房地产估价计算
房地产估价师之复利计算公式
复利计算P —现值；F —终值（未来值）；A —连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值； G —每一时间间隔收入或支出的等差变化值； s —每一时间间隔收入或支出的等比变化值； n —计息周期数；i —每个计息周期的利率。
1、一次支付的现值系数和终值系数⇒+=n i 1(）P F P=n )i 1 (1+F n i 1(）+为一次支付终值系数 n ) i 1 (1+为一次支付现值系数 2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数 P=A ⇒⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=+-+n n n i 111i i 1i 1i 1）（）（）（A A=P 1i 1i 1i n n -++）（）（=1i 1n i i -++）（P P n n i 1i 1i 1）（）（+-+为等额序列支付现值系数 1i 1i 1i n n -++）（）（为等额序列支付资金回收系数 3、等额序列支付的终值系数和储存基金系数A=F ⇒-+1i 1i n ）（F=A i1i 1n -+）（ 1i 1i n -+）（为等额序列支付储存基金系数 i1i 1n -+）（为等额序列支付终值系数 4、等差序列的现值系数和年费用系数 P=⇒⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-+-+++-+n n n n n 1i 1n i 1i 1i 1i i 1i 1i 1(）（）（）（）（）G A A=⎥⎦⎤⎢⎣⎡-+-+1i 1n i 1n 1）（G A ⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-+-+n n n i 1n i 1i 1i 1i 1）（）（）（为等差序列现值系数 ⎥⎦⎤⎢⎣⎡-+-1i 1n i 1n ）（为等差序列年费用系数5、等比序列的现值系数和年费用系数 ⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++--n 1i 1s 11s i A [当i ≠s 时] P= ⇒A=⎥⎦⎤⎢⎣⎡-+-+--1i 11s 11s i i n n 1）（）（A n ）i 1/(1+A [当i=s 时] ⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++--ni 1s 11s i 1为等比序列现值系数⎥⎦⎤⎢⎣⎡-+-+--1i 11s 11s i i n n ）（）（为等比序列年费用系数。
用假设开发法计算房地产估价问题(案列)
用假设开发法计算房地产估价问题（案列）假设开发法待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费注意点1.今年计息发生了变化①未知、需要求取的待开发房地产的价值②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。
2.在计算税费的问题上注意基数不同如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例案列一：某城市定于XX年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为XX年限为70年，规划要求的建筑容积率为如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。
那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。
假设银行贷款利率为%.设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
用传统方法进行估价开发完成后价值＝XX年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。
投资利息＝×（1＋%）2＋×（1＋%）－－＝＋开发利润。
与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为%（近似值）开发利润＝×（1+%）2＋×（1＋%）－－＝＋土地价格。
X＝－－－（＋）－（＋）－X＝万元案列二：某旧厂房的建筑面积为5000㎡。
根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。
房地产估价三大基本方法
房地产估价三大基本方法一、市场比较法。
市场比较法呀，就像是给房子找“小伙伴”来对比定价呢。
想象一下，你要给你的房子估价，那就去找找周围差不多的房子呗。
这些房子就像是你房子的小伙伴，它们最近卖了多少钱，那可就很有参考价值啦。
比如说，同小区同户型的房子，装修也差不多，人家上个月卖了100万，那你的房子大概也在这个价位上下波动咯。
不过呢，这当中也有很多小细节要注意。
像房子的朝向呀，如果一个房子朝南阳光充足，另一个朝北有点阴暗，那价格肯定就会有差别啦。
