某房地产总部基地项目定位策划报告.ppt
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某地产项目定位研究报告(PPT 48页)
二、城市发展经济基础
对比
城市 鹿城 乐清
GDP万 636121 571492
元
5
1
瑞安
521706 8
龙安
407089 8
瓯海
316123 7
苍南
294920 5
永嘉
237401 5
平阳
232460 8
文成
477533
泰顺
464442
解读：
全年实现社会消费品零售总额217.89 亿元，增长18.1%；位居温州首位， 在整个浙江排名第五。
解读：
2006年至2011年，第三产业持续平稳上升，但是第二产业仍然占据GDP的半壁江山，第二产业中 主导产业为汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品。
四、城市居民投资基础
瑞安与典型浙江百强县核心指标对比
2012 2011年人口（万人） 2011年GDP（万元）
瑞安市 142.47 5217068
29.10%
瑞安 139.62 39.23 35.60%
永嘉 60.26 13.52 22.40%
泰顺 16.89 3.6 21.30%
文成 14.41 2.71 18.90%
浙江省 12488 3030 24.26%
六、商品房销售价格基础
中国商业地产策划代理第一品牌
从历年的商品房去化看， 瑞安商品房市场销售态势强劲，2010年价格上升幅度较大,今年恢复到09年 水平。
地址：
调查时间：1.29
调查员：吴植学
基本情况 开业时间
主力品牌
（可按业 态描述几
无
地理位置
类)
经营总体 情况描述
经营总体档次评价 中低档
市场辐射 区域
某地产项目定位报告(PPT 38页)
高溢价灰空间：尽可能增加灰空间面积，以提高得房率，能够促进销售。 高品质卖点：酒店式入户大堂，运用绿色环保材料，以增加项目卖点，便于做主题推广。
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
长沙金外滩房地产项目整体定位与发展战略报告ppt图文版-136p
英国•伯明翰市布林德利地区中心
英国•诺维奇市河畔区
美国•巴尔的摩市内港区
柳州•谷埠路国际商城
本报告是严格保密的。
深圳•岗厦河园片区 经典PPT模板 欢迎下载
上海•新天地
11
通过对城市中心区旧城更新改造案例的研 究，发现此类项目开发的关键是：
跳出原有区域范畴，走主动 “中心 化”道路，成为城市新中心，形成 城市生活新的一极
与城市交通网络对接良好，交 通进入性好 临街面长，昭示性好 能充分共享老城区的成熟配套 规模大 商业氛围浓厚，周边商业档次 较高 历史人文资源 一线江景
城市传统的老城区 距离市级核心商圈仅10分钟路程 属于长沙市经济发达、人口密集的行政区
由城市主干道湘江大道、解放西路、人民路、次干 道西湖路、太平路（规划）围合，近20条公交线路 经过项目地块，交通极其便利 约1.2千米临街面 占地174亩，总建筑面积在50万平米左右
发现问题
解决问题的思考 方向
本项目的解 决思路
本报告要解决的 关键问题
项目属性界定
此类项目的一 般解决方案
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9
项目属性界定：城市中心、景观资源丰富 的大规模城市更新改造项目
属性界定
描述
诠释
区位属性
河东 市中心、市级商圈直接辐射区 老城区 行政区划属于天心区
本报告是严格保密的。
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7
项目约束条件下客户目标与现实情况的矛 盾意味着：
金外滩项目不能走常规发展道路，不能跟随市场， 不能成为老商业中心的补充者
而是必须突破区域，创造一个新的市场
本报告是严格保密的。
房地产大型住宅项目定位策划报告(ppt 共100页)
