租赁型服务式公寓研究
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本项目
家
17.8万 m
房间数增长率 （2014）
1,298套
平均规模
品牌数
6
个
15.8%
6%
2.96 /216套
2 万 m
户型配比
香格里拉2007 雅诗阁2013
单间
29-90m2
18%
22% 单间 一室 二室 三室 54%
奥克伍德华庭2011
一室
两室
54-150m2
78-207m2 130-305m2
vi) 客群类型：主要针对中长期的高端客群，如外籍商务人士，大型企业高管等。
2
租赁型服务式公寓市场
主要管理品牌
服务式公寓管理品牌 旗下已进驻国内市场 的品牌 莎玛LUXE 奥克伍德华景 品牌定位 提供优雅时尚品味的生活，使其成为舒适体验、过人格调、豪华享受和优越人生的象征 高端品牌，主要针对高端商务及旅游客群 风格现代，设计精心，奥克伍德雅居根据不同地点提供相应的便利设施。代表与众不同 的风格、舒适和超值 代表居家舒适感与各种酒店服务相结合的酒店式公寓，公寓设在居民区或商务区。一般 较大，更适合家庭居住 最高端品牌，针对的企业高级行政管理人员，以豪华雅致著称，物业主要集中在国内一 线大都市 针对工作与生活比较平衡的一些人士的要求，如各行业的中高层专业人士，追求的是温 馨、舒适 客户群体年轻化，注重生活方式的选择，充满活力，时尚自由，舒适灵活，服务便利， 黄金地段，美好生活，品味人生 融合了当地历史文化气息的独特装潢，辉盛阁是优雅的化身，为高品味的住客及其家人 提供恬静的港湾 高雅、时尚、摩登，活力四射的生活格调，辉盛坊的轻松氛围为高品味的住客提供了工 作与玩乐的完美平衡 以原创的设计打造独特的生活空间，为现代生活提供优雅时尚的个性化选择 精品酒店公寓，为频繁旅行的商旅人士所设计，包括新生代的精英，主要面对中国，印 度，欧洲和东南亚的市场
注：数据为服务式公寓管理者估算得来
客户特征：外资企业高管、内资大型企业外派高管、领事馆高职位工作人员、外派成都高级技术人员、高端商务差旅、 高消费群体过渡居住者、其他；行业主要集中在能源、航空、汽车、房地产等
单人住房津贴在15,000-25,000元/月，家庭津贴可达30,000元/月，其中欧美客户携家庭津贴可达45,000元/月 服务式公寓短租客群占比不断上升，一方面因为管理方经营压力推出与酒店相同的日租产品；另外一方面公寓差异化的 产品为散客带来新的体验，公寓管理品牌也逐渐被市场熟知
9.5 2,493,600 230,000 982 市中心、城郊高品质社区 -
9.6 410,081 15,000 0
7.8 1,221,599 31,056 723 市中心、城南商务 轴、东大街延长线
10.0 414,400 8,700 800* 市中心、商务 区、沿江两岸
服务式公寓主要分布在城市核心商务区、商圈、高技术开发区等商务商业氛围浓厚，且配套成熟的区域 产品的供给和需求与城市能级、对外经济状况以及外籍人口数量拥有较为直接的关系
常住外籍人员以三资企业从业人员为主，其余为文教人员、外企 驻华机构工作人员和学生等，其中80％以上的外籍人士因工作原 因来蓉居住 常住外籍人员主要分布在外事机构周边、外企聚集区（城南城西 两大高新区）、核心商务区以及部分高品质配套成熟社区等
成都市外籍常驻人口来源
其他 24%
外籍常住人口的增加，将为高品质涉外物业带来大量的需求，但
户型配比
城南馨乐庭2014
三室
*注：比例为约数
服务式公寓主要分布于人民南路及天府大道沿线，靠近办公楼聚集的商务区 10-14年房间数年复合增长率约21.9%，2014年增长率15.8%，发展迅速
管理方式：4家管理公司自持、2家与开发商签订管理协议
6
租赁型服务式公寓市场
市场表现
入住率 2014年平均入住率 2014年，成都服务式公寓平均入住率达到 65%，较2013年68%的入住率略有下降， 同时低于五星级酒店69.7%的入住率 大宗交易
未来供应仍将集中于市中心、人南路及天府大道；竞争产品（高品质成熟社区）的出现，将为服务式公寓带来挑战； 本地服务式公寓产品可能出现，将拉低市场价格 本项目区域商业商务氛围缺乏，交通状况便利性若，远离服务式公寓核心客群，不适合发展高端租赁型服务式公寓
11
入驻成都市的世界500强企业情况
40%
252
256 30%
