住宅小区调研报告

住宅小区调研报告住宅小区调研报告时间：2011年3月1日——3月12日对象：太原市原上园住宅小区、太原市十二院城住在小区目的：了解小区的规划、环境设计小区的停车位设置住宅的户型户型组合单元中的设备间设置住宅的垂直交通及水平交通住宅的造型及立面调研者：陈宁一、住宅小区小资料住宅小区也称“居住小区”是由城市道路以及自然支线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。

住宅小区一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。

现代城镇住宅分类指针很多，按照住宅层数分类，可分为：低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）；按照住宅承重结构所选用的主要材料分类，可分为：混合结构住宅（砖木、砌块、砖混、钢混）、大模板结构住宅（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板，内墙现浇外墙砖砌）、框架轻板住宅、简单结构住宅（干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构）；按照住宅的平面布局分类，可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅；按照住宅设计特点分类，可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）；按照住宅的用途和功能分类，可分为：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、别墅式住宅（庭院式住宅）。

二、太原市原上园住宅小区（已使用）小区介绍：“宜佳原上园”位于城市东西中轴迎泽西大街路南侧、南北中轴滨河路西侧，紧邻交通千道和平南路、千峰南路。

距市级商业中心0.5公里，距飞机场14公里，距火车站6.6公里，属市区范围。

项目与城市主干道的合理距离，即保证了项目交通体系的完善，更使得项目保持了闹中取静的规划格局，成为市区中难得的宜居社区。

“宜佳原上园”项目占地面积3.5万平方米，总建筑面积为14万平米，其中住宅面积13万平米，商业面积2900平米，商业网点面积1580平米，地下车库面积约9600平米，独有10000平米中央景观，容积率：3.8，绿化面积1.4万平米，绿化率：50%。

“宜佳原上园”项目在园区总体规划设计上，秉承“建筑即园林、景观与建筑相结合”的理念，使各栋建筑既风格统一又各具特色地出现在园林之中，丰富了空间视觉的同时，也加强了建筑的可识别性，体现了中国传统的“气”空间概念，小到楼顶、楼旁、路边的组团设计，大到中心园林，层次分明，各有特色；营造人际交往的空间，便于居民在享受园林的同时加强彼此之间的交流；住宅大量采取板式单元形式，南北通透、阳光充足，努力提高居住舒适度，创造健康生态的人居环境，开创城市宜居社区十大标准。

特点(也是主要的卖点)：【中央花园】“宜佳原上园”有10000平米的中央花园，并且所有的房子都朝向中央花园。

中央花园不仅仅是小区内的绿肺，不仅仅是新鲜空气、阳光和溪水景观的欢聚之所，更是小区中人的精神与自然的精神欢聚之所。

【观光电梯】“宜佳·原上园”部分楼座采用观光电梯设计—业主乘坐电梯同时享受优美的，连续而不间断，浑然一体的景色，感受珍贵罕见的超大中央花园与旖旎风光，充分体现项目的细致入微与设计人性化。

【空中花厅】“宜佳·原上园”创新户型的设计中拥有入口处的空中花厅，特别强调居住中人与自然景观的交流平台—有别于传统的功能较为集中的住宅，革命性地引进别墅才有的生活概念：一个前所未有的“空中花厅”，无需预设功能，可自由设置，例如：会客礼仪区，家庭收藏区，品茗读书区，赏花观鱼区，观景养生区等，完全根据主人的生活方式与意志选择。

【挑空4米8】“宜佳·原上园”部分户型独享超大尺度空间，4.8米的居室层高，给予人们无限遐想。

内部格局可按照主人意愿增设出内廷阁楼，随意之中无需花费额外面积投入即可获得居住空间的改变同时整体采光、通风效果更加明显，坐字其中犹如宫殿般的尊贵感觉。

小区的规划及设施等：“宜佳原上园”内的规划设计为由4栋高层和1栋多层板式建筑围合而成，以形成中部的中央花园，面积大且内容丰富，五栋建筑如此围合，更显示突出中央花园。

在小区内花园北面是8单元的板式高层，中间有过街楼，作为出入口。

南面是两栋4单元的高层，东面是2单元的高层，西面的多层与高层间隔有一条街道，作为高层与多层的分区，多层部分有业务办公。

中部的花园的绿化设施还未建好，但总体布置是很有趣味丰富的，在不大的土地上弄有中心广场、水景、喷泉、假山等多种建筑小品，地形弄的起伏变化，犹如自然而生的，在布局中无论是建筑与树木还是水系与小桥汀步，都突出看和谐、和美。

小区的停车位设置在地下，在住宅下负一层，为了节省空间及突出小区内环境，所以将停车场设为地下。

现在住宅停车场多是建在地下，一是节省用地面积，二是能使小区布置灵活，丰富，这样的设置越来越受到推广及认同。

住宅户型种类繁多，有3室2厅2卫1厨，1室2厅1卫1厨，2室2厅1卫1厨等等。

住宅由于为高层，主要采取电梯为垂直交通，一梯两户，水平交通就为候梯间，电梯正对着楼梯，水平交通狭小，且昏暗，没有采光，感觉空间压抑，也许这并不是什么大问题，但给人的感觉还是觉得与外部不符，反差有点大，由于在使用了，内部空间布置看不着，不知道内部设计与外部设计的能否协调。

住宅造型丰富，虽为高层，但体块立面做的很丰富，也许环境不能吸引人眼球，但住宅的造型立面是很冲击人的视觉的。

住宅的窗户采用飘窗的形式，加上观光电梯，使得建筑看起来虚实结合，建筑下部与上部的局部处理凹凸变化，整体体块处理变化有致，使得建筑看起来并不呆板枯燥，加上颜色的选用，使得建筑不仅能在高度上突出，而且对周围的环境也有活泼气氛的影响。