边的生活配套设施将会更加完善，未来发展潜力和升值空间不可限量。
（二）规模优势 项目总占地约300亩，具有规模上的优势，易形成社区统一形象，方便景观及配套
规划，对建筑规划、户型设计、社区配套、景观设计、形象包装等方面进行灵活调整， 做出最适合市场接受的产品。
（三）产品可塑性强 由于项目尚处于生地阶段，可以根据市场调查情况，对小区规划、户型、配套、
（四）项目交通便利，可作为项目主打卖点之一。
（五）项目可塑性极强，通过有效策划，可避免市面上大部分竞争项目的同质 化特点。
（三）房地产市场供大于求，三层及三层以下住宅需求较为旺盛，在售楼盘低层 房源销售速度明显快于较高楼层。
（四）购房群体主要集中在三块：县城个体经营户、行政事业单位工作人员、乡 镇部分富裕居民，购房需求以老城区和新城区并重，整体市场以居住为主，新区 市场吸引相当部分的投资客户。
第三部分 滑县区域市场分析
第四部分 滑县新城区房地产市场简析
滑县住宅市场以新区为重点发展区域，华通世纪城、众恒华府、津兰 名郡、金牛现代城等为代表的楼盘在景观绿化、小区配套、物业管理都有 很大程度的改善，引领着滑县房地产发展的潮流。
各项目产品都表现出相当程度的专业性和品质化，价格相对老城区较 高，市场供应量较大，出现了局部供过于求的局面，市场空置率约在70% 左右，竞争日趋激烈，但具有自身优势和特色、较高性价比的楼盘销售状 况较好，引领着市场需求导向。
第二部分 滑县房地产市场供求关系
（一）滑县房地产市场07年市场供应量和房价都处于快速上升阶段，2008年基本 趋于平稳状态，2009年中至2010年初随着全国房地产市场的回暖，滑县房地产销 售量也出现了回升，市场逐渐好转。
（二）市场供应量平稳提升，出现局部供大于求现异化。
（二）规模优势 项目总占地约300亩，具有规模上的优势，易形成社区统一形象，方便景观及配套
规划，对建筑规划、户型设计、社区配套、景观设计、形象包装等方面进行灵活调整， 做出最适合市场接受的产品。
（三）产品可塑性强 由于项目尚处于生地阶段，可以根据市场调查情况，对小区规划、户型、配套、
（四）项目交通便利，可作为项目主打卖点之一。
（五）项目可塑性极强，通过有效策划，可避免市面上大部分竞争项目的同质 化特点。
（三）房地产市场供大于求，三层及三层以下住宅需求较为旺盛，在售楼盘低层 房源销售速度明显快于较高楼层。
（四）购房群体主要集中在三块：县城个体经营户、行政事业单位工作人员、乡 镇部分富裕居民，购房需求以老城区和新城区并重，整体市场以居住为主，新区 市场吸引相当部分的投资客户。
第三部分 滑县区域市场分析
第四部分 滑县新城区房地产市场简析
滑县住宅市场以新区为重点发展区域，华通世纪城、众恒华府、津兰 名郡、金牛现代城等为代表的楼盘在景观绿化、小区配套、物业管理都有 很大程度的改善，引领着滑县房地产发展的潮流。
各项目产品都表现出相当程度的专业性和品质化，价格相对老城区较 高，市场供应量较大，出现了局部供过于求的局面，市场空置率约在70% 左右，竞争日趋激烈，但具有自身优势和特色、较高性价比的楼盘销售状 况较好，引领着市场需求导向。
第二部分 滑县房地产市场供求关系
（一）滑县房地产市场07年市场供应量和房价都处于快速上升阶段，2008年基本 趋于平稳状态，2009年中至2010年初随着全国房地产市场的回暖，滑县房地产销 售量也出现了回升，市场逐渐好转。
（二）市场供应量平稳提升，出现局部供大于求现异化。
房地产项目定位与策划分析(ppt 50页)
成本加成法
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
3
三、房地产项目定位与策划分析
地产转型
2、可研报告的结构和内容（5-10）
6.技术方案、设备方案和工程方案：方案选择
7.原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃 料供应方案.