1,000,000
800,000 600,000 400,000 200,000 0 279,700 485,575
20%
10% 0% -10%
2013年成都市外商直接投资额达到112亿元，09-13年年复合增长率约41.5%
截止2014年底，入驻成都外资世界500强企业达到256家，位居中西部第一，但增长速度呈现放缓趋势
数据来源: 成都市投促局
4
租赁型服务式公寓市场
市场背景
成都市外籍常驻人口分布区域
截止2013年底，在蓉常住外籍人员达到31,056人，09-13年均增长 率达到16.3%，呈现上升趋势
本项目
常住外籍人员来自125个国家或地区。其中，美籍占到36%，韩籍
占到19%，加拿大籍占到11%，日籍占到10%
10
租赁型服务式公寓市场
市场小结
现有供给：成都服务式公寓存量1,298套，10-14年年复合增长率44.7%，发展迅速
供给层面
未来供给：未来三年新增供应4家，房间数723套，建筑规模约8.9万方
分布区域：集中于市中心、人民南路商务区等商业商务氛围浓厚，配套成熟的区域，或重点发展 的城南新兴商务区
ii) 产权持有形式：统一持有； iii) 硬件条件：拥有良好的硬件设施，由客房、公共区域、大堂、配套设施（如会所、健身中心、俱乐部和餐厅等）等构 成其整个产品； iv) 客房设施：客房具有装备齐全的厨房、卫生间以及齐全的家具配套； v) 经营方式：专业管理公司管理，只租不售，提供高质量的酒店式服务；
9
租赁型服务式公寓市场
主要城市横向比较
上海 2014年现有供应（套） 现有供应分布 10,595 核心商务区、高端住宅、文 化街区、科技商务园区 武汉 950 核心商圈、高技 术开发区 成都 1,298 核心商圈、人南商 务轴 重庆 157 解放碑核心商务 区
2014年均价 （一室，元/m2/天） 2013年FDI（万美元） 外籍常住人口数量（2013） 未来3年供应（套） 未来供应分布
1
宗
65%
价格
8 7.5 7 6.5 6 2009 2010 2011 7.3
总价:
3.66
亿
单价:
2009 1.6
年
万/m2
2009年雅诗阁从瑞安地产手中购得由莎玛管 理的成都首座服务式公寓，并交由旗下品牌盛
捷管理，建筑面积2.3万方
2014年服务式公寓价格约7.8元/m2/天，自2009年来年均复合增长率约2.8% 服务式公寓长租客租金受公司预算的限制，其调整频率和速度有限，是服务 式公寓价格增长较慢的原因之一
3
ONYX
奥克伍德
奥克伍德雅居 奥克伍德华庭 雅诗阁
雅诗阁
盛捷 馨乐庭 辉盛阁 辉盛坊
辉盛阁
辉盛庭 名致
租赁型服务式公寓市场
市场背景
2009-2013年成都市外商直接投资情况
1,200,000 1,121,599 832,088 80% 60% 40% 20% 50 0% 2009 2010 2011 2012 增长率 2013 FDI（万美元） 0 2009 2010 2011 2012 2013 增长率 2014 世界500强数量 300 250 804,867 200 150 100 139 189 207 233
美国 36%
偏好出行便捷、方便工作、配套完善、生活娱乐便利的市中心、 城南、高新西区等商业商务氛围浓厚或未来重点发展的区域
日本 10% 加拿大 11%
韩国 19%
5
数据来源: 成都市外商网，出入境管理处
租赁型服务式公寓市场
现有供应及分布 服务式公寓数 建筑规模 房间量
2
6
仁恒辉盛阁2010 盛捷江畔2009
租赁型服务式公寓研究
租赁型服务式公寓市场
定义——租赁型服务式公寓
为了了解相关区域目前和未来物业市场情况，将进行成都整体市场及本项目所处区域市场租赁型服务式公寓物业的市场分 析，以充分论证项目发展此物业类型产品的可行性及规模 针对本次研究，CBRE对租赁型服务式公寓作出如下定义：
i)
产权年限：40年产权，商业用地性质；
未来三年，租赁式服务公寓供应将分布于市中心、城南等商贸商务区 高品质成熟配套社区（如凌江峰阁、仁恒滨河湾等），抢占租赁型服务式 公寓客群的趋势将有所扩大
随着供应增加，竞争加剧，服务式公寓短租占比将增加，面临与高星级酒 店的直接竞争
供应增加，竞争性产品增加，未来租赁型服务式公寓市场竞争将越发激烈
房间数 42 181 300 200 723
总面积 （m² ） 6,000*
开发商 太古置业
