北京燕郊住宅市场调研报告
燕郊普通住宅市场状况分析
项目名称 总楼层/所在楼层
居室
建筑面积（㎡） 单价（元/㎡） 总价（元） 折扣 户型：
美林湾
6/3 三居 98.34
4632.80 455590 98折
6/5 二居
96
4473.98 429144 98折
燕郊普通住宅市场状况分析
一、供应特征
在售项目体量
项目名称 上上城 天子庄园 香格里拉 新圣得花园 星河皓月
建筑面积 1700000 296400 （㎡）
38996
110000
1200000
美林湾 330000
目前燕郊在售普通住宅项目有6个，总体量为3675396平方米，其中百 万平米大盘就有两个，其中上上城总建筑规模达到了170万平方米，不仅对 于燕郊，对于北京市来说也属于一个超大规模楼盘．
二期5月25号开盘两栋楼，另外剩余两栋楼
5月26号开盘230套
由于燕郊房地产价格普遍较低，目前在售项目销售情况良好，以上上 城为代表，虽然5月26日没能保持开盘当周抢购一空，但是一周之内定购 达到2000套在目前房地产市场来说已经不多见。
其次为一期5月26号开盘的美林湾，目前只剩14套。
三、成交价格
燕郊在售普通住宅平均销售价格
项目名称
上上城 天子庄园 香格里拉 新圣德花园 星河皓月 美林湾
销售均价（元/㎡） 3800
3400
4530
4600
4780 4500
目前燕郊普通住宅项目销售均价大部分已经超过 4500元/㎡，上上城部分户型也已经达到4000元/以 上，美林湾由于采取低价入市的策略所以刚开盘销售 均价为4500元/㎡，但是价格会继续上走，该项目销 售声称6月3日价格将会上调100元/㎡。
2007-08燕郊房地产项目市场报告
北京XXXX工程投资分析报告一、北京市房地产市场分析1、2006年北京市经济状况稳步增长，房地产市场调控之下涨幅全国最高。
2、北京城市总体规划和奥运规划的实施，加快北京市城市根底建立开展。
北京市“两轴两带多中心”的空间整体布局，确定了北京市的开展格局，进一步促进了北京城市郊区化的开展方向。
借奥运东风，北京正在加快城市根底设施建立。
北京近几年将努力开发南中轴线和东部副中心，南部的开发成为新的热点。
而通州、亦庄将得到持续的关注。
3、土地供给以招拍挂为主，价格逐年上涨；政府推出限价房用地，经济适用房用地选在地铁交通旁边。
4、北京商品房住宅市场销售量回落，经济适用房供不应求北京由于首都和世界大都会的强劲吸引力，经济活泼，吸引着众多的经济人口。
2003年商品房住宅销售1771万平方米，2004年销售2286万平方米，2005年销售2803.2万平方米，2006年销售2205万平方米。
2006年虽然销售面积回落，但是房价却一再走高。
北京近几年住宅价格回落的可能性微小。
5、写字楼、商业用房供给足够，租售价格持续上升。
二、燕郊酒厂工程分析1、工程状况工程用地权属原为酒厂工业用地，现状酒厂已经停产多年，空地有三河驾校训练场。
东北角有锅炉房，以及一排闲置平房，用红砖围墙围住。
中部有一建筑材料厂，有几栋临时建筑及龙门吊设备。
燕郊酒厂位于北京市与河北省的三河交界处，四至范围是东至东方御景，南至102国道，西至空地，北至住宅区。
土地面积90亩，规划用途为住宅及配套，规划容积率约2.5。
该地块详细的规划条件尚未确定。
交通：930路北京公交直达国贸，开车20分钟到国贸桥，高速费15元。
燕郊酒厂周边市政各项根底设施齐备，到达“七通”〔即通路、通上水、通下水、通电、通讯、热力、通气〕？2、工程市场定位属于大通州区，燕郊居住区工程，北京的一个卫星小城镇。
客户是在市内买房经济有困难的家庭。
优势：1、工程位于燕郊大门旁。
2、南临京哈高速，交通便利。
燕郊买房现状分析最新报告
燕郊买房现状分析最新报告引言燕郊作为北京市的一个主要郊区，近年来在房地产市场上备受瞩目。
随着北京市中心人口的不断增加和房价的飙升，越来越多的人开始关注燕郊买房的机会。
本文将分析燕郊买房的现状，并对未来的趋势进行展望。
市场概况自2010年以来，燕郊房地产市场一直保持着稳健增长的态势。
根据最新报告，截至2021年底，燕郊市场上的住宅供应量约为30万平方米，同比去年增长了10%。
与此同时，市场上的成交量也保持在一个较高的水平，预计2022年将进一步增长。
价格走势燕郊的房价较北京市中心的房价要低，但近年来也呈现出明显的上涨趋势。
根据数据统计，截至2021年底，燕郊的平均房价为每平方米1.5万元，同比去年上涨了8%。
尽管上涨幅度相对较小，但是相较于北京市房价的高速增长，仍然吸引了不少购房者的注意。
交通设施燕郊地处京津冀交界处，交通条件良好。
目前，燕郊已经建成了多条高速公路和高铁，连接了北京、天津等主要城市。
此外，燕郊还有多条公交线路和地铁站，方便居民出行。
一方面，这种便利的交通条件吸引了越来越多的人选择在燕郊买房，另一方面，也促进了燕郊房地产市场的繁荣。
基础设施随着越来越多的人选择在燕郊定居，燕郊的基础设施也得到了快速发展。
如今，燕郊已经建成了多所优质的学校、医院、购物中心等公共设施，满足了居民的日常生活需求。
