土地管理法案例分析
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非法占地是指单位或个人未经批准，擅自占用土地，采用欺骗手段骗取批准占用土地，以及超过批准的数量 多占土地的行为，其显著的特征就是行为人没有取得任何批准文件而擅自占用的土地。
案例分析
针对本案，当事人wk.baidu.com间真实的法律关系是土地转让关系，其违法行为的表现形式是以其他形式非法转让土 地，这里以本案当事人签订的房屋租赁合同为构成要件。由此可见，县国土资源局认定汤某非法占地给予处罚， 明显适用法律不当，违法主体认定错误，违法主体应是镇中学。但汤某与镇中学之间租赁房屋的行为属于民法 调节的范畴，不受法律保护。
案例分析
➢土地出让金有无优先受偿权
某市有一宗土地，在欠交土地出让金３００万元的情况下，就已颁发了国有土地使用证，后该土地使用权 人以这宗土地作抵押，从银行贷款，贷款到期后未能被偿还，现该银行通过诉讼已进入执行程序。法院现要求 市国土资源局协助执行，把土地权属过户到银行名下。而国土资源局认为，过户可以，但应优先清偿所欠土地 出让金，理由是出让金属于政府收益，应优先受偿。但银行和法院认为土地出让金属于一般债权，不能享有优 先权。
案例分析
政府收益与其他债权相比是不是有优先受偿权，关键在于有没有法律依据。在本案中，如果国土资源局在 对抵押合同进行审批时，没有书面告知银行“这宗土地尚欠土地出让金”，那么，土地出让金没有优先受偿的 权利，而只能作为一般债权对待。有人可能会主张国家利益高于其他利益，这种观点过于原则。《民事诉讼法》 第２０３条规定，已作为银行贷款等债权的抵押物或者其他担保物的财产，银行和其他债权人享有就该抵押物 或者其他担保物优先受偿的权利。而《企业破产法》第２８条也明确规定，有担保的财产不属于破产财产。而 作为国家收益的税收却只能从破产财产中扣除。 从上述规定可知，从国家利益角度来推断本案出让金优先受偿权问题，不太符合法理。那么，如果本案中，银 行被书面告知拟抵押土地尚欠３００万元出让金，那么，国土资源局代表政府却因告知拥有了与抵押权相抗辩 的抗辩权。其依据可从以下规定推断出：
土地管理部门应处理某镇中学，因为镇中学既是房屋所有权人，又是土地使用权享有者，出租房屋时连同 划拨土地使用权一起出租，其行为未经县经以上人民政府批准，未补缴土地租金，也没有办理划拨土地使用权 出租手续。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押 划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节，处以罚款” 的规定，县国土资源局应依法收缴镇中学所收租金中包含的土地收益部分，并对其违法行为，根据情节给予处 罚。
关于征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿的问题，如果严格执行《土地管理法》关于 征用土地的相关规定，这个问题不应该出现。如果出现这个问题，也应是一个国家补偿的问题。因为拥有征地 权利的主体只有一个，即政府。而农民集体经济组织从法律上说，只与政府有关系，与用地者并没有直接关系。
土地管理法案例分析
案例分析
租赁房屋时承载房屋的土地也随之出租，土地和在其之上的房屋是不能分开的。某镇中学出租房屋给汤某 办养鸡场，是违法改变土地用途和非法出租土地的行为，本案违法主体应是镇中学。
地租地价理论认为，房租是一种混合租金，其中有一部分是属于地租，而另一部分是属于建筑物本身。 《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，原国家土地局《划拨土地使用权管理 暂行办法》等法律法规和政策都表明，在出让、租赁、转让、抵押处置房屋和土地时，必须遵循“地随房走” 或“房随地走”的原则，两者不能分开。划拨土地使用权的出租，《新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权出 让和转让暂行办法》第二十四条规定了限制条件，必须由划拨土地使用权的出租方办理出让手续，与市、县人 民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补缴出让金，办理登记手续后，方可出租土地使用权。由此可 见，杨某认为“汤某租赁的是房屋而不是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续”这一观点显然是不正 确的，与上述法律法规的规定相悖。