23,000* 金融城投资 35,000 九龙仓
环球贸易广场 合计
25,000* 九龙仓 89,000 注：*表示估计
预计未来三年，租赁型服务式公寓将增加4家，约723套，建筑面积约 89,000平方米
环球贸易广场 金融城雅诗阁
驻成都总领馆包括美国、德国、韩国、法国、新加坡、澳大利亚等10家，位居全国第三，仅次于广州和上海 驻成都外事机构：中日会馆、英国驻成都签证中心
外商投资的增加、外国企业的入驻，带来大量的外籍人士，为涉外物业带来稳定的客群来源 外事机构的设立方便了外籍人士的旅游和停留，也带来相应的涉外物业的需求
需求层面
城市发展：成都市外商直接投资年均增长率40%；外资500强数2014年增长2%，增速放缓；外籍
常住人口数2014年增长16.3%，达到31,056人；为服务式公寓带来大量优质客群，并呈增长态势
入住率： 2014年，成都服务式公寓平均入住率达到65%，其中部分项目入住率可达70%-80% 价格：2014年执行均价在7.8元/m2/天，最低价在4.9元/m2/天，均价低于重庆、武汉等同类城市， 且价格年复合增长率在2.8%左右，增长缓慢 客群：服务式公寓客群以外资企业高管为主，常住客约占45%，其中外籍人士占80%；客群主要行 业来源包括：能源、航空、地产等；家庭客群津贴高于单身客群，可达28,000-40,000元
2012 2013 2014
7.7 7.2
7.7
7.8
6.8
2010-2012年之间，高端服务式公寓面市，迅速拉高了服务式公寓的市场均 价
价格（元/平方米/天）
7
租赁型服务式公寓市场
客群分析
客群主要来源 长租客群占比 外籍客户在长租客中占比 内陆客户在散客中占比
65%
外资高管
wk.baidu.com
45%
75%
70%
服务式公寓客群仍以外资高管为主，成为其收入的主要来源
8
租赁型服务式公寓市场
未来供应及发展趋势
项目名称 太古里博舍 金融城雅诗阁 IFS服务式公寓 太古里博舍 九龙仓IFS
本项目
地址 大慈寺路 金融城一期 东大街与蜀都大 道街 东大路地铁站旁 -
方位 市中心 城南 市中心 城东 -
入住 年份 2015 未知 2015 2017 -
家
17.8万 m
房间数增长率 （2014）
1,298套
平均规模
品牌数
6
个
15.8%
6%
2.96 /216套
2 万 m
户型配比
香格里拉2007 雅诗阁2013
单间
29-90m2
18%
22% 单间 一室 二室 三室 54%
奥克伍德华庭2011
一室
两室
54-150m2
78-207m2 130-305m2
vi) 客群类型：主要针对中长期的高端客群，如外籍商务人士，大型企业高管等。
2
租赁型服务式公寓市场
主要管理品牌
服务式公寓管理品牌 旗下已进驻国内市场 的品牌 莎玛LUXE 奥克伍德华景 品牌定位 提供优雅时尚品味的生活，使其成为舒适体验、过人格调、豪华享受和优越人生的象征 高端品牌，主要针对高端商务及旅游客群 风格现代，设计精心，奥克伍德雅居根据不同地点提供相应的便利设施。代表与众不同 的风格、舒适和超值 代表居家舒适感与各种酒店服务相结合的酒店式公寓，公寓设在居民区或商务区。一般 较大，更适合家庭居住 最高端品牌，针对的企业高级行政管理人员，以豪华雅致著称，物业主要集中在国内一 线大都市 针对工作与生活比较平衡的一些人士的要求，如各行业的中高层专业人士，追求的是温 馨、舒适 客户群体年轻化，注重生活方式的选择，充满活力，时尚自由，舒适灵活，服务便利， 黄金地段，美好生活，品味人生 融合了当地历史文化气息的独特装潢，辉盛阁是优雅的化身，为高品味的住客及其家人 提供恬静的港湾 高雅、时尚、摩登，活力四射的生活格调，辉盛坊的轻松氛围为高品味的住客提供了工 作与玩乐的完美平衡 以原创的设计打造独特的生活空间，为现代生活提供优雅时尚的个性化选择 精品酒店公寓，为频繁旅行的商旅人士所设计，包括新生代的精英，主要面对中国，印 度，欧洲和东南亚的市场
注：数据为服务式公寓管理者估算得来
客户特征：外资企业高管、内资大型企业外派高管、领事馆高职位工作人员、外派成都高级技术人员、高端商务差旅、 高消费群体过渡居住者、其他；行业主要集中在能源、航空、汽车、房地产等