还有楼层，中间楼层可能就比底层或者顶层更受欢迎，价格也会高一些。
这就像是在一群小伙伴里，虽然大家都差不多，但总有一些小特点会让这个比那个更值钱一点。
市场比较法就是这么个有趣的办法，通过比较周围类似房子的成交价格，来给你的房子定个合适的价。
二、成本法。
成本法就像是算一笔关于房子的大账。
你想啊，盖这个房子花了多少钱呢？从买地开始，那可是一大笔钱，就像给房子打基础的第一步。
然后是建筑材料，一砖一瓦都是成本呀，好的材料肯定花费就高。
还有人工成本，那些建筑工人辛辛苦苦把房子盖起来，他们的工钱也都要算进去呢。
就好比你做一个蛋糕，面粉、鸡蛋、糖这些材料都有成本，再加上你花费的时间精力，这就是整个蛋糕的成本价。
房子也是一样，把土地成本、建筑成本、加上一些合理的利润和税费，最后得出来的就是房子的价值啦。
不过成本法也有它的小缺点哦，有时候它可能会高估房子的价值，因为它没有完全考虑到市场的供求关系这些复杂的情况。
但总体来说，这也是一个很重要的估价方法呢。
三、收益法。
收益法就像是从房子的赚钱能力来判断它的价值。
如果你的房子是用来出租的，那它能给你带来多少收益就很关键啦。
比如说，一套房子每个月能租3000元，那按照一定的收益率计算，就可以算出这个房子大概值多少钱。
就像你投资一个小生意，你会根据这个生意每年能赚多少钱，然后按照一定的回报率算出这个生意值多少一样。
不过呢，这个方法也有点麻烦，要准确预估房子未来的收益可不容易。
房产评估的计算公式
房产评估的计算公式摘要：一、房产评估的计算公式概述二、房屋评估的计算方法1.房屋重置完全价值（原值）的计算2.房屋的增减价值的计算三、不同类型房屋的评估方法1.一般住宅房的评估方法2.商业用房的评估方法3.工业房地产的评估方法四、土地评估费的计算公式五、房地产估价计算法及公式六、资产评估的方法以及计算公式正文：一、房产评估的计算公式概述房产评估计算公式是指对房产进行评估时所采用的计算方法。
房产评估主要包括房屋评估和土地评估两个方面。
房屋评估主要是根据房屋的建筑面积、重置单价等因素来计算房屋的重置完全价值，然后根据房屋的新旧程度等因素计算房屋的现值。
土地评估则是根据土地的地价金额、基准地价等因素来计算土地的评估价值。
二、房屋评估的计算方法1.房屋重置完全价值（原值）的计算房屋重置完全价值（原值）的计算公式为：房屋重置完全价值（原值）= 房屋建筑总面积× 房屋重置单价其中，房屋建筑总面积是指房屋的建筑面积，房屋重置单价是指按照当前市场条件重新建造与评估对象相同的房屋所需要的全部费用，包括建筑材料、人工、机械设备等费用。
2.房屋的增减价值的计算房屋的增减价值的计算公式为：房屋增减价值= 房屋原值- 房屋现值其中，房屋原值是指房屋的重置完全价值（原值），房屋现值是指房屋在当前市场条件下的实际价值，通常根据房屋的新旧程度、周边环境等因素进行评估。
三、不同类型房屋的评估方法1.一般住宅房的评估方法一般住宅房的评估方法主要是采用市场法进行评估，市场法是指根据类似房屋的市场交易价格进行评估的方法。
评估时，需要考虑房屋的地段、楼层、朝向、装修等因素，以及近期类似房屋的市场交易价格。
2.商业用房的评估方法商业用房的评估方法主要是采用收益法进行评估，收益法是指根据房屋的租金收益进行评估的方法。
评估时，需要考虑房屋的地段、面积、装修等因素，以及近期类似房屋的租金收益。
3.工业房地产的评估方法工业房地产的评估方法主要是采用成本法进行评估，成本法是指根据房屋的重建成本进行评估的方法。
房地产的估价方法
房地产的估价方法房地产的估价方法通常有多种，下面将介绍一些常见的估价方法。
1. 直接比较法：直接比较法是最常用的估价方法之一。
它通过比较某个房地产物件与其他类似物件的价格来估算其价值。
这需要对市场上类似房地产的价格进行调研，并考虑到衡量价值的因素，比如房地产的面积、位置、建筑结构、装修水平等。
通过比较价格和因素，就可以得出房地产的估价。
2. 收益法：收益法是应用于商业物业的一种估价方法。
它通过评估物业所能产生的未来收入来估计其价值。
这种方法通常适用于投资房地产，比如出租房屋或商业房产。
评估者需要考虑租金、租约期限、租赁利率等因素，并根据这些因素计算出未来产生的现金流，从而确定房地产的价值。
3. 成本法：成本法是一种基于物业重建或替代成本的估价方法。
按照这种方法，估价者需要确定重建或替代一个房地产物件所需的成本。
这些成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、装修和设备成本等。
然后通过调整这些成本来考虑物业的磨损、损坏和折旧等因素。
最终，估价者将计算出物业的重建或替代成本，并以此来确定房地产的估价。
4. 市场回报法：市场回报法是一种基于市场上其他类似物件的投资回报率来估价的方法。
它要求估价者收集并分析市场上的投资数据，比如房地产物件的租金收入和售价。
然后通过计算投资回报率，并与其他类似物件的回报率进行比较，来确定房地产物件的价值。
以上仅仅是房地产估价方法的一些常见例子，实际上，估价的方法还有许多其他的变种和衍生方法，不同的估价目的和情境可能会需要不同的方法来进行估价。
此外，估价过程中还需要考虑一些因素的调整，比如市场趋势、地区性差异、经济环境等。
对于精确估价，需要综合运用多种方法进行评估，以确定最为合理的房地产估价。
