒婷林晓陈鸿霞李小帅实验指导教师黄宇驰目录目录 ............................................................................................................................................................... 摘要 . 0实验目的 (1)实验过程 (1)实验内容 (2)一、二维地图显示位置 (2)二、商圈范围 (3)（一)在地图上标出核心商圈、次级商圈、外围商圈的范围 (3)1。
核心商圈 (3)2。
次级商圈 (3)3.外围商圈 (4)(二）本次划分商圈的依据 (4)1。
商场的经营特征 (4)2。
经营规模 (4)3。
商场的商品经营种类 (5)4。
竞争商场的位置 (5)5.顾客的信息及流动性 (5)6.交通地理状况 (5)7。
商场促销手段 (6)（三）文字指明具体的商圈范围 (6)（四）商圈半径，商圈面积 (6)三、商圈内的竞争店和互补店 (6)(一）商店的数量与类型 (6)1。
主要商店的分析 (7)（二）直接竞争者的数量、店址 (9)（三）直接竞争者的竞争能力分析 (11)(四)互补店的数量、类型与区域商业生态分析 (11)1.互补店的数量、类型 (11)2.区域商业生态分析 (12)五、商店具体店址分析 (12)（一）所在区域的类型 (12)(二）可用停车空间的数量 (12)（三)送货的难易程度 (13)(四)商店可见度 (13)（五）周围商店的相容性 (14)（六）顾客进出的难易程度 (14)六、进店人流量测定（平常日、周末）与分析 (15)测量时间 (15)（一）实测时间段内人流量分性别，年龄 (15)(二)全天人流量 (15)（三)人流的方向与动线分析 (15)七、车流量测定 (16)（一）实测时间段内流量 (16)（二）停车场入口车流量 (16)（三）停车场车牌分析 (16)八、周围人群聚集的场所 (16)（一）场所的类别及特征 (16)1.商店 (16)2。
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万达地产城市综合体的选址要求
1城市整体环境
1.1城市常住人口：50万以上
1.2城市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元
1.3城市全年社会固定资产投资200亿元以上
1.4年社会消费品零售总额180亿元以上
1.5城镇居民人均年可支配收入12000元以上
1.6年人均消费支出5000元以上
1.7城市规划重视第三产业
1.8未来两年内政府领导不涉及到大范围换届
1.9该城市有明显的支柱产业
1.10政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目
1.11城市房地产行业年开发量100万平方米以上，竣工量50万平方米以上
1.12住宅地产均价在2000元/平米以上，商业地产均价在4000元/平方米以上
2项目地块条件
2.1地块要求：净地、五通一平
2.2地块面积：商住总体面积35-50万平方米，商业用地面积10万平方米左右
2.3项目位置符合城市未来发展方向
2.4项目用地永久性供电和动力电达到项目标准
2.5项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决
2.6项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道
2.7距市中心车程不超过15-20分钟
2.8项目周边经停公交线路不少于5条
2.9项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米
2.10项目地块要求规整
2.11项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道（双向6车道）或两条交通次主干道
（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明星障碍物
2.12距项目1.5公里无经营面积超过50000平方米同类业态为佳。
3参考原则
3.1选址原则上不会在城市的核心区。
核心区的成本太高，收益投资率下降，而且租金未见得核心区就比郊区店多出3
倍、4倍。
所以一般来说选址遵循三个原则，一是交通便利，至少有两个主道，
就是两个方向的道能够达到我们的选址，这样能方便进出，如果只有一个方向，
将来人流一多，车流一多，堵车，进出困难，可能将来的收益和增长就会下来。
3.2考虑居住人口，大多数是不看流动客人的，一般的高铁站、火车站、飞机场，一
看很好，每天有一千万，万达原则上不考虑。
这种流动客人很少有持续购买的行为，偶尔买个东西、吃个饭走了。
而购物中心是需要不断的重复消费，有回头客，所以只考虑半径5公里的居住人口，万达广场（项目招商信息）的原则是半径50公里有30万住户可以。
相近30公里没有相同业态，旁边有了大型购物中心的，万达广场一般不会选取。