单人住房津贴在15,000-25,000元/月，家庭津贴可达30,000元/月，其中欧美客户携家庭津贴可达45,000元/月 服务式公寓短租客群占比不断上升，一方面因为管理方经营压力推出与酒店相同的日租产品；另外一方面公寓差异化的 产品为散客带来新的体验，公寓管理品牌也逐渐被市场熟知
9.5 2,493,600 230,000 982 市中心、城郊高品质社区 -
9.6 410,081 15,000 0
7.8 1,221,599 31,056 723 市中心、城南商务 轴、东大街延长线
10.0 414,400 8,700 800* 市中心、商务 区、沿江两岸
服务式公寓主要分布在城市核心商务区、商圈、高技术开发区等商务商业氛围浓厚，且配套成熟的区域 产品的供给和需求与城市能级、对外经济状况以及外籍人口数量拥有较为直接的关系
常住外籍人员以三资企业从业人员为主，其余为文教人员、外企 驻华机构工作人员和学生等，其中80％以上的外籍人士因工作原 因来蓉居住 常住外籍人员主要分布在外事机构周边、外企聚集区（城南城西 两大高新区）、核心商务区以及部分高品质配套成熟社区等
成都市外籍常驻人口来源
其他 24%
外籍常住人口的增加，将为高品质涉外物业带来大量的需求，但
户型配比
城南馨乐庭2014
三室
*注：比例为约数
服务式公寓主要分布于人民南路及天府大道沿线，靠近办公楼聚集的商务区 10-14年房间数年复合增长率约21.9%，2014年增长率15.8%，发展迅速
管理方式：4家管理公司自持、2家与开发商签订管理协议
6
租赁型服务式公寓市场
市场表现
入住率 2014年平均入住率 2014年，成都服务式公寓平均入住率达到 65%，较2013年68%的入住率略有下降， 同时低于五星级酒店69.7%的入住率 大宗交易
未来供应仍将集中于市中心、人南路及天府大道；竞争产品（高品质成熟社区）的出现，将为服务式公寓带来挑战； 本地服务式公寓产品可能出现，将拉低市场价格 本项目区域商业商务氛围缺乏，交通状况便利性若，远离服务式公寓核心客群，不适合发展高端租赁型服务式公寓
11
入驻成都市的世界500强企业情况
40%
252
256 30%
1,000,000
800,000 600,000 400,000 200,000 0 279,700 485,575
20%
10% 0% -10%
2013年成都市外商直接投资额达到112亿元，09-13年年复合增长率约41.5%
截止2014年底，入驻成都外资世界500强企业达到256家，位居中西部第一，但增长速度呈现放缓趋势
数据来源: 成都市投促局
4
租赁型服务式公寓市场
市场背景
成都市外籍常驻人口分布区域
截止2013年底，在蓉常住外籍人员达到31,056人，09-13年均增长 率达到16.3%，呈现上升趋势
本项目
常住外籍人员来自125个国家或地区。其中，美籍占到36%，韩籍
占到19%，加拿大籍占到11%，日籍占到10%
10
租赁型服务式公寓市场
市场小结
现有供给：成都服务式公寓存量1,298套，10-14年年复合增长率44.7%，发展迅速
供给层面
未来供给：未来三年新增供应4家，房间数723套，建筑规模约8.9万方
分布区域：集中于市中心、人民南路商务区等商业商务氛围浓厚，配套成熟的区域，或重点发展 的城南新兴商务区
ii) 产权持有形式：统一持有； iii) 硬件条件：拥有良好的硬件设施，由客房、公共区域、大堂、配套设施（如会所、健身中心、俱乐部和餐厅等）等构 成其整个产品； iv) 客房设施：客房具有装备齐全的厨房、卫生间以及齐全的家具配套； v) 经营方式：专业管理公司管理，只租不售，提供高质量的酒店式服务；
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租赁型服务式公寓市场
主要城市横向比较
上海 2014年现有供应（套） 现有供应分布 10,595 核心商务区、高端住宅、文 化街区、科技商务园区 武汉 950 核心商圈、高技 术开发区 成都 1,298 核心商圈、人南商 务轴 重庆 157 解放碑核心商务 区
2014年均价 （一室，元/m2/天） 2013年FDI（万美元） 外籍常住人口数量（2013） 未来3年供应（套） 未来供应分布
1
宗
65%
价格
8 7.5 7 6.5 6 2009 2010 2011 7.3
总价:
3.66
亿
单价:
2009 1.6
年
万/m2
2009年雅诗阁从瑞安地产手中购得由莎玛管 理的成都首座服务式公寓，并交由旗下品牌盛
