绿城财务风险案例正文

案例正文：

绿城集团财务风险案例1

摘要：本案例选择了目前国家重点调控的房地产业中被媒体多次报道可能存在严重财务危机的绿城集团为分析对象，从行政手段和经济手段两方面对国家宏观调控政策进行了归纳、总结，在运用Zeta模型和自由现金流量法对其财务风险总体分析后，从筹资、投资、资金回收及现金流四个方面对财务风险分解分析，得出绿城2010~2011上半年尚未出现较高的财务风险，但后期需要密切关注高负债、高投资可能引发现金流短缺风险的结论。本案例对企业提高风险意识，运用定量分析法测算财务风险具有借鉴意义。

关键词：绿城集团；财务风险；定量分析；宏观调控

0引言

从1996年7月，中央做出将住宅建设培育成新的增长点和消费热点的决策以来，我国房地产业开始得到快速发展。国际经验数据显示，当一国人均GDP 水平达到600~800美元时，房地产行业将进入一个快速增长期，且人均GDP在达到6000~8000美元之前，房地产业的发展始终保持较旺盛势头。然而，与国外房地产业相比，我们房地产业呈现出竞争力不强、市场混乱，依靠高价格维持高利润等现象严重。为了规范房地产行业的发展，使住房价格回到理性范围内，中央制定了一系列的调控政策以整顿房地产业的发展，如2011年1月26日出台的“国八条”。受调控政策影响，许多房地产企业销售状况极不乐观，不同程度面临资金链紧张的问题，其中绿城集团已经被媒体多次报道存在“破产危机”。在严峻的宏观调控环境下，2011年对于这家企业来说可谓是多事之秋，从9月12日“海航出价30亿收购绿城集团”，到9月22日“银监会要求信托公司调查与绿城有关信托”，到9月28日有关绿城或退市的报道，再到11月1日深夜，网络上称绿城申请破产，绿城陷入一波未平一波又起的传言中。而对于这些传言，绿城房产董事长宋卫平连夜撰文澄清，并于11月2日通过其官方网站表示，传闻子虚乌有，绿城一切尚好。对于绿城是否存在破产风险，网络上两种不同的“声音”先后出现，谁对谁错着实引人思考，本案例将采用定量分析法对其财务风险进行分

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析。

1 公司简介

绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）为一家专注于房地产开发企业，具有国家一级开发资质。该公司于1995年1月在浙江杭州注册成立，并于2006年7月其旗下全资子公司“绿城中国控股有限公司”在港交所上市。经历了16年的发展，绿城已拥有100多家子（分）公司，并进入包括长三角、渤海湾等经济较发达的一级城市及北京在内的其他39个省会城市（含直辖市），其产品业态包括：别墅、平层官邸、多层、高层公寓等系列精品住宅，除此之外，在城市综合体项目上，绿城还开发了酒店、商场、写字楼、学校等商业和公建物业。

这家成立时间不长、但发展迅速的企业，从2004年开始，已连续被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合评为中国房地产企业品牌价值TOP10，中国房地产企业综合实力TOP10，到2010年综合实力跃升为全国房地产企业中第五，成长性排名第一。总资产从2003年的76.27亿元增长到2010年的1253.59亿元，年均增长率为49.18%；除税后盈利从2003年的13.32亿元增长到2010年的285.65亿元，年均增长率为54.95%。然而，在严峻的宏观调控环境下，这家名列前茅的企业竟被媒体多次报道可能存在“破产风险”，其股票价格也从10月31日的5.04元/股跌到了11月30日3.42元/股，一个月内，股价跌幅为32.14%。

2 案例背景

2011年上半年，为进一步促进房地产业健康发展，稳固房地产业调控成果，中央及地方政府对商品房市场调控政策继续升级、深化，总体上可总结为行政、经济两大政策并用。

2.1 行政手段

2.1.1 限购政策升级

2011年1月26日，国务院发布“国八条”，限购范围由2010年的北京、深圳、苏州等部分城市扩展到直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，共计35个（简称为“35个大中城市”），要求对本地户籍家庭拥有2套或以上者不允许再购，对非本地户籍家庭能提供当地纳税或社保缴纳证明的拥有1套或以上不得购买住房。到2010年11月30日，限购城市已由35个扩展到40个。在这些城市中，北京可谓是本轮限购中要求最为严厉的城市，要求非本地户籍无房家庭需提供连续5年缴纳社保或纳税证明方可购1套住房。

2.1.2 直接调控房价

对房价直接加以调控主要体现为两个方面：一是，直接限制房价增长的速度。在“国八条”中首次提出房价控制目标，根据该政策要求，2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度及居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。到2010年11月30日，已有约600多个城市出台房价控制目标，大多与当地GDP及人均收入增长率挂钩。二是，对商品房实行明码标价。继“国八条”之后，2011年3月16日国家发改委下发《商品房销售明码标价规定》，商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

2.2 经济手段

2.2.1 货币政策

货币政策主要表现在两个方面：一是，针对整个市场进行的宏观调控。为了抑制高居不下的通货膨胀，2011年上半年央行连续6次提高存款准备金率和两次加息，大型金融机构存款准备金率将达21.5%，中小金融机构存款准备金率将达18.0%，一年期整存整取定期存款利息达到 3.25%，一年期贷款利息达到6.31%。二是，针对房地产行业进行的调控。“国八条”规定二套房首付不少于60%，贷款利率为基准利率的1.1倍，随后多加商业银行将首套房首付比例由30%提高到40%，贷款利率也提高到了基准利率的1.1倍，二套房停止放贷。

2.2.2 税收政策

2011年1月27，即“国八条”的第二天，酝酿了多年的房产税改革终于落地，上海、重庆分别出台了房产税改革试点暂行办法，标志着我国房地产税改迈出了实质性步伐。同时，财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，与2009年末的政策相比，对购买不足5年的普通住房转让营业税，由差额调整为全额征收。在2009年，营业税减免年限已从2年提高到5年，今年1月又对购买不足5年的普通住房营业税征收从差额变为全额，逐步提高住宅交易营业税减免年限和征税要求，从而遏制投资投机需求。

通过以上行政和经济两方面调控政策联合实施，房地产市场调控效果逐渐显现，随着部分符合购房条件的刚性需求消耗和房价下降预期的增强，一些房地产公司销售越来越困难。与此同时，部分房地产公司新开工面积较大，甚至比2010年有所增长，在销售业绩不理想的同时资金需求却在加大，由此将可能导致较高的财务风险。

3 财务风险分析