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
房地产成本估算的方法
房地产成本估算的方法房地产成本估算的方法房地产在现代社会中扮演着重要的角色，因为它们是人们居住和办公的场所。
在房地产市场上，成本估算是一项关键任务，可用于确定房产的价格和价值。
房地产成本估算涉及多种方面，包括土地成本、建设成本、人力成本、材料成本等。
以下是几种常用的房地产成本估算的方法。
1.比较市场法比较市场法是最常用的成本估算方法之一。
它基于比较类似房产的销售数据，使用近似分析来确定相邻物业的价值。
这种方法要求将房地产与类似的房产进行比较，例如位于同一区域并具有类似的建筑面积和属性的房产。
该法通常用于估算住宅和商业房地产的市场价值。
2.收益法收益法是估算商业房地产价值的一种方法。
这种方法基于建筑物的资本利得和租金收益，来决定该房产对于投资者的价值。
该法考虑到房产的年利润以及相对应的利率和市场价格，通常用于估算商业地产的价值。
3.成本法成本法是以建筑物的替代成本为基础，来估算建筑物的价值。
这种方法基于重建或买下类似的建筑物的成本，来确定该房地产的价值。
在该法中，估算的房产建筑成本包括材料成本、人工成本和其他与建筑物有关的费用，例如设计费和建筑许可等费用。
此法适用于新建和已经存在的房地产。
4.回报率法回报率法是收益法的一种变体，用于确定房地产价格的一个市场回报率。
该法使用资本资产定价模型计算出市场上典型的权益费用率，然后结合比较市场法来计算不同房地产的回报率。
然后，这些回报率可以与建筑物资本结合，来估算房地产的价值。
总结：房地产成本估算是一个复杂的过程，其中采用的估算方法取决于多种因素。
对于评估房产的价值，需要考虑物业类型、地理位置、建筑物结构和其他因素。
需要从多个角度综合考虑，因此需要综合对比各种估价方法以获得最精确的结果。
房地产估价-收益法
房地产估价-收益法1. 简介房地产估价是指对房地产进行评估和估计其价值的过程。
其中，收益法是一种常用的房地产估价方法。
收益法通过分析房地产的收益能力来确定其价值，是一种较为客观和科学的估价方法。
本文将详细介绍房地产估价-收益法的原理、应用和计算方法。
2. 收益法的原理收益法是基于投资回报原理，即房地产的价值取决于其未来的现金流收益。
收益法的核心思想是通过预测房地产未来的租金收益，并将其折现为现值，从而确定其当前的价值。
该方法适用于投资性房地产（如出租房、商业物业等），较少适用于自住型房地产。
3. 收益法的应用收益法广泛应用于房地产估价领域，特别适用于以下情况：•商业物业估值：收益法可以通过分析商业物业的租金收益情况，确定其市场价值，是商业房地产买卖和租赁的重要依据；•出租房估值：对于出租房，通过分析租金收益情况，可以确定其出租价格和投资回报率，对投资者和租客都具有参考意义；•土地估值：对于待开发的土地，可通过分析未来的租金收益情况，确定其发展潜力和市场价值。
4. 收益法的计算方法收益法的基本计算公式如下：价值 = 总现值 / 折现率其中， - 总现值：房地产未来一段时间内的现金流收益的总和； - 折现率：代表投资者对未来收益的时间值的考虑，通常采用市场利率或资本化率。
收益法的计算过程包括以下几个步骤：1.预测未来的租金收益：根据市场情况和历史数据，预测房地产未来一段时间内的租金收益。
2.估计房地产的退休价值：根据房地产的使用寿命和市场情况，估计房地产在未来一段时间结束后的价值。
3.计算现金流收益：将未来的租金收益和房地产退休价值折现为现值，得到每年的现金流收益。
4.计算总现值：将每年的现金流收益加总，得到总现值。
5.计算房地产的价值：将总现值除以折现率，得到房地产的价值。
5. 收益法的局限性虽然收益法是一种常用的房地产估价方法，但也存在一些局限性：•预测不确定性：由于未来的租金收益受到市场和经济的影响，预测存在一定的不确定性。
房地产市场中的房屋估价方法
房地产市场中的房屋估价方法房地产市场一直是社会经济中的重要部分，房屋估价则是房地产交易中的关键环节。
准确地估价可以帮助卖方合理定价，也可以帮助买方做出明智决策。
在房地产市场中，房屋估价的方法多种多样，下面将介绍几种常见的房屋估价方法。
一、比较法估价比较法估价是最常见也是最直观的估价方法。
该方法通过对市场上类似房屋的成交价格进行对比，确定一个参考价值范围。
具体而言，比较法估价依赖于以下两个原则：1. 替代性原则：根据市场上成交的同类型房屋的价格，找到最接近的替代物，并通过比较它们的差异来判断要估价房屋的价值。
2. 就近性原则：选择距离要估价房屋相对近的房屋作为参考，因为地理位置通常是影响房屋价值的重要因素。
比较法估价的优点是简单易懂，但也存在诸多局限性，例如可能存在样本数量不足、市场环境波动等问题。
因此，在实际应用中，需要结合其他方法进行综合考量。
二、收益法估价收益法估价是一种从投资回报的角度来估价房屋的方法，主要适用于商业房地产。
根据该方法，房屋的价值等于其未来所产生的净现金流的折现值。
具体而言，我们需要考虑以下几个因素：1. 净年租金：房屋每年的净租金收入。
2. 预期增长率：预测未来净年租金的增长率。
3. 贴现率：用于将未来净现金流折现回现值。