总结：原上园小区并不大，也就算上是一个组团，由于在第二市中心处，所以肯定不能占有很大的面积，正是由于占地面积不大，所以小区内的配套设施不全也是理所当然的，小区内主要做环境，也只能做环境，在中央部分设有公园，设置的丰富有趣味，属于小区内唯一的供社交活动交流的场所。

小区内没有幼儿园等配套，只能供外部来满足。

小区住宅内的水平空间很小，邻与邻之间的交流很少，也很难，住户们只能通过垂直交通回家，这也是小区住宅的通病，邻里很少能交流，虽很好管理，但也减少了人们间的交流这是很可怕的，所以这也正是我们多尽量去解决的。

小区整体感觉很好，虽不大，但紧凑，且内容建筑等都很丰富，很有变化，对于这样的大的组团，能做到如此，我感觉是很不容易了，对与选择原上园的住户们，应该能满足这小区所能带给服务了。

三、太原市十二院城住宅小区小区介绍：十二院城位于万柏林南内环西街与和平路交界口西南角100米处，是由海尔地产与雅世集团站在城市运营高度联袂开发设计的，他们以十二院城探讨更高层次的人居方向，实践最前沿的“新东方主义”与“集成式家居”理念，向中国人文地产新高度迈进。

建筑的精度，源自文化的厚度。

十二院城，立基于城市历史文脉与东方传统建筑文化基础之上，借鉴古代城市的恢弘布局，百万平米造城。

十二院城，萃取盛唐“里坊院落”精髓，以街、曲、府、坊、市、瓦子，规划尺度宜人的社区网络体系，将项目划分为12个组团。

从外部看，里坊式布局，使十二院城具有城池般的非凡气势。

在内部，里坊的围合感为十二院城创造出内部小型的社会交往空间，缩短人与景观、人与人、人与各项配套设施之间的距离，让中国特有的睦邻关系与传统人居之美得以传承，使整个社区更舒适、更具归属感。

独特的“四街五曲”布局，使十二院城的各组团和谐共生，与盛唐古韵暗合。

同时融入地域文化特质，将三晋的院落建筑文化演绎到现代人的居住尺度中来，在组团内部形成层次丰富的院落空间。

十二院城，深谙晋地院落文化精髓，采用以人为本的新东方主义设计理念，以三层递进式院落贯穿景观体系。

从社区大院落、各组团院落到空中花园，层层荡涤归家心情。

下沉院落与抬高院落错落有致，自然而然形成独具特色的院落组团。

适中的院落组团，构成最基本的景观单位，将美丽的风景与曲径步道分布于十二院落组团中，以不超过5分钟的最佳步行距离，均匀分摊院落景观资源，让人回归院落围合的诗意画卷。

海尔地产和雅世集团以全新人文视野，提出了“90+900+9000”的创新居住概念，即把住房的面积假定为90平米、会所的面积为900平米、社区大环境面积为9000平米，用三个不同面积的概念空间，构成房地产新政后新节俭时代的居住模式和生活方式——让“xs”的居室尊享“xl”的文化；把兼容多重功能的会所视为家庭空间的外部延伸，把公共景观视为共享的私人花园，把物业管理视为有偿的持续服务产品，为业主提供更为贴心生活载体。

十二院城占地338000平米，总建筑面积845000平米，容积率2.48，绿化率35%。

小区的规划及设施等：十二院城在规划项目中主要类型是普通住宅、别墅、花园洋房、高层、小高层等。

由于现在还在施工建设中，看不见竣工后的效果，所以只能通过方案图去分析规划及环境设计。

小区呈矩形，一边是高层及小高层，另一边多为花园洋房、普通住宅及别墅，还有大部分绿化及设施。

在高层处的环境设计中加入了湖，在绿地的基础上加上水这元素，变化丰富，能很好的调节环境。

小区内设置有幼儿园、小学，作为服务于整个小区，小区内的路网交通规划整齐合理，交通便利，在每处院落都有地下停车场地，配比达到了1：1。

这个也带来了安全隐患，小学幼儿园均设在小区的东部，人流车流交叉干扰，给老人小孩造成了安全威胁。

十二院城的主力户型为70、80多平米的两居，120、130平米的三居，140平米的四居。

由于现在还没有住户入住，也只能去样板间去感受，样板间展示出的户型都配有一个独立使用的小型“空中花园”，增添了户型的活力和亲切感以及舒适度。

当中有的户型还配有跃层，让住户拥有了更多空间，体验到竖向空间的综合利用。

住宅的外立面造型很有特色，立面色彩采用暗红色贴砖装饰，配以白色的外挑阳台，立面体块凹凸有致，能产生很好的视觉效果。

由于是满足大众的户型，不能做的太过奢华。

在平面方面并没有过多的创新，也导致在立面上只能通过竖向面上横向进退拉伸做出变换。

总结：十二院城地处较偏僻，离市区较远。

虽较偏，但相当安静，不会有外部太多的干扰，属于半封闭的院城。

现在由于还在建设中，环境给人还是较差的，不过建筑做的还是很好的，规划及设施还是不错的。

但前面也说了，小区内存在这安全隐患，人流车流间的干扰。

在居住形式上很紧凑，但这也表示着邻里间的沟通困难，还是存在着小区的弊病，不过也由于现在并没建好，也许在竣工时，这些问题也会得到解决，给住户们一个不错的环境。

建筑系陈宁。