8.总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内 外运输方案、公用工程与辅助工程方案
9.节能措施：节能措施、能耗指标分析
10.节水措施：节水措施、水耗指 标分析
R2
OA
R1
中档住宅组团
中档住宅
R1
上市时间：2005Q2
上市均价：8002元/M2
主题商街
上市时间：2005Q4
1F均价：22297元/M2
中高档办公、酒店公寓组团
小户型写字楼 上市时间：2006Q4 上市均价：10039元/M2 小户型酒店式公寓 上市时间：2007Q2 上市均价：11734元/M2 集中商业 上市时间：2007Q1 1F均价：23622元/M2
续
26
五、房地产企业融资策略
3、房地产项目风险分析 ①项目的定位风险 房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、 建设环境的品质定位，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案 等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定 了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前 景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者 是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建 设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风 险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
3
三、房地产项目定位与策划分析
地产转型
2、可研报告的结构和内容（5-10）
6.技术方案、设备方案和工程方案：方案选择
7.原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃 料供应方案.
8.总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内 外运输方案、公用工程与辅助工程方案
9.节能措施：节能措施、能耗指标分析
10.节水措施：节水措施、水耗指 标分析
R2
OA
R1
中档住宅组团
中档住宅
R1
上市时间：2005Q2
上市均价：8002元/M2
主题商街
上市时间：2005Q4
1F均价：22297元/M2
中高档办公、酒店公寓组团
小户型写字楼 上市时间：2006Q4 上市均价：10039元/M2 小户型酒店式公寓 上市时间：2007Q2 上市均价：11734元/M2 集中商业 上市时间：2007Q1 1F均价：23622元/M2
续
26
五、房地产企业融资策略
3、房地产项目风险分析 ①项目的定位风险 房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、 建设环境的品质定位，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案 等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定 了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前 景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者 是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建 设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风 险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
某房地产地块项目定位课件.ppt
一
竞争环境的自身定位
“跳出地产看地产，跳出项目做项目”
站在蚌埠整个城市发展的角度上，从整个时代的人居需求高度上出 发，立足于绿地集团对未来人居进程的社会使命，从城市形态与人 居需求等纬度来思考与定位本项目的价值，是我们颠覆性策略思考 的起点。
项目市场角色定位
在各个城市中，按项目规模、产品层级来划分，项目的市场角色定位大致有三种定位：
方式
特点
阳台
赠送一半面积
结合客厅或主卧布置，增加宽敞感；
露台
赠送全部面积
奇偶层送露台，退台送露台的赠送全部面积；
内庭
赠送一半面积
内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也 可灵活用于扩大室内空间，赠送面积效率最高实用性较强。