此外，燕郊还规划了多个公园和绿地，提供了良好的休闲和娱乐场所。
投资潜力燕郊作为北京市的一个重要郊区，投资潜力巨大。
随着政府对燕郊地区的支持力度不断加大，燕郊的房地产市场将继续向好发展。
专家预测，未来几年，燕郊的房价将继续上涨，并且投资回报率也将不断增加。
因此，对于有投资需求的人来说，燕郊是一块非常有潜力的投资热点。
结论综上所述，燕郊的房地产市场正在经历着稳健的增长，吸引了越来越多的购房者。
房价上涨幅度虽然相对较小，但燕郊的交通和基础设施得到了快速发展，为居民提供了便利的生活条件。
此外，燕郊作为一个投资热点，也吸引了众多投资者的关注。
燕郊房地产市场调研报告
燕郊房地产市场调研报告一：燕郊区域整体市场分析燕郊房地产市场近几年随着政策利好，再加上自身地段等优势，燕郊的楼盘数量大大增加。
燕郊楼盘集中分布在沿潮白河一线的燕顺路板块和京华路一线的老城区（南城）板块。
北京限购政策推出是造成燕郊供应量快速增加的主要原因，由于户籍和购买套数的双重限制，北京的购房需求被挤压到燕郊市场，今年来北京市政府搬迁（通州区）、交通的便利导致燕郊的房地产市场价格一路上涨，同时燕郊近北京的地理位置很大程度上促进了燕郊的住宅投资行为，近两年供应和需求都快速增长。
1、政策及大环境利好1）燕郊位于北京的东面，距离天安门35公里，距离国贸30公里。
地处京、津区域的腹地，是北京、天津、唐山的“金三角”，是据北京最近的外省区域，与通州仅隔一条潮白河。
燕郊升级为国家级开发区，更加显示国家对它的重视。
2）国家为去库存，降首付、降税等宽松房地产政策连续释放。
3）北京限购及环北京区域将实行积分落户制度的明确。
4）北京市新政府将迁址通州区（距燕郊仅6公里），通州成为北京行政副中心。
5）环北京区域路网成熟，铁路、102国道、潮白河大桥（年底完工）、京秦高速、京平高速等多条线路从燕郊直通北京。
6）京津冀一体化2015年加速推进，北京通往平谷的城铁22号线规划经过燕郊北城设站；北京地铁M6号线东延燕郊南城等众多利好政策刺激了房价。
7）燕郊政府规定2020年之前不再增加商品住宅用地。
8）燕郊常驻人口从2012年的30万发展到如今80万。
2、区域市场存量、放量分析目前燕郊市场楼盘数量较多，并且成逐步增长的趋势。
但大多数可销售的楼盘在一推入市场，短时间内即销售完成，所以目前燕郊可销售房源较少。
再加上燕郊政府对新建商品住宅批地的限制，燕郊市场新开工项目不多，市场供给量也大大减少。
燕郊市场新建楼盘不多，房源库存总量较小，销售的房源基本上为期房为主。
所销楼盘都在排号，等待开盘。
还有些老项目房源不多，“捂盘惜售”，等上调到相对较高的价位后再出售。
燕郊房地产
燕郊房地产引言：燕郊，位于河北省廊坊市，是一座迅速发展的新兴城市。
近年来，燕郊的房地产市场经历了迅猛的增长。
随着人口的增加和城市化进程的加快，燕郊的房地产市场成为了许多投资者关注的焦点。
本文将会探讨燕郊房地产市场的现状和发展前景，以及对投资者的建议。
一、燕郊房地产市场的现状1. 城市化进程的推动随着廊坊市的经济发展和人口的增加，燕郊的城市化进程逐渐加快。
越来越多的人选择在燕郊定居，这导致了对房地产的需求迅速增长。
燕郊的房价也随之上涨，吸引了大量的投资者进入市场。
2. 房地产市场的供需关系目前，燕郊房地产市场处于供需矛盾较为严重的状态。
房地产项目的供应量相对较少，而需求量则相对较高。
这导致了房价的上涨，使得短期内投资回报相对较高。
然而，随着更多的房地产项目逐渐竣工，供应量可能会逐渐增加，从而可能导致房价的稳定甚至下降。
3. 交通基础设施的改善燕郊地区的交通基础设施得到了极大的改善，这为房地产市场的发展提供了良好的条件。
高速公路的建设使得燕郊与廊坊市区以及周边城市之间的联系更加便捷，为居民提供了更多的就业和学习机会，吸引了更多的人前来购房和投资。
二、燕郊房地产市场的发展前景1. 人口增长的趋势根据统计数据，燕郊的人口增长速度迅猛，预计未来几年将继续保持较高的增长率。
这将进一步推动对房地产的需求，为房地产市场提供了巨大的发展空间。
2. 产业结构的优化燕郊地区正在积极调整产业结构，向高端制造业和服务业转型。
随着高新技术产业的不断涌入，越来越多的企业和人才将进入燕郊，进一步推动经济的发展和房地产市场的繁荣。
3. 政策的支持为了促进房地产市场的健康发展，政府已出台了一系列支持政策。
比如，降低购房的限制条件，给予购房者更多的优惠和补贴。
这些政策将进一步刺激购房者的需求，为房地产市场注入更多的活力。
三、对投资者的建议1. 投资前应充分了解市场信息在进入燕郊房地产市场之前，投资者应充分了解市场的现状和发展前景。
通过阅读相关新闻和研究市场报告，投资者可以更好地把握市场的动态，做出明智的投资决策。
房地产市场调研报告范本
房地产市场调研报告范本燕郊的方案已提上日程，目前正在审批阶段，如果审批成功，工程有望在2008年前后开工。
这将为燕郊的发展和两地房地产市场的融合创造出良好的条件。
大七环的修建又将燕郊纳入了大北京城的范围之中。
昔日皇苑行宫，今朝国际新城，燕郊的发展日新月异，正进入全面发展的快车道。