4. 残值：在房屋租期结束后，根据其预计的残值（例如通过转售或再出租）来计算其价值。
收益法估价的优点是可以考虑到房屋的投资回报，能够给出一个较为全面的价值评估。
然而，该方法的有效性也取决于投资者对未来租金和贴现率的准确预测。
三、成本法估价成本法估价是基于重建或替代成本来确定房屋的价值。
该方法适用于市场中缺乏可比较的房屋或投资回报数据的情况。
成本法估价主要考虑以下几个要素：1. 土地价值：根据土地面积、地段等因素来估计。
2. 建筑成本：考虑到建筑材料、劳动力成本等因素，以确定重建该房屋所需的成本。
3. 折旧和残值：考虑房屋使用寿命和磨损程度，来计算折旧值和残值。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、简介房地产评估是指对房地产的价值进行评估。
估价方法主要有：比较法、收益法和成本法。
收益法是一种比较常见的方法，它以产权人所获得的收益作为房地产价值的核心要素。
二、收益法的原理收益法的核心原理是根据产权人所获得的未来经济收益来计算该房地产的价值。
三、收益法的计算步骤1. 预测未来经济收益：收益法的前提是产权人能够持续获得经济收益。
因此，需要对未来的收益进行预测。
这个预测过程需要基于当前市场的情况，包括租金、房屋价格等。
2. 确定弊益期：弊益期是指能够持续获得经济收益的时间期限。
在估算弊益期的时候，需要考虑到当前市场的情况，以及可能的未来情况。
3. 计算盈利能力：盈利能力是指投资所能获得的全部收益与全部成本的比率。
其计算公式为：盈利能力 = 净收益 / 资产现值4. 计算资产现值：资产现值是指未来一段时间内所有收益的现值之和。
它包括分期收益和非分期收益。
5. 计算房地产价值：房地产价值 = 资产现值 + 不动产附属设施的市场价值四、实际执行中可能遇到的艰难及解决办法1. 无法确定预测结果：在收益法中，预测未来经济收益是非常关键的一步。
如果预测错误，将会影响到整个估价的结果。
此时，需要进行足够的市场调查和分析。
2. 无法确定弊益期：弊益期是估价中的一个重要参数，但是它的确定往往会受到不同的因素影响。
为此，在估价时，需要结合历史数据和当前市场情况进行判断。
3. 计算难度较大：对于一些大规模、复杂的项目，收益法的计算难度会较大。
此时，需要使用专业的评估软件或者寻求专业人员的匡助。
五、本文所涉及附件无六、本文所涉及的法律名词及注释无。
房地产估价的三种基本方法
房地产估价的三种基本方法房地产估价是指通过一系列的评估方法和技术手段，对房地产资产的价值进行估算的过程。
房地产估价的目的是为了确定一项房地产资产的市场价值，以便于买卖双方能够达成公平合理的价格。
下面将介绍房地产估价的三种基本方法。
1.市场比较法市场比较法是房地产估价中最常用的方法之一、该方法通过对市场上类似房地产物业的成交价进行比较，找到相似物业的交易价格，并以此为基础来确定所估价值。
市场比较法的关键是选择具有相似特征的物业，并考虑到这些特征对价格的影响因素，例如地理位置、建筑结构、用途等。
该方法适用于市场活跃、成交信息较为充分的区域。
2.收益法收益法是以房地产物业的预期收益为基础来进行估价的方法。
该方法适用于产生租金收益的商业、办公、零售等商业用途的房地产物业。
通过考虑未来的租金收入、支出和资本化率等因素，计算出资产的净现值，从而确定其估价值。
这个方法在评估投资回报、确定租金等方面非常有用。
3.成本法成本法是通过计算重建或修复房地产物业所需的成本来确定房地产物业的估价。
该方法适用于考虑到重建成本的特殊用途房地产物业，例如特定类型的工业建筑。
成本法需要考虑到土地的价值和修复或重建所需的成本，从而计算出估计值。
该方法的主要限制是忽略了市场需求和供应等因素对价格的影响。
除了以上的三种基本方法，房地产估价还可以使用其他补充方法，如现金流折现法、投资比较法等。
这些方法在不同的情况和需求下，可以提供不同的视角和评估结果，从而为买卖双方提供更全面的信息和决策依据。
总之，房地产估价的三种基本方法分别是市场比较法、收益法和成本法。
根据不同的需求和情况，选择合适的估价方法能够更准确地确定房地产资产的市场价值。
房地产估价在买卖、担保、税务等方面都起着重要的作用，对于保护市场利益和确保交易的公平性具有重要的意义。
房地产估价理论与方法重要公式(整理)
房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房地产估价收益法计算公式
房地产估价收益法公式
房地产估价收益法公式
一、收益法中的必须死记的两个公式:
1、F=P×(1+i)n
2、P=A/i×[1-1/(1+i)n](年金现值公式)
二、需要巧记的公式
等比现值公式
P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n][当i≠s时]
P=nA/(1+i)[当I=s时]
这个公式用的频率最高,但容易记错,到底是i在前,还是s在前;是i在上,还是s在上。
实际记忆中,把它叫做”爱情公式”。
利用谐音i就是爱,s就是死。
“爱到死,死也爱,当爱就意味着死亡时,留下的依然是爱”,意思先有”i-s”,然后是”1+s”在上,再是”1+i”在下,当i=s时,只有i没有s。
这样,可能一辈子都不会忘掉这个爱情公式。
三、需理解记忆的公式
