D50自来水厂案例

国信达资产管理公司

海南办事处部分不良资产组合处置项目

资产价值咨询分报告

（琼山市自来水公司）

债权形成概况

自1994年8月起，琼山市自来水公司（以下简称“自来水公司”）先后从中国建设银行海南省分行琼山市支行贷款6500万元，表内应收利息94.4万元。具体如下表所示：

单位：人民币万元

1999年12月中国建设银行海南省分行琼山市支行与中国信达资产管理公司海南办事处（以下简称“海南信达”）签订债权转让协议，将该债权转让给海南信达。目前该债权未涉诉。

债务人概况

自来水公司成立于1975年7月，注册资本为人民币316万元，现有员工695人，主要业务是生产和供应自来水，性质为国有企业，为城市建设行业，法定代表人为赵世华，地址是琼山市府城东门街10号。

1993年，因海南经济发展迅速，琼山市自来水供应日趋紧张，该公司经市、省有关部门批准，决定兴建府城地面水厂。府城地面水

厂分为龙塘水源厂和儒俊净水厂两大部分，其中水源厂已于1995年4月建成通水，日产40万吨，供应海口和琼山各一半。净水厂坐落于琼山府城镇三公里处的儒俊村，设计能力日产20万吨，该项目原计划96年6月建成投产，但由于自筹资金和当地政府投资资金不到位，影响了工程进度，拖至98年底才建成投产，严重影响了效益。

该公司2000年、2001年财务状况如下：

该公司目前经营亏损，主要原因是水网管道建设不足，已建成的管道出现损坏，水损量大，生产能力严重不足，目前仅为3-4万吨/日，为设计生产能力的15-20%。负债过大，资产负债率高达107%，财务费用负担很重，此外该公司人员过多，富余人员达600人，企业包袱重。这些因素使得该公司经营十分困难，暂时无还款能力。

抵押物概况

本债权依据实物资产抵押形成，抵押物为儒俊净水厂的土地使用权及地上建筑物（包括厂房与办公楼）、生产设备。本抵押物的权利人为债务人。本债权原由政府担保，后来政府撤出，改为用琼山新市区100亩土地作抵押。但我们经调查了解到，在本次债权转让过程中，中国建设银行海南省分行琼山市支行并未将这100亩土地的抵押权一并转让给信达，故本次咨询不考虑这100亩土地的价值。儒俊净水厂状况如下：

A、地块号142-（1）-1，图号为209000-504000，土地坐落于府城儒俊村西侧，面积为65428.67平方米，土地用途为市政公用，使用年限为70年，即1994年12月1日起至2064年12月1日止，为出让方式取得。

B、房屋建筑物包括龙源大厦办公楼及厂房，办公楼面积为2800平方米，厂房面积约20000平方米，由于该等建筑物未办理房产证，故没有办理抵押登记，

C、设备，为儒俊净水厂的全套生产设备，包括混合器、反应池、平流沉淀池、V型滤池、清水池、送水泵房、加药间等。该等设备为1995年7月向加拿大得力满公司进口。进口价格为CIF价260万美元。整个生产流程技术成熟、工艺先进。要解决管网铺设不合理、损水量大等问题，还需投入2000万元改造和新增管网。

债务人的评价及债权价值测算方法及过程

基于抵债资产及债务人的特点，抵债资产的可实现价值采用现金流折现法进行测算。测算过程如下：

假设海南信达整体接管儒俊净水厂。

1、接管后，2003年实施追加投资2000万元，进行管网改造和铺设，预计产量可达到10万吨/日；损水率由30%降低至10%。追加投资按15年提取折旧。

2、追加投资资金来源是银行贷款（五年期，分期付息，到期一次还本）。信达接受的是儒俊净水厂的资产，故财务费用只计算2000万元贷款所形成的利息。

3、经营费用率10%，税金率50%，管理费用率降低至20%。另外，2003年分流富余人员400人，平均每人发放一次性安置费65000元，在管理费用中列支。

4、测算年限为2002年6月30日至2012年12月31日，共10.5年。2012年末固定资产按8%计算残值。

5、在上述前提下，我们考虑两种情况：

（1）2003年销量增至6万吨/日，2004年销量增至9万吨/日。

在这种情况下，2003年成本率可比现有水平降低20%，达到69%。随着销量增加，2004年成本率可再次降低20%，达到55%。经测算，该债权的可回收价值为1188万元。

（2）2003年销量增至5万吨/日，2004年销量增至7万吨/日，2005年销量

增至9万吨/日。

在这种情况下，2003年成本率可比现有水平降低20%，达到69%。随着销量增加，2004年成本率可降低10%，达到62%；2005年成本率可再次降低10%，达到56%。经测算，该债权的可回收价值为770万元。

测算结果

在实施了上述测算程序后，本委托债权的可回收价值咨询结果如下：

下限——770万元；

上限——1188万元。

本报告之限定因素

在本委托债权的调查与咨询过程中，我们已尽力搜集并分析可能对委托债权的可回收价值产生影响的因素，但如下因素存在将可能会对委托债权可回收价值产生影响：

1、本报告所称之可回收价值指假设贵行在基准日执行该等资产的清收程序，可获取之货币金额。我们已考虑在回收过程中为使该等资产达到可用于市场变现之目的而必须缴纳予国家或地方政府之税费（如需补交之征地补偿费、欠费等项目）、快速变现需要考虑之相关折扣、企业清算或变现所需支付之其他有关费用项目等。除非另有说明，本报告中我们未考虑交易达成后（无论是否收到货币资金或其等价物）所需缴纳之相关税费，以及清收过程中所需要支付的清收费用。

2、我们所搜集的关于委托债权的资料来源于建设银行相关资料中的记载，建设银行有关工作人员的介绍，债务人及担保人提供的资料及介绍，我们对该等资料的真实性、准确性、全面性，由于工作时间及条件的限制，未进行相关验证。

3、我们对委托债权价值的分析均基于基准日的资产状况、市场条件、