通州今年1——9月份，通州固定资产投资69.4亿元，同比增长17.3%。
房地产投资完成36.6亿元，同比下降11.4%；北苑高架桥、北关高架桥、运河治理等重大工程投资力度较大。
在2005年初，北京空间结构进行调整，北京城市总体规划赋予通州“首都城市发展新区”功能。
作为北京重点发展的新城之一，通州是一个面向区域的可持续发展的综合性服务新城。
并确定通州新城的发展目标为：区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。
从北京中心东移及通州交通主干线的京通快速北苑环岛、北关环岛的扩改，两广路延长线兴建、北关地铁修建的提议，运河环境的整治，通州作为北京的副中心，各种城市功能逐步完善，城市化的进程将加快步伐。
第二部份京东地区房地产市场概况从2005年1-9月京东地区房地产市场国家宏观政策的影响，一向备受关注的房地产投资增幅继续回落。
房地产开发投资总量较上年有所下降，或增幅下降，由于对房地产市场价格下跌的预期，持币观望仍是房地产消费市场反映的主角。
市场在此次市调中，我们分别对通州房地产项目的物业类型、物业档次、现行价格、物业管理情况、销售情况进行了分析。
2.1物业类型从物业类型的市场情况来看，从普通住宅、公寓、别墅、假日酒店各种物业类型均有涉及。
根据取样调研分析，物业类型分布大致如下表：2.1.1通州物业类型：通州区域普通住宅所占比例较大，超过60%，如加上通州区域内各行政村自建的众多小产权房在内，这个比例还会有增加对CBD 区域人员的入有较大的吸引作用。
2.1.2燕郊物业类型：据市场调研，燕郊目前的在售物业，以普通住宅为主，占取样物业的49%，占住宅物业的78%，燕郊的别墅在占比较大。
北京燕郊项目定位报告
北京燕郊项目定位报告一、市场背景分析燕郊位于北京市东南部，是中国北方颇具发展潜力的新兴城市。
随着北京市不断扩大城市建设区域和人口限制政策的推行，燕郊成为了很多人前往的热门地区。
在过去十年里，燕郊的人口增长率超过了30%，成为了一个充满活力的城市。
目前，燕郊的住宅市场主要由一些大型开发商和房地产公司主导。
然而，由于市场竞争激烈和同质化现象严重，燕郊的住宅项目面临着定位不清晰、市场需求饱和、用户满意度不高等问题。
二、项目定位分析鉴于目前市场情况和问题，我们提出了以下的燕郊项目定位方案：1.创意艺术社区我们建议将项目定位为一个创意艺术社区，打造一个独特的艺术氛围，让居民可以感受到艺术的魅力和生活的品质。
通过引入艺术家工作室、艺术展览馆、艺术教育机构等，为居民提供艺术创作、欣赏和体验的机会。
2.生态宜居社区燕郊拥有得天独厚的自然资源和良好的生态环境，我们建议将项目定位为一个生态宜居社区。
在规划和设计上注重绿化和生态环境的保护，提供多样化的生态景观和休闲设施，让居民可以享受到清新的空气和与自然亲近的乐趣。
3.高品质健康社区随着人们对健康的关注度提高，我们建议将项目定位为一个高品质健康社区。
在项目规划和设计上注重居住者的健康和舒适，提供健身设施、健康食品供应等，并结合社区医疗资源，为居民提供全方位的健康服务。
三、市场前景分析我们认为燕郊是一个具有很大发展潜力的城市，而创意艺术社区、生态宜居社区和高品质健康社区是当前市场的热门趋势和发展方向。
因此，这样的项目定位将有利于项目的市场前景。
其次，生态宜居社区符合了人们对于绿色生活的需求和追求，可以吸引一些追求环保、健康和舒适的居民。
这些居民通常具有一定的环保意识和可持续发展理念，他们愿意为了更好的生活环境而选择这样的社区。
最后，高品质健康社区将满足了人们对健康的追求和关注，可以吸引一些重视健康生活方式的居民。
这些居民通常具有高收入和高消费水平，他们愿意为了自己和家人的健康而选择这样的社区，并愿意付出更多的费用。
燕郊未来的房价趋势分析
燕郊未来的房价趋势分析
燕郊未来的房价趋势取决于多个因素，包括经济发展、政策调控、供需关系、人口流动等。
以下是一些可能对燕郊未来房价趋势的影响因素和分析：
1. 经济发展：燕郊地处北京周边，受益于首都经济的快速增长和城市化进程。
如果北京经济继续增长，燕郊将吸引更多人口和资金流入，可能推动房价上涨。
2. 政策调控：政府在控制房地产市场方面的政策举措将直接影响燕郊房价。
如果政府出台更严格的房地产调控政策，比如限购、限贷等措施，可能会对燕郊房价产生负面影响。
3. 供需关系：供需关系是决定房价的重要因素之一。
如果人口增长速度超过房屋供应速度，可能会推动房价上涨。
另一方面，如果供应过剩，可能会导致房价下跌。
4. 人口流动：燕郊地区吸引了一大批北京的外来人口。
如果这种人口流动持续增加，可能对房价产生积极影响。
然而，如果北京市区的发展更加吸引人，导致人口流出燕郊，则可能对房价造成压力。
总体而言，燕郊未来的房价趋势将受到多种因素的影响，包括经济发展、政策调控、供需关系和人口流动等。
无法做出确切的预测，需要密切关注市场变化和相
关政策的调整。
燕郊房地产市场竞争状况分析