捷管理，建筑面积2.3万方
2014年服务式公寓价格约7.8元/m2/天，自2009年来年均复合增长率约2.8% 服务式公寓长租客租金受公司预算的限制，其调整频率和速度有限，是服务 式公寓价格增长较慢的原因之一
3
ONYX
奥克伍德
奥克伍德雅居 奥克伍德华庭 雅诗阁
雅诗阁
盛捷 馨乐庭 辉盛阁 辉盛坊
辉盛阁
辉盛庭 名致
租赁型服务式公寓市场
市场背景
2009-2013年成都市外商直接投资情况
1,200,000 1,121,599 832,088 80% 60% 40% 20% 50 0% 2009 2010 2011 2012 增长率 2013 FDI（万美元） 0 2009 2010 2011 2012 2013 增长率 2014 世界500强数量 300 250 804,867 200 150 100 139 189 207 233
美国 36%
偏好出行便捷、方便工作、配套完善、生活娱乐便利的市中心、 城南、高新西区等商业商务氛围浓厚或未来重点发展的区域
日本 10% 加拿大 11%
韩国 19%
5
数据来源: 成都市外商网，出入境管理处
租赁型服务式公寓市场
现有供应及分布 服务式公寓数 建筑规模 房间量
2
6
仁恒辉盛阁2010 盛捷江畔2009
租赁型服务式公寓研究
租赁型服务式公寓市场
定义——租赁型服务式公寓
为了了解相关区域目前和未来物业市场情况，将进行成都整体市场及本项目所处区域市场租赁型服务式公寓物业的市场分 析，以充分论证项目发展此物业类型产品的可行性及规模 针对本次研究，CBRE对租赁型服务式公寓作出如下定义：
i)
产权年限：40年产权，商业用地性质；
未来三年，租赁式服务公寓供应将分布于市中心、城南等商贸商务区 高品质成熟配套社区（如凌江峰阁、仁恒滨河湾等），抢占租赁型服务式 公寓客群的趋势将有所扩大
随着供应增加，竞争加剧，服务式公寓短租占比将增加，面临与高星级酒 店的直接竞争
供应增加，竞争性产品增加，未来租赁型服务式公寓市场竞争将越发激烈
房间数 42 181 300 200 723
总面积 （m² ） 6,000*
开发商 太古置业
23,000* 金融城投资 35,000 九龙仓
环球贸易广场 合计
25,000* 九龙仓 89,000 注：*表示估计
预计未来三年，租赁型服务式公寓将增加4家，约723套，建筑面积约 89,000平方米
环球贸易广场 金融城雅诗阁
驻成都总领馆包括美国、德国、韩国、法国、新加坡、澳大利亚等10家，位居全国第三，仅次于广州和上海 驻成都外事机构：中日会馆、英国驻成都签证中心
外商投资的增加、外国企业的入驻，带来大量的外籍人士，为涉外物业带来稳定的客群来源 外事机构的设立方便了外籍人士的旅游和停留，也带来相应的涉外物业的需求
需求层面
城市发展：成都市外商直接投资年均增长率40%；外资500强数2014年增长2%，增速放缓；外籍
常住人口数2014年增长16.3%，达到31,056人；为服务式公寓带来大量优质客群，并呈增长态势
入住率： 2014年，成都服务式公寓平均入住率达到65%，其中部分项目入住率可达70%-80% 价格：2014年执行均价在7.8元/m2/天，最低价在4.9元/m2/天，均价低于重庆、武汉等同类城市， 且价格年复合增长率在2.8%左右，增长缓慢 客群：服务式公寓客群以外资企业高管为主，常住客约占45%，其中外籍人士占80%；客群主要行 业来源包括：能源、航空、地产等；家庭客群津贴高于单身客群，可达28,000-40,000元
2012 2013 2014
7.7 7.2
7.7
7.8
6.8
2010-2012年之间，高端服务式公寓面市，迅速拉高了服务式公寓的市场均 价
价格（元/平方米/天）
7
租赁型服务式公寓市场
客群分析
客群主要来源 长租客群占比 外籍客户在长租客中占比 内陆客户在散客中占比
65%
外资高管
wk.baidu.com
45%
75%
70%
服务式公寓客群仍以外资高管为主，成为其收入的主要来源
8
租赁型服务式公寓市场
未来供应及发展趋势
项目名称 太古里博舍 金融城雅诗阁 IFS服务式公寓 太古里博舍 九龙仓IFS
本项目
地址 大慈寺路 金融城一期 东大街与蜀都大 道街 东大路地铁站旁 -
方位 市中心 城南 市中心 城东 -
入住 年份 2015 未知 2015 2017 -