1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限,收益率等的换算,给出了好几个公式,让人一时无法记住。
如:V∞=VN×1/KN
Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]。
房地产估价收费标准国家
标题国家计委、建设部房地产中介服务收费的通知法律结构部委文件文号计价格第971号时效性有效颁布机关国家计委、建设部省份全国发文日期1995-07-17政策法规国家计委、建设部房地产中介服务收费的通知国家计委、建设部房地产中介服务收费的通知1995年7月17日计价格第971号各省、自治区、直辖市物价局委员会、建委建设厅,北京、天津、上海市房地产管理局：为规范房地产中介服务收费行为,维护房地产中介服务当事人的合法权益,建立房地产中介服务收费正常的市场秩序,现就房地产中介服务收费的有关问题通知如下：一、凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构,为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务,可向委托人收取合理的费用.二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费.中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则,接受自愿委托,双方签订合同,依据本通知规定的收费办法和收费标准,由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费.三、房地产中介服务收费实行明码标价制度.中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项.房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况.四、房地产中介服务机构可应委托人要求,提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务,收取房地产咨询费.房地产咨询收费按服务形式,分为口头咨询费和书面咨询费两种.口头咨询费,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准.书面咨询费,按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收.普通咨询报告,每份收费300－1000元；技术难度大,情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,收费标准一般不超过咨询标的额的％.以上收费标准,属指导性参考价格.实际成交收费标准,由委托方与中介机构协商议定.五、房地产价格评估收费,由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收.以房产为主的房地产价格评估费,区别不同情况,按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收.具体收费标准见附表.土地价格评估的收费标准,按国家计委、国家土地局土地价格评估收费的通知的有关规定执行.六、房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托,进行居间代理所收取的佣金.房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准.房屋租赁代理收费,无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收.房屋买卖代理收费,按成交价格总额的－％计收.实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3％.土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定.房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取.七、上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准.各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准,报国家计委、建设部备案.对经济特区的收费标准可适当规定高一些,但最高不得超过上述收费标准的30％.八、各地区、各部门和房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务.凡中介服务机构资格应经确认,而未经确认、自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,由物价检查机构按有关法规予以处罚.九、本通知下达以前有关规定凡与本通知相抵触的,一律以本通知为准.附表：以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表附表：以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表档次房地产价格总额万元累进计费率‰1 100以下含100 52 101以上至10003 1001以上至20004 2001以上至50005 5001以上至80006 8001以上至100007 10000以上备注：拆迁评估因工作复杂、工作量大,要求最低按照分户评估报告的5‰计费,不得下浮.可以按照具体项目的难度及复杂程度在5‰的基础上上浮30%收费.。
