房地产估价计算

1.

假设人民币与美元的市场汇价2004年4月30日为1：8.27，2004年10月31日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不变，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上涨1%。试利用上述资料估算该写字楼于2004年10月31日的正常市场价格。 解：

2.

某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？ 解：

3某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年.该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？解：

万元1.286%81%311%3%812%81%511%5%820

11111150

50

=⎥⎥⎦

⎤

⎢⎢⎣

⎡

⎪⎭

⎫

⎝⎛++---⎥⎥

⎦⎤⎢

⎢⎣⎡

⎪⎭

⎫

⎝⎛++--=⎥⎥⎦

⎤⎢⎢⎣

⎡

⎪⎭⎫ ⎝⎛++---⎥⎥

⎦

⎤⎢⎢⎣

⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++--=

n

C C n

A A

r g g r C r g g r A V 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 RMB8000元/ m

2

USD1000/ m 2

RMB8800元/ m 2

成交日期 2004年1月31日

2004年4月30日

2004年7月31日

交易情况 -1% 0% +3% 区域因素 +2% +1% +3% 个别因素

-3%

+2%

+1%

()()()()()平方米

元平方米

元平方米元/57.84610101100103100103100%118800/26.8437102100101100100100%11%5.0127.81000/13.862797

10010210099100%11%5.0180003

4

24

3=⨯⨯⨯+⨯==⨯⨯⨯++⨯⨯==⨯⨯⨯++⨯=C B A V V V 平方米

元/65.85083=++=C

B A V V V V ()()22

2162165616520018%18%18%V =++=+++万元

4.

有一房地产，土地总面积1000m2，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万

元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000m2，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5％。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。

解：土地重新取得成本＝600×1000＝60万元 建筑物重新建造成本＝1000×2000＝200万元 重新购建成本＝60＋200＝260万元 建筑物折旧采用直线折旧法进行折旧

该房地产的现时总价

＝重新购建价格－建筑物折旧总额 ＝260－49.4＝210.6万元 单价＝210.6/2000＝1053元/m2

5.

某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。

解：房地价格V 总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F

6.

某建筑物，总建筑面积为200平方米，于5年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 解：已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=5

()25.2%61200003000+⨯⨯=+++D C B A ()()[]

5

.05.1%61%60%61%40%)31(500001800+++⨯+⨯+万元

63.16613=()总

总V V F E 27.0%20%7=+=+平方米

元建筑面积

万元总单总总总/455250000

40.2275840.2275827.063.16613==

=

=+=V V V V V 万元

＝＋％－建筑物折旧累计额＝

4.49832

851200⨯⨯

N R

d -=1093.0%2140=-=()

d

d C D i i 1

1--=()元

18600093

.0093

.01200000111=⨯-⨯=-D ()

元

6.12587093.0093.012000001

55=⨯-⨯=-D ()

[

]t

t d C X --=11()[]3

.77237093.0112000005

=--=C ()

t

B d

C V -=1()平方米

元/7.122762093.012000005

=-=