赠送 面积
凸窗 夹层
赠送全部面积 赠送全部面积
凸窗增加了室内可使用空间和视野开通感但赠送面积较小。
建立与这两层面对应的全国性品牌，是绿地房地产主业发展的 要求。”
——绿地集团副总裁陆新畬
使命感与产品 品牌意识的觉醒
传承创新中国 传统的居住文化
创立全国首席 的地产产品品牌
绿地打造地产品牌的原因所在 绿地打造地产品牌的时代意义 绿地打造地产品牌的企业价值
绿地旗下品牌 新里
老街坊 海珀
我家公坊 启航社
在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的 面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。
复式
赠送部分面积
复式产品分区明确，坡顶设计2.2米以下空间赠送，平层设计 则可通过平台、露台实现面积赠送。
退台
赠送全部面积
退台式产生的露台，可赠送全部面积
入户 花园
赠送一半面积
入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品 舒适度。
地产项目定位报告PPT模板
至 xxxxxxxx房地产发展集团有限公司
黄梅县城西地块项目定位报告
2018年4月
地块条件
1、项目位置： 本项目位于铁路以西，大胜工业园以东， 黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近 工业园区的一块宅地，周边目前无生活配 套。
2、土地性质： 商住用地
3、占地面积： 占地109.1亩
4、项目四至及环境 北：紧邻黄梅大道。 东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第 五小学已建成。 南：C4道路。 西：大胜工业园
产业结构
从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况 看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%； 第二产业贡献率40.8%；第三产业贡献率为 27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市 场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第 三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在 不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮 动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶 段，亟需产业结构优化。
从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于 有利因素
城市经济数据
2012年黄梅县实现生产总值（GDP） 132.7亿元，按可比价计算，同比增长 11.3%。 近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年 GDP增长速度均保持在14%以上，根据 房地产发展与GDP增速之间的关系来看， 黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速 发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了 有力支撑。
产业小结
工业园的有利因素：
大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们 日常消费和购房的首选。
工业园的不利因素：
大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。
黄梅县城西地块项目定位报告
2018年4月
地块条件
1、项目位置： 本项目位于铁路以西，大胜工业园以东， 黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近 工业园区的一块宅地，周边目前无生活配 套。
2、土地性质： 商住用地
3、占地面积： 占地109.1亩
4、项目四至及环境 北：紧邻黄梅大道。 东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第 五小学已建成。 南：C4道路。 西：大胜工业园
产业结构
