房屋买卖中应注意的问题

浅谈房屋买卖中应注意的问题

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浅谈房屋买卖中应注意的问题

房地产买卖对每个人来说都是人生中的一件大事，而房地产买卖涉及的法律问题又相当复杂，稍有不慎，轻者发生纠纷，严重的会损失惨重。在房屋买卖过程中，往往是买受人处于被动地位，购买人在房屋买卖中应当注意以下方面的问题：

一、一手房买卖。

一手房买卖的主体是开发商和购买人。

首先，在现房买卖中，购买人要注意以下事项：

要查验开发商的身份。主要查看开发商的营业执照、建设工程规划许可证、国有土地建设用地许可证和施工许可证。有以上几证不但足以说明开发商的合法身份，同时也可以说明建设工程的合法性，也是为以后签订房屋买卖合同时对卖方主体的确定依据。

查验中介机构的身份。根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，中介服务机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。目前，有些开发商是委托房地产中介机构销售房屋，买受人一要审查中介机构的营业执照，还要审查开发商为中介机构出具的委托手续，主要查明房地产中介机构是否属依法登记设立的合法组织，以及其代理销售行为的期限和权限，此项涉及到所签订的房屋买卖合同的效力问题。

要查验现售商品房是否符合出售条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房现售应当符合以下条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通峻工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设施具备交付条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。条例同时规

定，房地产开发峻工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书列明了工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。购买人应认真审查所涉上述有关证书，这样可以明确开发商所售房屋是否符合出售条件？质量是否合格？购买后如果房屋出现质量问题找谁维权？明确房屋的结构便于装修参考等等，都是极其重要的，不可轻视。

要了解并把握开发商和房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所

明示的事项。根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业、房地产服务中介机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此也作出了明确规定，即商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是**人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据以上规定，开发商和房地产中介机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示或允诺的事项是《商品房买卖合同》的组成部分，所以，购买人要特别注意，以便于签订合同时作为补充事项，也有利于以后的维权。

选房和看房。购买人在选房时要注意一个问题，一旦选定房子，要与《建设工程规划许可证》及附件进行比对，了解所选定的房子是否存在其中，看房子的结构是否与附件中的结构类型一致，在《建设工程规划许可证》的附件上，对建设项目的建设规模、层数、高度、栋数、结构类型、造价等做了明确的说明。如果所选房子不在《建设工程规划许可证》范围内，就要询问清楚，这是涉及到《房屋买卖合同》是否有效的严重问题，直接影响到购买人的重大利益。

签订《商品房买卖合同》。目前，《商品房买卖合同》一般均采用统一的规范合同文本，涵盖了《商品房销售管理办法》中规定的主要合同条款，但购买人要注意以下事项：（1）、商品房的计价。商品房计价方式有两种，一是按套（单元）计价，二是

按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。根据规定，按套计价或者按套内建筑面积计价的，《商品房买卖合同》中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。但是，按套计价的现售房屋，购买人对现售房屋实地勘察后也可以在合同中直接约定总价款，购买人要注意权衡；（2）、车位、车库。在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属问题，在合同中应当明确约定；(3)、物业费用。房屋交付前或房屋在主管部门初始登记在不动产登记薄前的物业费用的承担要在合同中明确约定；（4）、其他配套基础设施和公共设施如不具备交付使用条件，在合同中应当约定交付日期；（5）、合同生效的条件。一般情况下，合同当事人在合同上签字或者盖章生效，但具体生效时间可以设定生效条件（如可以约定交付房产证时合同生效），待设定的条件成就时合同生效，购买人可以根据自己的情况权衡把握，然后与开发商协商而定。当然，就《商品房买卖合同》需要补充约定的事项及细节还有很多，不再一一列举，因人而异，购买人可根据自己的情况提出不同的补充约定。

其次，购买预售房。

购买人除审查上述1、2、4项外，还应当审查以下事项：

查验建设用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。我国商品房预售实行预售许可证制度，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和峻工交付日期；已办理预售登记，取得了商品房预售许可证明。所以，购买人在购买预售商品房时，应当认真审查上述证件是否齐备，否则，就是违法销售。

签订认购、订购或者预定书面手续。购买人在与开发商签订认购、订购或者预定书面手续时，对选定的房屋套型、面积、价格及具体位置要明确约定，一定要附有所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，以备对开发商交付的房屋验收之用。