房地产估价理论与方法重要公式
房地产估价理论与方法重要公式房地产估价是指通过一系列的理论和方法来评估房地产的市场价值。
在进行房地产估价时，常会用到一些重要的公式和计算方法。
本文将介绍房地产估价中常用的一些公式和计算方法，以便读者更好地理解和应用。
1. 单位面积价格 = 总价值 / 总建筑面积这是最基本的房地产估价公式之一。
通过将房地产的总价值除以总建筑面积，可以计算得到单位面积的价格。
这个公式通常用于评估住宅或商业地产的市场价格。
需要注意的是，总价值和总建筑面积应分别按照相同的货币单位和面积单位进行计算。
2. 租金收益率 = 年租金收入 / 房地产市值租金收益率是房地产估价中非常重要的一个指标，它反映了房地产投资的回报情况。
通过将年租金收入除以房地产市值，可以计算得到租金收益率。
租金收益率越高，说明投资回报越高。
不同类型的房产租金收益率一般有所差异。
3. 毛利率 = 毛利润 / 销售收入毛利率是用来衡量销售活动所创造的利润的一个重要指标。
在房地产行业中，通过将毛利润除以销售收入，可以计算得到毛利率。
毛利率的高低可以反映企业的盈利能力和健康状况。
4. 投资回收期 = 资本回收 / 年净现金流量投资回收期是评估投资回报时间的一个重要指标。
在房地产估价中，可以通过将资本回收除以年净现金流量，计算得到投资回收期。
投资回收期越短，说明投资回报越快。
5. 土地估价 = (建筑物估价 - 建筑物折旧) / 建筑物占地面积土地估价是房地产估价中的一个重要环节。
通过将建筑物估价减去建筑物折旧，再除以建筑物占地面积，可以计算得到土地估价。
这个公式通常应用于分析土地和建筑物的价值，帮助投资者做出决策。
6. 折现现值 = 未来现金流量 / (1 + 折现率) ^ 年数折现现值是用来衡量未来现金流量的现值的一个重要计算方法。
在房地产估价中，根据未来现金流量和折现率，可以计算得到未来现金流量的折现现值。
折现率通常根据市场情况和风险评估来确定。
通过计算折现现值，可以评估房地产的长期投资价值。
房地产估价的方法
房地产估价的方法房地产估价是指根据一定的评估方法和原理，对不动产进行评估从而确定其市场价值或者其他特定价值（例如租金价值、抵押价值等）。
房地产估价方法主要包括比较法、资本化收益法和成本法等。
下面将详细介绍这些方法及其应用。
一、比较法比较法是房地产估价中最常用的方法之一，主要将被估价房产与市场上类似的已售出或悬垂在市场上的房产进行比较。
通过比较房地产的各项特征，如地理位置、建筑面积、楼层高低、配置设施等，来确定合适的估价水平。
该方法有以下几个步骤：1. 收集市场上同类型房产的交易信息，包括售价、房产特征、交易日期等。
2. 对交易信息进行整理分析，筛选出与被估价房产相似特征的房产。
3. 对筛选出的房产进行价格调整，考虑其与被估价房产之间的差异。
例如，被估价房产与已售房屋的面积差异、地理位置差异等。
4. 通过与市场上的房产的价格相比较，得出被估价房产的市场价值。
比较法的优点是直观、易于理解，并且可以利用市场上实际交易信息进行估价。
但是也存在一定的局限性，例如市场上房产信息的稀缺性、特殊性等可能影响估价准确性。
二、资本化收益法资本化收益法是一种根据房地产产生的预期经济收益来决定其价值的方法。
此方法适用于投资房地产的估价，特别是对商业用途的房产。
该方法有以下几个步骤：1. 预测房地产未来一段时间的收益情况，包括租金收益、经营成本和未来的市场租金增长率等。
2. 根据收益情况计算出净现值和资本化率。
资本化率可以通过市场调研或者类似房产的资产交易信息确定。
3. 根据净现值和资本化率计算出房地产的市场价值。
资本化收益法的优点是其综合考虑了投资回报率和风险等因素，适用于商业用途的房产估价。
但是其缺点是对未来收益的预测有一定的不确定性，在数据收集和分析过程中可能出现错误。
三、成本法成本法是根据房地产的成本进行估价的方法。
该方法适用于新建或重建的房产，主要考虑房地产的建造成本和折旧费用。
该方法有以下几个步骤：1. 计算房地产的建造成本，包括土地费用、建筑材料费用、人工费用等。
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1.假设人民币与美元的市场汇价2004年4月30日为1：8.27，2004年10月31日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不变，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上涨1%。
试利用上述资料估算该写字楼于2004年10月31日的正常市场价格。
