商业综合体、写字楼重点阶段管理流程规定

XX房地产（集团）股份有限公司

商业综合体、写字楼项目重点阶段管理流程规定（试

行）

第一章总则

第一条为规范商业综合体、写字楼项目开发，严控投资风险，提高项目运营效益，明确股份公司本级相关职能部门之间，股份公司与子公司之间的权限与责任，结合目前项目开发的实际情况，制定本规定。

第二条本规定适用于由我司控股、主导建设和运作的购物中心、商业街等商业综合体项目；由商业公司租赁改造运营的商业综合体，其改造工程参照本规定约定的商业综合体标准执行。写字楼项目参考本规定约定的写字楼标准执行。

第三条商业综合体、写字楼项目的重点管控阶段包括立项、定位、方案、动态成本及后评估五个阶段。本规定重在明确上述五个阶段的管理责任、管理要点与管理流程。

第四条立项、定位、方案、动态成本、后评估管理要遵循审核时效性、论证严谨性、结论严肃性的原则。

【商业综合体篇】

第二章商业综合体立项管理流程规定

第五条管理目标

立项管理应对地块商业综合体项目价值进行评估，降低投资风险、控制投资成本、确定运作模式。

1、商业综合体项目按照商业综合体项目立项评估模型，对商业综合体项目价值进行量化评估，评估结果商业综合体初判报告初步拟定商业综合体档次及投资估算，将作为立项的依据。原则上商业综合体立项成本测算取值不能超过拟定档次对应的总建筑面积单方成本。

2、商业综合体项目立项时平台公司应与商业公司确定合作模式，原则上商业综合体项目由商业公司自持运营。如因特殊原因商业综合体项目由第三方公司运营或采取其他运作方式，立项时应报集团审批。

3、立项时应明确项目租售比例，并以此为依据编制项目投资收益测算，项目立项通过后，该比例及立项成本原则上不得修改。如需修改，则应报集团审批。

第六条管理流程

1、平台公司在获取土地信息后，如含本文约定的商业综合体项目，应第一时间通知商业公司参与项目前期调研；商业公司根据立项评估模型，在1周内形成商业综合体初判报告，作为商业综合体立项的依据。

2、平台公司应同步开展地块其他调研工作并编写调研报告，在收到商业公司的商业综合体初判报告3天内，与商业公司协商签订商业综合体立项会审表，并在此基础上编制立项成本和投资收益测算，完成地块立项文件。

3、平台公司上报材料后，由股份公司投资管理中心分发各职能中心及商业公司审核，其中各职能中心审核项目立项文件，商业公司审核商业综合体相关材料，于5个工作日内完成审核意见。审核过程中应与平台公司保持充分沟通，对于双方沟通后达成一致的事项，需督促平台公司将材料调整到位。最终由投资管理中心在整体评价投资收益及风险的基础上，正式上报公司领导并形成立项决策。

4、投资管理中心将立项决策反馈至平台公司。对于通过立项的项目，平台公司在获取土地后，于5个工作日内完成立项材料的修改并报投资管理中心审核备案。

第七条立项材料要求

1、按股份公司要求，立项上报材料包含但不限于立项请示、立项报告、市调报告、立项测算外，相关协议以及合同等；

2、商业公司编写的商业综合体初判报告，平台公司与商业公司会签的商业综合体立项会审表；

3、综合体项目的商业综合体成本需从项目总投资中剥离，进行独立成本测算。

4、立项文件需经平台公司总经理、董事长确认签发后再上报。项目立项材料不齐备、不规范的，股份公司投资管理中心不予申报。

第三章商业综合体项目定位管理流程规定第八条管理目标

项目定位管理应以立项为基础，对地块及项目进行深入调研论证，确定商业综合体项目定位、地块规划方案、商业项目开发计划。

1、规划方案要确定商业综合体项目位臵、体量。

2、确定商业综合体项目动工、封顶、竣工、开业等关键节点计划。

3、商业综合体定位一旦通过审核，在实际操作过程中不得随意修改。如因市场变化等原因调整项目定位的，需报集团审批。

第九条管理流程

1、由第三方公司运营或采取其他运营方式的商业综合体项目，定位管理流程与一般住宅项目基本一致，具体定位管理流程参照XX房地产（集团）股份有限公司项目定位管理办法执行。

2、由商业公司自持运营的商业综合体项目，平台公司需联合商业公司协同完成定位提报材料。

2.1、商业公司在立项调研基础上，展开二次调研和定位论证，完成商业综合体定位报告编制。报告针对项目情况制定详细的配臵标准、品牌定位及配合平台公司细化商业综合体目标成本。

2.2、平台公司根据商业综合体定位报告组织整个项目的规划方案设计，并在编制定位材料前与商业公司签订商业综合体定位会审表。

2.3、编制定位材料前，平台公司应就技术方案与股份公司相关领导和技术研发中心达成基本一致意见。若有重大问题或有意见分歧的，及时联合投资管理中心发起定位预沟通会，召集相关中心进行方案预沟通并给予指导意见，确定一个基本稳定的定位方案后再行上报。

3、定位提报材料由区域董事长签发，上报股份公司，抄送区域办公室。

4、平台公司上报定位材料后，由投资管理中心分发各职能中心及商业公司审核。其中各职能中心审核项目定位文件，商业公司审核商业综合体部分定位材料，于5个工作日内完成审核意见。投资管理中心主导收集汇总各中心审核意见，形成定位评审意见书（初稿），定位评审会前下发至平台公司。

5、定位评审会召开后5个工作日内，由投资管理中心完成股份公司项目定位评审（包括定位评审意见书及回复、目标成本及项目考核材料）传签流程，下发目标成本和项目考核通知。其中商业综合体目标成本独立批复下发。

第十条定位材料要求

1、定位材料包含但不限于以下内容：

1）项目定位请示，含区域评审意见，区域董事长签字；

2）商业综合体定位汇报材料：商业公司编写的商业综合体初判报告，平台公司与商业公司会签的商业综合体定位会审表、商业综合体规划方案及开发计划；

3）项目定位成本测算及盈利规划表，综合项目地块综合投资收益测算应包括商业综合体部分；此外，商业综合体成本需用商业综合体成本测算表（报定位用）单独测算；

4）主要信息对比表；