燕郊房地产市场竞争状况分析燕郊作为北京东部的重要组成部分，从长远的发展目光出发，以优化生态，重视环境保护，强化规划建设为重点，提升燕郊房地产的品牌效应。
东方夏威夷、尚品福城、星河皓月、美林新东城等楼盘先后推出，形成一种并驾齐驱的竞争态势。
个别楼盘销售情况非常理想，有的户型及建筑吸引了北京的买家前来置业。
我们可以借鉴成功经验，吸取失误的教训。
一、重点楼盘分析1、上上城项目综合评价：1）项目概况上上城是尚品福城三期项目，也是目前燕郊销售最火爆的项目之一，曾创下7日内销售2800套的业绩。
属于燕郊在售项目中档次偏低的塔板结合项目。
2）户型结构分析整体来看，户型不够方正，玄关面积浪费多，卧室进伸短，空间使用率低。
由于产品定位国际青年社区，因此户型面积在50－130平米之间，以80－100平米二居为主户型。
但从已销售看，户型面积较小的户型较受欢迎。
3）产品研究上上城在产品上的特色主要表现在规划设计上，为保证容积率3.85，项目四期采用塔板结合的方式，为体现层次感，楼高均设计为24层、17层错落结合的形式。
4）客群分析青年人，在北京打工，有一定积蓄，对周边配套要求不高；外地在京务工，为子女上学之便，免交高额赞助费；为亲戚购置，邻近北京，价格相对低廉。
5）营销推广该项目的营销推广可以说是非常有效的，已成为京东标杆热销楼盘。
因此，该项目是我们项目的主要竞争楼盘，从目前整体情况来分析：在硬件方面，我项目并无明显优势。
因此，在开发中应以高要求、高标准、高质量的基本原则同时注重软件方面的营造。
如：➢在建筑规划及园林设计方面聘请国外或国内大师担纲设计。
➢将物业管理作为项目的一大卖点。
如：提倡英国管家式服务等。
➢注重小区文化氛围及人文素质的营造，提升小区品牌。
➢在项目的营销推广及销售上多下工夫，缩短运作周期。
2.星河皓月项目综合评价：1）产品规划小区整体占地41万平米，分三期开发：一期产品以六层板楼为主，均价在3600元/平米，以于06年6月交房；二期产品多样，分别为23栋六层板楼、7栋4.5层亚别墅以及13栋11层高板楼组成，也是目前在售部分，亚别墅有1栋在售，6层板楼基本售罄；四期全部为塔楼，预计在今年6月份推出。
2023年燕郊房地产市场现状
燕郊房地产市场现状京津冀协同进展概念的提出，燕郊房地产行业的进展好像呈现一片大好。
环京区域楼市消失松动，之前沉醉在冷清状态当中的燕郊房地产市场好像也渐渐的清醒了过来，渐渐的有回暖的迹象，部分待售新居前期吸引购房者的优待政策也在收紧，而房屋中介的客户带看量也明显增加。
以下对燕郊房地产市场现状分析。
随着北京楼市回暖，房价攀升，刚需与部分投资需求再度涌入，特殊是在通州建设北京副中心的消息传出后，邻近通州的燕郊楼市再次迎来投资高峰，部分项目单价已经超过30000元/平米。
而最新的媒体数据显示，燕顺路以北的二手房报价许多都攀到31000元-32000元/平米。
现从三大房价上下跌宕起伏周期来分析燕郊房地产市场现状。
第一周期：2022年2月至2022年底，燕郊商品房均价从6700元/平米涨至9000元/平米，最终又跌回6700元/平米。
其次周期：2022年燕郊出台1年社保限购政策，期间房价从每平米6000元涨到了11000元，受信贷收紧影响，到2022年底价格跌至8500元/平米。
第三周期：2022年，这一年燕郊房价飞速上涨，基本翻了一倍多，到12月份的时候已经到达12458元/平米，2022年，燕郊房价又翻了一倍。
到当年的12月底，达到25660元/平米。
2022年4月份，最高价飙升至4万元/平米。
燕郊是环京楼市最敏感的区域，始终以来就是环京区域楼市的晴雨表。
近年来，燕郊的房价几次大起大落，但总体价格却始终呈上涨趋势，在严格的限购政策之下，2022年燕郊房地产市场现状会连续保持平稳稍降的态势。
2022-2023年中国北京房地产行业市场深度分析及投资战略讨论报告表明，燕郊房价经过近3个月的跌幅，现在下跌的速度已经很慢很慢了，几乎要停滞，这么跌下去确定不是什么好事，但是像之前的暴涨更不是什么好事，如何在一个点上维持平稳进展，这或许是有关部门需要做的，跌倒这个程度，许多投资客都是赔钱状态，想尽快脱手但是碍于政策缘由客户稀有，而部分刚需觉得跌的的确差不多了，想着可以出手了但是也是碍于政策缘由进不来，只有看政策如何调整了。
燕郊市场调研报告
营销手段： 主要营销手段为网络、户外、公交车身及车内、短 信及派单等，其中以派单和车内广告效果最为显著。
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星河皓月
基本售罄，国道接待点改为新锐时代接待点，销售员 分流，分销撤场
项目基础指标：
规模：86万平米 ； 类型/栋数：11~28层，早期五层洋房； 容积率：2.1； 开盘时间：一期05年5月，三期09年3 月； 在售产品：61-72平米一居，83-90平米 两居，119-138平米三居，部分跃层， 80~100平米为主力供应；
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燕郊市场调研报告