解：2.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？ 解：3某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年.该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？解：万元1.286%81%311%3%812%81%511%5%8201111115050=⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫⎝⎛++---⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫⎝⎛++--=⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++---⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++--=nC C nA Ar g g r C r g g r A V 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 RMB8000元/ m2USD1000/ m 2RMB8800元/ m 2成交日期 2004年1月31日2004年4月30日2004年7月31日交易情况 -1% 0% +3% 区域因素 +2% +1% +3% 个别因素-3%+2%+1%()()()()()平方米元平方米元平方米元/57.84610101100103100103100%118800/26.8437102100101100100100%11%5.0127.81000/13.86279710010210099100%11%5.01800034243=⨯⨯⨯+⨯==⨯⨯⨯++⨯⨯==⨯⨯⨯++⨯=C B A V V V 平方米元/65.85083=++=CB A V V V V ()()222162165616520018%18%18%V =++=+++万元4.有一房地产，土地总面积1000m2，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000m2，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5％。
试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。
解：土地重新取得成本＝600×1000＝60万元 建筑物重新建造成本＝1000×2000＝200万元 重新购建成本＝60＋200＝260万元 建筑物折旧采用直线折旧法进行折旧该房地产的现时总价＝重新购建价格－建筑物折旧总额 ＝260－49.4＝210.6万元 单价＝210.6/2000＝1053元/m25.某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。
现时土地重新取得价格为3000元/㎡。
建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。
该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。
销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。
试评估该房地产的总价与单价。
解：房地价格V 总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F6.某建筑物，总建筑面积为200平方米，于5年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。
解：已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=5()25.2%61200003000+⨯⨯=+++D C B A ()()[]5.05.1%61%60%61%40%)31(500001800+++⨯+⨯+万元63.16613=()总总V V F E 27.0%20%7=+=+平方米元建筑面积万元总单总总总/45525000040.2275840.2275827.063.16613====+=V V V V V 万元＝＋％－建筑物折旧累计额＝4.49832851200⨯⨯N Rd -=1093.0%2140=-=()dd C D i i 11--=()元18600093.0093.01200000111=⨯-⨯=-D ()元6.12587093.0093.01200000155=⨯-⨯=-D ()[]tt d C X --=11()[]3.77237093.0112000005=--=C ()tB dC V -=1()平方米元/7.122762093.012000005=-=7.已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元/平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为50年、还原利率为12%的价格为多少？解： 8.某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元 。