从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况 看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%； 第二产业贡献率40.8%；第三产业贡献率为 27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市 场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第 三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在 不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮 动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶 段，亟需产业结构优化。
从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于 有利因素
城市经济数据
2012年黄梅县实现生产总值（GDP） 132.7亿元，按可比价计算，同比增长 11.3%。 近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年 GDP增长速度均保持在14%以上，根据 房地产发展与GDP增速之间的关系来看， 黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速 发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了 有力支撑。
产业小结
工业园的有利因素：
大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们 日常消费和购房的首选。
工业园的不利因素：
大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。
某地产项目定位策略提报(PPT 160页)
启动区目标
极尽展示未来生活情景； 建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象；
2019/12/23
万科城（一期）的成功地关键性问题处理
如何克服区域周边配套 不成熟？
区域价值重新定位“大深圳”、 “大交通”背景下的万科城， 解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰
如何整合资源形成区域 不可复制的另一极？
2019/12/23
万科城的成功借鉴
产品创新 + 强势营销展示
2019/12/23
发展模式借鉴 ——雅居乐·雍景豪园
项目基本资料
南海雍景豪园位于南海区穗盐路，邻近地铁干线芳 村站，地理位置优越，交通网络完善。项目的规划设 计以中央近60,000平方米的Darling湖为中心，使住 户在和谐的生活环境中享受最舒心雅致的居住空间。 项目拥有完善的配套设施和交通网络，是南海区最大 型的亲水港湾式豪宅小区。 物业形态：独栋别墅、联体别墅、多层洋房、小高 层洋房、高层洋房
2019/12/23
T——威胁因素
市场竞争：未来大石龙片区中高档项目竞争激烈； 沙河大桥工程进度：影响项目与石龙连接的沙河大桥，虽已奠基，但建设进度缓慢，对 项目销售影响较大。
2019/12/23
SWOT矩阵组合分析
2019/12/23
2019/12/23
项目发展战略
整体发展战略
基于解决核心问题的战略途径:
Part3
物业 发展 建议
启动 区策
略
总体原则确定 整体规划建议 建筑立面建议 户型设置建议 园林景观建议 配套设施建议 物业管理建议
2019/12/23
2019/12/23
Part 1 项目分析
2019/12/23
某市房地产项目营销策划定位报告(共 69张PPT)
浙江省杭州市房地产项目 营销策划定位报告
项目研究思路
宏观形势分析 杭州市场分析 西溪区域分析 客群需求分析 公司目标
市场情况
地块条件
开发意向
案例研究
项目定位
产品方案
定位思考
地块规划
建筑风格
园林景观
Байду номын сангаас
户型建议
配套服务
第一部分 方向初判
宏观形势分析
全国房地产宏观政策
规范政策 两部委清查变更容积率预防地方政府违规托 市 调整工业用地出让最低价标准 禁止保障房地块用于商业性开发 《非法占用耕地造成种植条件严重毁坏认定 办法（征求意见稿）》 《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》 中央与地方联手打击捂盘 财政部出台房屋赠与税新规打击房屋交易避 税 国土部严处小产权房 扶持政策 2000亿地方债3月开闸 《国家住房建设制度(2010-2050)》 八城市公积金异地互贷协议 城里人或可到乡下置业 《关于下达2009年部分中央廉租住房保 障专项补助资金的通知》 商品房开发资本金大限松动房贷风险总 体可控 国务院首次下调商品房项目资本金比例 《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得 税问题的通知》