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目前主要在售和待售项目
主要在售项目：
天洋城、 上上城第二季、 纳丹堡、 美林湾、 星河皓月、
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首次置业，满足居住需求，为价格可以舍弃配套、景 观等部分要求
客户来源：主要来自北京，占90%左右，其中以北京东部工作的外地人为主； 年龄结构：25-30岁左右居多，两口之家为主； 置业目的：自住客占到80%以上，多购买中小户型；部分投资客购买中小户型； 置业经历：以首次置业为主； 置业关注点：产品价格，为价格可以舍弃配套、景观等部分需求。
东贸国际花园；
主要待售项目：
上上城第三季； 潮白人家二期; 燕京航城二期； 新锐时代二期。
星河皓月 美林湾 纳丹堡
上上城第三季
燕京航城二期
天洋城
上上城第二季 潮白人家二期 东贸国际花园
新锐时代二期
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北京燕郊市场研究
夏威夷北
场
核心商圈 岸 潮白人 家
步行 街
北欧小 镇 中盛百
东贸国 际
新世纪商 酒厂城小 区
维多
货
迎宾北 路
成功大广
利亚
场
公寓
普罗旺 街
斯
福成购物中 心
外围商圈 福成购物广 场
102国
黄金
道
SOHO
新锐时 代
雷捷商业广 场
沃尔玛 鑫乐汇 乐天玛特 肯德基
沃尔玛、乐天玛特、物美、奥特莱斯等大型商业配套陆续进驻燕郊区域，提升了
燕郊高新区全力打造河北省对接北京“聚焦通州”战略的桥头堡——燕郊新城
2、大型综合项目崛起，为燕郊产业注入新鲜
活力因素；
➢金谷美丽城：打造百世金谷产业园区 ➢天洋城4代：以航天为主题的科技娱乐综合大盘 ➢首尔甜城： 以韩国产业为背景，打造7星级酒店、学 校、医院、商业等高端配套。
1、完善的产业体系，已成为京东地区最富发展实力、发
公共交通： ➢ 811、812、812、814、815、816、817等多条交通连接北京国贸与燕郊，为北京东部区
域客户进出燕郊提供便利；燕郊北部区域目前已开通814、848等通勤班车直达望京区域； ➢ 燕郊大型地产项目均设置社区专属班车，直达北京核心商圈，缓解市政公交的压力；
世联地产
区域交通
交通规划：轨道交通的规划将在一定程度上缓解燕郊公
的高新技术和现代制造业产业区；
三是中部102国道和行宫大街周围以
行政办公、教育卫生、金融商贸等功
能为主的综合服务区；
四是在北部高楼镇辖区沿迎宾路两侧
规划建立仓储物流区；
五是在南部规划建设燕郊生态新城，
重点发展现代服务业和高新技术产业。
北京_上京_壹世界燕郊区域房地产市场研究报告_54PPT
目录
前期工作梳理 燕郊区域房地产市场开发机会研究
燕郊区域房地产开发现状分析
燕郊区域房地产市场客户细分
Βιβλιοθήκη 本项目开发现状及目标梳理结论
8
燕郊发展概况
燕郊开发区地处北京天安门正东30公里； 规划面积80平方公里，建成区面积 30平方公里，下辖92个村街，总计28万人口,其 中固定人口15万人； 经过十余年的健康快速发展，燕郊开发区已演变成为规划合理、产业互补、功能完 善、社会文明、环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地； 目前，燕郊开发区综合实力在河北29个省级开发区中位居第二，在全省县(市)域开 发区中位居第一； 燕郊区域已成为“全国创建文明城市示范点”，不仅是投资兴业的乐土，也是京东 生活的“首善之区” 。
燕郊作为距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，将会借助
北京东部发展之势，进入更多京城购房者的视野。
12
燕郊区域产业布局合理，在区域内划分高科技工业区、科研文化服务区、 金
融商贸区、 旅游度假区等几大主要产业区域。
燕郊开发区土地规划
城市规划
13
经济发展
80平方公里规划区发展势头强劲，四大功能区规划功能完善，但尚未成形
上京〃壹世界 燕郊区域房地产市场研究报告
目录
前期工作梳理 燕郊区域房地产市场开发机会研究：
燕郊区域房地产开发现状分析：
燕郊区域房地产市场客户细分：
本项目开发现状及目标梳理
结论
2
项目定位
形象定位
国际化活力派 青年时尚居住区 ART DECO生活城
定位价值解读
崇尚自由居住的生活理念 强调开放、时尚、品质感 和谐成熟生活氛围 轻松买，轻松住
燕郊房子的发展趋势
燕郊房子的发展趋势
燕郊是河北省廊坊市的一个辖区，位于北京市东南部，距离北京城区约40公里。
近年来，燕郊房地产市场发展迅速，呈现以下几个趋势：
1. 市场需求增长：随着北京城区房价的持续上涨，越来越多的人选择在燕郊买房。
尤其是一些大型房企纷纷进驻燕郊，推出了许多高品质的住宅项目，吸引了更多购房者的关注。
2. 区域优势凸显：燕郊地理位置优越，距离北京近，交通便利。
此外，燕郊还拥有丰富的自然资源和良好的生态环境，吸引了一些喜欢乡村生活的人士选择在这里购房。