若月利率为0.5%，试求其名义价格和实际价格。
解：名义价格＝80万元实际价格小于名义价格9.某项目土地面积10000m2，原规划建造住宅，建筑容积率为3.0，对应的楼面地价为1500 元/ m2 ；现经有关部门同意建造大型超市，建筑容积率增加到4.0，楼面地价增加到2000元/ m2 ，则应补多少地价？解：这是既改变用途又增加容积率的问题。
补地价数额＝改变用途增加建筑面积后的地价－改变用途增加建筑面积前的地价 ＝10000×2000×4－ 10000×1500×3＝3500万元10．有一房地产需要估价，其现状使用下价值为3000元/㎡ ；如对其装修改造，需要费用为1500元/㎡ ；根据市场分析，其装修改造后的房地产价值为4000元/㎡ 。
试判断该房地产的估价前提。
解：分析可知此题为最高最佳使用原则估价前提的判断。
4000－3000＝1000元/㎡ ﹤1500元/㎡ 所以该房地产估价应以利用现状为前提11.为评估某估价对象房地产价格，搜集了众多交易案例，其中选取了A 、B 两个可比实例，相关数据如下：A 实例建筑面积200平方米，成交总价140万元人民币，分三期付款，首付24万元，第二期于半年后付48万元，余款68万元于一年后付清。
B 实例的建筑面积2500平方英尺，成交总价21万美元，于成交时一次付清。
若年利率为4%，B 实例成交日的美元与人民币市场汇价为1美元=8.27元人民币，试将可比实例价格统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价。
解：()()23050305050303050/2643%10111%12%12111%103000mK r K r V V 元=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯==()()61230302077.3710.00510.005++=++实际价格＝万元0.54800006800002400002006823/14%14%2100008.2710.7647478/2500A B ⎡⎤=++÷=⎢⎥++⎣⎦⨯=⨯=元平方米（）元平方米12.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产交易中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。
试求正常成交价格。
解：13.某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2%。
假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。
对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。
解：14.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。
该房地产目前价值多少？ 解：15.总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。
解：I =400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（万元）16.某旧厂房的建筑面积为5000平方米。
根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。
预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。
试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。
解：旧厂房的购买价格V ＝装修改造后商场售价A －补出让金数额B －装修改造费C －销售税费D －购买税费EB ＝400×5000＝200（万元）D ＝1785.71×8％＝142.86（万元）E ＝V ×4％＝0.04X （万元）V ＝A －B －C －D －EV=1785.71- 200 - 472.46-142.86-0.04VV=933.07（万元）V 单=1866.13元/㎡17.前后两面临街矩形地，标准深度20m ，如下图所示，求该宗地的单价。
平方米元卖方税费率卖方净得正常价格/2500%711232511=-⨯=-⨯=()810008.2610.2%8393/⨯⨯+=元平方米()()233/31.1353%91%)61%)(121(%9111%9100mV V V 元=+-++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=（万元）1785.7150004000A =⨯=解：18.某地区某类商品2000年至2008年的价格水平如下图所示，试利用资料预测2009年和2011年的该类房地产的价格水平。
解：2009年价格=5500×1.088=5980元/平方米2011年价格=5500×1.0883=7083元/平方米19.某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。