房产成交价格涨幅。
杭州市总体房价呈现平稳增长态势，表明市场处在相对健康成长阶段。余杭区增 幅明显高于全市涨幅，表明余杭区正在受到市场关注，有助于这一新兴板块快速 成长。
杭州房地产市场分析—— 总体发展特征 楼市由局部火爆转向四面开花
重点板块分析结论
住宅市场格局分布具有鲜明的板块色彩
闲林、西溪 城西、钱江新城 城北、滨江、三墩 下沙、留下
醒头脑，尽快入市，立足产品品质提升，才是规避风险的根本方法。
项目研究思路
宏观形势分析 杭州市场分析 西溪区域分析 客群需求分析 公司目标
市场情况
地块条件
开发意向
案例研究
项目定位
产品方案
定位思考
地块规划
建筑风格
园林景观
Байду номын сангаас
户型建议
配套服务
第一部分 方向初判
宏观形势分析
全国房地产宏观政策
规范政策 两部委清查变更容积率预防地方政府违规托 市 调整工业用地出让最低价标准 禁止保障房地块用于商业性开发 《非法占用耕地造成种植条件严重毁坏认定 办法（征求意见稿）》 《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》 中央与地方联手打击捂盘 财政部出台房屋赠与税新规打击房屋交易避 税 国土部严处小产权房 扶持政策 2000亿地方债3月开闸 《国家住房建设制度(2010-2050)》 八城市公积金异地互贷协议 城里人或可到乡下置业 《关于下达2009年部分中央廉租住房保 障专项补助资金的通知》 商品房开发资本金大限松动房贷风险总 体可控 国务院首次下调商品房项目资本金比例 《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得 税问题的通知》
房产成交价格涨幅。
杭州市总体房价呈现平稳增长态势，表明市场处在相对健康成长阶段。余杭区增 幅明显高于全市涨幅，表明余杭区正在受到市场关注，有助于这一新兴板块快速 成长。
杭州房地产市场分析—— 总体发展特征 楼市由局部火爆转向四面开花
重点板块分析结论
住宅市场格局分布具有鲜明的板块色彩
闲林、西溪 城西、钱江新城 城北、滨江、三墩 下沙、留下
醒头脑，尽快入市，立足产品品质提升，才是规避风险的根本方法。
发展战略-某地产项目发展战略与整体定位报告(PPT109页)
咸宁市人均
15000 10000 5000
0 04年
系列1 7384
3、人口情况
2008年年末全市户籍总人口为288.21万人，比上年末增 350
加2.13万人；常住人口251.2万人，其中城区人口约58万 300
人。
250
湖北咸宁是全国外出打工人数较多的地区之一。受国际 200
150
金融危机影响，农民外出务工人员减少， 09年第一季度 100
咸宁市农民工外出务工人数为41.39万人，比去年同期减 50
少3.56万人。
0
咸宁
总人口
4、交通情况
铁路运输主要以中国经济大动脉京广铁路为依托，在建的 武广高速铁路专用线在咸宁境内有赤壁、咸宁两个站。新 建的咸宁火车站为国家二级标准，日可输送旅客数万人， 每天有近20对客车通过，可直达北京、上海、广州、杭州 等大城市。 公路基本形成了以京珠高速公路、广大高速公路、沪蓉高 速公路为龙头，以国省二级公路为主干，以县乡公路为分 支的四通八达的区域公路网络体系。现有106、107、316 等3条国道，省道10条，公路通车里程4685公里。 水路运输主要依托境内长江干流、长江支流及内河、水库 湖泊，全市现有通航里程564.4公里，年货物周转量8051 万吨，旅客吞吐量7.3万人次。 航空运输距武汉市天河机场仅1小时20分钟路程。
08
200 100
0 一
系列1 8
根据我司针对咸宁市2003-2007年城市年度人均国民 生产总值持续统计分析得出，2003-2007年咸宁市城 市人均国民生产总值增长至14299元/人， 合约2100 美圆。根据国际惯例，咸宁市位于住房需求、房价调 整最快的高增长期，支配收入的提高使住宅消费能力 大幅度提高，从而使得咸宁房地产市场的能够在未来 一段时间内保持健康的可持续发展势态。
某房地产总部基地项目定位策划报告
江信国际金领域
自由都
金域名都
恒茂湖滨
38万平方米，可以预见，在未来两年内， 洪城时代广场
南昌市公寓市场仍然将保持快发展速度，
东方巴黎
恒茂国际华城 尚东大道
天佑国际公寓
投资空间将继续扩大。 ❖ 公寓市场供应量分析
铂金特区
南昌市从早期到目前现有公寓住宅
20个，还有部分未推出项目，市场上比 较有影响力的公寓有恒茂国际华城、博
天使领寓(156套左右)
销售率90％
江信金领域(256套）)
销售率60％
鹿璟名居 (56套) 铂金特区(9６0套左右) 尚东大道(412套)
销售率91% 2006年推出11月 销售率95％
2006年销售率完毕