3. 配套设施完善：近年来，燕郊的基础设施得到了大力发展，包括交通、教育、医疗等。
在燕郊购房，人们不再需要担心生活配套设施的不足，这也促进了该地区房地产市场的健康发展。
4. 房价稳步上涨：受到供需关系的影响，燕郊房价也呈现出持续上涨的趋势。
尽管相对于北京城区来说，房价仍然较为低廉，但随着市场的发展，购房成本也在逐渐增加。
5. 产业转型升级：燕郊不再仅仅依赖于大型房地产项目的开发，近年来开始发展一些新的产业，如文化创意产业、旅游业等。
这些新的产业带动了当地经济的
升级，也对房地产市场产生了积极的影响。
总体来说，燕郊房子的发展趋势是稳步向上的，市场需求增长、区域优势凸显和配套设施完善等因素都对燕郊房地产市场起到了积极的推动作用。
然而，房价上涨和产业转型升级也带来了一些挑战，需要政府和企业共同努力找到合适的发展方向，确保市场的健康发展。
燕郊南巷口项目市场调研报告撰写提纲
燕郊南巷口项目市场调研报告撰写提纲前言：调研说明第一部分宏观市场部分一、北京房地产宏观市场背景分析1.北京宏观经济运行状况分析2.北京房地产宏观政策及其影响性分析二、北京东部地区住宅运行态势分析1.市场运行情况综述2.产品分析3.销售分析4.价格分析5.综合因素交叉分析6.区域性市场运行态势分析三、北京东部区域商业市场运行态势概述1.通州区域商业市场概述2.燕郊区域商业市场概述第二部分竞争区域市场情况分析一、供应情况分析1.项目的选择与分析方法说明1.1项目选择（燕郊&通州）1.2分析方法说明2.项目供应情况分析2.1项目分析（燕郊&通州）2.2产品分析（燕郊&通州）2.3项目发展预期（燕郊&通州）3.项目营销推广手段分析二、需求情况分析1.市场交易情况分析1.1项目成交价格分析（燕郊&通州）1.2项目成交户型分析（燕郊&通州）1.3项目销售情况影响因素分析（燕郊&通州）1.4重点项目详解（燕郊&通州）2.项目客群情况分析2.1购房影响因素分析2.2客户构成分析2.3购房目的分析3.小户型产品客群专项分析3.1户室面积需求分析3.2配套智能化与产品附加值需求3.3安防系统、物业费、电梯配比等需求3.4社区绿化和园林景观需求3.5项目认知途径3.6购买小户型客户背景资料4.项目客群指向性分析4.1客群购房思路分析4.2客群对产品、规划的要求错误!未定义书签。
4.3客群对户型的偏好4.4客群对住宅智能化及其它附加值的要求4.5社区安防、物业服务4.6总结5.相关区域二手房市场概述6.相关区域小产权市场概述结语：市调总结与调研指向性。
燕郊房地产市场报告
燕郊房地产市场报告I. 前言随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，燕郊房地产市场近年来经历了一系列的变化。
本文将对燕郊房地产市场的现状进行分析，并展望未来的发展趋势。
II. 市场概述1. 燕郊的地理位置及基本情况燕郊地处河北省廊坊市，距离北京市较近，拥有便捷的交通网络和良好的自然环境。
该地区土地资源丰富，吸引了大量的投资者和开发商进驻。
2. 房地产市场的规模和发展历程随着经济的发展和城市化进程的推进，燕郊的房地产市场蓬勃发展。
从最初的土地开发到现在的住宅、商业和办公楼的大规模建设，燕郊的房地产市场规模不断扩大。
III. 市场现状分析1. 住宅市场燕郊的住宅市场一直是该地区房地产市场的主力军。
近年来，随着人口的增加和消费水平的提高，住宅市场需求量稳定增长。
各种类型的住宅项目不断涌现，以满足人们的居住需求。
2. 商业市场随着居民生活水平的提高和消费习惯的改变，燕郊商业市场经历了快速发展。
购物中心、超市和餐饮业不断增加，为居民提供了更多的购物和娱乐选择。
3. 办公楼市场燕郊的办公楼市场也在不断壮大。
随着企业数量的增加和创新型产业的发展，对办公楼的需求量不断增加。
各类写字楼项目涌现，为企业提供了现代化的办公环境。
IV. 市场发展趋势展望1. 住宅市场未来，燕郊的住宅市场仍然具有良好的发展前景。
随着城市人口的增加和经济水平的提高，人们对居住品质的要求越来越高。
因此，开发商应注重提升住宅设计和环境质量，满足购房者的需求。
2. 商业市场随着消费升级的趋势，燕郊商业市场的竞争将更加激烈。
开发商应关注消费者的需求变化，提供多样化的商业选择和丰富的消费体验，以提升商业项目的吸引力。
3. 办公楼市场随着科技进步和创新产业的兴起，燕郊的办公楼市场有望继续增长。
开发商应关注企业的需求，提供灵活的空间设计和高效的办公环境，以满足不同类型企业的需求。
V. 结论综上所述，燕郊房地产市场在过去几年取得了显著成就，未来的发展前景看好。
燕郊的房价的未来趋势
燕郊的房价的未来趋势燕郊是位于河北省廊坊市的一座新兴城市，地处京津冀协同发展战略的核心区域，距离北京市边界约50公里。
由于其地理位置和经济发展前景，燕郊的房地产市场备受关注。
本文将对燕郊房价的未来趋势进行分析，并探讨影响房价的主要因素。
首先，燕郊的地理位置是该城市房价的主要驱动因素之一。
由于离北京市比较近，并且交通便利，许多人选择在燕郊居住，享受到相对较低的生活成本和较好的生活环境。
