房地产销售必备专业知识培训资料

房地产销售

必备专业知识

一、房地产的基本概念

1、房地产

房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。

房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。所以房产总是

与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。

房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、

生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。

2、房地产特性

位置固定性位置不可移动性

地域差别性-----每一宗房地产价值都不相同

高值耐久性-----价值昂贵的消费品

保值增值性-----土地稀缺性，致使房地产具有保值和增值的性质

3、房地产开发

房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人类生存的物质环境

的一种劳动。

4、房地产市场

一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，既国家通过其

指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场，出让的土地可以使生地也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。生地（没有实现三通一平）和熟地（已实现三通一平）

三通一平：通水、通电、通道路，土地平整

七通一平：通上水（自来水）、下水（防水、雨水排放）、电、煤、道路、电讯、热、土地平整。

二级市场：是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。

三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。

5、商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通

的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

6、发展商/开发商

专门从事房地产开发和经营的企业。

7、代理商

经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代

办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。

8、房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法

律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋

或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让

等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。

9、如何办理产权

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才

能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购买发票、身份证明、企业相关资料文件等到

房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。

10、商品房预售许可证

按规定，房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准

后方可预售楼花（现楼不需此证）。

11、房地产买卖合同

是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签

订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。

12、房屋所有权

房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享有权、排他权、处置权（包括出售、出租、

抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

13、房屋使用权

是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

14、商品房取得预售许可证应当具备的条件

（1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

（2）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书：

（3）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全

监督手续：

（4）已确定施工进度和竣工交付使用时间；

（5）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以上（不含本数）

的商品房预售项目，已完成2/3结构工程，并且发展商开发建设资金占工程总投资30%的

比例；

（6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；

（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

（8）法律、法规规定的其他条件。

二、地产类型

1 •居住区用地

是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用低的总称。

2、住宅用地

是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总

称。

3、其他用地

是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用

地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

4、公共服务设施用地

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的

用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

5、道路用地

是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

6、公共绿地

是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。

7、道路红线

是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

8、建筑线

一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

9、房屋用地

是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划

要求的配套设施占用的土地。

10、住宅用地

是指供居住的各类房屋用地。

11、工业用地

是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

12、仓储用地

是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油

库、材料堆场及其附属设备等用地。

13、商业服务业用地

是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报