通过上表可以发现无论是何种形势和产品的公寓，期销售速度都非常之 快，最长销售周期不超过六个月，证明公寓市场市场吸纳能力非常之强大；可 以判断，公寓市场销售压力是不大的，那么本项目的未来主要解决的如何最大 化实现利润的问题。
居住主题公园(凯旋银座)
泰江滨、天佑国际、东方巴黎、铂金特
区等。未推出的主要公寓有鑫隆广场三 期、泰耐克国际金融大厦、联发广场、
区域
红谷滩新区 中心区
朝阳洲
维也纳音乐花园、金域名都等楼盘的后
数量
7
6
3
期。
其他 3
公寓市场分析
不同操作模式下的公寓
公寓类型
操作模式
目标客户
租售价格
普通公寓
住宅形式
白领知识青年
本项目所在区域写字楼 现状特点
一、没有已经建成运营的商业写字楼，目前只有部分企业 利用商务公寓等进行办公。
二、在售写字楼少，目前在售写字楼只有正荣创业国际， 区域内办公环境还是不完善；
房地产项目定位报告(ppt 51张)
根据以上数据交叉分析，推导被调查客户接受户型比例如下: 户型 二房二厅一卫 二房二厅两卫 面积区间M2
80-90 90-100
总价承受能力
20-22.5万 22.5-25万
套数比例
25% 20%
二房二厅两卫
三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
100-105
110-115 120-130 140-165
第二 部分
项目档次定位 及目标客户研究
项目档次定位：
比沁水新城和水岸东方 档次略低的紧跟型定位
总价定位策略
主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未
覆盖到区间内，即重点分布在30万以下区间
第一节
目标客户细分定位
核心客户定位：
东郊中等收入阶层
主要为东郊中端置业群 •总价需求：20-35万元 •单价区间：2400-2700元/平方米 •年 龄：26～50岁 •产品需求：实惠、实用、质量、舒适
多层无电梯 28.00% 20%
多层带电梯 20.50% 15.80%
小高层 32.50% 25.00%
高层 17.60% 13.80%
别墅 1.40% 0.40%
供应 购买
供应
购买
城东客户希望把购房总价控制在20万以内的占到12%，希望控 制在20—30万的占到54%，这也是城东住宅的主要成交区间。 总价在30万—40万的占到24%，这是三房主要成交区间，40万 以上的占到8%，主要是四房以上户型的成交区间。
7+1层带电梯一梯两户多 层，1：1设置140平米左 右四房120-130的三房，一 楼送半地下室，顶层设置 复式。
三、产品设计定位
1、住宅建筑风格：现代建筑风格；多层采用平坡结合或者平屋顶，结 合线条丰富造型； 2、商铺建筑风格：中式建筑风格，整体上与住宅能够融为一体，同时 与半坡博物馆形成呼应； 3、园林风格：现代园林风格或中式园林风格； 4、外立面：现代，简约，外墙采用面砖； 5、多层为6层建筑，一层带半地下室，顶层采用退台或送阳光房形式； 6、多层两侧山墙设置一步式观景阳台，东侧可以看到半坡博物馆，西
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天使领寓(156套左右)
销售率90％
江信金领域(256套）)
销售率60％
鹿璟名居 (56套) 铂金特区(9６0套左右) 尚东大道(412套)
销售率91% 2006年推出11月 销售率95％
2006年销售率完毕
通过上表可以发现无论是何种形势和产品的公寓，期销售速度都非常之 快，最长销售周期不超过六个月，证明公寓市场市场吸纳能力非常之强大；可 以判断，公寓市场销售压力是不大的，那么本项目的未来主要解决的如何最大 化实现利润的问题。
4800元/平方米以上
服务式公寓
类酒店式服务
经商及白领一族 22-27元/平方米/月
产权式酒店
产权分割、统一经营
投资一族 经商一族
11000元/平方米
代表项目
江信金领域 尚东大道 恒茂湖滨 铂金特区 东方巴黎 恒茂国际华城 海航白金汇
国恩宾馆
公寓市场分析
公寓销售旺盛，销售周期短
销售周期
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
写字楼市场分析
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
价格相近的中档市场竞争激烈
南昌市办公写字楼价格表 11000
3500
3500
4000
5600 5850
5600
2800
5200
7000
洪城广场
国贸广场
新田金世纪 财富广场
华龙国际
地王广场
国恩宾馆
鸿顺德大厦 新龙基广场 恒茂商务楼
写 字
低端项目租 金普遍不高
中档写字楼 供应激烈
楼
市
场
小
结
高端办公物业市
场供应量少
写字楼市场分析
未来入市写字楼众多，销售压力大
名称
面积
入市时间