这导致了燕郊房地产市场的需求上升，房价也相应上涨。
同时，燕郊离京津核心区域较近，也有望受益于京津冀一体化和各种政策的影响，这将进一步推动燕郊房价的增长。
其次，燕郊的经济发展也是影响房价的重要因素之一。
作为京津冀协同发展的核心区域之一，燕郊吸引了大量的企业和人口流入。
随着经济的发展，人民收入的增加，对住房的需求也在不断增长。
而供应方面，由于燕郊地区的土地资源相对有限，开发商的供应相对较少，这导致了房价的上升。
当然，如果燕郊能够进一步优化其经济结构，并吸引更多的高端产业和企业进驻，将会有利于其房价的增长。
第三，政策因素也是燕郊房价未来走势的重要影响因素之一。
近年来，北京市政府采取了一系列限购和限价政策，用以控制房价的上涨。
这使得燕郊成为了北京市的一个热门选择，房价也因此受到一定的推动。
然而，政府政策的变化可能会对燕郊房价产生不利影响。
如果政府继续调控政策并严格执行，燕郊的房价可能会出现一定的下降。
因此，政策因素需要密切关注，对燕郊房价的未来趋势具有重要影响。
最后，燕郊区域内的基础设施建设和配套设施的完善也是影响房价的重要因素之一。
随着城市的发展，人们对生活质量和便利程度的要求也在提高，包括交通网络、教育、医疗、商业等方面的配套设施。
如果燕郊能够进一步完善其基础设施和配套设施，将会增加该地区的吸引力，进一步推动房价的上涨。
综上所述，燕郊的房价未来趋势受多种因素影响，包括地理位置、经济发展、政策因素以及基础设施建设等。
总体来说，由于燕郊的地理位置和经济发展前景，燕郊的房价有望继续上涨。
燕郊房地产实习报告
一、实习背景及目的燕郊房地产市场调研报告近年来，随着我国经济的持续发展和城市化进程的加快，房地产市场呈现出快速发展的态势。
在这种背景下，我选择了燕郊房地产市场作为实习对象，以期通过实习了解房地产市场的运行规律、发展趋势和存在的问题，提高自己的实践能力。
本次实习的主要目的是：了解燕郊房地产市场的现状和发展趋势，分析燕郊房地产市场的优势和劣势，探讨燕郊房地产市场的发展策略。
二、实习内容及方法1. 实习内容（1）市场调研：通过实地考察、访谈等方式收集燕郊房地产市场的相关信息，了解燕郊房地产市场的供需状况、价格水平、销售情况等。
（2）数据分析：对收集到的数据进行整理和分析，了解燕郊房地产市场的整体走势和发展规律。
（3）竞争分析：研究燕郊房地产市场的竞争格局，分析主要开发商的市场占有率、品牌影响力等。
（4）发展策略探讨：结合燕郊房地产市场的实际情况，提出燕郊房地产市场的发展建议。
2. 实习方法（1）实地考察：对燕郊的房地产项目进行实地考察，了解项目的地理位置、周边环境、配套设施等情况。
（2）访谈：与燕郊房地产开发商、销售人员、购房者等进行访谈，了解他们对市场的看法和需求。
（3）数据收集：通过网络、报纸、报告等渠道收集燕郊房地产市场的相关数据。
（4）数据分析：运用统计学方法对收集到的数据进行整理和分析。
三、实习成果及结论1. 燕郊房地产市场现状经过实地考察和数据分析，我发现燕郊房地产市场目前呈现出以下特点：（1）房价上涨迅速，但购房需求依然旺盛。
（2）现房存量较少，市场以期房为主。
（3）燕郊房地产市场以北京外溢刚需为主，投资者占比逐渐上升。
2. 燕郊房地产市场优势和劣势分析优势：（1）地理位置优越，交通便利。
（2）燕郊房地产市场与北京市场紧密相连，受北京市场的影响较大。
劣势：（1）燕郊房地产市场供应过剩，市场竞争激烈。
（2）部分房地产项目品质不高，存在安全隐患。
3. 燕郊房地产市场发展策略（1）优化产业结构，提高燕郊自身的吸引力。
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大盘项目 产品供应持续释放
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一期为1#至9#楼，均为33 层，共3500户，已售罄；
天洋城
上上城 华泰·忆江南 普罗旺斯 风尚国际公寓
受淡市影响严重，存量压头
7000 6000 5000 4000 3000 2000
燕郊普通住宅房价走势图
3150
2006年
6200
2007年
4600
3700
2008年
09年截至目前
存量压头，燕郊腹背受敌
通州普通住宅房价走势图
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000
114万 180万 400万 20万 23万 25万
55平米一居至160平米四居，在售 为73至87平米两居
40~50平米一居，70~85平米两居， 100~110三居
40~60平米一居，70~98平米两居， 113平米三居至180平米跃层
55平米一居，84~93平米两居， 114~130平米三居
70~80平米一居至140平米三居， 180~250平米顶层复式
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北大幼儿园 结合北大附中的教育实践及管理过 程，形成“未名幼教”——全艺术与 全科学融合课程的幼儿教育新模式