案例分析
《城市房地产抵押管理办法》（建设部１９９７年４月２７日通过）第２８条规定：“以在建工程抵押的， 抵押合同还应当载明以下内容：……（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地出让金的款额。” 如此规定，原因可能有二：其一，有些已取得使用权证的土地在作抵押时，并未缴清全部出让金。这样在行使 抵押权时，必须先补偿土地出让金。这种规定不能确定为优先受偿权。这是因为对上述条款还有个解释的问题， 也因为上述办法的阶别层次较低，只是个部门规章。其二，该条款规定的仅是在划拨土地上的在建工程的抵押 情形。在这种情况下，实现抵押权必须先交纳土地出让金，其余财产才能作为优先受偿的财产。但于此情形下， 并不涉及土地出让金与抵押权谁优先受偿的问题。
案例分析
本案的违法主体应是镇中学。《土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土 地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该宗土地建设用 途的，应当经有关人民政府土地行政管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准；其中，在城市规划之内改 变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”镇中学是以公益事业而取得的划拨土地 使用权，若要改变土地用途，理应提交确需改变土地用途的申请书，依照法定的程序办理审批手续，经批准后， 方可按新批准的土地用途使用土地。事实上，某镇中学却未经批准擅自将房屋出租给以营利为目的的汤某办养 鸡场，改变了土地用途，违反了该条款的规定，构成了改变土地用途的违法行为，是本案的违法主体。
话题一：出让金作为政府收益能否优先于抵押债权受偿？ 如果能，就会出现两个新问题：Ａ．征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿？Ｂ．土地抵押 登记时，国土资源局未告知抵押权人欠交土地出让金的事实，属于权利瑕疵，国土资源行政主管部门是否承担 行政赔偿责任？
话题二：根据《闲置土地处置办法》规定，拟定闲置土地处置方案时，应与抵押权人一并协商拟定，如果 抵押权人只同意过户而不参与处置方案，国土资源行政主管部门如何处理？
案例分析
针对本案，当事人wk.baidu.com间真实的法律关系是土地转让关系，其违法行为的表现形式是以其他形式非法转让土 地，这里以本案当事人签订的房屋租赁合同为构成要件。由此可见，县国土资源局认定汤某非法占地给予处罚， 明显适用法律不当，违法主体认定错误，违法主体应是镇中学。但汤某与镇中学之间租赁房屋的行为属于民法 调节的范畴，不受法律保护。
案例分析
➢土地出让金有无优先受偿权
某市有一宗土地，在欠交土地出让金３００万元的情况下，就已颁发了国有土地使用证，后该土地使用权 人以这宗土地作抵押，从银行贷款，贷款到期后未能被偿还，现该银行通过诉讼已进入执行程序。法院现要求 市国土资源局协助执行，把土地权属过户到银行名下。而国土资源局认为，过户可以，但应优先清偿所欠土地 出让金，理由是出让金属于政府收益，应优先受偿。但银行和法院认为土地出让金属于一般债权，不能享有优 先权。
案例分析
政府收益与其他债权相比是不是有优先受偿权，关键在于有没有法律依据。在本案中，如果国土资源局在 对抵押合同进行审批时，没有书面告知银行“这宗土地尚欠土地出让金”，那么，土地出让金没有优先受偿的 权利，而只能作为一般债权对待。有人可能会主张国家利益高于其他利益，这种观点过于原则。《民事诉讼法》 第２０３条规定，已作为银行贷款等债权的抵押物或者其他担保物的财产，银行和其他债权人享有就该抵押物 或者其他担保物优先受偿的权利。而《企业破产法》第２８条也明确规定，有担保的财产不属于破产财产。而 作为国家收益的税收却只能从破产财产中扣除。 从上述规定可知，从国家利益角度来推断本案出让金优先受偿权问题，不太符合法理。那么，如果本案中，银 行被书面告知拟抵押土地尚欠３００万元出让金，那么，国土资源局代表政府却因告知拥有了与抵押权相抗辩 的抗辩权。其依据可从以下规定推断出：