中航国际广场 博泰江滨 红谷凯旋
泰耐克金融大厦
70000 29000 23000 27450
－－－ －－－ 2010年 －－－
西格马商务广场 正荣创业国际
总部基地其他项目 联发广场
70
65
如左图表所示，目前南昌市的写字楼整
5600 3400
20
46
26
35
20
29
28
35
34
45
27
46
体租金价格水平较低，大多数写字楼的 租金都在26—45元/㎡之间，且差异较大，
20
租金价格最高的是江信国际大厦，达到
10
0
65元/㎡
华龙 长欣 建设 金源 太银江平源信洋大商厦务广场 强威大厦 金阳宾馆 华财大厦 地洪王城广广场场 航空大厦
本项目所在区域写字楼 现状特点
一、没有已经建成运营的商业写字楼，目前只有部分企业 利用商务公寓等进行办公。
二、在售写字楼少，目前在售写字楼只有正荣创业国际， 区域内办公环境还是不完善；
三、未来入市写字楼数量巨大，写字楼竞争压力大，后期 有联发广场、泰耐克国际金融大厦、中航国际广场等特大 体量写字楼入市。
江信国际金领域
自由都
金域名都
恒茂湖滨
38万平方米，可以预见，在未来两年内， 洪城时代广场
南昌市公寓市场仍然将保持快发展速度，
东方巴黎
恒茂国际华城 尚东大道
天佑国际公寓
投资空间将继续扩大。 ❖ 公寓市场供应量分析
铂金特区
南昌市从早期到目前现有公寓住宅
20个，还有部分未推出项目，市场上比 较有影响力的公寓有恒茂国际华城、博
在写字楼中，客户办公面积选择集中在100－200平方米范围内，占 据第一位；其次是客户选择的办公面积在200－400平方米的范围内。办 公面积在100－200平方米范围内的公司大多是本土中等型公司以及外来 公司的一些办事机构，而办公面积在800平方米以上的大多数是外来大 型企业公司。
写字楼市场分析
写字楼市场分析
消费群体以房产、IT相关行业为主导
其它 食品药品 金融保险 广告资讯 商贸等代理
IT电 子 房地产及相关行业
文化娱乐
3.60% 5%
2.30%
0.00% 5.00%
15.60%
10.70% 12.50%
23.80% 21.50%
10.00% 15.00% 20.00% 25.00%
以上数据显示，目前南昌写字楼中从事IT及电子行业客户群占据第 一位，第二位的是从事房地产开发、中介等以及其相关的建筑、装潢 等之类的行业，商贸代理等占据第三把交椅。把一些特殊行业的列，环境保
护、特种设备、日用品等等行业归为一类。
写字楼市场分析
办公面积使用集中在100－400平方
40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0%
5.0% 0.0%
36.2%
22.7%
14.9%
12.6%
8.7%
3.1%
1.8%
100㎡以下 100－200㎡ 200－400㎡ 400－600㎡ 600－800㎡ 800－1200㎡ 1200㎡以上
报告内容
市场分析
写字楼市场 公寓市场
公寓市场分析
市区与红谷滩中心区为主力供应区域
❖ 公寓市场供应数据统计:
南昌截至2007年底左右，市场上公
寓总体供应量将达到90.15万平方米，
已售量大约54.15万平方米，销售情况 一路飘红，公寓市场投资潜力巨大，其 中，预计在未来一年半中将推出量约为
本案 丰和都会 博泰江滨威尼斯
巨华·总部基地项目发展建议
合富辉煌房地产
本报告主要目的
本报告根据南昌写字楼市场和公寓市场的基本现状 分析，并以此以此导出本项目市场定位和发展建议，为 本项目办公楼和其他商业部分能够成功的销售和运作提 供指导依据。
项目发展建议演绎思路
市场分析 项目分析 项目定位 产品配置建议 产品分割建议
报告内容
居住主题公园(凯旋银座)
泰江滨、天佑国际、东方巴黎、铂金特
区等。未推出的主要公寓有鑫隆广场三 期、泰耐克国际金融大厦、联发广场、
区域
红谷滩新区 中心区
朝阳洲维也ຫໍສະໝຸດ 音乐花园、金域名都等楼盘的后数量
7
6
3
期。
其他 3
公寓市场分析
不同操作模式下的公寓
公寓类型
操作模式
目标客户
租售价格
普通公寓
住宅形式
白领知识青年
天使商务广场
32466 20000 109930 80000 10000
8月中旬 07年4月 09年左右 08年中 07年7月
2007年入市的写字楼初步估算预计在15万方左右，到2008年和2009 年入市的写字楼将翻一翻，都将达30万平方以上。因此对于目前南昌市 写字楼市场出租率不高和市场需求不旺的情况下，本项目2008年入市将 面临巨大的竞争压力。
市场分析
写字楼市场 公寓市场
写字楼市场分析
新旧两中心共同发展，物业租金较低
基地
南昌市商业写字楼主要分布在八一广场 为中心的老城区和红谷滩新区中心，形 成两中心竞争共存的局面。老城区以成 熟的办公、商业、居住拥有先天的竞争 力；红谷滩新区写字楼则以高起点、高 标准设计以占领办公高端市场
南昌写字楼物业租金水平一览表