四季温哥华，主题园林 春夏秋冬四季主题分 别以温哥华四个著名公 园为原型设计而成
沙龙双会所 小区北区和南区各设有一所会所，设有游泳 池、健身房、棋牌室、书吧等娱乐健身设施
首次置业，居住需求
40~60平米一居，70~90平米两居， 100~123平米三居
区域市场版图
➢在售项目主要沿潮白河及东部老城区分布，交通便 利性成为本区域重要的平台质素； ➢各楼盘规模均在20万平米以上，产品线丰富，整 体供应量巨大，但短期内配套缺乏是多数项目面临 的问题
星河皓月
美
林
纳丹堡 燕京航城
湾夏威夷溪谷Fra bibliotek东贸国际 花园
规模
产品面积
美林湾 夏威夷溪谷
50万 11.3万
50平米一居，80~90平米两居， 120~130平米三居
50平米一居，70~99平米两居， 130平米三居，163~253平米跃层
纳丹堡 星河皓月
90.56万 92万
40平米一居至200平米跃层 60一居至180平米跃层
燕京航城 天洋城 上上城 华泰·忆江南 普罗旺斯 风尚国际公寓
燕郊住宅市场调研报告
总体发展情况 市场各项目情况分析
借助交通利好，承接北京多项功能
区域规划版图
➢与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里， 距空港首都机场25公里。 ➢京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西， 北京930路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北京 市中心紧密连接。 ➢规划面积80平方公里，规划人口60－80万。
➢根据功能定位，主要划分为科研文化服务区、金 融商贸区、高科技工业区以及依托潮白河资源的旅 游度假区。 ➢日前，河北省已经和北京市政府签订协议，北京 亦庄L2线将延伸至廊坊市区、北京八通线延伸至廊 坊燕郊，这两大项目均已进入前期论证，预计将在 2010年正式动工。
沿潮白河及老城区，呈集中分布
项目名称
看重价格及未来规划
天洋城
✓客户来源：主要来自北京，占80%左右，其中以北京东部工作的外地人为主； ✓年龄结构：30岁左右居多，两口之家为主，部分三口之家； ✓置业目的：自住客占到80%以上，多购买中小户型居多； ✓置业经历：以首次置业为主，部分投资客购买小户型，周边区域升级客户购买三居户型； ✓置业关注点：产品价格，社区配套及整体的未来规划；
交通空间存在浪费 缺少玄关设置，公共卫生间正对 大门
128.6㎡三居
87.8㎡两居
纯南户型，明厨明卫 阳台通过推拉门连接客厅，节省空间浪 费，增加采光面积
二期在售户型
厨房面积较大，存在一定浪费 卫生间洗手池外置，干湿分区不明确
附加值高，方正框架结构
东西通透，明厨明卫
天洋城
西侧设置书房并带阳台，区分工
➢通州向来是燕郊房价的风向标，在通州房价步步下 跌的同时，燕郊房价也将被一直压制 ➢在售项目中仍具优势的均为地铁沿线项目，房价开 始回落的同时，靠近地铁沿线的优质二手房价格却 依然保持强劲态势，造成通州新盘和二手房价格普 遍倒挂的现象
燕郊住宅市场调研报告
总体发展情况 市场各项目情况分析
中加合作，低价策略
5708
2006年
8008
2007年
9397
8343
2008年
09年截至目前
配套欠缺，通州倒挂普遍
区域市场走势
➢2008年，楼市历经拐点，燕郊也再难续演楼市神 话，楼市价格跌到了3700元/平米左右，三个月时间 普降千元 ➢目前燕郊在售楼盘楼盘近20个，后期存量供应约上 千万平米，造成了燕郊房地产市场竞争的加剧，燕 郊最大优势是价格便宜，劣势是生活成本较高，开 车每天需要30元的高速费，坐车也至少需要30分钟， 同时手机也处于漫游状态
项目基础指标：
➢规模：183万平米 ； ➢类型/栋数： 44栋，18~35层； ➢容积率：2.94 ➢开盘时间：一期08年6月，二期09年2月； ➢在售产品：40平米一居至130平米三居，70~90平米 为主力供应； ➢销售均价：3600元/平米； ➢总价区间：15~40万左右； ➢精装修：毛坯。
项目卖点——大盘、风情园林、配建大型商业
二期在售为18层的21#、 22#以及35层的24#~26#楼， 约1100户，目前仅剩余少量 房源；
预计推出二期南区24层的 43#、44#楼，约650户，目 前放号中；
预计后期整体存量约120万 平米，供应量巨大
优越户型，细节凸显品质
天洋城
南北通透，明厨及双明卫 通过折线阳台连通客厅与卧室， 增加空间感及采光面积
作与休息空间
入门仓促，紧邻厨房，且餐厅空 间设计不足 洗衣间相对封闭，干湿分区不明 确
81.6㎡两居
58.6㎡一居
东向户型，明厨明卫 三面观景阳台，增加采光及空间互动
二期南区预开 楼栋户型
无餐厅设计，客厅使用功能混杂 缺少玄关设置
核心商业，优秀教育配套
枫叶大道 25万平米，综合购物、 餐饮、商务活动、休闲娱 乐、文化服务等业态的核 心商业区