土地管理部门应处理某镇中学，因为镇中学既是房屋所有权人，又是土地使用权享有者，出租房屋时连同 划拨土地使用权一起出租，其行为未经县经以上人民政府批准，未补缴土地租金，也没有办理划拨土地使用权 出租手续。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押 划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节，处以罚款” 的规定，县国土资源局应依法收缴镇中学所收租金中包含的土地收益部分，并对其违法行为，根据情节给予处 罚。
关于征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿的问题，如果严格执行《土地管理法》关于 征用土地的相关规定，这个问题不应该出现。如果出现这个问题，也应是一个国家补偿的问题。因为拥有征地 权利的主体只有一个，即政府。而农民集体经济组织从法律上说，只与政府有关系，与用地者并没有直接关系。
土地管理法案例分析
案例分析
租赁房屋时承载房屋的土地也随之出租，土地和在其之上的房屋是不能分开的。某镇中学出租房屋给汤某 办养鸡场，是违法改变土地用途和非法出租土地的行为，本案违法主体应是镇中学。
地租地价理论认为，房租是一种混合租金，其中有一部分是属于地租，而另一部分是属于建筑物本身。 《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，原国家土地局《划拨土地使用权管理 暂行办法》等法律法规和政策都表明，在出让、租赁、转让、抵押处置房屋和土地时，必须遵循“地随房走” 或“房随地走”的原则，两者不能分开。划拨土地使用权的出租，《新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权出 让和转让暂行办法》第二十四条规定了限制条件，必须由划拨土地使用权的出租方办理出让手续，与市、县人 民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补缴出让金，办理登记手续后，方可出租土地使用权。由此可 见，杨某认为“汤某租赁的是房屋而不是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续”这一观点显然是不正 确的，与上述法律法规的规定相悖。
案例分析
《城市房地产抵押管理办法》（建设部１９９７年４月２７日通过）第２８条规定：“以在建工程抵押的， 抵押合同还应当载明以下内容：……（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地出让金的款额。” 如此规定，原因可能有二：其一，有些已取得使用权证的土地在作抵押时，并未缴清全部出让金。这样在行使 抵押权时，必须先补偿土地出让金。这种规定不能确定为优先受偿权。这是因为对上述条款还有个解释的问题， 也因为上述办法的阶别层次较低，只是个部门规章。其二，该条款规定的仅是在划拨土地上的在建工程的抵押 情形。在这种情况下，实现抵押权必须先交纳土地出让金，其余财产才能作为优先受偿的财产。但于此情形下， 并不涉及土地出让金与抵押权谁优先受偿的问题。
案例分析
本案的违法主体应是镇中学。《土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土 地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该宗土地建设用 途的，应当经有关人民政府土地行政管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准；其中，在城市规划之内改 变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”镇中学是以公益事业而取得的划拨土地 使用权，若要改变土地用途，理应提交确需改变土地用途的申请书，依照法定的程序办理审批手续，经批准后， 方可按新批准的土地用途使用土地。事实上，某镇中学却未经批准擅自将房屋出租给以营利为目的的汤某办养 鸡场，改变了土地用途，违反了该条款的规定，构成了改变土地用途的违法行为，是本案的违法主体。
话题一：出让金作为政府收益能否优先于抵押债权受偿？ 如果能，就会出现两个新问题：Ａ．征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿？Ｂ．土地抵押 登记时，国土资源局未告知抵押权人欠交土地出让金的事实，属于权利瑕疵，国土资源行政主管部门是否承担 行政赔偿责任？
话题二：根据《闲置土地处置办法》规定，拟定闲置土地处置方案时，应与抵押权人一并协商拟定，如果 抵押权人只同意过户而不参与处置方案，国土资源行政主管部门如何处理？