房地产销售员的必备基础知识

房地产销售员的必备基础知识

五行地缘理论

即理想的房产应处于这样的大环境中：东有木，如森林、绿化带等；南有火，

如大型商务功能、生活配套资源等；西有金，如山、军队、金融系统等；北有

水，如河流、水库、研究机构等；中央之地属土，置业的佳选应是东取光木，

南闹中取静，西安全坚固，北休闲养神。

所谓风水，“风”又称为气，能藏住气的地方才能建房子，且地方要足够大，才

能使内气与外气两旺。要截住风，往往要有山，所以风水好的地方常被称为“环山抱水”“背山面水”，背山、环山都可以藏风。水更重要，风水论常讲，“风水之法，得水为上，藏风次之”。

中国房地产发展的三个阶段：

80~90年代，开始了住房商品化、社会化的模式，房地产业实现了从无到有、

从小到大的历史性发展；90年~2000年，以邓小平南巡为契机，房地产业经历了由弱到强、由不规范到理性发展的第二个发展期；2001~2010年，随着WTO 及奥运的举办，房地产将进入黄金发展期（第三次飞跃）。

年租金—（月供款+物管费）*12

房产投资回报率= ———————————————————— * 100%

首付款

开发商的资质等级

（按自有流动资金）一级企业为2000万以上；二级为1000万以上；三级为500万以上；四级为200万以上；五级应不低于30万。

“分摊的公用建筑面积”分三类：

1、大堂，公共门厅，走廊，过道，公共厕所；

2、墙体的面积（非套内墙体轴线以外的水平投影面积之和）

3、主要设备的分摊（“八房五室兼两道，电梯管井莫忘掉”　）

八房指电梯机房，水泵房，冷冻机房，卫星电视接受房，空调机房，热水锅炉房，物业管理用房，其它功能上为本建筑服务的设备用房；

五室指消防控制室，变（配）电室，煤气调压室，电梯工作休息室，值班警卫室；

两道指垃圾道，消防通道；

电梯管井指电梯井，管道井

国外企业对物业（不动产）主要有几点硬指标：

硬件要达到5A级标准，外观要与企业档次相协调，周边配套设施完善，层高

足够高，单层面积在1500~3000平方米为好，大堂、电梯等公用部位和设施也很重要。

“智能化建筑”的检测验收规范

由市质量技术监督局公布的该规范包括“十三项”标准，有通信网络系统，计算机网络系统与信息安全，建筑设备监控系统，火灾自动报警及消防联动控制系

统等。其中火灾自动报警及消防联动控制系统、电源与接地、安全保密技术这

三项是强制性标准。

高层建筑的剪力墙结构，建筑空间跨度最多8米，即8米内必须有承重墙或承重柱；

大跨度预应力结构，可使跨度扩展到15米，还可最终实现塔楼内无承重墙。（大跨度预应力技术一般用于桥梁建设）

新建小区绿化面积不能低于30% ；改造小区绿化面积不能低于25%

住宅间距

以冬至日（太阳距地球最远）为计算依据，透过前栋楼照在后栋楼一层的日照

时间不能低于1小时。

板式建筑的间距系数在建筑朝向与正南夹角为0о-20о时最大，为1.7（新建区）；

1.6（改建区）

单栋塔式建筑在两侧无其它遮挡建筑时间距系数不得小于 1.0

多栋塔式建筑东西排列，相邻建筑的间距等于或大于单塔的长度时，与被遮挡

的板式建筑的间距系数不得小于 1.2

防火间距

房子与房子间的最小距离为（多层）6米，（高层）13米。指窗与窗，若墙与墙面对则不必。若实在达不到此距离，则必须采用防火门或防火窗。

为保证消防车通行，小区道路必须是环行的。

根据建设部的规定，每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建

筑面积的千分之四左右，最高不得超过千分之六。

关于面积测量的规范文件为《北京市房地产测绘细则》《房产测量规范》《北

京市地籍测绘细则》。

关于房屋保修问题

合同一般最多写到“…不低于政府的相关规定…”，而《建设工程质量管理条例》

说明，主体结构保修时间不低于设计文件的规定，而设计文件业主一般是拿不

到的，即使得到，开发商也可以不承认。（所以有待解决）

国家规范（国标）的配电设计

公寓：40瓦/平方米别墅：50瓦/平方米

阳台建筑面积的计算：

按照《建筑面积计算规则》的规定，阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间

的水平投影面积计算。其中：

1、封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算；

2、非封闭阳台

（1）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

（2）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

（3）半挑半凹阳台的挑出部分按其底板水平投影面积的一半计入建筑面积，

凹进部分的按其净面积的一半计算建筑面积。

购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位

为自己进行面积测绘。取费标准是：住宅 1.36元/建筑平米写字楼 2.04元/建筑平米

“七通一平”指宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力和

宗地内土地平整。“五通一平”指宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及

宗地内土地平整。

A级住宅认定：

建设部住宅产业促进中心推出了《商品住宅性能认定管理办法》，把住宅性能

分为适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能5方面共380多条

具体指标。其中：

面向中低收入家庭的经济适用住房的最高性能标准设定为1A级，即经济适用型住宅；

面向中高收入家庭的普通商品住房的最高性能标准设定为2A级，即舒适型住宅；

面向高收入家庭的高档公寓、别墅的最高性能标准设定为3A级，即高舒适度住宅。

由于1A、2A、3A都是精品，故统称为“Ａ级住宅”

跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般首层安排客厅、餐厅、客卧、厨卫等，二层安排卧室、书房、卫生间等；

复式住宅概念上是单层，但层高较普通住宅高，在局部做夹层，安排卧室或书

房，以楼梯联系上下，目的是在有限的空间内增加使用面积，提高住宅利用率。土地使用权出让年限：（最高年限）

1、居住用地70年

2、工业用地50年

3、商业、旅游、娱乐用地50

年4、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年5、综合或其它人用地50年。但土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签定合同，支付出

让金，并办理登记，继续享受土地使用权。

房屋基本造价通常指房屋建造成本，包含六个方面：

1、征地拆迁费及拆迁安置补偿款

2、勘察设计前期工程费

3、住宅建筑、安装工程费

4、管理费

5、住宅小区基础建设建筑费和小区非营业性配套公建建设费

6、贷款利息